Que la fuerza te acompañe

Siths (izquierda) vs Jedi (derecha). Fuente: http://theartmad.com/star-wars-jedi-vs-sith-wallpaper/

El 18 de diciembre se estrenó el capítulo VII de Star Wars. Esta saga, que empezó por el año 1977 y marcó un hito en la historia del cine, es mucho más de lo que a simple vista puede parecer, en mi humilde opinión. En el transfondo de la historia, hay un mensaje poderoso que no debemos obviar: la lucha del bien y el mal, de cómo la falta de control sobre nuestros sentimientos nos pueden llevar a la perdición y de cómo unos pocos luchan porque eso no sea así.

En realidad, ese concepto del bien contra el mal es inherente en nuestro día a día. Todos los días tenemos que tomar decisiones en las que nuestra conciencia toma parte importante de protagonismo. No es fácil, no es cómodo, pero es necesario. Y para que la conciencia tome decisiones correctas, es necesario que los criterios que tengamos (ese mapa del buen camino que le damos con la educación, la formación, el sentido común, etc.) sea claro y conciso. Sino, surgirá la duda, y la duda lleva al miedo, el miedo al odio y el odio, al lado oscuro...*

Yo soy un Jedi. Mejor dicho: un Padawan** (que no me pueda la soberbia...)

Cada vez que en mi trabajo me enfrento a una presión para modificar el valor, tengo que ver si está justificada o no. Y muchas veces, muchas, no hay más justificación que la propia visión o punto de vista de la persona que ejerce esa visión. Ojo: la inmensa mayoría de las veces, esa presión no surge de un malintencionado sentimiento; es un punto de vista legítimo de su emisor (hablaré de ello el próximo post), o se da por desconocimiento, o la falta de perspectiva de alguno de los agentes involucrados en el proyecto (no estoy yo diciendo que cada persona que encarga una tasación y protesta se ha pasado al reverso tenebroso). Pero sea como sea, te desvía del valor de mercado, del valor real de tasación al que debes aspirar*** y por lo tanto, debes tratar de evitarlo (siempre y cuando lo que te pidan no sea razonable). Si estamos hablando del bien y del mal, en el fondo estamos hablando de lo que es correcto y lo que no. Como tasador, tener claro dónde está la línea que separa una cosa y la otra es fundamental. Hacer las cosas bien no es fácil, los atajos son tentadores y nuestra voluntad es débil, lo que exige estar atento.

Como tasador, debemos dar valores que estén exentos de cualquier interés de las partes. Y te aseguro que presiones van a haber. Estas metido en medio de una operación que involucra mucho dinero. Involucran proyectos importantes que envuelven a mucha gente, y tu decisión debe ser justa, o acabará volviéndose contra ti.

Y ahora, si me perdonáis, tengo que ir a luchar contra las hordas malignas... Quiero decir: tengo entradas para ir a ver la película. Que la fuerza os acompañe, tasadores.

*Yoda, el símbolo de la sabiduría y la templanza en la saga, pronuncia alguna vez esta frase o una muy parecida.

**Un Padawan es un aprendiz de Jedi.

***Recordad la definición de valor de tasación: "Cantidad estimada por la cual una propiedad debería poderse intercambiar a fecha de la valoración entre un comprador y un vendedor, sin vinculación entre sí, por voluntad propia y sin ser presionados tras un periodo de comercialización adecuado en el cual las partes han actuado con conocimiento de causa, de forma prudente y sin coacción." (RICS Valuation Standards, Spanish Version).

Automatización de procesos de valoración

La valoración inmobiliaria, como todos los trabajos, admite un cierto grado de automatización que hace que un técnico pueda abordar ditintos trabajos de una forma razonable, sin volverse loco, y que a su vez, permite que haya un cierto grado de control, por lo demás bastante exhaustivo, para poder garantizar unos estándares de calidad en el trabajo final a entregar al cliente. El mero hecho de la existencia de unos estándares ya supone la posibilidad de un grado de automatización o normalización del trabajo, sin embargo, no hay que dejarse engañar: cada caso es único y cada inmueble es diferente a los demás, aunque la diferencia pueda ser tan sutil que llegue a ser despreciable; dos pisos, uno encima del otro, con la misma distribución y mismas calidades y acabados, valen prácticamente lo mismo (hace años los promotores cobraban 3.000€ extra por altura de piso. Algunos nunca comulgamos con esas estrategias), pero quizá, el mismo piso con una diferente orientación pueda ver reducido en cierto grado su valor porque resulte más frío o más caro de calentar, o esté menos iluminado.

