Observo, advierto... condiciono

Un informe de tasación consta, fundamentalmente, de dos partes: 

1. El cuerpo del informe en sí, que se trata de un documento del que ya hemos hablado en otros posts, y que contiene una información que considero que es de muchísima utilidad, tanto para compradores como para vendedores, ya sean particulares, institucionales o inversores. Muchas veces esta información es obviada por el solicitante de la misma, que sólo está interesado en la cifra final, en el valor del inmueble, para asegurarse de que la operación cuadra, pero contiene mucho más: estudios de mercado, valores en la zona, análisis del entorno, estudio de las características constructivas del inmueble, de la tipología de la oferta y la demanda... Prácticamente todo lo que se necesita saber y más.
2. El certificado de tasación, que es un documento menos extenso, donde se resume lo que se tasa y el valor que se le da. Este documento es utilizado en las notarías donde se formalizan legalmente las operaciones. Es el documento que el notario comprueba para verificar que todo se ajusta al orden.

Dentro de la mayor parte de la información que no es revisada, tanto en uno como en otro documento, hay tres cosas que yo creo que son de suma importancia, porque añaden un juicio crítico que da el técnico tras la visita del inmueble, el estudio de mercado y la comprobación de la documentación legal que se le aporta. Me refiero a las observaciones, advertencias y condicionantes. La normativa vigente dicta en qué condiciones se debe incorporar cada una de ellas al informe de tasación, pero yo lo voy a intentar explicar de una forma sencilla, en la línea que me caracteríza (¿qué esperábais, si soy simplón?):

Observaciones

Una obseración es un comentario que el técnico introduce cuando quiere dejar constancia en el informe de algo que le ha llamado la atención. Es justo eso: una observación. No implica nada más. Por ejemplo, se pueden introducir observaciones sobre algún dato concreto detectado en la visita, como que una de las paredes está pintada de otro color (por ejemplo, si se cree necesario), o que en frente de la casa hay un parque infantil, o que en el momento de la visita se detectó una humedad.

Advertencias

La advertencias son aquellas observaciones que el técnico considera lo suficientemente importantes como para que figuren en el certificado de la tasación, y de esta manera, el notario las pueda considerar a la hora de formalizar la operación. Por ejemplo, es importante advertir que el número de portal de la vivienda no coincide con el que figura en la documentación registral o que hay una pequeña discrepancia entre la superficie comprobada y la registrada. De esta manera el notario es consciente de estos hechos y puede decidir con más datos.

Condicionantes

Se trata de condiciones (como su nombre indica) que han de ser cumplidas para que el valor de tasación tenga validez. Figuran tanto en el cuerpo del informe como en el certificado y es posible que una operación no llegue a ser firmada debido a un condicionante. Por ejemplo, no disponer de la documentación legal adecuada supone un condicionante (condicionaremos a que se nos aporte dicha documentación) porque podría existir alguna carga registral (un embargo, por ejemplo) que impida que esa finca pueda ser puesta como garantía hipotecaria y nosotros la desconocemos. Al respecto, os recomiendo repasar este post que escribimos hace un montón sobre Seiscientos y Ferraris.

Como podéis ver, se puede detectar un aumento de importancia de menor a mayor. Las observaciones no son más que comentarios (que, además, insisto, casi todo elmundo ignora cuando son un aporte de información importante) mientras que los condicionantes pueden llegar a paralizar una operación. Si queréis conocer la inmensa casística que contempla la normativa sobre qué poner en cada situación (si una observación, una advertencia o un condicionante), os deseo suerte. Yo ya pasé por ello y es un tostón, pero en la norma ECO la tenéis. De todas formas, no hay como el sentido común para aplicar una cosa u otra.

Humor: Anecdotario

Me vais a permitir compartir un montón de anécdotas de las que hemos visto en diferentes tasaciones de diferentes sociedades de tasación que por unas cosas u otras, hemos tenido que leer. Hemos recopilado unas cuantas y la verdad es que son desternillantes. Seguro que todos hemos cometido alguna tropelía de estas. Se trata de un montón de frases literales sacadas de diferentes informes de tasación de distintos inmuebles por España. No os lo toméis a mal si en alguna os sentís identificados. Al contrario. Gracias por la aportación:

• "Una de las habitaciones se encuentra cerrada mediante candado. Puede indicar que existen arrendamientos." (O que guardan un tigre, uno nunca sabe).
  

