El pasado día 21 de enero (perdonad el retraso) pude asistir en la Escuela Universitaria de Arquitectos Técnicos de Madrid a la primera de una serie de conferencias que desarrolla dicha facultad en su marco formativo y que hacen en colaboración con la Cátedra Arpada, dentro de un convenio que parece que va dando frutos entre Escuela pública y sector privado. En este ciclo se van a debatir muchas cosas interesantes, de las que os iré informando si no podéis asistir. Se hablará de monitorización de obra, de
certificados energéticos... Un montón de cosas interesantes de las que os podré ir contando cosas, pero lo que os quería decir es que estuve en esa conferencia, que me
enrrollo y no paro.
El tema central de esta primera charla ha sido el proceso completo de diseño, desarrollo, gestión, valoración y
urbanización del ámbito urbanístico
Parque de Valdebebas en Madrid, que se encuentra en fase de obras de
urbanización. Se trata de uno de los ensanches de ciudad de mayor
embergadura de España y es la
colmatación de suelo urbano en el norte de la capital, lo que quiere decir que con este
PAU, ya no habrá más suelo urbano en el norte de la ciudad.
Los distintos ponentes nos hablaron de cada una de las disciplinas que ha englobado una actuación de este tipo. Cuando empecé a comprender un poco más de urbanismo de lo que me habían explicado en la Escuela de Arquitectura (os recuerdo este
post sobre la formación del arquitecto para que veáis lo que pienso del tema), una de las cosas que me llamó mucho la atención
fué como los propietarios de suelos de los diferentes
PAUs (Planes de
Actuación Urbana) se organizaban para llevar a cabo su tarea. Siempre pensé que una forma ideal sería la de gestión empresarial de ese suelo. Después de esta charla, estoy convencido. Es la forma.
De todas las
actuaciones urbanas que hay en Madrid ahora mismo, la de
Valdebebas es la única a la que se la da cierta viabilidad en la actual situación económica (los
PAUs del sur de Madrid están paralizados en diferentes grados de
urbanización/edificación), y parte de ese éxito se debe a la gestión que se ha hecho.
Os pondré en antecedentes de forma breve: desde el momento en que se concede el uso residencial a estos suelos, los propietarios conforman la
Junta de
Compensación con dos objetivos claros:
equidistribuir y urbanizar:
- Equidistribuir es garantizar a los propietarios que en el cómputo global, el valor del suelo resultante es igual al del original después del proceso de urbanización.
- Urbanizar es construir a nivel urbano (calles, canalizaciones e infraestructuras)
Para cumplir con estos dos objetivos, la Junta de Compensación delega la gestión a terceros para garantizar la transparencia. Es como si una empresa contratara a un gestor externo. Estos gestores (abogados, economistas, arquitectos, etc.), entre otras cosas, se encargan de recopilar todos los datos de suelo y propietarios y a introducirlos en bases de datos que se hacen exclusivamente para esta finalidad, encargan el diseño urbano, y dan los estándares a seguir en cuanto a criterios ecológicos (la trama urbana de Valdebebas sigue los criterios ISO 14001 del 2004 sobre Eficiencia Energética), de accesibilidad (con acuerdos con la Fundación ONCE) y se marcan como objetivo la creación de valor urbano a largo plazo. Es decir, deciden por unanimidad realizar un diseño de calidad en vez de ventilarlo lo antes posible para sacar hasta el último duro. Me parece admirable.
Una de las cosas que me ha llamado mucho la atención es que para garantizar la equidistribución, los propietarios aceptaros inscribir en el Registro de la Propiedad unidades de aprovechamiento (UAs) en vez de metros cuadrados de suelo, UAs que tenían un determinado valor. Este hecho agilizó muchísimo los trámites, ya que, al estar inscritas, las UAs se pueden comprar y vender y la equidistribución es mucho más ágil. Además, permite la venta a terceros, con lo cual se garantiza cierta liquidez en el proceso.
Tasamadrid fue la tasadora a la que se le encargó asignar valor al suelo y UAs de Valdebebas. (esto tampoco lo había visto antes -valoran algo sin realidad física tangible, sino que sólo existe en los registros de propiedad (redordad lo que hemos dicho varias veces: valoramos fincas registrales, no casas)-) Y allí estuvieron explicando cómo lo hicieron. La valoración de los suelos de la intervención se han ido haciendo periódicamente para dar sostenibilidad a todo el proceso de gestión con datos actualizados. Yo no creo que esto se haya hecho en ninguna otra intervención de este estilo, y lo que garantiza es la claridad de datos en todo momento para los propietarios.
No me quiero enrrollar más. La verdad es que Valdebebas es un modelo de gestión impecable. Al menos por lo que nos plantearon allí. Como he dicho, no soy experto en este tipo de cosas, pero que sea el único suelo de Madrid con vistas a ser terminado en los próximos cinco años, dice mucho a su favor.
Vamos con la solución a la práctica que os proponía hace unos días. Podéis ver el enunciado del problema y las respuestas de los lectores aquí. Muchos habéis acertado, algunos no, pero de todas formas, vale más un error que un acierto, porque es la forma de avanzar y de aprender. Ahí va la respuesta:
