Plazas de aparcamiento

Según mi experiencia, por las descripciones que los propietarios hacen de las zonas donde están sus inmuebles, podríamos dividir toda población en, al menos, tres áreas: la céntrica (con connotación positiva), la buena y la mejor.Es curioso como tendemos a sacar a relucir las excelencias de nuestros productos cuando queremos vender o solicitar dinero por lo que tenemos. Con las plazas de garaje he notado que pasa siempre lo mismo; atendiendo al propietario existen siempre tres tipologías: la amplia, la cercana a la puerta de salida y plazas de garaje "de las mejores del edificio".

Es evidente que la situación y las condiciones del barrio influyen en el valor de un inmueble. Lo hemos repetido miles de veces en el blog y no lo vamos a negar ahora. También influyen en las plazas de garaje, pero a nivel global. Me explico: si en un barrio es difícil aparcar, las plazas de garaje tendrán un alto precio porque habrá mucha demanda. No es difícil de entender (ver aquí). Ahora, de ahí a pretender valorar un 25% más alto una plaza porque esté cerca de la puerta de salida, queridos propietarios, va un abismo. Ni siquiera si está en el sótano -1 o en el -3, que el coche baja solo y nosotros subimos a casa en ascensor.

En un sondeo en un determinado barrio podemos encontrar fácilmente plazas de garaje en un determinado rango de precios. Por ejemplo, si hacemos un sondeo en una zona y observamos que todos los precios para plazas individuales están en el entorno de los 15.000€, descartaremos para nuestro muestreo lo que exceda significativamente esa cantidad, tanto por arriba (plazas a 30.000€, por ejemplo), como por debajo (9.000€ y cosas así). Podríamos afirmar que una plaza de garaje individual en esa zona vale unos 15.000€. Es pura lógica. Y no me hace falta saber si está cerca de la puerta o lejos, porque si es difícil aparcar, la persona que necesita aparcar su coche va a pagar un precio de mercado aunque sea la última plaza del sótano.

En cuanto a lo de la "amplitud" de superficies: Dependiendo de la normativa de cada ayuntamiento, una plaza de garaje "estándar" tiene entre 2.40 - 2.50 m de ancho por 4,50 - 5,00 m de largo aproximadamente. Estamos hablando de unos 11 - 12 m2 de superficie, a lo que tenemos que sumar la parte proporcional de calles, rampas, etc. Nos quedamos en unos 25 m2 (en Madrid, esa es la superficie máxima protegible para plazas en protección oficial). Nos vamos a mover siempre en ese entorno (25-30 m2). Y eso es una plaza individual. Si las plazas de garaje están a un determinado valor, la influencia en el precio de ese m2 extra prácticamente es imperceptible y se puede despreciar. Pero más que el motivo numérico, existe un motivo de lógica: ¿Cuántos coches se pueden aparcar en una plaza de garaje individual de 2.40 x 4.50? ¿Y en una plaza de garaje individual de 2.50 x 5.00? No es una pregunta con truco. La respuesta es UNO. En las dos preguntas. Y eso es lo que importa. Y te suelen decir que es que en la grande, además cabe una moto. Pero si consideras eso y subes el precio, también debes considerar que no todo el mundo tiene coche y moto, por lo que restringes la demanda, es decir, volverías a bajar el valor y te quedarías como estabas.

Otra cosa son las plazas de garaje doble, donde caben dos coches. Aunque muchas veces, que quepan el doble de coches no significa que valga el doble. Si los coches los tienes que aparcar en línea, uno detrás de otro, es posible que el valor de esa plaza sólo llegue a alcanzar un 25% más que el de una individual (según mi experiencia).

Quizá sí sea importante la capacidad de maniobra para aparcar los vehículos. Pero vais a ver como he podido comprobar que tampoco justifica una variación del precio medio. Si el aparcamiento está lleno de columnas y pasos estrechos, es muy complicada la maniobra de aparcamiento. Esto debería influir a la baja en el valor del aparcamiento, pero sólo lo haría si el resto del edificio tuviera espacios más fáciles para la maniobra, lo que no suele pasar en el 90% de los edificios. Quiero decir que si el sótano donde está el garaje tiene muchas columnas y espacios estrechos, las tendrá en toda la planta y no solo en la zona donde está la plaza valorada. Además ese tipo de edificios suele corresponderse con edificios de cierta edad, situados en zonas muy consolidadas donde el aparcamiento en superficie es complicado. Insisto: la gente paga por no tener que buscar aparcamiento, aunque tenga que hacer 5 maniobras más.

Si os fijáis, el principal factor a la hora de valorar una plaza de aparcamiento en un edificio no es ni la situación de la plaza en el sótano ni la complicación de la maniobra o la circulación de los vehículos. Siempre es la dificultad del aparcamiento en superficie. Si es difícil aparcar en la zona, habrá plazas caras en los sótanos más lúgubres de nuestros edificios.