30 años de profesión

El pasado mes de noviembre, Sociedad de Tasación celebró sus 30 años de existencia. Aunque no todos estamos vinculados a esta empresa, si que debemos compartir la celebración, porque fue la primera empresa inscrita en el Banco de España como sociedad de tasación y, por tanto, fue el comienzo de lo que para muchos de nosotros ha sido nuestra profesión hasta ahora.

En 1982, a raíz de la ley hipotecaria de 1981, un grupo de entidades bancarias funda esta sociedad para valorar inmuebles que pudieran servir como garantía hipotecaria. Quizá convendría recordar que dicha ley fue concebida como medida de control adicional al análisis de riesgos que conllevan estas operaciones. Y ya que ahora está en boca de muchos el tema de la independencia de este tipo de sociedades, conviene recordar que nacieron como medida de autocontrol por parte de los bancos. Quizá previendo lo que podía pasar, esas entidades bancarias deciden en 1994 vender Sociedad de Tasación a un grupo de accionistas, que se hacen cargo de la empresa. Ellos fueron los primeros en "independizarse". las turbulencias de la presente crisis han ido provocando un montón de movimientos de acciones y hoy en día, las principales sociedades de tasación, tanto por volumen como por facturación, no tienen entidades bancarias en su accionariado.

¿Y para los próximos 30 años? Pues es evidente que la profesión se está transformando. Ya hemos visto cómo el mapa de empresas del sector ha variado en cosa de tres años de forma brutal. Por otro lado, los clientes de estas sociedades no son tan estables como hace cinco o diez años y es completamente normal que un banco trabaje con varias tasadoras. Hace cosa de un año, charlando con un directivo de una de estas sociedades, me dijo que el pensaba que los técnicos no iban a poder vivir exclusivamente de las tasaciones en los próximos años. El volúmenes de trabajo ha caído y los importes también. Así qué nuestra actividad tendrá que ser complementada con otras diferentes. De todas formas, estoy seguro de que los técnicos seguiremos dando un servicio de calidad, porque no lo sabemos hacer de otra manera. Ánimo a todos.

De cualquier modo, estamos todos de celebración. 30 años han pasado y seguro que pasarán otros 30 más, de una u otra manera. Mucha suerte a todos.

P.D.: he estado ausente durante todo este año. Lo sé y os debo una explicación, que esperó poder daros en breve. Un saludo.

Micropost: Informe sobre VPO de ST - Sociedad de Tasación

ST - Sociedad de Tasación ha realizado, por tercer año consecutivo, la actualización del "Estudio de las Viviendas Protegidas en España" correspondiente al año 2011. Se trata de un estudio realizado por sus técnicos, relativo a las viviendas protegidas tanto a nivel estatal como a nivel aunómico.  Los planes económicos son los mismos que el año pasado, pero se han aprobado y publicado órdenes, decretos, leyes, que suponene modificaciones legislativas.

El mencionado Informe puede ser descargado en stvalora.com (hay que registrarse)

Micropost: Tinsa lanza Stima, su servicio de valoración on-line

Tinsa se ha apuntado al grupo de sociedades de tasación que lanzan servicio on-line. Se trata de una web donde, previo pago, introduciendo los datos de un determinado inmueble, se nos da el valor del mismo, basándose en las bases de datos de esta sociedad (supongo que de comparables, no lo puedo confirmar). Nada nuevo ya que es un servicio que otras tasadoras ya ofrecían (al menos que yo sepa Tasamadrid y Sociedad de Tasación, aunque seguro que hay más).

Sobre lo que pienso como técnico de la valoración on-line lo podéis leer justo en el post anterior y lo mismo sigo pensando, pero me sigue pareciendo interesante el que las empresas grandes del sector, o al menos alguna de ellas, se han lanzado a la innovación de una u otra manera. La crisis está obligando a abrir nuevas líneas de negocio a los que, hasta ahora, las tasadoras se habían mantenido un tanto reacias.