• "No se ha podido acceder al interior del inmueble, pero en la medición realizada “in situ” se comprueba que la superficie del inmueble es de 93m2." (me ha dejado loco...)
  

• "Descripción sobre la ocupación del inmueble: Propietario Registral: Se desconoce; Ocupado: Sí; Ocupante: El ex marido de la propietaria registral: Fulanita de tal." (A ver, si tampoco es que tengamos que hacernos íntimos de los propietaria. Con que nos digan el nombre, ya podríamos quitar lo de "se desconoce"...)

• "Comentario del técnico: “HE PUESTO UN CONDICIONANTE EN “OTROS” ( Sobre la no indicación de la superficie construida en la descripción registral ) Y NO SALE EN EL informe". Respuesta del técnico de control: “No lo pongas en “OTROS”". (Arte y figura del técnico de control)

• "Se advierte que no se ha dispuesto de documentación catastral del inmueble. La adjunta se ha obtenido de la Oficina Virtual del Catastro." (Hombre, si esa vale. No hace falta que venga el director del catastro en persona a dártela)

• "Distribución Interior del piso: Sala, cocina, baño, dos dormitorios, almacén y gallinero". (De lo más normal. ¿Dónde se meten las gallinas en un piso si no?).

• "Criterios de medición - La superficie adoptada es la construida, contabilizando exclusivamente el 50% de la superficie de la terraza más la parte proporcional de elementos comunes". (¿El piso no cuenta?)

• Tenencia y Ocupación - Por signos externos la vivienda se encuentra ocupada. Vehículos en el exterior, perros (dobermans)", … (está bien que nos expliquen la raza del perro...)

• "Se hace constar que el inmueble se ubica en una barriada donde recientemente se produjo un ajuste de cuentas entre dos familias de etnias gitanas con resultado de bastantes muertos" (De acuerdo en que deberíamos cobrar plus de peligrosidad en ciertas ocasiones, pero un informe no es el lugar para reivindicarlo, por favor)

• "El solicitante coincide con el ocupante, por lo que la tasación a efectos hipotecarios solo tiene validez para el ocupante." (Esto es como lo de "la parte contratante" de Groucho...)

• "No hay signos visibles de ocupación. Dada la falta de seguridad del barrio donde se ubica la finca, este técnico no ha explorado a fondo dichas circunstancias." (No es el mismo técnico de las etnias gitanas, que conste).

• "La vivienda está ocupada por el usufructuario. El usufructuario se haya fallecido." (Debe ser muy impresionante encontrarse con un fallecido en una visita).

¡Contadnos vuestras anécdotas, por favor!

El arte de no entender nada

"Ayudadme a comprender lo que os digo y os lo explicaré mejor"
Antonio Machado (1875-1939) Poeta y prosista español.

Hace cosa de tres años yo pertenecía a un equipo de trabajo que se encargaba de mejorar ciertos procesos en una empresa tasadora cuyo nombre mi memoria ha tenido a bien olvidar, lo que es muy conveniente ahora mismo. El caso es que analizando documentación, dimos con un montón de peticiones de clientes (creo recordar que todos ellos eran particulares, ciudadanos normales y corrientes, nada de empresas, es decir, el cliente tipo de una sociedad de tasación) que no acababan de comprender bien el informe que habían recibido. La primera reacción del equipo fue pensar si deberíamos restructurar los informes para aportar información más clara al cliente. El responsable del trabajo zanjó la cuestión:

"De eso, nada"

Ojipláticos, atendimos a su razonamiento: las sociedades de tasación emiten informes técnicos que contienen muchos datos. No son fáciles de entender. Un cliente se puede perder ante la marea de datos que le han proporcionado. Lo único que interesa es que identifique inmediatamente el "Valor de Tasación". Eso sí que sale bien grande. El resto, mejor que no lo entienda, porque si se pone a indagar, nos va a brear a reclamaciones inútiles y no podemos perder el tiempo en explicar a alguien un montón de datos que no necesita saber.