En los locales comerciales estas diferencias se pueden apreciar aún mejor. Después de haberlo visto varias veces en el blog, creo que a todos nos queda claro que, sencillamente, no hay dos locales iguales. Es muy clarificador el caso de las calles en las que hay comercios valorados un 25% o un 30%, o más, en una acera que en la otra, cuando esencialmente es la misma calle y se trata de una tipología muy parecida. Especialmente llamativo me resulta el caso de locales en los que los estatutos de la comunidad de propietarios en la que se ubica limitan su uso. Hemos tenido casos de locales comerciales que valían hasta un 40% menos que el de dos portales más allá, simplemente porque los vecinos de ese inmueble tenían prohibido determinadas actividades como el de discoteca, bar de copas, o pescaderías o carnicerías.

El caso extremo de automatización de valoraciones lo tenemos en el sistema alemán, del que también hemos hablado en el blog. A grandes rasgos, según la localización y la superficie del inmueble, se utilizan unas tablas que van siendo actualizadas periódicamente para obtener un valor del inmueble. Con una simple hoja de cálculo podría automatizarse este proceso, lo que permitiría el control sobre cientos de operaciones en poco tiempo. En España esto no es posible, dado que se hace más énfasis en la casuística de cada inmueble.

Digamos que existe una relación inversamente proporcional entre el grado de automatización que puede aplicarse a un proceso y el tiempo de atención (o el trabajo) que demanda. Es por ello que, a menor grado de automatización, más trabajo requiere, por lo que más dinero cuesta, pero también más garantías ofrece. En definitiva, a nosotros, a los técnicos, se nos manda a ver cada inmueble para ofrecer garantías, lo que es, evidentemente, más caro que utilizar una hoja Excel para dar valores.

La pregunta que cabe hacerse es por qué a los alemanes les sirve este sistema y a los demás no (o por qué los demás han optado por otros métodos). La respuesta no es fácil, porque implica un conocimiento que, honradamente, yo no tengo, del sistema crediticio germano, aunque intuyo que es bastante más exigente que el nuestro en cuanto al estudio de los riesgos implicados en la operación, dejando el valor de la garantía (el que nosotros, los tasadores, damos) como algo más a considerar, mientras que en España le damos mucha más importancia a este valor. Es por ello que las entidades bancarias prefieren seguir mandando a técnicos a clarificar cada casuística inmobiliaria, a seguir valorando cada inmueble caso por caso, visitándolos todos, incluso varias veces si ha pasado un determinado tiempo, para asegurar el valor más certero. Insisto: esa garantía tiene un precio: el precio de no automatizar, de particularizar.

De terraceo

Las terrazas de las viviendas son una de esas cosas que parecen que no van a dar muchos problemas y que al final acaban enfollonando todo de una manera considerable. Hay que tener muy claros los conceptos para no liarnos. Y como muestra un botón: en idealista.com tienen un consultorio sobre inmuebles muy interesante al que de vez en cuando llegan preguntas sobre valoración, y es muy interesante ver las respuestas que la gente da. En una pregunta sobre valoración de terrazas (insisto: técnicamente es fácil, luego la práctica es otra cosa y dar con el valor exacto es más complicado), veo todo tipo de respuestas. Podéis ver el artículo aquí: Valoración de precio medio de terraza — idealista.com/news:

Lo primero que haría yo es aclarar lo que es una terraza y lo que no lo es. Porque esto es algo que por lo general no se tiene claro. Yo definiría terraza como un espacio propio de la vivienda, abierto al exterior. Esta definición, a priori sencillita, ya descarta como terrazas varias cosas, a saber: las azoteas de edificios plurifamiliares no son terrazas de las viviendas. Por lo general (la mayoría de las veces) pertenecen a la comunidad de vecinos, por lo que no puede (no debe) tasarse como algo perteneciente a la vivienda; del mismo modo, los patios de luces tampoco son terrazas por la misma razón. Aunque un vecino tenga permiso para utilizarlos de su comunidad, siguen perteneciendo a la misma; las parcelas o jardines de las viviendas unifamiliares (chalets de toda la vida) tampoco son terrazas. Otra cosa muy distinta es que la existencia de estos elementos en una vivienda no aumente su valor. Hay que considerarlo, pero no como un elemento de "pleno derecho" de la vivienda, si me lo permitís.

