El procedimientoVuelvo a retomar el asunto de las tasaciones cuyo destino final es la captación de un activo inmobiliario por parte de una entidad financiera, que ya inauguramos con el post de hace unos días sobre
"Daciones en pago". Sé que el tema puede parecer bastante aburrido, pero uno de los motivos por los que creé el blog es precisamente difundir un poco la labor de tasador en todos sus aspectos, y me interesa mucho reflejar la parte social, algo más trascendente que el hecho de decir "esto vale tanto" y olvidarse.
Las recuperaciones son la parte más desagradable del proceso hipotecario. La situación que desencadena una tasación para recuperación (o embargo o como se quiera llamar) es la siguiente: el hipotecado no ha podido hacer frente a sus pagos y entra en deuda; el banco ejecuta la hipoteca; el hipotecado se queda sin casa y es considerado "moroso" por el resto de sus días (si hay algún especialista en banca, por favor, que corrija esto último si no es así).
De nuevo el banco requiere una valoración del inmueble en cuestión para poder computar sus números en sus balances y saber en cuanto podrá liquidar el inmueble de la forma más rápida y menos dolorosa posible.
Normalmente partiremos del punto de partida de una tasación anterior (la que se hizo cuando se concedió la hipoteca). Ésto supone una ventaja importante, dado que es muy posible que no podamos visitar el inmueble y tendremos que utilizar los datos contenidos en dicha tasación para realizar nuestro nuevo informe. Os preguntaréis por qué no podemos visitar de nuevo el inmueble. En realidad, sí podemos, pero la entidad bancaria para la que trabajamos se ha convertido en hostil para el hipotecado, por lo que es muy probable que éste dificulte el proceso todo lo que pueda. No obstante, nuestra primera obligación (salvo que nos lo diga la sociedad tasadora) es intentar visitar.
Una vez más, la labor de la sociedad de tasación en la
identificación de antecedentes es primordial. Sé por experiencia que no todas las tasadoras llevan un control exhaustivo de ello. Creo que es un error. La forma más
generalizada de localizar expedientes puede ser por coincidencia de finca
registral, aunque hay tasadoras que lo hacen por calles (método a mi modo de ver menos fiable, por la facilidad que cambian los nombres de las calles o los números de policía).
Dado que partimos de un antecedente, lo razonable es adoptar los mismos datos en el nuevo informe. Parece de Perogrullo, pero os
asombraríais de la cantidad de casas que menguan o crecen de un informe a otro. Una finca debe medir lo mismo independientemente de la finalidad con la que se tase (y los espacios abiertos se deben computar igual). Es muy poco serio alegar que, como la finalidad es distinta, pues cambiamos el cómputo. Al menos a mí me lo parece.
Lo que si es razonable es valorar con prudencia, lo que en la práctica puede suponer un valor más bajo que el de la tasación original. Pensad que, al no haber podido acceder a la finca, debemos suponer un estado de
conservación medio (también os
asombraríais de la cantidad de gente que se lleva hasta los marcos de las puertas o los radiadores al ser embargados, y muchos destrozan los azulejos porque sí).
Si no disponemos del antecedente, lo suyo sería proceder como una tasación normal, es decir, intentar visitar, lo que ya hemos visto que será complicado. No obstante, se puede valorar de igual manera que con el antecedente, pero basándonos en los datos de superficie del registro y/o catastro (primero registro, luego catastro). Si no se dispone de ninguno de estos datos, la tasación es imposible de hacer.
Por último, simplemente añadir que muchas entidades bancarias están solicitando a sus tasadoras en este tipo de operaciones un
valor de comercialización a corto plazo. Ésto es un valor por el cual el inmueble pueda ser vendido sin demasiada dificultad en un periodo de tiempo menor al mes (más o menos, es lo que piden los bancos y cajas, aunque
posiblemente no con esas palabras). No se trata de un valor hipotecario, que ya lo hemos dado con la tasación. Esta vez se trata de un valor en una situación de mercado forzada por la necesidad de vender de una de las partes (el banco), por lo que deberá ser un valor más bajo que el hipotecario. La cantidad depende de cada tasadora, pero suele rondar un 5-10%. No hay nada establecido, y muchas veces se deja a juicio del tasador (de nuevo tenemos que ser expertos en algo que no es lo nuestro).
Las consecuencias y las responsabilidadesLa consecuencia más importante es que alguien se queda sin casa. No es un número como los que dan las noticias. Es alguien a quien ves. Es alguien que tiene hijos y felpudo en la puerta,
posters en la habitación de los niños y una habitación para la abuela. No es un tema menor. Es una consecuencia de un drama real. Si, es cierto que esa persona asumió una responsabilidad y no la ha podido cumplir, pero la mayoría de las casas que he visto por este tipo de trabajo son de gente humilde que ha llegado a esa situación por causas ajenas a ellos (cierre de empresas, imposibilidad de encontrar trabajo...). Es muy duro ver esto y volverte a casa sin más.
La irresponsabilidad también viene por parte de la banca, que en muchas ocasiones ha concedido crédito de altísimo riesgo. Creo que es más responsabilidad de las Direcciones de Zona o de Negocio que de las sucursales, por imponer objetivos cada vez más imposibles de obtener y llevar a captar y otorgar créditos al primero que pasaba por allí.
Recuerdo una
conversación muy agria, en los tiempos de bonanza, que tuve con un tipo de una sucursal, en la que nos acusaba a los tasadores de nuestra oficina de no tener "ninguna visión comercial" tras "hundir una operación" (obviamente, porque
consideraban que el valor de tasación era muy bajo). Tras varias quejas, y con mucha paciencia, le tuve que decir que a mí me pagaban precisamente para no tener ninguna "visión comercial", y poder dar un valor objetivo y que nuestra falta de "visión comercial" se podría compensar fácilmente en el comité de riesgos correspondiente, dado que ellos, con mucha más "visión comercial" que nosotros, la detectarían y sin duda concederían el crédito.
Hay que decir también que, al menos nosotros, hemos tenido la suerte de encontrarnos con pocos casos de estos y que muchas veces, ya desde las sucursales, nos decían que veían complicada la operación. Todo sea dicho.
¿Y las tasadoras tienen responsabilidad? Pues creo que algo sí. Aunque nosotros sólo somos partidarios de revisar valores cuando detectamos un error en el
procedimiento, y nosotros cometemos errores como todo el mundo y no pasa nada, me consta que el motivo de las revisiones de valor no siempre es ese. Las sociedades durante mucho tiempo (ahora ya no) variaron valores por dejarse presionar, por no mantenerse firme siempre en los mismos. En la situación anterior, de
boom inmobiliario y precios al alza, cualquier precio se sostenía y permitir ese 5% más que no iba a ningún lado, implicaba realizar la operación. Ahora supone un problema.
Bueno, apago el ventilador y os dejo el post, para que lo comentéis si creéis procedente. Sé que algunos de vosotros sois colegas y seguro que os habéis encontrado con alguna situación parecida. Estaría bien saber vuestra opinión...
Este es un ejemplo de caso real que nos hemos encontrado ya unas cuantas veces. Resulta que las entidades bancarias se están encontrando con un problema, que quizá sea el menor de los que tienen ahora, pero a mí me resulta muy interesante por cómo está relacionado con la valoración. Necesito que me deis vuestra opinión sobre cómo debemos proceder los técnicos ante casos semejantes. Luego os diré lo que finalmente se hizo en otro post.
