Poder de negociación

Me ha llamado mucho la atención este artículo que salía publicado hace unos días en El Confidencial y que hablaba de la capacidad de Inditex para negociar sus precios de alquiler con los dueños de los locales donde están sus franquicias. Resulta que están negociando a la baja su política de alquileres.

Inditex puede permitirse ese lujo dado que tiene un alto poder de negociación. Los comerciantes saben que la empresa gallega es un buen inquilino, que da seguridad y, lo más importante, genera negocio en la zona cuando existe su presencia. Esto último es de especial importancia en el caso de los centros comerciales. Los gestores de centros comerciales saben que contar entre sus comercios con franquicias de este grupo textil, es equivalente a asegurarse afluencia de público y por lo tanto, ingresos que harán que el resto de los locales comerciales estén cotizados y generen más rentas. Si repasáis el blog, ya habíamos hablado de un caso parecido cuando so conté lo que supuso para la ciudad de Vigo que su equipo estuviera en primera división, jugando la Champions y la repercusión de los partidos en los comercios cercanos al campo de Balaídos.

Por eso, dichos gestores de centros comerciales no se pueden permitir el lujo de perder un inquilino como Inditex. E Inditex lo sabe. Eso le da su poder de negociación.

¿Significa eso que el valor de un local de Inditex ha bajado por esta maniobra emprasarial? La respuesta es muy gallega: "depende". Si el local es de un particular en una calle céntrica, seguramente tendrá más candidatos que quieran instalarse, así que podría no darse esa bajada de valor. Pero si tuviéramos que tasar un centro comercial, entonces yo sí consideraría una bajada de los ingresos por rentas al calcular la actualización de flujos. Eso implicaría un menor valor de mercado de dichos locales.

La "ciencia" de valorar locales comerciales conlleva una casuística de la que difícilmente se puede escapar.

Automatización de procesos de valoración

La valoración inmobiliaria, como todos los trabajos, admite un cierto grado de automatización que hace que un técnico pueda abordar ditintos trabajos de una forma razonable, sin volverse loco, y que a su vez, permite que haya un cierto grado de control, por lo demás bastante exhaustivo, para poder garantizar unos estándares de calidad en el trabajo final a entregar al cliente. El mero hecho de la existencia de unos estándares ya supone la posibilidad de un grado de automatización o normalización del trabajo, sin embargo, no hay que dejarse engañar: cada caso es único y cada inmueble es diferente a los demás, aunque la diferencia pueda ser tan sutil que llegue a ser despreciable; dos pisos, uno encima del otro, con la misma distribución y mismas calidades y acabados, valen prácticamente lo mismo (hace años los promotores cobraban 3.000€ extra por altura de piso. Algunos nunca comulgamos con esas estrategias), pero quizá, el mismo piso con una diferente orientación pueda ver reducido en cierto grado su valor porque resulte más frío o más caro de calentar, o esté menos iluminado.

En los locales comerciales estas diferencias se pueden apreciar aún mejor. Después de haberlo visto varias veces en el blog, creo que a todos nos queda claro que, sencillamente, no hay dos locales iguales. Es muy clarificador el caso de las calles en las que hay comercios valorados un 25% o un 30%, o más, en una acera que en la otra, cuando esencialmente es la misma calle y se trata de una tipología muy parecida. Especialmente llamativo me resulta el caso de locales en los que los estatutos de la comunidad de propietarios en la que se ubica limitan su uso. Hemos tenido casos de locales comerciales que valían hasta un 40% menos que el de dos portales más allá, simplemente porque los vecinos de ese inmueble tenían prohibido determinadas actividades como el de discoteca, bar de copas, o pescaderías o carnicerías.

El caso extremo de automatización de valoraciones lo tenemos en el sistema alemán, del que también hemos hablado en el blog. A grandes rasgos, según la localización y la superficie del inmueble, se utilizan unas tablas que van siendo actualizadas periódicamente para obtener un valor del inmueble. Con una simple hoja de cálculo podría automatizarse este proceso, lo que permitiría el control sobre cientos de operaciones en poco tiempo. En España esto no es posible, dado que se hace más énfasis en la casuística de cada inmueble.