Una vez que entendemos lo que es una terraza, y con la normativa vigente (en España) en la mano, tenemos que distinguir entre espacios cubiertos y sin cubrir. La regulación actual establece que sólo se pueden considerar aquellos espacios abiertos y cubiertos por elementos permanentes (no valen toldos, tramposillos). Y de nuevo eso no significa que los "no cubiertos" no tengan valor, pero deben considerarse de manera diferente. Muchas veces las terrazas vienen definidas registralemente como elementos anexos a la vivienda, o bien viene definido su "uso y disfrute" y entonces, da igual si están cubiertas o no, que hay que considerarlas.

Ahora que tenemos claro el concepto y sabemos distinguir entre todo tipo de elementos abiertos, toca preguntarnos cómo computamos esas terrazas. Pues lo que hay que hacer primero es medirlas. Una vez medidas las comparamos con la superficie de la vivienda. Si la de la terraza supera el 15% de la de la vivienda, entonces debemos considerarla como un elemento anexo a la vivienda. Este tipo de terrazas, grandes y amplias, son las que, como os contaba antes, vienen definidas normalmente en el registro (nota simple o escrituras de la casa). En estos casos lo normal es tasar la terraza por el método del coste (lo que costaría construir esa terraza). Si no supera ese 15%, debe computarse la mitad de la superficie de la terraza y sumársela a la de la vivienda. Entonces daremos el mismo valor a ese 50% de terraza computada que al resto de la vivienda. Si hay varias terrazas se deben sumar todas sus superficies y comparar ese total con el de la vivienda para ver si se pasa o no del 15% establecido.

Una excepción son las viviendas de protección oficial. Para el cálculo del Valor Máximo Legal no computan espacios abiertos (cubiertos ni sin cubrir). De todas formas, en el caso de protección oficial, ya se permite repercutir registralmente la parte correspondiente a la vivienda de la terraza (que es considerada como un elemento común de la urbanización) a la superficie de la vivienda. Esto quiere decir que en una vivienda de protección oficial podemos encontrar que mide 75m2 (útiles) y registralmente tiene 80 porque le han incorporado la parte de una terraza de 30m2 (por ejemplo). Entonces consideraremos la superficie de 80 para obtener el máximo legal, sin considerar nada más.

Por último, y esto es un poco de guasa, los tendederos no son terrazas. Lo digo porque muchos propietarios te enseñan el tendedero de sus casas, que se ve que es un tendedero porque tiene un tendal con pinzas de tender, ropa tendida y todos los complementos de tendedero y te lo enseñan como "la segunda terraza" o "la terraza de atrás", como si eso fuese a dar más valor al tendedero. Pues no hace falta porque se valora igual que los espacios abiertos que hemos visto antes, que mira que nos gusta adornar las cosas...

Niños y precios

Llevo ya cierto tiempo bastante interesado por lo que mueve a las personas a comprar un determinado inmueble en un determinado sitio y no en otro y en que basa cada uno su decisión. Os podéis imaginar que prácticamente, la combinación de motivos es tanta como inmuebles existen, así que me parece una tarea inabordable tratar de catalogarlos, por lo que de vez en cuando expreso mis opiniones al respecto en este blog.

A los que tengáis hijos, la última causa de elección de inmuebles con la que me he topado no os será ajena, porque si habéis cambiado de residencia teniendo ya hijos, lo habréis pensado consciente o inconscientemente casi con toda seguridad. Lo que me extraña es no haberlo visto en ningún foro inmobiliario todavía.

Me he enterado, leyendo sobre qué impulsa a un chaval a convertirse en criminal o a tener éxito y aceptación social, que en 1998, una escritora llamada Judith Rich Harris, publicó un estudio, "The Nurture Assumption" (traducido como "El mito de la educación"), en el que defendía que la influencia de los padres en sus niños es, como mucho, tan potente como la que puedan tener sus amigos o la gente con la que se relacionen fuera del hogar. Ojo al dato: la señora Harris no tiene otro título excepto el de madre y abuela, pero varios expertos se han rendido a las evidencias de su informe.

El tema es, que si damos por válida esa afirmación, los papás no van a ser responsables de la educación y comportamiento de sus nenes por más que se empeñen en castigar, premiar, recomendar, exigir, etc. Los amigos del cole o del barrio también van a influir... Los amigos del barrio... Vaya. Parece ser que al final los papás podrán influenciar a sus herederos después de todo... Eligiendo el barrio en el que viven. Porque dependiendo de dónde eligan su residencia, habrán aumentado o disminuído la probabilidad de que los chavales se relacionen con un determinado tipo de personas, lo que va a influir en su personalidad de una o de otra manera. Si el niño vive en un getto lleno de camellos y drogadictos, difícilmente va a encontrar a un colega que no esté o acabe envuelto en ese mundo. Y viceversa, claro.