En aquel momento mi rechazo fué total (por supuesto, no se me hizo caso). Si yo compro un coche, quiero saber dónde está el limpiaparabrisas, cómo cambiar el aceite y echar gasolina. Pero tengo que reconocer que después de un tiempo pensando en el tema y un montón de reclamaciones absurdas (por cierto, estamos trabajando en otro post sobre el tema), no le falta parte de razón. Si abrís el capó de un coche moderno, veréis que la mayoría de las piezas del motor aparecen ahora tapadas. Para conducir, no necesitáis saber dónde está la culata ni el cigüeñal, pero tienen que estar ahí para que el coche ande. Pues con las tasaciones pasa igual. Hace falta el valor de repercusión, pero el cliente ¿necesita saber cómo se calcula o para qué sirve? Después de tanto tiempo, sigo debatiéndome sobre si deberíamos emitir informes más claros, o por el contrario, liarlos más para evitar que te digan que cómo puede valer una casa 2500 €/m2 si la construcción es de 650€/m2...

Superficies (I). Definiciones

Una de las cuestiones que suelen surgir de vez en cuando en el entorno de la valoración como un tema recurrente, es el de cuál es la superficie que se debería adoptar para realizar la valoración de inmuebles. Creo que este blog es un buen sitio para intentar explicar, sobre todo a aquellos que no os dedicáis a ésto y no tenéis por qué saberlo, por qué es necesario poner un "apellido" al nombre "superficie", y por qué se utilizan unas u otras, según cada caso. Es necesario, al hablar de cualquier operación en la que interviene un inmueble, determinar de qué tipo de superficie estamos tratando. Si una oferta me dice que tiene 70m2, aún no me queda claro cómo de grande puede ser la casa. Esto es un problema a la hora de seleccionar comparables para determinar el valor de mercado, lo que puede suponer una desviación en el resultado de nuestra valoración. Tendremos pues, que tener claro todos los tipos de superficie para filtrar bien los datos.

La Normativa Española

La actual normativa da las siguientes definiciones:

Superficie comprobada. Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.

Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Superficie construida sin partes comunes. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie útil. Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Superficie utilizable o computable. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos

La Práctica

A mi modo de ver, aunque la Normativa da definiciones lo más objetivas posibles, estas no son lo suficientemente claras. Vamos a ver si podemos dar luz a todo este follón:

Yo empezaría definiendo la superficie útil (SU). Creo que la mejor definición que se puede dar de ella es "aquella superficie que podemos pisar en una vivienda". Es la superficie que podemos medir y el único dato objetivo (hasta cierto punto) de la valoración. Esta superficie debe ser la que refleje el croquis del inmueble. La normativa española establece que las superficies de espacios abiertos cubiertos deben computar al 50%.

La superficie construida (SC) es la útil más aquella superficie que ocupan tabiquerías y cerramientos, o el 50% de éstos si separan el inmueble que valoramos del colindante. Esta superficie ya no es tan fácil de calcular, porque no podemos acceder a la superficie de estos cerramientos en todas las ocasiones. Además, hay situaciones en las que no podemos determinar la superficie que ocupa un shunt o unas ventilaciones con seguridad absoluta. Sin embargo, la solución nos la da la experiencia. Dependiendo de la tipología del inmueble, aplicaremos un factor que relaciona SU y SC, de forma que en la práctica, es suficiente con multiplicar la SU por dicho factor para obtener la SC sin temor a desviarnos demasiado de la realidad.

Superficie construida con parte proporcional de elementos comunes (SCCC) es la SC más la superficie que le corresponda de los elementos comunes cubiertos del edificio al que pertenece. Si no se dispone del proyecto original del inmueble y/o de la división horizontal, es absolutamente imposible medir esta superficie. Podríamos medir todas las zonas comunes de la urbanización, pero además deberíamos tener acceso a todas las viviendas de la misma para poder ponderar por superficies. De nuevo tenemos que recurrir a nuestra experiencia en la construcción para determinar este dato. Y una vez más, según la tipología del inmueble, un factor nos da la relación entre SU y SCCC. Ese factor queda reflejado en el informe de tasación y se denomina R. Esta es la superficie adoptada para los cálculos en la inmensa mayoría de los informes de tasación.

