Con Alejandro Sancho

Llegué a la cita con muchísimas ganas de conocer a Alejandro y con muchísima curiosidad por hablar, por primera vez, con alguien especializado en portales inmobiliarios, esa herramienta que cada vez más se usa por la gente, y desde luego, por nosotros, los tasadores. Quería saber cómo se organiza una empresa de este tipo y quería aprovechar la experiencia de una persona que ha trabajado en portales tan importantes como idealista.com, casaktua o Dridco (la actual). Subí hasta sus oficinas y me abrió Lydia. Excepto ella y mi anfitrión, nadie más pisaba la moqueta azul de las oficinas, aunque varias mesas de trabajo esperaban ansiosas a que alguien las llenara con ordenadores y folios de trabajo, como los tacos de los corredores esperan al comienzo de las pistas de atletismo, antes de las carreras. Alejandro luchaba dentro de su despacho acristalado contra una operadora de telefonía al otro lado de la línea de su Blackberry. Cuando terminó con ella, nos sentamos los tres y, tras desvirtualizarnos (nos seguíamos por tweeter, pero nunca nos habíamos visto) y presentarnos debidamente, comenzamos a charlar.

Alejandro me explicó cuales son los planes de Dridco, empresa argentina que le ha fichado, para entrar en el mercado español. En realidad, ZonaProp.es (portal inmobiliario de la empresa) sólo es una de las tres grandes bazas con las que pretenden aterrizar aquí, ya que también entrarán a competir con portales de motor (demotores.es) y de empleo (zonajobs.es). Los argentinos vienen a por todas, y como anuncia el propio Alejandro en su blog personal, vienen a ganar. Para que os hagáis una idea, tienen el mismo presupuesto en marketing on-line (posicionamiento SEO y todas esas cosas) que idealista y fotocasa juntas, según me dijo Alejandro. Me contó que, como el mercado de portales inmobiliario está muy maduro, lo que les importa ahora mismo es meter la cabeza, y planean hacerlo sin miramientos, incluso comprando portales ya existentes si fuese necesario. Esto da idea de la fuerza con la que llegan. Además, me explicó que, mientras otros portales no están dispuestos a entrar en tecnologías que pudieran suponer duplicar o compartir sus datos con los demás, Dridco no descarta esa posibilidad con tal de dar un mejor servicio al cliente.

Están ahora mismo montando toda la infraestructura que les hace falta para arrancar definitivamente y calculan que su actividad estará preparada en breve, pero no esperan frutos hasta el 2013 (lo que les da algo de tiempo de preparación para hacer las cosas bien). Hablamos de la crisis que nos azota inmisericorde y cómo se refleja en su actividad y en la nuestra, pero no tengo buenas noticias para vosotros: no llegamos a ninguna solución, así que habrá que seguir buscándola y trabajando duro.

Os imaginaréis que, con tanto por preparar, el tiempo de Alejandro es escaso, así que la charla tuvo que terminar en ese punto, pero fue una gozada hablar de estos temas. Cuando salí de la oficina, aquello ya no me parecía una pista de atletismo con los tacos en espera de sus corredores, sino los boxes de Fórmula 1, cuando el coche espera a ser arrancado para empezar a correr.

Podéis seguir a Alejandro en Twitter: @alejandrosancho

Cómo calcular rápidamente el valor de una vivienda

Voy a intentar explicar de forma rápida cómo te puedes hacer una idea de la valoración de una determinada casa. Digo casa y no otro tipo de inmueble. Que esto quede claro, por favor. Se trata de una guía rápida de cómo, desde tu casa, puedes acercarte al valor de tasación de un inmueble. Evidentemente, el técnico que realice la tasación realizará muchos cálculos más, pero yo mismo realizo este "check-list" para hacerme una idea de por dónde van los tiros:

1. Localizo el inmueble en Google Maps. Me hago una idea del barrio en el que estoy. Parece una chorrada, pero es fundamental.
2. No es imprescindible este paso, pero si puedo, localizo algún otro informe de tasación que tenga cerca de esa zona. Me es muy útil la opción de Google "¿cómo llegar?" para hacerme una idea de las distancias entre inmuebles. De esta forma, ya tengo algún antecedente en el que basarme. Evidentemente, si no te dedicas a esto o no has hecho ningún informe, este paso te lo puedes saltar sin problemas.
3. Me voy a idealista.com o a fotocasa.com o a cualquier otro portal inmobiliario que te sirva. De hecho, yo chequeo al menos dos para contrastar. Si me parece fundamental que el portal clasifique mediante localización por barrios o municipios para poder discriminar mejor.
4. Filtro el tipo de inmueble según las características del mío (número de dormitorios, superficie mínima...)
   