Digamos que existe una relación inversamente proporcional entre el grado de automatización que puede aplicarse a un proceso y el tiempo de atención (o el trabajo) que demanda. Es por ello que, a menor grado de automatización, más trabajo requiere, por lo que más dinero cuesta, pero también más garantías ofrece. En definitiva, a nosotros, a los técnicos, se nos manda a ver cada inmueble para ofrecer garantías, lo que es, evidentemente, más caro que utilizar una hoja Excel para dar valores.

La pregunta que cabe hacerse es por qué a los alemanes les sirve este sistema y a los demás no (o por qué los demás han optado por otros métodos). La respuesta no es fácil, porque implica un conocimiento que, honradamente, yo no tengo, del sistema crediticio germano, aunque intuyo que es bastante más exigente que el nuestro en cuanto al estudio de los riesgos implicados en la operación, dejando el valor de la garantía (el que nosotros, los tasadores, damos) como algo más a considerar, mientras que en España le damos mucha más importancia a este valor. Es por ello que las entidades bancarias prefieren seguir mandando a técnicos a clarificar cada casuística inmobiliaria, a seguir valorando cada inmueble caso por caso, visitándolos todos, incluso varias veces si ha pasado un determinado tiempo, para asegurar el valor más certero. Insisto: esa garantía tiene un precio: el precio de no automatizar, de particularizar.

Una de miedo

De verdad que creo que el poder de la mente está infravalorado en la sociedad actual. Ahí dentro, en nuestro cerebro, está la capacidad de hacernos ver cosas que no se podrían ver de otra manera. Os voy a contar lo que me pasó el otro día y ya me diréis.

El fin de semana vi la película "The lovely bones", del director Peter Jackson. No os preocupéis si no la habéis visto que no la voy a destripar, pero sí os diré que es un thriller (una de suspense, que se ha dicho siempre) y que tiene detalles maravillosos que hacen gala de una imaginación fantástica. Pero sigue siendo un thriller. Y en el thriller hay un malo malísimo obligatoriamente. Y el de esta película, además, era... muy mala persona (iba a decir un taco). La cuestión es que este tío es un asesino en serie que mata niñas. Las engaña, las encierra y las destroza. Pues eso: muy mala persona. Como todos los malos malísimos, tiene una doble vida en la que el tío se dedica a construir casitas de muñecas con un nivel de detalle asombroso en su taller, apartado del mundanal ruido, mientras que en el sótano guarda los restos de sus víctimas. La cosa es que a mí la niña esta que se carga el monstruo me dio mucha pena. Os recomiendo ver la película de verdad, y no os preocupéis que no os he contado nada que os estropee el final.

El otro día me tocó tasar un local comercial. Os aseguro que me quedé blanco cuando me abrió la puerta un señor que era clavado al asesino de la peli. O al menos a mí me lo parecía. "Buenas tardes, pase pase, está en su casa", me dijo el caballero con la misma sonrisa con la que el monstruo engañaba a las niñas... Sudor...

Y entro en el local. Y descubro un taller lleno de cuadros, marcos, herramientas, estatuillas, muñecas... Y casas de muñecas... Más sudor. Sudor frío...

"Bueno, pues yo paso al fondo a medir" dije yo. "Adelante, adelante". Y él se quedó sonriéndome, sentado en su ordenador y escribiendo en sus cuadernos. Igual que hacia el asesino cruel. Yo, ya un pelín sugestionado, empecé a ver el sitio cada vez más tétrico. Montañas de materiales de trabajo, cuadros de siniestros retratos apilados que acumulaban telarañas, sierras y estribos para trabajar la madera... Vamos lo típico que tiene el asesino en su guarida, que pareciera que aquello estaba hecho a propósito.

