IPMS Residencial. Estándar de medición para edificios Residenciales.

Hace ya algún tiempo que hablamos de las normas estandar de medición para edificios de oficinas que había lanzado la IPMS en un intento de unificar y transparentar superficies de modo que un inversor o comprador sepa exactamente qué está comprando, ya que la forma de medir superficies para este tipo de edificios varía de país a país.

En ese momento os hablé de que esta misma organización, respaldada entre otros por el Banco Mundial, RICS, el Appraisal Institute (AI), la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV) o ATASA entre otros, estaba preparando un documento similar referido a edificios de uso residencial. Actualmente este documento, que podéis descargar aquí, sigue en proceso de revisión y consulta, pero los grandes trazos del mecanismo no creo que varíen demasiado.

En cuanto al contenido técnico, es muy similar al que vimos para las oficinas pero, obviamente, adaptado a uso residencial. La lectura del documento es muy sencilla y viene apoyada por gran cantidad de gr{aficos (especialmente interesantes aquellos en los que se delimita la "superficie dominante" hasta o desde la cual hay que medir, que es muy clarificadora.

Insisto en que, si no es este documento, uno muy parecido al final acabará imponiéndose en el día a día de los tasadores. No por demandas de la ley, que siempre llega tarde, sino por requerimientos de los clientes (recordad que el dinero que hoy en día está llegando a España viene de países extranjeros). Tener un sistema reconocido mundialmente da seguridad a los inversores. Más nos vale estar preparados.

IPMS. O cómo no es igual un metro cuadrado aquí y en Singapur.

"Size Does Matter"

Frase promocional del remake estadounidense de Godzilla (1998).

Te puede gustar o no, pero el mundo es global. Lo que pasa en Grecia afecta en Europa. Los inversores chinos están e todas partes. Algún tasador español se va a trabajar a Latinoamérica. Es imparable. Es inevitable.

El problema es que hemos estado separados tanto tiempo, aislados en nuestro mundo local, que hemos tendido a hacer las cosas cada uno a nuestra manera y por eso, ahora hablamos diferentes idiomas y trabajamos de distintas formas.

Yo lo pude comprobar cuando me tocó empezar a manejar superficies de edificios. En Chile, la "superficie útil" no se mide igual que en España, donde no hay "superficie de losa", aunque se parece a la "construida", y tampoco existe la "superficie construida con inclusión de elementos comunes". En definitiva, un mismo edificio puede medir dos cosas diferentes teniendo la misma superficie, dependiendo de cómo se mida.

Esto, claro está, generó varios disgustos cuando inversores extranjeros ponían un montón de dinero pensando que compraban una cosa y recibían otra.

En el World Bank, en Mayo de 2013, unas 56 asociaciones (en el documento indican 56, en la web ya dicen 66) (entre las que se encuentran la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA) y el Fondo Monetario Internacional) relacionadas con el mundo inmobiliario acordaron atajar lo que se estaba convirtiendo en un problema. Se creó un Comité formado por personalidades del mundillo, la mayoría de ellos con la titulación de RICS, cuyo objetivo es generar unos estándares de medición de edificios que sean aceptados independientemente del país donde se apliquen.

Como resultado, en Noviembre de 2014 publicaron las IPMS (International Property Measurement Standards) que definen los tipos de superficie y procedimientos de medición para edificios de Oficinas en esta primera edición, a la que seguirán otros tipos de edificios más adelante. Las podéis bajar íntegramente de la web www.ipmsc.org pero si no os apetece traducir del inglés original, os hago un pequeño resumen:

En lo técnico, se establecen tres tipos de superficies:
- IPMS 1: define el área total hasta las caras externas de los paramentos verticales planta a planta, aplicable no sólo a edificios de oficinas, sino a cualquier tipo.
- IPMS 2 - Office: sólo para edificios de oficinas, establece el área hasta las caras internas de los paramentos verticales. Los estándares también definen lo que debe considerarse "paramento vertical dominante" como aquel que ocupa más del 50% de la superficie del mismo (así, en una cristalera de suelo a techo, se debe medir hasta la superficie interior del cristal y no hasta la arista que separa suelo y pared. También debe reportarse planta a planta.
- IPMS 3 - Office: también específica de edificios de oficinas, indica la superficie interior excluyendo "zonas comunes", como puedan ser vestíbulos, salas técnicas, cuartos de limpieza, etc. Se debe reportar planta a planta y ocupante por ocupante.