5. Idealista.com tiene una cosa bastante interesante, y es que una vez has realizado los filtros anteriores, puedes posicionar todas las ofertas en un mapa. De esta forma te haces una idea de dónde se sitúa cada oferta (ojo, también posiciona aleatoriamente aquellas ofertas que no llevan dirección, pero se aprenden a distinguir) y puedes aproximarte más a las características de mercado de cada una de ellas.
6. Me hago una idea del precio por metro cuadrado de las que más me interesen, pero siempre descontando garajes y trasteros que pudieran estar incluidos en la oferta. De otra forma desvirtúo el valor real del inmueble (aunque lo puedo considerar si mi inmueble tiene garaje y trastero, yo prefiero no hacerlo).
7. En la mayoría de estos portales también podéis ver la cantidad de veces que un anuncio ha sido visitado, así como si ha bajado su valor y cuánto lo ha hecho. Yo testeo esto para verificar la tendencia del mercado, si un anuncio es bueno o malo, si resulta atractivo al comprador...
8. Multiplico el valor unitario (€ por metro cuadrado construido) por la superficie de mi inmueble. Ya tengo una idea de por dónde van los tiros.

AVISOS:

• No recomiendo hacer esto para otros inmuebles que no sean viviendas. Los locales son un mundo y es difícil pasar este "método rápido" para ellos. Yo he hecho la prueba y no funciona siempre. Tampoco me fiaría de él para naves industriales ni oficinas. Pero para vivienda, si vale.
• Este método no quita de dar una vuelta por el barrio, a ver cómo respira el mercado. Eso no lo sustituirá ningún portal inmobiliario. Yo esa vuelta la doy cuando visito, aunque después de unas cuantas visitas ya me conozco la zona. En este punto también es muy útil las aplicaciones para móvil de estos portales, que utilizando el GPS del mismo, te dan directamente las ofertas más cercanas. Puedes pasear mientras ves los valores de inmuebles próximos. Te recomiendo que vayas un par de veces al menos a la zona a horas distintas si no la conoces. Ya verás como cambia el cuento.
• Ese valor no es el valor de tasación. En el método de comparación influyen muchos más factores que aquí no considero. Si lo queréis, esto me ayuda a seleccionar testigos que sí utilizaré después para comparar. Y ya sabéis que la selección de testigos es clave para el valor de tasación. Lógicamente luego chequeo con las bases de datos de las que disponemos los tasadores y hago correcciones si fuesen necesarias.
• Entiende bien a qué valor te aproximas. Dado que utilizamos precios ofertados, esos valores son precios de salida. Esto quiere decir que es muy posible (en la situación económica actual, casi seguro) que ese no sea el precio de venta final, sino que haya que rebajarlo. ¿Cuánto rebajarlo? Pues también tenemos los tasadores que hacer nuestros cálculos, pero pásate por aquí para empezar a entender que no es tan fácil.
  
• Este es mi método. No es obligatorio para nadie y seguro que muchos tasadores no lo utilizan. Ni yo lo hago siempre. Sólo cuando algún valor me cuesta fijarlo más de la cuenta, así que no esperéis encontrarlo en ningún informe y seguro que hay métodos mejores que utilicen otros técnicos. Vamos, que no me vengáis luego quejándoos
  

Ideas a la ventolera: habitaciones de hotel

Para bien o para mal, gran parte de mi carrera ha estado vinculada de una manera o de otra a la hostelería. Mi proyecto fin de carrera fue un Hotel de Convenciones, he estado involucrado en proyectos con varios restaurantes y actualmente trabajo regularmente para/con profesionales del sector. A mí me parece un mundo muy bonito. Sacrificado pero bonito. Con un montón de cosas curiosas, de esas que te hacen preguntar "cómo harán ésto" cuando vas a un hotel o un restaurante y que cuando te las cuentan te gustaría saber más.

Hablando con un cliente del sector, me dijo algo que me hizo reflexionar bastante. El sostiene que, a grandes rasgos, un director de hotel no es más que un comercial cuyo producto son las habitaciones. A grandes rasgos, no se me enfaden los señores directores de hotel, que sé que hay mucha más labor detrás.

Así pues, cuando hay que vender habitaciones de su hotel, el director baja los precios de las mismas. Si se venden bien, los precios suben. Me sorprendió mucho porque yo tenía la impresión de que eso lo marcaba la cadena del hotel, pero veo que la relación entre ingresos y gastos en un establecimiento se hace más "in situ" que desde las matrices de las empresas hoteleras. Más a modo franquicia que otra cosa.