Así que esto podría explicar por qué unos papás están dispuestos a pagar más por una casa de igual superficie y calidad en un barrio que en otro. Ya nadie discute (dudo que alguna vez se hiciera) que el entorno del inmueble es un factor determinante en su valor, pero alguna vez os habíais planteado que los niños pudieran influir en el valor de ese inmueble?

Abracadabra. O sobre el estado de conservación de los inmuebles.

Una de las cosas en las que nos tenemos que fijar al valorar un inmueble es en qué estado se encuentra cuando lo visitamos. Esto, que parece trivial, en realidad es la piedra de toque sobre la que se sustenta el sistema de tasación de inmuebles que tenemos en España. Como ya hemos visto en algún post, en la mayoría de los países del extranjero para valorar un inmueble no es necesario visitarlo. Se acude a unas tablas o se realizan unos cálculos basados en estudios de mercado. De esa forma han heredado la manera de trabajar muchas consultoras tipo Aguirre-Newman o Richard-Ellis, que dan valores basados únicamente en posibles respuestas de compra-venta, sin necesidad de visitar un inmueble. Pero para dar garantía hipotecaria, es absolutamente imprescindible visitar el inmueble para comprobar, entre otras cosas, el estado de conservación del mismo, es decir, cuáles son las condiciones en las que se encuentra. Fijáos en las dos fotografías que siguen:


Se trata de dos edificios pertenecientes a la misma colonia residencial madrileña, de igual tipología y fecha de construcción original. Cuando se edificaron, eran iguales, los dos como el de la izquierda, de ladrillo visto, pero todos los edificios de la colonia, a excepción del de la primera imagen, han sido restaurados, y creedme que están muy bien restaurados. Abracadabra. Parecen completamente nuevos y además tienen cierto toque de originalidad. Creo que las dos imágenes hablan por sí solas de la importancia del estado de conservación. ¿Creéis sinceramente que vale lo mismo un piso en uno y otro edificio? Yo lo dudo. Tampoco es que se haya doblado el valor, pero valdrá más, incluso cuando en la reforma se han incluido instalaciones de fontanería y electricidad (al menos es lo que me comentaron los obreros que por ahí seguían).

Pero sobre todo, estas dos imágenes dejan en evidencia la principal virtud que tiene nuestro sistema: la visita de cada inmueble tasado, la definición de cada elemento por sus condiciones propias, además de las generales de la zona. Eso da un valor al documento que emitimos que no tienen otros. Eso da una garantía mayor.

Ideas a la ventolera: habitaciones de hotel

Para bien o para mal, gran parte de mi carrera ha estado vinculada de una manera o de otra a la hostelería. Mi proyecto fin de carrera fue un Hotel de Convenciones, he estado involucrado en proyectos con varios restaurantes y actualmente trabajo regularmente para/con profesionales del sector. A mí me parece un mundo muy bonito. Sacrificado pero bonito. Con un montón de cosas curiosas, de esas que te hacen preguntar "cómo harán ésto" cuando vas a un hotel o un restaurante y que cuando te las cuentan te gustaría saber más.

Hablando con un cliente del sector, me dijo algo que me hizo reflexionar bastante. El sostiene que, a grandes rasgos, un director de hotel no es más que un comercial cuyo producto son las habitaciones. A grandes rasgos, no se me enfaden los señores directores de hotel, que sé que hay mucha más labor detrás.

Así pues, cuando hay que vender habitaciones de su hotel, el director baja los precios de las mismas. Si se venden bien, los precios suben. Me sorprendió mucho porque yo tenía la impresión de que eso lo marcaba la cadena del hotel, pero veo que la relación entre ingresos y gastos en un establecimiento se hace más "in situ" que desde las matrices de las empresas hoteleras. Más a modo franquicia que otra cosa.

De todas maneras, me vais a permitir que barra para casa. La cuestión es que si hay que fijar un precio, supongo yo que el director de hotel tendrá que saber si se ha pasado al subir o al bajar el precio de su producto. Si se ha pasado al subir es fácil, porque no venderá o los clientes no repetirán. Si lo hizo al bajar es más difícil de saber por que si las ponen muy bajas las alquilarán, pero no sabrán si están perdiendo cierto margen.

También se me ocurre que las habitaciones tienen metros cuadrados. Y dado que tienen un precio, también tienen una relación entre euros y metros cuadrados. No sé bien si me vais entendiendo... No hay un campo ahí en el que podríamos ser útiles? No podríamos asesorar en ese sentido? No es cuestión de decirles a los hoteleros como tienen que hacer su trabajo, pero si que podemos ofrecer un estudio de mercado parecido al que hacemos con los inmuebles, pero especializado en habitaciones de hotel. Para inmuebles tenemos idealista o fotocasa, para habitaciones de hotel se me ocurren unas cuantas webs. El problema es la superficie, pero ahí dejo la idea...