"Hay un altillo al fondo", dijo él de repente detrás de mí, provocándome un respingo que casi tiro una montaña de piezas de repuesto que debían llevar allí setecientos años. "Pues habrá que verlo", dije con una sonrisa nerviosa mientras intentaba averiguar como había podido llegar el tío hasta allí sin que le hubiese oído. "Es esa puerta, la del final de la escalera", dijo señalando una ridícula puerta de madera roída que languidecía detrás de una montaña de cuadros apoyados en ella. Le miré. Seguía sonriendo. Miré la puerta. Daba miedo. Más sudor. Me volví otra vez. El tío ya no estaba. Joéeeee... Bueno, pues al altillo. Un escalón. "Josito, ahí guarda los restos, seguro". Otro paso. Ni rastro del dueño. "Déjate de mandangas y haz tu trabajo. Si mueres, que al menos sea cumpliendo con tu deber, que todos sepan que eres un profesional". Giro el pomo. "Verás tú el panorama que me encuentro". Empujo. Nada. Ni luz. "Abre ya, hombre!" y abrí, esperando recibir el golpe en la cabeza que me dejara KO...

Pero no hubo golpe. Y claro, en el altillo no había nada. Estaba vacío. Hice mi medición. Y salí. El señor había vuelto a su escritorio donde perpetraba... Digo..., donde trabajaba en sus asuntos. Me despedí y me marché.

Tengo que vigilar más esto de los thrillers y las pelis de miedo, que me sugestionan más de lo debido... La cuestión es que el tío se apresuró a apagar el monitor del ordenador cuando pasé por delante de él. Como si ocultara algo...

En bruto

Tan importante como "el qué" valoramos suele ser "el para qué" se valora un inmueble. Entender esto es parte del proceso de la valoración y uno de los mejores ejemplos para entenderlo suelen ser los locales comerciales.

El caso de un local comercial que se va a tasar para garantía hipotecaria (finalidad definida en la orden ECO, y por lo tanto la valoración debe ajustarse a ella) es un caso donde ese "para qué" determina claramente la valoración. Al ser una entidad financiera la que solicita la tasación, la entidad nos está pidiendo que le demos un valor de garantía mínima en caso de impago de la hipoteca. Es decir, nos pregunta cuánto va a poder obtener por el local si lo tiene que poner en venta (con muchos matices, si queréis, pero la pregunta básica que nosotros debemos plantearnos debe ser esa). En ese sentido, nosotros los locales comerciales debemos considerarlos siempre en bruto, es decir, no debemos valorar ni decoración, ni pintura, ni calidades, y casi que ni distribución (quizá salvaría aquí sanitarios, pero en pocas ocasiones). ¿Por qué?

En mi último caso de este tipo, me encontré con un local que estaba siendo reformado para ser utilizado como un restaurante de una marca de franquicias. Estaba quedando muy bien y el arquitecto que llevaba la reforma hasta me dió la última certificación, que yo rechacé, lo que le extrañó bastante. Insistió en dármela, pero yo no la necesitaba. Tasé el local en bruto. Y vinieron las protestas, curiosamente por parte de la entidad bancaria, diciendo que la obra llevaba un nosécuantos porc ciento de avance. Sin embargo, conseguimos convencerles. El argumento es claro y rotundo: si fallan los pagos de hipoteca y ésta se ejecuta, la entidad se va a quedar con el local (es garantía hipotecaria), y como no quiere el inmueble, sino el dinero, lo va a vender al mejor postor, y cabe la posibilidad que el posible comprador no quiera un restaurante franquiciado, sino una tienda de motos, un gimnasio o cualquier otra cosa, con lo que va a tirar todo lo construido hasta quedarse con el local mondo y lirondo (en bruto) y va a reformar para adecuarlo al nuevo uso. Y ese nuevo propietario no va a pagar las reformas del anterior, que no le sirven. Va a ofertar en bruto. Por eso se debe tasar en bruto sin más consideraciones.

Quiero señalar que aspectos como las instalaciones mínimas del local, salida de humos, etc. no entran dentro del apartado de reformas, sino que deben considerarse como parte del local y si deben valorarse.