STvalora lanza aplicación para el iPhone (y la UIMP)

Stvalora, el portal de Sociedad de Tasación, ha lanzado la que creo que es primera aplicación para obtener tasaciones online para iPhone. Yo al menos, no sé de la existencia de otra. La aplicación, si estáis familiarizados con las de idealista.com o fotocasa, vais a comprobar que tiene muchos parecidos. Funciona prácticamente igual que esas aplicaciones, pero le han añadido una opción adicional que a mí me parece lo más interesante del programita. Por un lado, el programa te geolocaliza y de forma instantánea te da valores de inmuebles en un radio alrededor de esa posición (también es posible introducir la dirección manualmente o simplemente tocando el mapa en el punto que se quiera). Estos datos hacen referencia a la propia base de datos de Sociedad de Tasación, así que tenemos una idea de a qué valores está tasando esta sociedad en una determinada zona. Por otro lado, y aquí viene lo bueno, mediante un registro previo bastante sencillo, la aplicación nos da acceso a 5 tasaciones online gratuitas, de forma que introduciendo una serie de datos sobre el inmueble (superficie, calidades, si tiene ascensor, etc.) que queremos tasar, nos dice el valor de ese inmueble en concreto, basado en la anteriormente citada base de datos. Es decir, que podemos conocer el valor de un inmueble sin necesidad de hacer aproximaciones mediante valores de otros inmuebles, teniendo en cuenta que la base de datos de ST es de tasaciones y no de ofertas de venta.

Para obtener más de 5 tasaciones, el servicio funciona como lo hace en la web normal de STvalora y hay que pagar para obtenerlas, así que supongo que este aspecto del programa está más enfocado a profesionales a los que les es útil saber estos datos.



Echo de menos en el programa dos cosas:

1. Que la aplicación te permita descargar en tu móvil un PDF o similar con los resultados de las valoraciones online. Siempre he pensado que este servicio es más completo con este papelito (ya que se paga por ello, al menos un papelito)
2. Un "disclaimer", que deje bien claro que ese valor no es vinculante ni cumple con la normativa ECO, que es meramente orientativo. Esto lo digo un poco egoístamente y me explico: ya sabéis que normalmente cada persona piensa que su vivienda está o en el grupo de las buenas, o en el de las mejores o en el de las inmejorables y por lo tanto, cuando se le hacen preguntas que pueden determinar ese valor de tasación (me refiero al formulario típico sobre superficie del inmueble, calidades, etc. al que me refería antes) suele meter siempre mejores características que las que realmente existen. Considero que esto es algo natural e inevitable. Todos pensamos que lo nuestro es mejor que lo del vecino, pero cuando uno hace una tasación y te sacan la valoración online de la misma sociedad para la que trabajas, pero nosecuantosmil euros por encima de la tuya, es difícil explicarle al cliente que pagó por una orientación, no por una garantía. Vamos, que nos ahorraríamos muchos quebraderos de cabeza.

Hay que destacar el esfuerzo que está haciendo en este sentido Sociedad de Tasación. Están claramente apostando por la innovación y los frutos de su trabajo están empezando a darse. Este esfuerzo no está cayendo en saco roto y ha sido detectado por la Universidad Internacional Menendez Pelayo, que ha invitado a su Director General, Juan Fernández-Aceytuno, a participar en los próximos cursos de verano que organiza esta institución, precisamente para hablar de innovación.

Bueno, si os decidís a probarla, la podéis obtener en iTunes aquí. También podéis ver un vídeo sobre su funcionamiento aquí.

¡Compartid vuestras experiencias, por favor!

Micropost: en los medios

Sabéis que aquí en el blog, de vez en cuando comentamos noticias curiosas sobre nuestro mundillo que van saliendo en los medios, principalmente por internet. Lo cierto es que con ésta no sabía bien qué hacer, porque me da un poco de rubor.

Juán Fernández-Aceytuno, director general de ST- Sociedad de tasación, ha tenido a bien publicar un artículo llamado "Mejor una caña que un pez" en el blog que lleva para Expansión: "Más allá de la tasación". Si entráis y leéis sabréis a lo que me refiero.

La verdad es que me recibieron muy bien y estuvieron compartiendo conmigo un montón de impresiones sobre el sector y de cosas en las que están trabajando. Tienen un equipazo allí. Seguro que van a conseguir grandes cosas.

Informe de ST sobre el precio de la vivienda

Sociedad de Tasación (ST para los amigos) ha publicado su informe, decano del mercado español, sobre variación de precios en mercado inmobiliario. Por su interés, lo reproducimos aquí íntegro. No he podido encontrar un enlace directo, pero la web de ST la podéis ver aquí. Vamos con el informe:

El primer índice del sector inmobiliario cumple 25 años

El precio medio de la vivienda nueva en España ha disminuido un 3,2% en 2010

· El precio de la vivienda nueva de tipo medio en las capitales de provincia se sitúa en 2.476 €/m² construido, lo que supone 222.800 euros para una vivienda de tipo medio de 90 m²