Ciudades acuáticas del futuro

Hace ya un tiempo, leyendo la revista Quo, me encontré con un artículo en la que se hablaba sobre que el futuro de la arquitectura podía pasar por crear ciudades acuáticas debido a, entre otros motivos, la escasez de suelo. Me pareció muy curioso, no solo por los diseños futuristas que podéis ver en el artículo, si no por todo lo que ello implicaba, tanto de logística (a ver cómo compran los señores que vivan ahí el pan, por ejemplo) como de valoración. Porque si alguien va a vivir ahí, tendrá que comprar un apartamentito, digo yo. Y entonces, habrá que darle un valor. ¿Y qué valor le damos?

No os creáis que la valoración de un inmueble sobre el agua es algo absurdo. Los que vivís en costa y tenéis la suerte de estar cerca del mar y disfrutarlo con un barquito quizá de vuestra propiedad, os habréis encontrado alguna vez, quizá, con la necesidad de amarrarlo para poder bajar a tierra, aunque sólo sea para comprar algo de comer que no sea pescado. Ese amarre cuesta dinero y se vende. A veces se alquila, pero muchas otras se vende. Incluso hay urbanizaciones en las que el amarre se vende como si fuese un garaje o un trastero, es decir, como un anexo a la vivienda. Esta valoración se hace por el método de comparación (comparando con precios de otros amarres) si existe mercado significativo, y por lo general si existe, aunque sea caro y poco accesible, pero bueno, tener un barco no es que sea muy accesible tampoco. También se le aplica un método del coste, calculando lo que costaría construir el elemento a día de hoy, aunque para esto es recomendable el asesoramiento de un ingeniero de puertos, que sepa repercutir el coste del puerto en cada amarre.

Volviendo a las ciudades acuáticas, la valoración de algo así debe quedar claro que escapa de la comparación. Porque a priori, no creo que se pueda comparar con ningún inmueble existente en tierra firme. Es un producto exclusivo, y como tal, su mercado potencial también lo es, es decir, que sólo podrían acceder a él clientes selectos, o lo que es lo mismo: multimillonarios. Ya vamos teniendo pistas. Bruce Jones, un señor que se ha hecho rico vendiendo tablas de surf, planea construir una urbanización submarina (y venderla). Por supuesto, el "target" es gente adinerada (y un poco excéntrica, diría yo).

Yo optaría por realizar un cálculo de cuánto podría costar construir algo así, tanto de material especializado como de mano de obra muy muy muy cualificada, y qué beneficio se puede sacar, tanto si es para vender, como si es para alquilar. El coste de construir un invento de estos es clave. La complejidad es la pera limonera, si lo pensáis, porque cuando el mar está en calma, genial, pero cuando hay marejada, a ver cómo se hace para que eso no acabe volcado o hundido. Y si se trata de elementos submarinos, además de sellados perfectos para evitar filtraciones, se me ocurre que habría que contar con cámaras hiperbáricas, elementos resistentes a la presión del agua, extractores de gases...

El propio Bruce Jones, planea abrir en 2015 un hotel submarino en Fiji. Para ello está construyendo módulos sumergibles en Oregón que quiere trasladar luego a las islas oceánicas. Debe ser impresionante dormir en un sitio así. En este caso, volvemos a tener que tirar de explotaciones económicas para poder valorar, con lo que tendríamos que saber de nuevo qué rendimientos planea sacar el señor Jones a su invento.

De toda formas, por lo que se puede leer en el artículo de Quo, muchas de estas ciudades flotantes, con capacidad para decenas de miles de personas, estarán diseñadas para navegar durante cierto tiempo y estar ancladas durante el restante, con lo que más parecen barcos de proporciones desmesuradas que otra cosa, por lo que quizá se escape a la definición de inmueble. Recordad que hace un tiempo en un post hablábamos de que las condiciones para hipotecar una vivienda prefabricada se resumían prácticamente a que no se pudiese trasladar de un lado a otro. Un barco no es un inmueble, así que para valorar esto creo que vamos a necesitar la ayuda de un ingeniero naval. ¿Alguno en la sala?

