En bruto

Tan importante como "el qué" valoramos suele ser "el para qué" se valora un inmueble. Entender esto es parte del proceso de la valoración y uno de los mejores ejemplos para entenderlo suelen ser los locales comerciales.

El caso de un local comercial que se va a tasar para garantía hipotecaria (finalidad definida en la orden ECO, y por lo tanto la valoración debe ajustarse a ella) es un caso donde ese "para qué" determina claramente la valoración. Al ser una entidad financiera la que solicita la tasación, la entidad nos está pidiendo que le demos un valor de garantía mínima en caso de impago de la hipoteca. Es decir, nos pregunta cuánto va a poder obtener por el local si lo tiene que poner en venta (con muchos matices, si queréis, pero la pregunta básica que nosotros debemos plantearnos debe ser esa). En ese sentido, nosotros los locales comerciales debemos considerarlos siempre en bruto, es decir, no debemos valorar ni decoración, ni pintura, ni calidades, y casi que ni distribución (quizá salvaría aquí sanitarios, pero en pocas ocasiones). ¿Por qué?

En mi último caso de este tipo, me encontré con un local que estaba siendo reformado para ser utilizado como un restaurante de una marca de franquicias. Estaba quedando muy bien y el arquitecto que llevaba la reforma hasta me dió la última certificación, que yo rechacé, lo que le extrañó bastante. Insistió en dármela, pero yo no la necesitaba. Tasé el local en bruto. Y vinieron las protestas, curiosamente por parte de la entidad bancaria, diciendo que la obra llevaba un nosécuantos porc ciento de avance. Sin embargo, conseguimos convencerles. El argumento es claro y rotundo: si fallan los pagos de hipoteca y ésta se ejecuta, la entidad se va a quedar con el local (es garantía hipotecaria), y como no quiere el inmueble, sino el dinero, lo va a vender al mejor postor, y cabe la posibilidad que el posible comprador no quiera un restaurante franquiciado, sino una tienda de motos, un gimnasio o cualquier otra cosa, con lo que va a tirar todo lo construido hasta quedarse con el local mondo y lirondo (en bruto) y va a reformar para adecuarlo al nuevo uso. Y ese nuevo propietario no va a pagar las reformas del anterior, que no le sirven. Va a ofertar en bruto. Por eso se debe tasar en bruto sin más consideraciones.

Quiero señalar que aspectos como las instalaciones mínimas del local, salida de humos, etc. no entran dentro del apartado de reformas, sino que deben considerarse como parte del local y si deben valorarse.

Más de una vez me he encontrado con el mismo problema y teniendo que dar las mismas explicaciones y es evidente que hay algo que se escapa cuando lidiamos con estos inmuebles. El plantemiento es claro: en el caso de un inmueble de estos, para garantía hipotecaria, si el banco se queda con el local: ¿va a tener que dar salida a un restaurante franquiciado o un local comercial? Esa es la pregunta que debemos hacernos, creo yo.