· Cáceres (-7,1%) y Zaragoza (-6%) son las capitales que han registrado una mayor caída en los precios, mientras que en Lugo (2,1%), Palencia (1%) y Pontevedra (0,6%) suben

· En 2011 el precio de la vivienda continuará a la baja, aunque con una tendencia menos pronunciada

Madrid, 3 de enero de 2011.- ST-Sociedad de Tasación ha presentado hoy el Boletín de Mercado de Vivienda Nueva de 2010, el único que recoge los datos de vivienda libre en todas las capitales de provincia y poblaciones mayores de 25.000 habitantes. La compañía ha realizado un sondeo directo en más de 90.000 viviendas de distintos tipos correspondientes a más de 4.500 promociones inmobiliarias diferentes.

Evolución Precios Medios Vivienda Nueva por CC AA
Andalucía	-3,8%
Aragón	-5,8%
Asturias	-1,4%
Baleares	-4,6%
Canarias	-3%
Cantabria	-4,1%
Castilla La Mancha	-3,4%
Castilla y León	-3,6%
Cataluña	-3,5%
Comunidad de Madrid	-2,5%
Comunidad Valenciana	-2%
Extremadura	-5,2%
Galicia	-0,7%
La Rioja	-3,1%
Murcia	-3%
Navarra	-1,5%
País Vasco	-3,6%
Nacional	-3,2%

El Boletín, que este año cumple 25 años, viene informando de los precios de vivienda nueva desde 1985, y fue el primer índice sobre precios del sector a nivel nacional.

España y Comunidades Autónomas

Según el informe de ST-Sociedad de Tasación, en el presente ejercicio el precio medio de la vivienda libre en España se ha contraído un -3,2% con respecto a diciembre de 2009. Así, el precio de la vivienda nueva de tipo medio en las capitales de provincia se sitúa en 2.476 €/m² construido, lo que supone 222.800 euros para vivienda de tipo medio de 90m². Con respecto al primer semestre, el precio medio de la vivienda se ha contraído un -2,4%.

En cuanto a las Comunidades Autónomas, los precios han disminuido en 46 capitales de provincia, han aumentado en 3, y no han sufrido variación en 1 de ellas (Ourense). La caída ha sido más acusada en Aragón (-5,8%), Extremadura (-5,2%) y Baleares (-4,6%). Por el contrario, Galicia (-0,7%), Asturias (-1,4%) y Navarra (-1,5%) son las regiones donde menos ha bajado el precio de la vivienda libre en sus capitales.

Capitales de provincia

Durante el 2010, el precio medio de la vivienda nueva ha disminuido en 46 capitales de provincias, mientras que en Lugo (2,1%), Palencia (1%) y Pontevedra (0,6%) ha subido y en Ourense (0%) se ha mantenido sin cambios. En 7 capitales los precios medios han disminuido más del 5% respecto al año 2009, en 17 capitales los precios han caído entre el 3% y el 5%, en 23 los la reducción ha sido de entre el 0 y el 3%. En las 3 capitales restantes los precios han aumentado entre el 0 y el 3%.

Cáceres, con una contracción del 7,1%, y Zaragoza, con una disminución del -6%, son las capitales que han registrado una mayor caída en los precios. Por otro lado, Barcelona (3.821 €/m²), San Sebastián (3.682 €/m²) y Madrid (3.290 €/m²) siguen siendo las ciudades con el metro cuadrado más caro.

Evolución

La economía española ha experimentado un retorno al crecimiento positivo en el último año, pasando del -4% en el tercer trimestre de 2009 al 0,2% en el tercer trimestre de 2010, si bien la tasa de crecimiento es sensiblemente inferior a la de la mayoría de los países del entorno. El crecimiento del Índice de Precios de Consumo (IPC) se situará a final de año previsiblemente alrededor del 2,3%, sensiblemente superior al del año pasado (0,3%).