Micropost: valoración vs tasación

Me preguntan mucho sobre la diferencia entre esos dos términos. A mi humilde modo de ver, creo que la diferencia más sencilla es la siguiente:

La valoración puede ser el acto de valorar, sin más. La tasación es una valoración cuya finalidad es la garantía hipotecaria.

Se admiten matizaciones al respecto.
Saludos

Necesito una tasación?

Como una parte natural más del trabajo y del día a día, en la oficina los socios asumimos que un cliente no acepte un presupuesto o incluso nos solicite una negociación del mismo. No hay ningún problema. Pero me animo a escribir este post porque realmente creo que muchas personas no saben lo que piden al solicitar una tasación, aunque sea como mero asesoramiento. Y eso nos hace perder tiempo a nosotros y también lo pierden ellos. Por eso creo conveniente intentar orientar sobre el pedir o no una tasación y cuándo necesitamos realmente una tasación y para qué finalidad, cosa que creo no está clara, especialmente entre particulares (las empresas suelen saber perfectamente lo que necesitan).

La situación suele ser la siguiente: mucha gente nos pide "tasaciones no oficiales". Se les pregunta si realmente necesitan una tasación y se nos dice que si. Se les pasa un presupuesto y se nos dice que es muy caro.

El problema real es que estas personas no quieren/necesitan una tasación, sino un valor orientativo, que es muy distinto. Una tasación es un informe técnico que requiere cálculos y desplazamiento, sondeos y evaluación de materiales, visitas y gestiones. Por "tasación no oficial" se entiende una tasación que no lleve el sello de una sociedad de tasación, es decir, que solo vale como asesoramiento. Todo eso cuesta dinero. Para saber en cuanto puede estar su casa, una persona puede recurrir a Internet o a preguntar a algún vecino que haya vendido hace poco. No me entendáis mal, no es desprecio. Es sencillamente más fácil y económico.

Se debería pedir una tasación principalmente cuando se deba presentar ante un tercero un documento para probar el valor de un inmueble.

Si lo que queremos es saber el valor para nuestro conocimiento, por saber si algo es caro o barato, no necesitamos una tasación. Pero si queremos decirle a otro: "el inmueble vale esto, y no vale lo que dices tú, que yo tengo este documento firmado por un profesional competente", entonces si necesitamos una tasación.

Yo espero que esto sirva para saber cuándo pedir una tasación. De todas formas, como han seguido llegando personas a la oficina solicitándo lo que consideramos "valores orientativos", hace algún tiempo se decidió una línea de negocio nueva en plan experimental, que no sé cuánto durará, en la que nos encargamos de realizar esas gestiones por los clientes, cobrándoles una tarifa. Está claro que la gente prefiere asegurarse a la hora de valorar sus inmuebles, y para eso estamos nosotros aquí.

El Coliseo o del valor de las cosas en el tiempo

Vuelvo de visitar Roma por primera vez (imperdonable no haber ido antes, lo sé) y reconozco que aún estoy impactado. Parece increíble cada rincón de esa ciudad. Por algo la llaman Ciudad Eterna, porque pervive por siempre y no se acaba nunca. Maravillosa.

Volviendo al tema principal de nuestro blog, me ha llamado mucho la atención uno de los edificios de la ciudad, el Coliseo, no solo por su majestuosidad, sino por un detalle que creo que viene muy a cuento.

Si queréis un poco de historia sobre el edificio, ésto es lo que dice Wikipedia sobre el mismo, pero resumidamente, vale con saber que tras el incendio de Roma, Nerón sólo se preocupó de construir su Domus Aurea, lo que no gustó al pueblo que se puso en su contra. Al suicidarse el Emperador, su sucesor, Vespasiano, decidió contentar al pueblo construyendo para él, y como obra cumbre de ello, realizó el Coliseo o Anfiteatro Flavio, que se terminó en tan sólo 8 años (sorprendente, ya que hablamos de la década de los 70 d.C.). En la Edad Media se utilizó como Iglesia, almacén, fortín y fortaleza, hasta que un terremoto derrumbó parte de su fachada, dejándolo inhabitable y desterrándolo al abandono. Con el tiempo el edificio se acabó convirtiendo en un edificio sin valor y pasó a ser utilizado como cantera para la construcción de otros edificios de Roma, hasta que el Papa Benedicto XIV en 1749 decidió protegerlo marcando ahí una etapa del Via Crucis que se celebra hasta nuestros días.