Y todo esto, ¿qué significa?

Pues todas las empresas consultoras inmobiliarias, especialmente las que gestionen clientes y operaciones a nivel internacional, van a tener que empezar a adoptar unos estándares que vienen apoyados y fomentados por RICS. Las empresas tasadoras en España han empezado a ver la necesidad de contar con miembros RICS entre su personal, y en la medida que los clientes de las mismas tengan que satisfacer los estándares internacionales, es lógico pensar que estas normas podrían llegar a imponerse como método habitual de medición.

Es decir, que es probable que los tasadores lleguen a necesitar entender bien estos términos porque puede que tengan que medir de acuerdo a ellos. Es importante que cuando un chino nos dice 10.000 m2, todos entendamos de lo que hablamos.

Nota 1: RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors -www.rics.org-) es la entidad responsable de los estándares de valoración más internacionalmente aceptados. En realidad, establecen un código ético de conducta que deja la metodología de valoración a las Normas Internacionales de Valoración (IVS).

Nota 2: El IPMSC (el Comité que deinió las IPMS) ya tiene disponibles para consultas los estándares de Edificios Residenciales, por lo que aún no son normas oficiales. Próximamente os publicaré otro resumen al respecto.

Toma de datos. Croquis: sobre huevos y castañas

Cuando uno va a un inmueble a realizar la visita, desgraciadamente se suelen tener más prisas de las que nos gustarían, por lo que la toma de datos "in situ" debe ser rápida y eficaz. Sin duda, la labor que más tiempo lleva en el trabajo de campo es el levantamiento del plano del inmueble.

Entre los tasadores ha habido más de una conversación sobre cuál es la forma más efectiva de hacerlo, pero la gran mayoría se decanta por dos técnicas: o bien recorren toda la casa primero, dibujando estancia por estancia, para, una vez terminar, medir y poner las cotas al dibujo; o bien van dibujando y midiendo a la vez. La realidad es que no hay gran diferencia entre un método y otro. Cualquiera es bueno y el resultado no depende de cómo se dibuje, si no de la pericia del tasador.

Yo, personalmente soy de los segundos. Prefiero ir midiendo y dibujando a la vez. Supongo que porque empecé así y ya no voy a cambiar. Me va bien. Pero si es verdad que a la hora de pasar a limpio el plano, me encuentro con que a veces, el resultado final y mi boceto a mano se parecen como un huevo a una castaña, sin que por ello me ponga nervioso porque haya realizado mal la toma de datos. Con el tiempo me he dado cuenta de una cosa, y es que al dibujar a mano, en el terreno, son más importantes las relaciones entre los elementos que las medidas en sí. Me explico: creo que tiene más importancia dibujar alineadas (o retranqueadas) dos paredes que indicar que una distancia es 3mm más larga que otra. A la hora de pasar el plano ya ajustaré esas cosas, pero sí me ayuda saber que un tabique no era perpendicular a otro, o una terraza acababa al borde de la fachada para que el dibujo definitivo sea fiel al original.

Si pongo una distancia más o menos corta (siempre hablando de una diferencia de escasos centímetros), la experiencia me demuestra que la superficie (recordemos que de eso se trata, de obtener una superficie) del plano resultante apenas va a diferenciarse de la realidad, y que la diferencia que puede suponer en el precio del inmueble es absolutamente despreciable (insisto, con márgenes de error razonables, de centímetros, no de metros). Este es el motivo por el que siempre he pensado que en los informes debe figurar una observación al respecto que indique que el croquis puede no ser completamente fidedigno, pero es perfectamente válido para valorar el inmueble, aunque no he encontrado gente que apoye mi moción...

Por ello, y para ganar tiempo en las visitas, no me preocupo mucho de si el plano me está quedando bien o no. Para mí, la medición no es una mera toma de datos numéricos, si no de todo tipo de datos que me ayuden a valorar correctamente el inmueble.

Os adjunto una de mis tomas de datos. Si os tomáis la molestia, veréis que las distancias no están bien dibujadas, pero no tendré ningún problema al pasarlas luego, y aunque la distribución es sencilla, sé que la casa tiene dos fachadas rectas, el fondo no tiene retranqueos, el baño del fondo tiene la pared de la izquierda alineada con el pasillo... Después las medidas me darán las proporciones correctas.