De todas maneras, me vais a permitir que barra para casa. La cuestión es que si hay que fijar un precio, supongo yo que el director de hotel tendrá que saber si se ha pasado al subir o al bajar el precio de su producto. Si se ha pasado al subir es fácil, porque no venderá o los clientes no repetirán. Si lo hizo al bajar es más difícil de saber por que si las ponen muy bajas las alquilarán, pero no sabrán si están perdiendo cierto margen.

También se me ocurre que las habitaciones tienen metros cuadrados. Y dado que tienen un precio, también tienen una relación entre euros y metros cuadrados. No sé bien si me vais entendiendo... No hay un campo ahí en el que podríamos ser útiles? No podríamos asesorar en ese sentido? No es cuestión de decirles a los hoteleros como tienen que hacer su trabajo, pero si que podemos ofrecer un estudio de mercado parecido al que hacemos con los inmuebles, pero especializado en habitaciones de hotel. Para inmuebles tenemos idealista o fotocasa, para habitaciones de hotel se me ocurren unas cuantas webs. El problema es la superficie, pero ahí dejo la idea...

¿Quién paga una tasación y por qué la paga? La tasación como herramienta útil.

De forma recurrente en mis visitas suelo encontrarme con personas que me preguntan exactamente para qué se hace la tasación y mi sorpresa (aunque ocurre a menudo, me sigue sorprendiendo) es patente cuando me preguntan si ellos podrán ver el informe que redacto. El origen de este desconocimiento no es otro que la escasa, tirando a nula, cultura financiera de este país que nosotros pensamos que es el mejor del mundo*.

Tradicionalmente se ha considerado la tasación como un mal necesario, un trámite más de la hipoteca, una molestia para el que la solicita pero que no queda más remedio que pasar por ello. "Es necesario, es la ley" dicen en la sucursal al señor que ya ha protestado por los X euros que le van a clavar. Y a regañadientes, te abren la puerta y se quejan por lo caro que es el servicio.

Insisto, incultura financiera.

No es un mal necesario. Al contrario: es la mayor ayuda que el solicitante de una hipoteca va tener en lo que va a ser, probablemente, la mayor compra que realice en su vida, si es que no compra otra casa después. Como ya dijimos en otra ocasión en el blog, cuando hablamos de la imagen del tasador, se contrata a un arquitecto, o a un aparejador para ir a la casa, levantar un plano, realizar un estudio de mercado de la zona y un largo etcétera, y los servicios de un departamento de control que verifican todos esos datos. Se está protegiendo al que pide la hipoteca. Si tuviésemos más cultura financiera, la tasación sería un documento importantísimo para decidir la compra o no del inmueble. A nadie se le ocurre meter dinero en un negocio sin haberlo estudiado antes, pero en cuanto a inmuebles, cambia el cuento.

"Vaya idea más peregrina, tienes, Josito. Eso no lo hace nadie ni lo hará. No seas loco"

Error. Alguien lo ha hecho y lo ha dicho en público. Y no es cualquiera. Uno de los fundadores de idealista.com, Jesús Encinar, lo hizo al comprar su propia casa. Y lo hizo público en su blog. Yo creo que este señor, que vive de las compras y ventas de inmuebles que hacen los demás, algo tiene que saber de esto. Digo yo...

Supongamos que alguien dijera, como suele ocurrir últimamente, que como las tasadoras son de las entidades financieras (ya no, pero bueno) pues la tasación sale siempre favoreciendo a éstas. Pues mi consejo es claro: pide otra tasación paralela de una sociedad de tasaciones independiente. "Claro, y lo que me costaba X, pues ahora X+Y, anda ya". Chico, pues tú verás. ¿De qué hablamos? de contratar a todo un equipo de profesionales por ¿300... 400€? que te presentan unos datos para decidir sobre un gasto de ¿300.000... 400.000€? Yo lo veo bien gastado a todas luces, aunque está mal que yo lo diga, claro.
Los bancos y las inmobiliarias lo presentan como un inconveniente porque para ellos (no olvidéis que en las sucursales son comerciales, que colocan producto) es una molestia porque les puede tumbar la operación. Solo interesa el valor de tasación: "Tantos euros. Perfecto, cuadra, adelante con ello". Y el informe de tasación acaba en un cajón.