Aquí viene la "polémica": dado que la R no es un dato objetivo, aunque no admite demasiada oscilación, no deja de estar sometido a la consideración del técnico, por lo que mucha gente considera que se debería tasar por la SU, que es el único dato medible. A mi modo de ver, es indiferente, da igual utilizar la SU o la SCCC, dado que la valoración no puede ignorar los espacios comunes, lo que nos obligaría a ponderarlo en la comparación con otros inmuebles, a la hora de hacer el estudio de mercado, y esto introduciría un nuevo componente subjetivo. El único motivo que yo encuentro por el que se opta por tasar por la SCCC en vez de por la SU, es que es un dato que cada vez más, queda reflejado en las escrituras de los inmuebles, especialmente en los de nueva construcción, lo que da cierto grado de objetividad a esta superficie.

Finalmente, yo definiría como superficies adoptadas (en plural) aquellas que tomamos con la justificación debida para realizar los cálculos de nuestro informe. Dependiendo del método a utilizar, emplearemos una u otra. Incluso, dependiendo de cada situación, será preciso una determinada superficie que quizá no tenga nada que ver con las anteriores. Cada tasación, aunque muy parecida a las anteriores, es distinta, y merece ser tratada como tal. En próximos posts analizaremos qué superficies hay que tomar dependiendo del cálculo adoptado.

Hasta entonces, ¿creéis que sería mejor adoptar la superficie útil en vez de la SCCC? ¿Por qué?

Comentad, por favor...

Cómo se redacta un informe de tasación (I). El trabajo de campo.

Hace ya un tiempo vimos en un post cuál era el proceso desde que un cliente pedía una tasación hasta cuando recibía el informe. En ese mismo post, indicábamos que el proceso de trabajo del tasador lo dejaríamos para más adelante. Creo que ahora ha llegado el momento.

Antes de meternos en harina, he de confesaros que he dudado mucho sobre si escribir este post o no. No es que lo que hagamos sea un gran secreto inconfesable y no creo que haya una hermandad secreta de tasadores que vaya a perseguirme para darme muerte por publicar esto, pero si es cierto que siempre he tendido a no contar demasiado lo que me cuesta trabajar, más que nada por el pudor profesional, ése al que hacía mención César Ruiz Larrea en el prólogo del libro que describe sus proyectos. Yo comparto esa idea, pero también es cierto que este blog fue diseñado para informar sobre la profesión del tasador, así que toca hablar de cómo trabajamos nosotros.

Y cuando digo nosotros, me refiero a mí y mis compañeros del estudio, porque supongo que cada tasador tiene su método particular. Sin embargo, sí es verdad que hay un montón de cosas que son comunes y que creo que todo tasador realiza. Vamos a verlas poco a poco, refiriéndonos a los casos más generales. Dejaremos los encargos especiales, esos que conllevan más tiempo, para más adelante:

A) Recepción del encargo: normalmente las sociedades de tasación para las que trabajamos o hemos trabajado, utilizan métodos informáticos para comunicar a sus técnicos (nosotros entre ellos) que tienen un encargo nuevo. Algunas mandan correos electrónicos, otras mensajes de texto a móviles con algunos datos del contacto incluidos para empezar ya a trabajar (este método se generaliza entre las sociedades más grandes, v.g.: Tinsa, Tasamadrid...) y otras disponen de aplicaciones informáticas a las que hay que conectarse para ver si hay algún encargo nuevo (la más famosa, el Tasa de Borsan -¡Dios mío! ¡Siguen utilizando esa espantosa pantalla de bienvenida!). En el encargo, como ya hemos explicado otras veces, se incluye la dirección del inmueble a tasar, que conviene ser confirmada siempre, nombre del contacto y tipo de informe que se nos pide (si es una tasación normal, o una valoración de obra, etc.)

B) Contacto: tras revisar la agenda, procedemos a llamar para concertar la visita, proceso no siempre fácil como hemos visto hace poco en un post anterior. Normalmente confirmamos la dirección del inmueble, porque es común que esté incompleta o sea errónea. Ésto se debe a que la entidad bancaria que encarga la tasación suele copiar literalmente la dirección desde las escrituras de propiedad o nota simple del registro. También es común aprovechar la llamada para pedir un plano del inmueble. En obra nueva o seminueva es común que nos faciliten una copia. Ésto nos permite ajustar la agenda al máximo, porque una visita con plano suele ser mucho más rápida al no tener que ir haciendo el croquis sobre la marcha. Por el mismo motivo solemos preguntar si la casa es grande o cuantos dormitorios tiene, y si tiene garaje o trastero (lo que nos llevará un poquito más de tiempo al tener que verlo también).