P.D.: a ver si alguien se anima a sacar de una vez un software para iPhone / Android / loquesea para dibujar planitos "on the go", que no creo que sea tan difícil. Aunque ya han salido cosas en este sentido, no son demasiado buenas.

Gadgets para tasadores

Si habéis estado siguiendo este blog, os habréis fijado que algunas entradas están publicadas desde mi iPhone. De hecho, ahora mismo estoy escribiendo en él esta última. He de reconocer que soy un poco adicto a todos estos cacharros, pero es que además, les encuentro una utilidad brutal cuando se trata de abordar un trabajo. Cualquier trabajo. Y el de arquitecto es otro cualquiera. Y el de la valoración también. Durante las próximas entradas vamos a hablar de cómo utilizar estas maravillas tecnológicas y de qué uso darle para realizar trabajos de mayor precisión a mayor velocidad. Optimización!!!

Quien más y quien menos en este mundillo tiene alguno de estos "gadgets" que ayudan a realizar el trabajo de una forma más precisa, más rápida y más cómoda. Hay técnicos que siguen pegados a la cinta métrica que usaron durante la carrera y anotan sus mediciones en un cuaderno de anillas y los hay quienes se presentan en las casas como auténticos cazafantasmas, con medidores láser y Tablet PCs y salen del piso con el informe de la tasación prácticamente hecho. Yo voy a nombrar unos cuantos que me han ayudado bastante a la hora de optimizar mi trabajo, aunque en ésto es como con los colores y sobre gustos no hay nada escrito:

-Medidor láser: es el "gadget" por excelencia del tasador y me atrevería a decir que el 99% de los tasadores tiene o ha tenido uno. Consiste básicamente en un láser que rebota en una superficie y tiene un lector que procesa la distancia hasta ella, reflejándola en una pantallita de forma numérica. Soy incapaz de daros una explicación técnica más precisa, pero si googleais un poco descubriréis que tenéis información para aburrir. Para los tasadores es treméndamente útil. Puede llegar a reducir el tiempo de visita de un inmueble hasta un 50% aproximadamente, dependiendo de la pericia del técnico con la cinta métrica, claro.
Los hay que miden también áreas y volúmenes, pero para nosotros esto no es de mucha ayuda, ya que necesitamos pasar los planos a limpio y es de ahí de donde obtendremos las superficie de la propiedad que valoramos.

-Navegador. Sobre este cacharrito hay muchas opiniones. La pega que más le pone la gente es la de que las instrucciones no son precisas, o llegan tarde, o no les llevan por el mejor camino, que ellos lo saben bien que no es ese. Yo llevo usando uno los últimos cuatro años. Antes podía concertar tres visitas por hora si estas estaban en la misma población. Desde que lo uso puedo poner cuatro, independientemente de la población donde estén. A mí me ahorra un 25% de tiempo. Me parece que tengo el navegador más que amortizado. Para mí es un trasto genial que ayuda a producir más en menos tiempo. Para colmo se le puede sacar mucho partido por el tema de planificación de rutas y puntos de interés (PDIs o POIs en su traducción inglesa). Esos POIs son marcas en el plano. Tú marcas un punto en el mapa y el navegador te avisa cuando estás llegando. Hay webs que publican juegos de POIs periódicamente, siendo los más interesantes los que te indican las ubicaciones de los radares de carretera. El tasador pasa mucho, mucho tiempo en la calle y este invento te ahorra un montón de multas. Por cierto: es totalmente legal utilizarlos para este uso, no vayáis a pensar mal.
Por si eso fuera poco, muchos navegadores vienen ya con manos-libres por bluetooth, por lo que dispones del teléfono sin riesgo a otra multa más. Estar comunicado hoy en día es cada vez más importante. En nuestro estudio, debemos estarlo casi al 100% para que no haya malos entendidos o no se queden asuntos sin resolver.


En breve llegará la segunda parte de esta entrada, prácticamente dedicada a los móviles y a la optimización de su uso para facilitar el trabajo. Hasta entonces!

Si yo pido una tasación, ¿cuál es el proceso?