Más de una vez me he encontrado con el mismo problema y teniendo que dar las mismas explicaciones y es evidente que hay algo que se escapa cuando lidiamos con estos inmuebles. El plantemiento es claro: en el caso de un inmueble de estos, para garantía hipotecaria, si el banco se queda con el local: ¿va a tener que dar salida a un restaurante franquiciado o un local comercial? Esa es la pregunta que debemos hacernos, creo yo.

Se vende un pueblo. ¿Cómo se tasa?

Hace unas cuantas semanas vi un anuncio de idealista la mar de curioso. Ya no es que vendieran un piso, ni un edificio. Es que vendían (y venden) un pueblo entero. Se trata de una pedanía de cubo de la solana a 25 kilómetros de Soria, en España (para los que nos leéis desde fuera) y la operación corre a cargo de la inmobiliaria Lançois Doval, quien explica que la población cuenta con edificios con muros de piedra, cubiertas de madera y teja cerámica que logran crear un ambiente de descanso y relax con multitud de posibilidades para desarrollar un proyecto turístico, según podemos leer en el anuncio de idealista.

Si tuviésemos que valorar esto, ¿cómo procederíamos?

Cuando tasamos bienes inmuebles más normales (viviendas, garajes, trasteros, etc), el proceso es rápido porque, al ser un producto estandarizado, pasamos por alto factores que damos por sentados porque ya los tenemos estudiados de antes. Me estoy refiriendo que en el proceso de sondeo de mercado y realización de los cálculos a partir de ese sondeo, estamos obviando, por conocido, un paso: el estudio del mercado en sí. Damos por supuesto que la inmensa mayoría de la población en un potencial comprador. No nos hace falta estudiar el mercado* porque es muy generalista. Pero cuando el inmueble se sale de lo "normal", no cualquiera puede adquirirlo. Es el caso de los locales comerciales, por ejemplo, donde el estudio del entorno nos lleva a determinar qué tipo de negocio puede tener más interés sobre el inmueble a valorar y si pagaría más o menos por él.

Pues en el caso del pueblo, la clave nos la da la descripción de idealista: dice que el pueblo cuenta con "multitud de posibilidades para desarrollar un proyecto turístico". Habrá que informarse bien sobre quién puede desarrollar un proyecto de esas condiciones. Acabamos de delimitar drásticamente el mercado potencial del pueblo. No todos podemos desarrollar un proyecto de esta embergadura. Estamos hablando de una explotación económica. Y como tal, debemos valorarla. Es decir, el inmueble valdrá el valor de las rentas que pueda generar el negocio que en él se desarrolle. Para esto, los conocimientos técnicos son más propios de economistas que de arquitectos o aparejadores. De hecho, en este tipo de valoraciones siempre vamos de la mano los dos técnicos (arquitecto/aparejador y economista) para obtener un valor adecuado.

Si que es necesario un punto de partida, y ese punto es la repercusión del suelo (valor de cada m2 de construcción repercutido en el suelo), por lo que realizar el método del coste es necesario.

¿Por qué descartamos la comparación de inmuebles? Primero porque no hay un mercado significativo de pueblos en venta. No podemos comparar. Podríamos comparar casa por casa, con todo el trabajo que lleva. Y sería un método correcto si se fuese a vender casa por casa. Pero vendiendo el pueblo entero, supongo que la negociación será global y no tan atomizada, por lo que habrá descuentos y negociaciones que no se reflejarían en el valor final. Además, la venta incluye calles, plazas y demás elementos urbanos, que escapan de esa posible comparación. Por ello, el posible comprador, debe valorar el negocio que quiere desarrollar en este sitio y estimar las rentas y gastos que le generarían, traidos a día de hoy (no vale lo mismo un euro hoy que dentro de 10 años, entre otras cosas, por la inflacción) y hacer una oferta. A ese proceso se le llama actualización.