C) Planeamiento. Por supuesto, en la oficina también coordinamos las visitas entre nosotros. Si alguien tiene que ir a Pinto o a Majadahonda, ve todas las casas que haya que tasar en esa población, independientemente de a quién se le haya hecho el encargo (conviene aclarar que las sociedades de tasación realizan los encargos a técnicos, no a estudios de técnicos, dado que es la firma del profesional, y no la del estudio, la que avala el informe. Algunas sociedades no permiten que sea otro técnico la que visite el inmueble y si se entra a trabajar para una de ellas, hay que consultarlo antes. Nosotros hemos preferido no trabajar con alguna de estas tasadoras antes de cambiar nuestra forma de trabajo. En cualquier caso, en nuestro estudio, siempre realizan las visitas técnicos adscritos a la sociedad de tasación que nos hace el encargo).

D) Visita (previos). La visita no sólo deberíamos entenderla como el acceso al inmueble para realizar las comprobaciones pertinentes, sino que debería ser el comienzo de la toma de datos, de la investigación de mercado que nos exige todo informe de tasación. Antes de acceder al inmueble ya podemos recabar la siguiente información:

1. Si no lo conocemos, es un buen momento para tomar contacto con el barrio. De qué clase es y qué servicios tiene, si es fácil o no aparcar, si está bien o mal comunicado, etc. Son factores que influyen en el valor del inmueble.
2. Tipología del edificio (bloque abierto, aislado, manzana cerrada, vivienda unifamiliar adosada, etc. Es importante sobre todo para determinar costes de construcción y relaciones de superficies -ya hablaremos de ello-).
3. Si dispone de conserje o zonas comunes (piscina, zona deportiva, zona verde...)
4. Calidades (materiales de los que está hecho) y estado de conservación del edificio.
5. Se puede aprovechar para buscar carteles de oferta por la zona. Este ejercicio también nos ayuda a pulsar la situación del mercado en el área. Podemos hacernos una idea sobre si es fácil o difícil vender o si hay poca oferta, por ejemplo. Es un primer acercamiento al estado del mercado entorno al inmueble que debemos valorar. Además, hay un montón de aplicaciones para teléfono móvil que nos ayudan en este sentido. Pulsando un botón, el móvil detecta nuestra localización y aparecen ofertas de viviendas en nuestro entorno (que ya pueden valernos como testigos) y podemos entrar en la casa con una idea más aproximada del valor.
6. Hay que hacer alguna foto del exterior del edificio.

E) Visita (interior): Una vez en el inmueble, procedemos a la visita en sí. Normalmente nosotros hacemos una serie de preguntas, realizamos unas fotos y tomamos medidas de la casa. En la oficina, después de tanto informe, solemos hacer las siguientes preguntas que ya tenemos estandarizadas, pero no hay regla al respecto, por supuesto:

1. ¿Vive el dueño de la casa en ella? ¿Está alquilado el inmueble? (fundamental para determinar qué tipo de cálculo de valoración hay que adoptar y para ver si es necesario incluir algún condiconante/advertencia).
   
2. ¿Tiene agua caliente?
3. ¿Gas / calefacción? ¿De qué tipo?
4. ¿Tiene aire acondicionado?
5. ¿Se han hecho reformas en la casa? ¿Qué se hizo? ¿Cuándo? (Básico para establecer el estado de conservación del piso).
   

No necesito saber nada más, porque lo demás lo puedo ver yo. El inquilino siempre te va a decir que las puertas de la casa son de una calidad inmejorable y que el baño tiene un mármol exclusivo. Además nos van a contar que la zona donde está la casa es la mejor del mundo. Si tuviera que definir las zonas que tiene Fuenlabrada por los comentarios de los inqulinos que me han hecho visitando casas allí, esta población del sur de Madrid tendría sólo tres: la buena, la mejor y la mejor comunicada. Es lógico que sea así, por eso conviene abstraerse de lo que nos digan y mirar la casa con la máxima objetividad posible.