Y vuelvo a la primera pregunta: ¿quién paga una tasación? Pues siempre el solicitante de la hipoteca. Por eso me sorprende que me pregunten si podrán ver el informe. ¡Claro que pueden! ¡¡Es suyo!! Me cuentan que muchas veces el banco no entrega una copia al cliente. Pues fatal, porque les pertenece. De hecho, como he oído decir a gente que sabe, es que debería pedirse la tasación antes de formalizar ningún otro trámite. A mí no se me ocurre pedir dinero por algo sin saber lo que voy a necesitar, y para bien o para mal, en España hay una normativa que nos da las herramientas para poder determinar ese valor.

Moraleja: la tasación es más que un trámite. Es una herramienta útil para el comprador o inversor.

*En cuanto a este pensamiento, tan typical spanish, deberíamos preguntarnos por qué cada vez que vemos un episodio de "madrileños/españoles/callejeros/pueblerinos/otros por el mundo", nos entran unas ganas locas de hacer las maletas. Y no digáis que no.

Se vende un pueblo. ¿Cómo se tasa?

Hace unas cuantas semanas vi un anuncio de idealista la mar de curioso. Ya no es que vendieran un piso, ni un edificio. Es que vendían (y venden) un pueblo entero. Se trata de una pedanía de cubo de la solana a 25 kilómetros de Soria, en España (para los que nos leéis desde fuera) y la operación corre a cargo de la inmobiliaria Lançois Doval, quien explica que la población cuenta con edificios con muros de piedra, cubiertas de madera y teja cerámica que logran crear un ambiente de descanso y relax con multitud de posibilidades para desarrollar un proyecto turístico, según podemos leer en el anuncio de idealista.

Si tuviésemos que valorar esto, ¿cómo procederíamos?

Cuando tasamos bienes inmuebles más normales (viviendas, garajes, trasteros, etc), el proceso es rápido porque, al ser un producto estandarizado, pasamos por alto factores que damos por sentados porque ya los tenemos estudiados de antes. Me estoy refiriendo que en el proceso de sondeo de mercado y realización de los cálculos a partir de ese sondeo, estamos obviando, por conocido, un paso: el estudio del mercado en sí. Damos por supuesto que la inmensa mayoría de la población en un potencial comprador. No nos hace falta estudiar el mercado* porque es muy generalista. Pero cuando el inmueble se sale de lo "normal", no cualquiera puede adquirirlo. Es el caso de los locales comerciales, por ejemplo, donde el estudio del entorno nos lleva a determinar qué tipo de negocio puede tener más interés sobre el inmueble a valorar y si pagaría más o menos por él.

Pues en el caso del pueblo, la clave nos la da la descripción de idealista: dice que el pueblo cuenta con "multitud de posibilidades para desarrollar un proyecto turístico". Habrá que informarse bien sobre quién puede desarrollar un proyecto de esas condiciones. Acabamos de delimitar drásticamente el mercado potencial del pueblo. No todos podemos desarrollar un proyecto de esta embergadura. Estamos hablando de una explotación económica. Y como tal, debemos valorarla. Es decir, el inmueble valdrá el valor de las rentas que pueda generar el negocio que en él se desarrolle. Para esto, los conocimientos técnicos son más propios de economistas que de arquitectos o aparejadores. De hecho, en este tipo de valoraciones siempre vamos de la mano los dos técnicos (arquitecto/aparejador y economista) para obtener un valor adecuado.

Si que es necesario un punto de partida, y ese punto es la repercusión del suelo (valor de cada m2 de construcción repercutido en el suelo), por lo que realizar el método del coste es necesario.

¿Por qué descartamos la comparación de inmuebles? Primero porque no hay un mercado significativo de pueblos en venta. No podemos comparar. Podríamos comparar casa por casa, con todo el trabajo que lleva. Y sería un método correcto si se fuese a vender casa por casa. Pero vendiendo el pueblo entero, supongo que la negociación será global y no tan atomizada, por lo que habrá descuentos y negociaciones que no se reflejarían en el valor final. Además, la venta incluye calles, plazas y demás elementos urbanos, que escapan de esa posible comparación. Por ello, el posible comprador, debe valorar el negocio que quiere desarrollar en este sitio y estimar las rentas y gastos que le generarían, traidos a día de hoy (no vale lo mismo un euro hoy que dentro de 10 años, entre otras cosas, por la inflacción) y hacer una oferta. A ese proceso se le llama actualización.

Perfecto, ya tenemos un enfoque. Ahora sólo nos resta saber diseñar promociones hoteleras. Casi nada. ¿Alguien se anima?

*Quizá sea al revés y ahora más que nunca es cuando hay que estudiarlo...