Perfecto, ya tenemos un enfoque. Ahora sólo nos resta saber diseñar promociones hoteleras. Casi nada. ¿Alguien se anima?

*Quizá sea al revés y ahora más que nunca es cuando hay que estudiarlo...

El negocio de McDonald's

El mundo de los negocios es absolutamente sorprendente. Dependiendo de la visión que tengan los dirigentes de una empresa, así va la misma. Qué importancia es tener una buena formación y las ideas claras. ¡Qué importante es! Por eso insistimos continuamente en el blog sobre el tema.

Si nos preguntaran hoy en día cuál es el negocio de McDonalds, creo que todos responderíamos rápidamente "hamburguesas", o "comida rápida" o "restauración o alimentación" o cualquier cosa parecida. Es tan obvio que ninguno nos pondríamos a indagar un poco sobre el tema, pero si lo hiciéramos, podríamos empezar por internet, y acabar en la página que Wikipedia dedica a la cadena de restaurantes, donde encontraríamos un par de nombres: los de Dick y Mac McDonald, los fundadores del negocio, y el de Ray Kroc, que en 1955 asumió el poder ejecutivo de la franquicia.

El negocio montado por los hermanos McDonald si encajaba en la respuesta que habríamos dado todos. Pero el negocio del verdadero impulsor de la marca de hamburguesas, lo que el tenía en mente, no tiene nada que ver.

En 1974 Kroc dió una conferencia para los chavales que estudiaban un MBA en la Universidad de Texas y al acabar fue invitado por sus alumnos a tomar unas cervezas. Entre cervezas, Kroc debió de detectar que su mensaje no había calado entre los chicos y les formuló la pregunta de marras. Quiso preguntarles cuál creían ellos que era su negocio.

Por supuesto, todos respondieron que la venta de hamburguesas.

Kroc les dijo que estaban equivocados. Esa era su profesión. El se dedicaba a vender hamburguesas. Pero su negocio real era el inmobiliario. Ahí residía el motor de la fortuna que Kroc consiguió amasar. Su negocio, aquello que le generaba realmente dinero, eran los bienes raíces. Cada vez que compraba un restaurante o franquiciaba uno, la mayor parte del tiempo lo dedicaba al estudio del local. A sus posibilidades. "Location, location, location" son las tres cosas que importan en el negocio de locales comerciales. Kroc lo sabía y lo utilizaba para ganar dinero.

La historia la cuenta Robert Kiyosaki en su libro Padre rico, padre pobre para explicar la diferencia entre profesión y negocio, que todos tendemos a equivocar. Y me ha llamado mucho la atención, por lo que quería compartirla con vosotros.

El valor de la Primera División

Parece mentira el impacto económico de ciertos eventos ennuestra sociedad de hoy. El otro día me invitaron a ir a Balaídos, el campo de fútbol del Real Club Celta de Vigo, que para los que no lo sepan, milita en la segunda división de la Liga de Fútbol de España. Fui acompañado por un auténtico forofo que sufrió un montón viendo como su equipo conseguía vencer al Nastic de Tarragona por un escaso 1-0. Los últimos minutos de partido creía que se moría, el pobre. Pero ganó el Celta, y eso supuso una alegría para todo el campo. Si me apuráis, una alegría para toda la ciudad.

Para nosotros, el partido comenzó bastante antes de que el árbitro pitara para poder poner el balón en movimiento. Unas dor horas antes, para ser exacto, en un bar situado en frente a dicho estadio. Dos horas de cervezas y tapas y de muchas risotadas y fanfarronerías típicas del fiel hincha. A la salida, me dijeron que se notaba que el equipo de la ciudad gallega estaba volviendo a ganar, porque la gente acudía mucho más al campo. Me dijeron que el campo (caben unas 30.000 persona aproximadamente) estaba precioso las temporadas que el Celta jugaba en primera. Y era fantástico cuando jugaron la Champions League europea. Ingleses, escoceses, alemanes... Llegaban y arrasaban con las existencias de cerveza de los bares de la ciudad. Dinero que traían de otros países para dejarlo en Vigo. En los bares de Vigo, principalemnte. Bares que están en locales cercanos al campo. Y no tan cercanos. Creo que podéis empezar a intuir por dónde vanlos tiros, ¿no?