Los indicadores económicos que han tenido una influencia sobre el comportamiento del mercado inmobiliario han evolucionado del siguiente modo:

• El Euribor, que es la referencia de los préstamos hipotecarios, ha mantenido tendencia creciente durante 2010, situándose a final de año en torno al 1,5%.
• El IPC ha experimentado una tendencia ligeramente creciente durante el segundo semestre. La inflación acumulada en los once primeros meses del año ha alcanzado el 1,8% (0,8% en 2009) y la interanual en noviembre se sitúa en el 2,3% (0,3 en 2009).
• La evolución de la tasa de desempleo, que ya supera el 20%, mantiene un ritmo ascendente que podría continuar en los próximos meses en función del resultado en la aplicación de las nuevas medidas económicas aprobadas recientemente.
• El mercado inmobiliario de la vivienda ha reducido su nivel de actividad como consecuencia de las dificultades para la obtención de financiación y de los factores enunciados anteriormente. Con carácter general se aprecia una disminución de los precios, que ha sido más acusada en el segundo semestre del año.
• Se observa un importante aumento en la oferta de vivienda con antigüedad entre 1 y 5 años pendiente de primera ocupación, puesta a la venta por particulares no profesionales del sector. Así mismo, se aprecia una tendencia creciente a la oferta de alquiler con opción de compra

Previsiones

Las previsiones macroeconómicas para el año 2011 estiman que la economía española podría mejorar su evolución, aunque a ritmo inferior a la de la mayoría de países de la Unión Europea.

La inflación, según la tendencia de los últimos meses, probablemente se estabilizará en torno a 2,5 %.

El aumento de la inflación y del Euribor respecto al año anterior hace previsible que la renta real disponible para la adquisición de vivienda tenga dificultades para recuperar los niveles de años anteriores. Este efecto se verá potenciado por la incidencia de las tasas de paro y de la incertidumbre laboral asociada.

En el año 2011 la oferta de vivienda nueva seguirá siendo importante, básicamente por el considerable stock de vivienda ya construida y de colocación muy lenta. Esta oferta será menos abundante en las zonas céntricas de las ciudades por la escasez de inmuebles nuevos ya construidos y de suelo edificable.

Es de prever que, como mínimo, en la primera parte del año las ventas tiendan a ralentizarse, y se mantenga la tendencia de crecimiento negativo en los precios hasta que se absorba el excedente de oferta existente. Este crecimiento negativo se podrá producir tanto en las primeras residencias como en las segundas viviendas y en las turísticas.

El incremento de los costes financieros conllevará una reducción de los márgenes comerciales de las promotoras y puede contribuir a prolongar el período de reducción en los volúmenes de inversión en el mercado inmobiliario que se aprecia actualmente.

Como conclusión, es previsible que en 2011 se mantenga el ajuste en el nivel de la oferta iniciado al final de 2008 para adecuarse a un volumen de demanda inferior al de periodos anteriores. Así mismo, la desaparición a final de 2010 del incentivo fiscal para la adquisición de vivienda supondrá posiblemente un mayor debilitamiento de la demanda actual, que incida negativamente en la evolución de los precios si se mantienen las condiciones de financiación actuales.

Metodología

ST-Sociedad de Tasación ha realizado este análisis del mercado inmobiliario de la vivienda nueva en todas las capitales de provincia de España. El Boletín se ha desarrollado a partir de los datos de promociones de viviendas con unidades en venta obtenidos por sondeo directo en los lugares de emplazamiento de las mismas.

En el estudio de mercado no se han considerado las viviendas unifamiliares, usadas ni las de protección oficial. Tampoco se han incluido las viviendas con superficies inferiores a 60 m² o superiores a 160 m², ni las que tienen condiciones especiales que distorsionan su precio (entre ellas los áticos con terrazas).

El informe se ha elaborado con los datos procedentes de más de 90.000 viviendas correspondientes a más de 4.500 diferentes promociones inmobiliarias de 400 ciudades y poblaciones de todo el territorio nacional. Los resultados indican el precio medio de la vivienda en España, en cada Comunidad Autónoma, en las capitales de provincia y en poblaciones mayores de 25.000 habitantes.

ST-Sociedad de Tasación (www.st-tasacion.com) es una sociedad española independiente y sin ninguna vinculación con entidades financieras, ni de otro tipo, que opera en el campo de las valoraciones de toda clase de bienes, y especialmente de activos inmobiliarios. Cuenta con 13 delegaciones y más de 800 profesionales independientes (arquitectos e ingenieros) que ejercen su actividad como tasadores en todas las capitales de provincia y sus principales ciudades.

Micropost: Vivienda protegida por ST (pdf)

Sociedad de Tasación (ST) ha presentado y hecho público un informe muy útil sobre el estado actual de la vivienda protegida en España. Os invito a echarle un ojo, para que veáis la complejidad del tema actualmente. el documento resulta de mucho valor y está muy bien presentado.

Podéis ver el informe de Sociedad de Tasación en este link: Viviendaprotegida.pdf

Fuente: "Más allá de la tasación", por Juán Fernández-Aceytuno