Aquí quedan relacionadas tres ideas: valor, tiempo y uso. El valor de las cosas, en nuestro casos de los inmuebles, está íntimamente relacionado con el uso que se les da en el momento en que se les da. El Coliseo ahora no tiene un valor calculable porque se usa como recuerdo de los orígenes de nuestra civilización, pero hace siglos no era más que una cantera de la que extraer material. Estos tres conceptos se ligan íntimamente y son inseparables. Entender ésto, que parece de perogrullo, no es tan sencillo como pueda parecer y me gustaría explicarlo detenidamente. Voy a poner un ejemplo que creo será ilustrativo.

Hace ya algún tiempo se nos pidió tasar una serie de inmuebles para una promotora-constructora. Entre ellos había una serie de suelos. Muchos de ellos no urbanizables. Ningún problema. Pero el cliente insistió en considerarlo todo urbanizable y con las construcciones terminadas. Se le explicó al cliente que en su cartera había suelo que no sería jamás considerado urbano. Pero el cliente insistió. Se le dijo que, según la normativa, esas tasaciones no podrían utilizarse para conseguir préstamos hipotecarios y se nos vino a decir que nos encargáramos de nuestros asuntos, que eran tasar lo que se nos pedía como se nos pedía. Y se hizo. El cliente nos pidió tasar un seiscientos como si fuera un Ferrari.


Pues si su seiscientos fuese un Ferrari, su seiscientos valdría 300.000€. Y se añadía una nota, un condicionante: "pero ojo, su seiscientos no es un Ferrari, sino un seiscientos, y esta tasación sufriría un considerable cambio de valor si no se pudiera cambiar la marca, motor, chasis, cilindrada, carrocería y hasta color del vehículo".

El cliente nos ignoró y de alguna manera (supongo que manera un tanto apestosa) consiguió los apoyos en el consejo del banco de turno para conseguir un crédito por muchísimos millones utilizando nuestras tasaciones. Por supuesto, luego el seiscientos se empeñó en seguir siendo seiscientos y la cosa estalló, con la consiguiente repercusión en los medios, que tras dejarnos a nosotros por los suelos (habíamos hinchado las tasaciones, según la prensa) provocaron la dimisión de algún que otro consejero del banco. Luego, en algún parrafín se decía que nuestros informes ya advertían lo del seiscientos y el Ferrari, pero como eso no era ya noticia, pues el asunto se fue dejando de lado.

El caso es que si el tiempo y el uso hubiesen sido los que el cliente quería, el valor de los bienes habría sido el que nosotros indicábamos, pero no fue así. Podría haber llegado a serlo, pero no dependía de nosotros. Se nos pidió tasar el Coliseo cuando se usaba como cantera, bajo el supuesto que la civilización romana desapareciera y la futura lo considerara una pieza clave de la Historia. Pero en ese momento, no era ese su uso, ni su valor...

Ejecutivos Agresivos

Últimamente, a nuestra oficina han empezado a entrar unos cuantos clientes cuyos trabajos son denominados como "altos cargos" por las empresas de Recursos Humanos, que buscan asesoramiento en valores de vivienda de "alto standing" en las urbanizaciones más lujosas de Madrid (casa de 1.000.000€ en adelante). No es que entren a cientos, por desgracia, pero ya ha habido más de dos y de tres y llama la atención. Además resulta que alguno de ellos gestiona fondos de inversión inmobiliaria, por lo que deducimos que sabe de mercado inmobiliario, pero acude a nosotros a título personal con el fin de gestionar la tasación para su propia hipoteca. Vamos, que han decidido comprarse un casoplón.

Sin duda, esta gente que tiene poder adquisitivo, ha decidido que la crisis es un buen momento para invertir en activo inmobiliario, y están adquiriendo viviendas por precios que antes no hubiesen podido imaginar.

Moraleja: si tienes dinero y no te asusta que el euribor suba (y subirá, porque está tan bajo que sólo puede subir), compra ya. Y pásate por nuestra oficina para ir bien asesorado a la hora de negociar ;-)

Parece que volveremos a hacer tasaciones

Todo el que se dedica a valoración inmobiliaria ha comprobado como el nivel de trabajo ha disminuido desde hace tres años más o menos. También habrá notado cierta estabilización de ese nivel en los últimos meses, coincidiendo con la corriente de noticias que anuncian el principio del fin de la crisis.

Ahora Idealista.com nos dice que el equipo económico del BBVA ha sacado un estudio muy meticuloso y técnico donde explican que, como los bancos ya no dan dinero, la gente no puede comprar pisos, lo que aumenta los pisos vacíos y hace que los promotores tengan que bajar los precios, lo que con el tiempo, hará que los precios sean asequibles y la gente pueda volver a comprar. Lo adornan con unos cuantos porcentajes y gráficas y queda muy técnico y experto. Buen trabajo.