Para una ciudad, tener un equipo deportivo profesional en una liga puntera es una bendición económica. Si vivís en Madrid, como es mi caso, pasaos a cualquier hora del día por Santiago Bernabéu. Siempre hay alguien haciéndose una foto con el campo detrás. Un campo emblemático significa que la gente va a verlo. Afluencia de gente implica valor a los locales comerciales. Por lo tanto, un equipo en Primera División aumenta el valor de los locales comerciales.

Y es una diferencia de valor contante y sonante. Podríamos medirla por los ingresos de estos locales y estos comercios. Sin duda los aficionados lamentan que su equipo pierda la categoría, pero seguro que al dueño del negocio le aprieta la camisa un poco cuando el equipo que juega en el campo de enfrente coquetea con los puestos de cola.

Ni que decir tiene a los que están cerca de un campo cuya ubicación ha decidido cambiar la Directiva de turno del Club (véase el caso del Vicente Calderón del Atlético de Madrid, o el comentado, aunque poco probable, nuevo estadio del Real Madrid en Valdebebas, en sustitución del Santiago Bernabéu).

Así, no sería de extrañar que al analizar el entorno en un informe de tasación de un local comercial, habláramos de la situación deportiva de la ciudad, porque si tenemos que predecir valores sostenibles en el tiempo, tendremos que considerar estas cosas. Si el equipo de la ciudad en la que tasáis o en la que tengáis pensado adquirir un local está al final de la tabla de la Liga, pensadlo dos veces.

Ratemystreet: utilizando la web para valorar entornos

De vez en cuando hacemos descubrimientos que nos gusta compartir. Hemos dicho varias veces en el blog que a la hora de valorar inmuebles, especialmente los locales comerciales, el entorno es fundamental. Ya sabéis lo que dicen los gurús del mercado inmobiliario: location, location, location. También he dicho en alguna ocasión que para valorar locales comerciales es fundamental "darse una vuelta por el barrio", hacerse con la vida que hay, el gentío, la actividad, si hay diferencias de una calle a otra, qué tipo de comercio se da...

La red es un elemento de trabajo más. cada vez más infiltrada en todas las profesiones, la nuestra, la de la valoración, no es una excepción. Hemos encontrado esta web, http://www.ratemystreet.org/ donde precisamente se hace esto de lo que hablábamos en el primer párrafo: se valoran entornos. Se hace de una forma muy rudimentaria. Cualquiera puede teclear una calle (la web está basada en la tecnología de google maps) y decir lo que le parece de ella mediante un sistema de puntuación de diversas categorías (ancho de calle, seguridad, tráfico...) y se genera una puntuación global. Además, aquí en España no está muy implantado, así que hay pocas revisiones.


Sin embargo, es un paso en la explotación del potencial de la red. Si el sistema estuviera muy extendido, podría a llegar a considerar campos que a nosotros si nos interesan (tipo de comercio, tráfico de peatones, actividad...) y que sí nos podrían ser útiles para considerar más precisamente las condiciones del entorno. Sigo pensando que el "paseo" es inevitable, pero una ayuda más no está mal.

Visto en: wwwhat's new?

Locales comnerciales

La valoración de locales comerciales es un tema peliagudo que requiere gran atención en cada uno de los puntos que se tratan. Muchas de vuestras preguntas son sobre este tipo de inmuebles y es lógico que sea difícil de entender en un primer momento, pero hay ciertas cosas que deben quedar claras. Por lo general se suelen estudiar tres puntos claves si se quiere llegar a un valor adecuado. Voy a intentar exponerlos para que, los que no os dedicáis a esto, tengáis una idea de qué es lo que se considera principalmente.

