La valoración de locales comerciales es un tema peliagudo que requiere gran atención en cada uno de los puntos que se tratan. Muchas de vuestras preguntas son sobre este tipo de inmuebles y es lógico que sea difícil de entender en un primer momento, pero hay ciertas cosas que deben quedar claras. Por lo general se suelen estudiar tres puntos claves si se quiere llegar a un valor adecuado. Voy a intentar exponerlos para que, los que no os dedicáis a esto, tengáis una idea de qué es lo que se considera principalmente.
Entorno
Si bien los métodos de valoración empleados son los mismos que en cualquier otro inmueble (comparación, actualización de mercado de alquileres, contrato de alquiler, coste, etc, según proceda siempre) el técnico debe tener una idea siempre del valor al salir del local. En ningún otro tipo de inmueble es tan importante como en este caso dejarse empapar por el barrio donde se sitúa el inmueble e intentar conocerlo detenidamente. Hay que fijarse en los detalles. En cuánta gente anda por la calle. En si hay más locales. En qué tipo de negocio son. Si hay diferencias de valor entre una acera y la de enfrente. Esto dará muchas pistas sobre por dónde van a ir los tiros.
¿Y por qué digo esto? Porque no creo en la comparación pura y dura para valorar locales comerciales. Así de claro. Un local puede valer 3.000€ el m2 y el de al lado 1.500. Lo he visto. Sucede. Por eso hay que conocer perfectamente el entorno antes que nada. La comparación la emplearemos para llegar al valor que buscamos, pero no podemos dejar dicho valor a la suerte de la estadística. Debe ser un valor sensible a la situación del inmueble o nos equivocaremos con casi toda probabilidad. O al menos no estaremos cerca.
El local
¿Quiero decir que debemos ignorar la comparación? NO. Debemos considerarla, pero como un punto de partida. La comparación con otros locales comerciales debe ser seguida de una reflexión sobre el mismo. Si obtengo un valor X no puedo (ni debo) adoptarlo tal cual, sino que debe ser un valor meditado. Es muy difícil encontrar comparables con los que realizar el método porque los locales son muy diferentes. Dos locales de misma superfice, uno al lado del otro, pueden tener valores unitarios (€/m2) muy diferentes. Si en una casa la distribución es importante a la hora de valorar, aquí lo es mucho más. La superficie de un rincón iluminado del local no vale lo mismo que la de la zona cercana al escaparate. Un sótano no tiene el valor comercial que tiene la planta de acceso. Un local de 100m2 y 10 de escaparate no vale lo mismo que uno de la misma superficie y 15m de escaparate. No porque lo digamos los tasadores, si no porque no se paga igual en el mercado. Esta es la clave.
Por otra parte, en un local, los acabados NO son tan importantes. No niego su valor, pero no desequilibra la balanza. Y hay un motivo claro: posiblemente, el próximo dueño decore el local como le venga en gana, así que no va a pagar por un aplacado de mármol cuando la franquicia que va a montar le exige instalar paneles verdes, por ejemplo. No debería ser determinante por regla general. Si es importante que tenga alguna cosa como salida de humos o red de datos, aunque tampoco cambiaría el valor significativamente.
El negocio
Si un club de fútbol se fija en un jugador y quiere ficharlo, se alcanza un acuerdo y se paga una cantidad. Pero si el club es un Real Madrid o un Barcelona, el jugador multiplica su valor, porque sabe que el club puede llegar a pagarlo. Curiosamente, sucede algo similar con los locales comerciales. Un local que sea objeto de deseo de un banco, por ejemplo, vale más que si lo es de una panadería, porque el banco tiene más recursos (o quien dice un banco, dice una Apple store, o un concesionario de automóviles...). Estos negocios están dispuestos a pagar más por el local si entra dentro de su estrategia de posicionamiento geográfico. Os imagináis que si McDonalds necesita situarse en un barrio determinado, no va a dejar que le levante el local idóneo para vender hamburguesas un ferretero, por ejemplo. En la imágen podéis ver al pobre ferretero ante el poder económico de su adversario. Por eso es importante fijarse en qué tipo de negocio hay en los alrededores. Y saber ponderarlo debidamente, claro.
Estos son algunos de los aspectos clave que nos llevan a un valor de tasación. Seguro que me dejo alguno o que no estáis de acuerdo en muchas cosas, pero para eso están los comentarios. Saludos.