Vamos a explicar cuál es el proceso de una tasación que por ley se aplica en España. Si leéis esto desde otros paises, por favor, os ruego que dejéis vuestros comentarios explicando cómo se hace donde estáis vosotros, porque de verdad que me interesa muchísimo.

Una tasación de una propiedad inmobiliaria es necesaria cuando se decide poner esa propiedad como garantía del pago de una hipoteca. Es decir: si uno no paga la cuota mensual, el banco puede quedarse con dicha propiedad. El banco necesita conocer el valor de la tasación para asegurarse de que no da más dinero del que puede recuperar (ver esta entrada anterior al respecto).

Así, pues, lo lógico es que en la sucursal bancaria donde hemos pedido el crédito, la persona que nos atiende nos pida una serie de datos, entre ellos la direción del inmueble que queremos poner como garantía y un teléfono de contacto. Luego se encarga (normalmente de forma electrónica) la tasación a una sociedad de tasación, que asigna el encargo a un técnico, al que proporciona los datos que hemos dado en la sucursal. Desde que damos los datos a la sucursal el proceso es confidencial, y nadie involucrado en él puede revelar esos datos a terceros, por lo que podemos estar tranquilos en ese sentido.

En ese punto, lo habitual es que en el banco se nos pida una escritura de la propiedad (o copia) o bien la sucursal encargue a su servicio jurídico una "nota simple registral" de la finca que vamos a hipotecar. En esta documentación se refleja lo que en el Registro e la Propiedad figura sobre el inmueble en cuestión. Esta documentación también es absolutamente necesaria para el tasador y se enviará junto al resto de los datos que hemos aportado.

Seguidamente el tasador llama a la persona de contacto y se citan para poder ver el inmueble (pongamos a partir de ahora que se trata de un piso, que es lo más general, pero el proceso valdría para cualquier inmueble). Cuando llega el momento de la cita, el tasador entra en la casa y por lo general realiza los siguiente pasos:

Primero hace unas preguntas, como quién es el propietario, o si hay inquilinos alquilados en la casa, o si se han realizado reformas, en qué han consistido éstas y cuándo se hicieron, etc. No hay un formulario predefinido. El técnico simplemente pregunta lo que cree que puede ser necesario para su informe.

Seguidamente lo normal es que se hagan unas fotografías de varias estancias de la casa, para poder demostrar, primero, que se ha estado en el interior (como obliga la normativa) y segundo para comprobar mejor el estado de conservación o las calidades del inmueble (los materiales, vamos). El tasador también ha realizado alguna foto del exterior para verificar el estado general del inmueble, y en ocasiones también ayudan estas fotografías para dibujar el croquis del piso con mayor precisión o despejar dudas sobre la identificación del edificio. También se toma nota de las instalaciones con las que cuenta la casa (cocina eléctrica, aire acondicionado, domótica, etc.).

Por último, se procede a la medición del piso. Este paso lo exige también la normativa española y es necesario para comprobar que la superficie real del inmueble y la escriturada (la que figura en las escrituras o en la nota simple registral) coinciden (o no). La ley española obliga al tasador a realizar los cálculos basándose siempre en la superficie que ha comprobado, la que existe realmente, aunque hay excepciones al respecto que ya comentaremos en otra entrada.

El técnico tarda en realizar ese proceso aproximadamente de 10 a 15 minutos para un piso de 3 dormitorios. Para una casa de varias plantas, lógicamente, puede llevar más tiempo.

Con todos estos datos, el tasador procede a la elaboración del informe de tasación (cuyo desmenuzamiento lo haremos en otra entrada, que llevará el mismo título que esta, pero desde el punto de vista del tasador) y lo manda a la sociedad de tasación para su visado. La sociedad de tasación revisa el informe y si procede, lo visa, colocando su sello de garantía junto a la firma del tasador. En ese momento la tasación ya puede utilizarse para garantía hipotecaria. Si no procede, la sociedad de tasación pide al tasador que modifique o corrija algún error que puede haber detectado, y cuando está todo bien, se visa.

La sociedad de tasación manda el informe a la sucursal, que lo remite al departamento de riesgos del banco. Allí estudian junto a un sin fin de papeles que les hemos tenido que dar, si vamos a ser capaces de pagar los próximos 30-40 años la deuda que contraemos con la entidad, y si deciden que somos solventes, nos dan el dinero.

Y todos tan felices.