Entorno
Si bien los métodos de valoración empleados son los mismos que en cualquier otro inmueble (comparación, actualización de mercado de alquileres, contrato de alquiler, coste, etc, según proceda siempre) el técnico debe tener una idea siempre del valor al salir del local. En ningún otro tipo de inmueble es tan importante como en este caso dejarse empapar por el barrio donde se sitúa el inmueble e intentar conocerlo detenidamente. Hay que fijarse en los detalles. En cuánta gente anda por la calle. En si hay más locales. En qué tipo de negocio son. Si hay diferencias de valor entre una acera y la de enfrente. Esto dará muchas pistas sobre por dónde van a ir los tiros.

¿Y por qué digo esto? Porque no creo en la comparación pura y dura para valorar locales comerciales. Así de claro. Un local puede valer 3.000€ el m2 y el de al lado 1.500. Lo he visto. Sucede. Por eso hay que conocer perfectamente el entorno antes que nada. La comparación la emplearemos para llegar al valor que buscamos, pero no podemos dejar dicho valor a la suerte de la estadística. Debe ser un valor sensible a la situación del inmueble o nos equivocaremos con casi toda probabilidad. O al menos no estaremos cerca.

El local
¿Quiero decir que debemos ignorar la comparación? NO. Debemos considerarla, pero como un punto de partida. La comparación con otros locales comerciales debe ser seguida de una reflexión sobre el mismo. Si obtengo un valor X no puedo (ni debo) adoptarlo tal cual, sino que debe ser un valor meditado. Es muy difícil encontrar comparables con los que realizar el método porque los locales son muy diferentes. Dos locales de misma superfice, uno al lado del otro, pueden tener valores unitarios (€/m2) muy diferentes. Si en una casa la distribución es importante a la hora de valorar, aquí lo es mucho más. La superficie de un rincón iluminado del local no vale lo mismo que la de la zona cercana al escaparate. Un sótano no tiene el valor comercial que tiene la planta de acceso. Un local de 100m2 y 10 de escaparate no vale lo mismo que uno de la misma superficie y 15m de escaparate. No porque lo digamos los tasadores, si no porque no se paga igual en el mercado. Esta es la clave.

Por otra parte, en un local, los acabados NO son tan importantes. No niego su valor, pero no desequilibra la balanza. Y hay un motivo claro: posiblemente, el próximo dueño decore el local como le venga en gana, así que no va a pagar por un aplacado de mármol cuando la franquicia que va a montar le exige instalar paneles verdes, por ejemplo. No debería ser determinante por regla general. Si es importante que tenga alguna cosa como salida de humos o red de datos, aunque tampoco cambiaría el valor significativamente.

El negocio
Si un club de fútbol se fija en un jugador y quiere ficharlo, se alcanza un acuerdo y se paga una cantidad. Pero si el club es un Real Madrid o un Barcelona, el jugador multiplica su valor, porque sabe que el club puede llegar a pagarlo. Curiosamente, sucede algo similar con los locales comerciales. Un local que sea objeto de deseo de un banco, por ejemplo, vale más que si lo es de una panadería, porque el banco tiene más recursos (o quien dice un banco, dice una Apple store, o un concesionario de automóviles...). Estos negocios están dispuestos a pagar más por el local si entra dentro de su estrategia de posicionamiento geográfico. Os imagináis que si McDonalds necesita situarse en un barrio determinado, no va a dejar que le levante el local idóneo para vender hamburguesas un ferretero, por ejemplo. En la imágen podéis ver al pobre ferretero ante el poder económico de su adversario. Por eso es importante fijarse en qué tipo de negocio hay en los alrededores. Y saber ponderarlo debidamente, claro.

Estos son algunos de los aspectos clave que nos llevan a un valor de tasación. Seguro que me dejo alguno o que no estáis de acuerdo en muchas cosas, pero para eso están los comentarios. Saludos.