Entorno
Si bien los métodos de valoración empleados son los mismos que en cualquier otro inmueble (comparación, actualización de mercado de alquileres, contrato de alquiler, coste, etc, según proceda siempre) el técnico debe tener una idea siempre del valor al salir del local. En ningún otro tipo de inmueble es tan importante como en este caso dejarse empapar por el barrio donde se sitúa el inmueble e intentar conocerlo detenidamente. Hay que fijarse en los detalles. En cuánta gente anda por la calle. En si hay más locales. En qué tipo de negocio son. Si hay diferencias de valor entre una acera y la de enfrente. Esto dará muchas pistas sobre por dónde van a ir los tiros.
¿Y por qué digo esto? Porque no creo en la comparación pura y dura para valorar locales comerciales. Así de claro. Un local puede valer 3.000€ el m2 y el de al lado 1.500. Lo he visto. Sucede. Por eso hay que conocer perfectamente el entorno antes que nada. La comparación la emplearemos para llegar al valor que buscamos, pero no podemos dejar dicho valor a la suerte de la estadística. Debe ser un valor sensible a la situación del inmueble o nos equivocaremos con casi toda probabilidad. O al menos no estaremos cerca.
El local
¿Quiero decir que debemos ignorar la comparación? NO. Debemos considerarla, pero como un punto de partida. La comparación con otros locales comerciales debe ser seguida de una reflexión sobre el mismo. Si obtengo un valor X no puedo (ni debo) adoptarlo tal cual, sino que debe ser un valor meditado. Es muy difícil encontrar comparables con los que realizar el método porque los locales son muy diferentes. Dos locales de misma superfice, uno al lado del otro, pueden tener valores unitarios (€/m2) muy diferentes. Si en una casa la distribución es importante a la hora de valorar, aquí lo es mucho más. La superficie de un rincón iluminado del local no vale lo mismo que la de la zona cercana al escaparate. Un sótano no tiene el valor comercial que tiene la planta de acceso. Un local de 100m2 y 10 de escaparate no vale lo mismo que uno de la misma superficie y 15m de escaparate. No porque lo digamos los tasadores, si no porque no se paga igual en el mercado. Esta es la clave.
Por otra parte, en un local, los acabados NO son tan importantes. No niego su valor, pero no desequilibra la balanza. Y hay un motivo claro: posiblemente, el próximo dueño decore el local como le venga en gana, así que no va a pagar por un aplacado de mármol cuando la franquicia que va a montar le exige instalar paneles verdes, por ejemplo. No debería ser determinante por regla general. Si es importante que tenga alguna cosa como salida de humos o red de datos, aunque tampoco cambiaría el valor significativamente.
El negocio
Si un club de fútbol se fija en un jugador y quiere ficharlo, se alcanza un acuerdo y se paga una cantidad. Pero si el club es un Real Madrid o un Barcelona, el jugador multiplica su valor, porque sabe que el club puede llegar a pagarlo. Curiosamente, sucede algo similar con los locales comerciales. Un local que sea objeto de deseo de un banco, por ejemplo, vale más que si lo es de una panadería, porque el banco tiene más recursos (o quien dice un banco, dice una Apple store, o un concesionario de automóviles...). Estos negocios están dispuestos a pagar más por el local si entra dentro de su estrategia de posicionamiento geográfico. Os imagináis que si McDonalds necesita situarse en un barrio determinado, no va a dejar que le levante el local idóneo para vender hamburguesas un ferretero, por ejemplo. En la imágen podéis ver al pobre ferretero ante el poder económico de su adversario. Por eso es importante fijarse en qué tipo de negocio hay en los alrededores. Y saber ponderarlo debidamente, claro.Estos son algunos de los aspectos clave que nos llevan a un valor de tasación. Seguro que me dejo alguno o que no estáis de acuerdo en muchas cosas, pero para eso están los comentarios. Saludos.
Está bien, pero hay algo con lo que no estoy de acuerdo.
ResponderEliminar"Un local que sea objeto de deseo de un banco, por ejemplo, vale más que si lo es de una panadería, porque el banco tiene más recursos"
Me parece que no, eso es un coste de oportunidad que no es inherente al local en sí.
Si tienes un local, el negocio va bien y quieres ampliar comprando el local de al lado, lo peor que te puede pasar es que el dueño de ese local se entere que tú lo quieres, automáticamente el precio de oferta subirá como la espuma, pero no quiere decir que el local lo valga, es simplemente un coste de oportunidad, porque no será lo mismo que amplies con el local de al lado a que lo hagas con otro local veinte o cuarenta metros más allá del tuyo.