Así pues, haremos un par de fotografías (personalmente las hago antes de medir, porque si no, es probable que se me olvide) y siempre intento retratar al menos una zona húmeda (cocina o baños) y una seca (salón, dormitorios), pero en cualquier caso deben ser fotos que reflejen el estado de conservación del inmueble. No es necesario hacer fotos de cada rincón de la casa. El objeto de las fotos es, como he dicho, documentar el estado de conservación y calidades del inmueble y para eso un par de fotos es suficiente.

Después, procedemos a la medición. Por normativa, el tasador debe comprobar la superficie del inmueble. Esto se debe a que en España, las escrituras de propiedad, especialmente las de propiedades antiguas, no son nada fiables a la hora de describir las superficies de los inmuebles. Lo voy a poner aparte para que quede muy claro:

En España, el tasador no tasa inmuebles, sino fincas registrales.
En España, no se ponen pisos como garantía hipotecaria, sino fincas registrales.
El informe de tasación es de una finca registral, que resulta ser un inmueble.

Eso quiere decir que tenemos que verificar que la finca descrita en la escritura de propiedad es la que hemos visitado. Y la primera comprobación para ello es la medición del inmueble.

Volviendo a la medición en sí, hay varias formas de trabajo. Hay técnicos que prefieren darse una vuelta por la casa para hacerse una idea de cómo es; los hay que van dibujando a mano alzada a la vez que hacen ese reconocimiento previo para luego volver a verla e ir tomando medidas para incluirlas en su dibujo; los hay que prefieren ir midiendo y dibujando a la vez. Cualquiera es buena si las medidas son correctas y el plano es fiel a la realidad. El croquis debe incluir todas las partes de la casa, incluidas terrazas y tendederos. Lo ideal sería poder acceder a todas las estancias del inmueble, aunque no siempre es posible.

Los elementos tipo trasteros o garajes también deben ser visitados y medidos. Y algunas sociedades de tasación piden también fotografía de ellos. Recordad que, en cierta manera, nuestra labor consiste en ser los ojos de la entidad bancaria y dar fe, de alguna manera, de que prestan dinero por una garantía que realmente existe.

F) Manejo de datos tomados: una vez hemos terminado la visita, si me gustaría añadir un último paso que hemos incorporado en el estudio durante los dos últimos años, aproximadamente, y es el mandar por mail (vía móvil) las fotografías y una copia del plano al delineante para que las archive y pueda empezar a trabajar sin más demora, lo que hace que al llegar al estudio, esté todo dispuesto para redactar el informe, cosa que veremos en otro post, que este ya es muy largo.

¿Se nos escapa algo? Comentad, por favor.

Quién hace un informe de tasación?

Antes de entrar en cómo se realiza una tasación, necesitamos conocer las dos figuras básicas que intervienen en él: la Sociedad de Tasacion y el Técnico tasador.

Una Sociedad de Tasación es una empresa privada, homologada por el Banco de España y supeditada a su regulación, que dispone de la capacidad, a través de la firma de un técnico cualificado, de otorgar valor hipotecario a determinadas fincas registrales (las propiedades que queremos tasar).

Y ésto que significa? Pues que son las empresas que reconoce la administración como las únicas válidas para tasar nuestras propiedades.

Un técnico cualificado es toda persona que dispone de un título reconocido por el Estado, que le otorga de conocimientos para determinar el valor de esas propiedades. La normativa española establece que para el caso de cualquier edificación, un arquitecto o arquitecto técnico (antiguos aparejadores, futuros ingenieros civiles, creo), son competentes para ello. Además de arquitectos y aparejadores, para edificios industriales lo pueden hacer ingenieros, para terrenos rústicos lo pueden hacer ingenieros agrónomos, etc.

Una tasación para garantía hipotecaria, las que sirven para que nos presten el dinero, debe llevar el sello de una de esas sociedades y la firma de uno o varios de esos técnicos. Deben ir las dos. Una tasación sin el sello de la sociedad solo sirve como asesoramiento, pero no para realizar una operación financiera. Es un doble mecanismo de garantía que impide que la decisión final sobre el valor de una propiedad recaiga en un solo agente. El técnico firma y la sociedad chequea el valor y lo da por bueno, si procede. En ese momento, la responsabilidad de ese informe es compartida entre técnico y sociedad de tasación.

Sé que esta entrada ha sido un poco tostón, pero era necesaria para aclarar el papel de cada uno en la elaboración de un informe de tasación.

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