Lots of lofts

Leo en El Mundo (últimamente la mayor parte de la información inmobiliaria más interesante llega desde aquí siempre) que actualmente los promotores se encuentran con un serio problema al intentar dar salida al stock de lofts que tienen acumulado. El artículo es muy interesante y recomiendo su lectura, pero yo quiero centrarme aquí en el aspecto de la tasación de estos elementos.

Recuerdo cuando empezamos a buscar local para abrir nuestro estudio de arquitectura (pronto con página en facebook y todo) que fuimos a ver una de estas promociones y nos enseñaron un "loft piloto". Era la monda. Tenía una cocina, un salón enorme con un sofá que ya lo quisiera yo para mi apartamentito, una televisión más grande que la cocina, un baño fabuloso con hidromasaje y todo y una cama doble de 2,35m de ancho que ni una suite de La Vegas. Pero estabamos equivocados. Nada era lo que parecía. En realidad el vestíbulo con cocina era una sala de espera, el salón con sofá de 3000€ y tele de plasma era una sala VIP y la cama estaba ahí porque "cada uno en su negocio pone lo que quiere" según palabras textuales del comercial que nos atendió. Vamos, que aquello que parecía una casa chulísima en realidad era un lugar de recogimiento y trabajo. Aún me pregunto qué clase de negocio requiere una cama como esa y si realmente el comercial se creía sus propias palabras...



Pues la realidad del tasador ante este producto es parecida. Todo el mundo que quiere tasar un loft está convencido de que ha comprado una pieza de "forma de vida alternativa y a la moda" a un precio de ganga... Pero no, oh sorpresa. Llega el malvado tasador y lo valora un 30-40% por debajo de lo que creía. ¿Y cómo es posible?

Pues porque los lofts no son viviendas, salvo en contadísimas excepciones, sino elementos comerciales construidos sobre suelo terciario, a los que el ayuntamiento sólo concede licencia como local comercial o parecido y que quedan inscritos en el Registro de la Propiedad como tales. Y como tales, sólo pueden entrar en el marco de la comparación de locales comerciales. Muchas de las quejas que recibimos al respecto es que lo hemos comparado con elementos comerciales y que no hemos considerado viviendas en la zona. Todas las quejas callan cuando se explica que el estudio de mercado está realizado sobre elementos de la misma zona, todos sobre suelo terciario, todos locales, todos lofts. Este mercado responde a unos valores diferentes a los de la vivienda, generalmente más bajos, sobre todo en las zonas donde se dan estas promociones.

En definitiva, que es intentar comparar Churras con Merinas, y claro, las cuentas no salen. Ahora los promotores se encuentran con que tienen que competir en el mercado de locales, y no residencial, o en el mercado residencial puro con un producto que presenta problemas burocráticos (cambios de licencias y esas cosas), así que toca bajar precios.

Por cierto, al final nuesro estudio acabó en un loft, aunque no de aquella promoción.

Comienzo... Un blog hecho por profesionales para gente que no lo es.

Este blog, es de profesionales para gente que no lo es.

Durante la última década me he dedicado al mundo de la valoración inmobiliaria. Asesoramiento a grandes empresas y particulares, garantía hipotecaria, aprovisionamiento de seguros... Suelos, viviendas, locales... Todo lo que se puede uno imaginar. Durante todo este tiempo, he venido percibiendo un común denominador: el perfecto desconocimiento de la gente por lo que está pagando. Por SU tasación.

Muy poca gente sabe por qué va un técnico a su domicilio y lo mide todo. Nadie entiende por qué debe pagar algo que no está pidiendo (ellos piden una hipoteca, no una tasación), las entidades bancarias creen que están ahí para que el técnico les diga lo que quieren oir... En fin, desconocimiento general, porque nadie ha explicado que es lo que hacemos.

Pues lo voy a intentar, poco a poco en este blog. Espero que contando con la ayuda de otros profesionales, aportando explicaciones y experiencias. Intentaremos arrojar un poco de luz sobre todo esto. Sobre todo ahora que nuestro sector es tan delicado y surgen noticias sobre él cada dos por tres.

Bienvenidos todos!!