Lo bueno para el tasador es que pronto volverá a aumentar nuestro nivel de trabajo, esperemos.

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Trueque

Hace poco leía en El Mundo que el viejo sistema del trueque había vuelto a la palestra de la mano de la omnipresente crisis económica-financiera-ytodolodemás. Empresas cambian coches por ordenadores para sus sucursales, o muebles por plantas o cualquier otra cosa imaginable. Todo ello a través de empresas como
acambiode.com, que hacen de intermediarios y que han sabido entender las necesidades actuales y adelantarse a la demanda en una situación en la que justo eso vale su peso en oro. Olé por ellas. Y mal por las sociedades de tasación, que se están estancando en políticas contemplativas, esperando a que pase el chaparrón, mientras ven sus ingresos mermar a medida que lo hace la concesión de crédito hipotecario, sin capacidad de reacción.

Porque digo yo, que a alguien preguntará la empresa de coches cuántos ordenadores tiene que pedir a cambio de uno de sus vehículos, no? Y alguien que ofrezca ciertas garantías debería ser quien diera esa respuesta. Cualquiera puede decir lo que vale un ordenador, pero no todos pueden responder de su palabra ante un juez, si llegara el caso.

De acuerdo en que no estamos hablando de mercado inmobiliario, donde la valoración es un poco mas compleja y especializada, pero me da que, antes o después, este tipo de operaciones llegará al sector, y más les vale a estas empresas estar preparadas para dar ese servicio, o alguien vendrá y les levantará esa parte del pastel. Y no está el horrno para bollos...

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Por qué es necesario el tasador?

Cuando una persona necesita financiación para cualquier cosa, suele recurrir a un banco. Puede ir a otros sitios, pero nuestro sistema financiero considera a estas entidades más fiables que al resto.

Tenemos pues a una persona (física o jurídica -tú, yo, cualquiera o una empresa u organización-) que necesita dinero y un banco dispuesto a dárselo a cambio de unas jugosas comisiones y del pago de unos intereses. No hay nada gratis.

Pero, cómo grantiza esa persona que va a devolver el dinero y lo que cuesta tenerlo prestado? Qué garantía tiene el banco de que la persona responderá a esa deuda? Hay muchas fórmulas para ello, pero la más común es la de la hipoteca, mediante la cual, el banco se queda con una propiedad si uno no paga (básicamente).

La duda es evidente: puedo yo poner cualquier propiedad como garantía hipotecaria? Pues si el valor de esa propiedad es igual o inferior, o el banco considera que le vale, a la cantidad que se pide, se acepta, por regla general (sin entrar en consideraciones de si la persona tiene ingresos suficientes o un aval, que no es el tema de este blog).

Así que la clave de la operación es doble: cantidad que se pide y lo que vale la propiedad. Pues es en esta segunda parte donde entra el tasador. El tasador es la figura que tiene nuestro sistema financiero para determinar el valor de la garantía hipotecaria para la entidad financiera. Es el que le dice al banco lo que vale esa propiedad. El banco necesita al tasador para asegurarse de que, si uno pide 200.000€, la propiedad valga, por lo menos, 200.000€, porque si valiese 100.000€, lo lógico sería dejar que el banco se quedara con la propiedad y quedarte tú con el dinero. Y los bancos no son tontos, lo sabemos todos.

Para eso sirve un tasador. Fácil, no?

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Comienzo... Un blog hecho por profesionales para gente que no lo es.

Este blog, es de profesionales para gente que no lo es.

Durante la última década me he dedicado al mundo de la valoración inmobiliaria. Asesoramiento a grandes empresas y particulares, garantía hipotecaria, aprovisionamiento de seguros... Suelos, viviendas, locales... Todo lo que se puede uno imaginar. Durante todo este tiempo, he venido percibiendo un común denominador: el perfecto desconocimiento de la gente por lo que está pagando. Por SU tasación.

Muy poca gente sabe por qué va un técnico a su domicilio y lo mide todo. Nadie entiende por qué debe pagar algo que no está pidiendo (ellos piden una hipoteca, no una tasación), las entidades bancarias creen que están ahí para que el técnico les diga lo que quieren oir... En fin, desconocimiento general, porque nadie ha explicado que es lo que hacemos.

Pues lo voy a intentar, poco a poco en este blog. Espero que contando con la ayuda de otros profesionales, aportando explicaciones y experiencias. Intentaremos arrojar un poco de luz sobre todo esto. Sobre todo ahora que nuestro sector es tan delicado y surgen noticias sobre él cada dos por tres.

Bienvenidos todos!!