De todos los métodos de valoración existentes, a nadie se le escapa que el de Comparación es el más importante de ellos. No porque sea el más utilizado, que lo es, sino porque es el más intuitivo de todos. El método de Comparación (o aproximación por comparación) supone la base de toda valoración. Una comparación razonada y bien argumentaba es la base de una buena tasación.
La comparación está presente siempre de una forma o de otra, incluso cuando no podemos aplicarla directamente. Incluso si no es posible aplicar el método de forma directa, la necesitamos de forma indirecta. Algunos ejemplos:
- Comparación de costes en el método del coste de construcción. Al fin y al cabo, lo que estamos diciendo es que si construir un edificio cuesta X, construir el mío costará X, Y o Z dependiendo de la edad o de su estado actual.
- Comparación de rentas en aproximaciones por ingresos. Si bien, cuando existen rentas generadas o potenciales rentas generadas el método es la capitalización directa, ésta se basa en una renta obtenida por comparación con otras rentas de mercado.
- Comparación de gastos en aproximaciones por ingresos. Igualmente, es difícil considerar los gastos de un flujo o capitalización si no es por la experiencia que tenemos de gastos en activos semejantes. Es pues, otra comparación.
- Comparación de tasas de descuento. De la misma forma, la manera más eficaz de determinar una tasa es por la experiencia de mercado que podamos tener de operaciones semejantes. Aquí son las tasas de descuento las que se comparan. Pero hay comparación.
Independientemente de lo que se esté comparando, saber realizar los ajustes de los valores de los referentes de una forma adecuada es básico para llegar a un valor correcto. Pero la homogeneización (que es como se conoce al proceso de ajuste de esos referentes) no es de lo que quiero hablaros aquí. Os pondré un ejemplo elemental: si uno compara una manzana con muchas peras, puede llegar a la conclusión de que su manzana es una pera, cuando no lo es... Elegir los referentes adecuadamente es fundamental. Si uno cree que su propiedad vale 100, puede que mantenga esa afirmación cuando le toque valorar propiedades semejantes. Si aquella valió 100, esta debe estar cerca de los 100 igualmente. Pero ¿qué pasa si estaba utilizando peras para valorar una manzana?
En la película La Jungla de Cristal II (Die Hard II) de Bruce Willis (hay que ver de todo), u grupo de terroristas toma el control del aeropuerto de Washington. Para demostrar su poder de negociación, dan una referencia falsa de la altitud a la que está situada la pista de aterrizaje a un avión de pasajeros, de forma que este cree que está 600 metros más abajo de lo que en realidad está e inicia la aproximación a la pista, de forma que cuando llega al suelo, aún está bajando a toda velocidad porque los pilotos pensaban que la pista estaba más baja. Por supuesto, del avión no queda nada. Esa referencia errónea que hace que el avión se estrelle es lo que nosotros tenemos que evitar si no queremos estrellarnos en nuestras valoraciones.
Y pero aún es si vamos arrastrando el mismo error en sucesivas valoraciones. Si uno piensa que el cap rate de mercado está en el 5% y va de operación en operación utilizando el mismo dato, cuando en realidad debemos hablar de un 6%, pues la gracia es simpática. O en vez de un cap rate, digamos que uno piensa que el valor de una casa está en torno los 2.000 EUR/m² porque la primera casa que valorizó tenía ciertas características que la hacían destacar, va tasando otras casas semejantes en lo mismo y resulta que el valor para casas más estandar en esa zona no llega a 1.500 EUR/m². Que divertido, ¿no?
Por eso, verificar todos los referentes que se emplean en una tasación es fundamental. No vale con sacarlos de internet. Un referente de internet puede estar descontextualizado. Indagar y profundizar en los testigos es aumentar tu conocimiento de mercado. De lo contrario, tu trabajo como profesional se basa en una serie de datos no comprobados. Y no queremos eso...