Otra cosa es que en el entorno veas que hay grandes empresas, bancos, franquicias, etc.
Además, pones un ejemplo claro, si el ferretero lo puede comprar y llega McDonnalds pagando el doble, por decir algo, ¿tasarías por el precio que está dispuesto a pagar la gran cadena?, no lo creo.
Un saludo.
Bueno creo que estais hablando del valor subjetivo, el valor de un bien es muy diferente según su posible comprador y sus intenciones. Jositomon habla de este último y Paco habla del valor objetivo como un valor neutral. Veo ambos válidos, siempre y cuando tengamos clara la finalidad y cliente. Imaginemos que nos contrata un posible comprador para que averiguemos el valor para él de un local, sería el subjetivo, y si nos contratara el vendedor para determinar el precio de venta, yo me iría por un valor neutral objetivo.
ResponderEliminarLo siento, soy muy cabezón y sigo sin estar de acuerdo.
ResponderEliminarEl problema de la valoración, salvo cuando hablamos de datos reales, es decir, balances y cuentas de resultados de una empresa, es que no existe el valor objetivo, el valor de algo está entre lo que el comprador estaría dispuesto a pagar y lo en lo que el vendedor estaría dispuesto a vender, dentro de una negociación sin condicionantes tanto internos como externos.
No entiendo cómo puede cambiar el valor de algo dependiendo de quién lo quiera comprar, si lo compra más caro existe un coste de oportunidad de algún tipo, si no es así, no lo compraría, o simplemente le da igual pagar lo que sea con tal de estar en un punto determinado.
Eso no quita que en ciertas áreas la insuficiencia de oferta frente a la demanda implique un aumento desproporcionado del precio ofertado, es lógico, pero esto no quiere decir que el sobreprecio que cualquiera pueda decidir pagar por encima del ofertado, pueda automáticamente adjudicarse al valor de la cosa, ni siquiera dependiendo de quién sea nuestro cliente, aunque posteriormente, si hay venta, se produzca un alza por contagio en las ofertas de la zona.
Es más, para un cliente comprador sería hacerle un flaco favor el darle el valor subjetivo al que te refieres porque no es real, cuando una gran empresa quiere comprar un local en una zona no lo va diciendo por ahí, luego podrá negociar al alza, es decir, pagar algo más de lo que pueda valer o no pelear tanto el descuento, pero en base a un valor "neutral" que ya conocen.
Un saludo.
Bueno, es que no tiene que ver una cosa con la otra. El valor subjetivo sólo es válido según esa hipótesis y esa situación en concreto, y no implica que sea un valor del inmueble generalizable. El objetivo es el que se supone que debes de sacar tu de mercado y que defines al igual que la ECO (hablo de memoria), y se supone que ese valor si es “generalizable”.
ResponderEliminarYo veo el valor subjetivo como un límite.
Supongamos que en un local quiere instalarse la empresa “X”, que prevé unos flujos de caja netos de gastos “Y”, luego el valor subjetivo que en este caso sería lo máximo que estaría dispuesta a pagar la empresa por el local sería coincidiría con el VAN de la inversión, o al menos así lo veo según el principio de anticipación y el análisis de inversiones. Otros ejemplos de valor subjetivo pudieran ser que el comprador este dispuesto a pagar más por evitar trámites u otros retrasos, etc.
Pero eso ya son, como bien dices, condicionantes, no serían compradores “neutrales”.
¿Hasta donde influyen los valores subjetivos en el valor objetivo?,….. la pregunta del millón. Supongo que si hay muchos compradores dispuestos a pagar más influiría sobre la demanda y elevaría el valor de oferta.
¿De que sirve el valor subjetivo que estamos comentando?, principalmente para asesoramiento privado al comprador.
Aquí hemos de separarnos de la valoración hipotecaria, que no es la madre de todo, e irnos a la valoración clásica.
No sé si ahora he explicado mejor mi punto de vista.
Vale, correcto, ahora sí, yo estaba pensando únicamente en finalidad hipotecaria, deformación profesional :)
ResponderEliminar¿Hasta qué punto influyen los valores subjetivos en el valor objetivo?, buena pregunta, yo creo que influyen y bastante, tan sólo tienes que ver los alquileres que se pueden llegar a pagar por un local en una calle "buena" de cualquier ciudad y no hablo de bancos, hablo de simples cafeterías, en Torremolinos, una ciudad de por lo menos tercera conozco a alguna cafetería que paga 7.000 euros al mes en la única calle "buena" que tiene, son muchos cafés y muchos bollos al día para pagar el alquiler, la luz, el personal, etc. pero lo pagan.
Lo que me alucina es que en unos cuantos años habrán pagado lo que vale el local, pero como en esa calle no hay oferta de venta debido a las buenas rentas que se obtienen, la gente paga el alquiler que le pongan por delante, increible.
Un saludo y gracias, algunas veces se echa de menos un poco de disertación teórica e intercambios de opinión entre tanta tasación, presiones de clientes y pesimismo generalizado ante la crisis que nos azota.
Seguramente, como creo que insinúas, mucha gente no se mira bien el tema de la pasta que va a gastar antes de meterse en estos berenjenales. No le dan importancia a un buen asesoramiento de un profesional, que puede ahorarles dinerin.
ResponderEliminarCreo que sería una interesante diversificación para nuestra faena, a veces las tasaciones hipotecarias nos encasillan de alguna manera.
Da gusto poder intercambiar ideas en este espacio profesional sin que te miren raro, todo gracias a Jositomon.
Saludos y a superar la crisis!!
Hola, la verdad que según lo que cuenta jositomon, lo veo bastante complejo.... Si usamos el metodo de comparación es verdad que no vale lo mismo un local Mc donalds que una tienda de chuches.
ResponderEliminarAhora bien, si tu no sabes cual es el fin del local? como vas a valorar?.
Porque ahora a mi se me plantea una cosa, yo si soy mc donalds y quiero montar un local seguramente me quieran cobrar un riñon porque la gente no es tonta y me querra alquilar o vender el local por precio de oro. POr loque supongo intentaremos no decir cual es el negocio que vamos a montar o decir uno que tiene poco valor en el mercado, para que nos lo vendan barato...De este modo se podria crear una especie de especulación, o no?.
Y otra pregunta, si estas en la calle preciados, se aplica directamente el valor que tiene el suelo de local comercial en esa zona? o tambien se añade el fin que vaya a tener el negocio.
Perdonad mi ignoracia sobre el tema, pero quiero compartir ese punto de vista...
Chicos, muchas gracias por mantener vivo el blog. Estoy bastante liado últimamente y no tengo demasiado tiempo para el blog. Se me amontonan los posts y el remordimiento de conciencia, pero me encanta ver que permanecéis activos. Por favor seguid discrepando, debatiendo, aportando... En definitiva, sumando, que para eso se creó esto.
ResponderEliminarSergio: recuerda siempre: mejor y mayor uso y fin. Y mucho sentido común.
Abrazos para todos.
Sobre todo sentido común, que a veces los árboles no nos dejan ver el bosque.
ResponderEliminarYo si fuera comprador no diría ni mu a los vendedores para evitar esos problemas. Haría un buen estudio de la inversión (y no sólo de dinero, sino analizando alternativas, ubicaciones de la competencia, etc...), y deduciría cuanto pagaría como máximo por el local, y eso lo contrastaría con las ofertas de venta y las caract. de los locales. No hay que olvidar que al VAN habría que deducirle los gastos de adecuación.
Así lo veo.
Me encanta este blog... muy interesante...en cuanto a la tasación de locales comerciales... podrías explicar como influye el hecho de que exita en él un negocio en funcionamiento. Es relevante conocer si el negocio va a mantenerse tras la venta?
ResponderEliminarHola Sergio. Nos encanta que te encante el blog.
ResponderEliminarSobre tu pregunta: nosotros valoramos inmuebles. Punto. No podemos entrar a valorar el negocio porque no nos dedicamos a ello. Para eso hacen falta capitalizaciones de rentas futuras, cashflow, gastos... Y no es nuestra labor.
Ahora bien: vete a cualquier calle con comercios de cualquier ciudad. Si estás en una calle con comercio de barrio (ultramarinos, peluquería, panadería...) pregúntate por qué no hay concesionarios de coche o sucursales de banca. O por qué no hay tiendas de chinos en Avda Diagonal de Barcelona o la calle Velázquez de Madrid.
El tipo de comercio que se da, determina qué comercios pueden acceder a esos inmuebles porque los puedan comprar/alquilar, y eso implica distintos valores según zonas, por eso insito en que hay que fijarse en qué clase de negocio se da en los alrededores.
Valorar locales es una de las cosas más complicadas.