Rehusar a hacer un informe

Hay un detalle que me gusta recalcar cuando tengo el inmenso placer de dar clase sobre valoración a mis alumnos, acerca de cuál es la realidad de nuestro trabajo: ningún tasador debe perder de vista que, cuando se trata de alguna de las finalidades marcadas en la normativa vigente (orden ECO), lo que realmente se tasa son fincas registrales. Los tasadores damos valor a fincas registrales que se corresponden con realidades físicas... casi siempre. Porque hay casos en los que esto no es así. Por ejemplo, es común en temas de urbanismo que las unidades de aprovechamiento (a groso modo: unidades que determinan el valor de cada uso asignado al nuevo suelo resultado del planeamiento) también estén inscritas en Registro, incluso que se compren y vendan; en ese caso, las realidades físicas no existen, no se pueden tocar, pero ya existen los bienes inmuebles que representan.

Por lo tanto, lo primero que se debe hacer para valorar un inmueble es identificar esa finca registral. A este respecto, la normativa establece que el técnico debe rehusar a hacer el informe de tasación si no es capaz de identificar la finca registral tasada con la realidad. Dicha identificación se hace a través de la pertinente documetación registral (que debe estar actualizada) y que no es más que una Nota Simple registral, o una escritura de compra venta, o cualquier otro documento válido (los documentos válidos también se describen en la orden ECO). En esa documentación se define la dirección del inmueble y es muy común que vengan también los linderos (fincas que lindan, con las que "hace frontera", nuestra finca a tasar).

Muchas veces, especialmente en los inmuebles más viejos, es posible que esa identificación sea algo más complicada. Imagináos el caso en el que el Ayuntamiento de turno ha decidido cambiar la numeración de los portales y esta información no se ha actualizado en el registro, generándose así una duda, pero normalmente esa duda se puede aclarar leyendo los linderos.

En edificios de nueva planta, especialmente en los de nuevos sectores urbanos como los PAUs, la división horizontal se suele hacer antes incluso de que las calles sean nombradas por el Ayuntamiento, lo que provoca que para la definición de las fincas, se recurra al lenguaje provisional del urbanismo, y es común encontrar inmuebles con definiciones que hacen referencia a la Parcela HJK del sector YZ del plan de actuación de turno, o que linden con el vial V-123 al norte y con el V-456 al sur. En estos casos las dudas se resuelven acudiendo al planeamiento urbano y, aunque es más tedioso, tampoco es difícil.

Hace poco he tenido que rechazar realizar un informe. Y lo hago notar porque es la primera vez que me sucede. Y tampoco conozco a ningún técnico que haya estado en una situación similar. Mi caso trataba de una vivienda unifamiliar, de nueva planta. Resulta que al estudiar la nota simple del inmueble, se me da una dirección y unos linderos. Al llegar a visitar, se me dice que no, que la vivienda a tasar es la simétrica por la calle paralela. Misma promoción y tipología, pero dirección y linderos completamente diferentes. El colmo llega cuando me aportan una escritura de propiedad, con el debido sello notarial, en el que se describe la misma finca registral (número de finca y registro), pero con linderos y dirección diferente (la misma dirección que me mostraron). Así pues, tenía una misma finca registral, con dos direcciones y linderos en dos documentos igualmente válidos. Imposible saber cuál es el correcto y cuál no. Imposible identificar la finca. Imposible tasar.

 A ver: suena dramático, pero lo único que va a suceder es que la asesoría jurídica de la entidad va a tener un poco más de trabajo del habitual, y cuando todo esté resuelto, la tasación se realizará. Hasta entonces, ya hemos comunicado que no se puede hacer nada.

Yo creo que se trata de un error notarial, porque al fin y al cabo, los notarios no son Papas, y por lo tanto, son falibles. Todo se aclarará cuando se reúnan y lo resuelvan. Mientras tanto hay un propietario que le tiemblan las canillas y una sucursal de banco que tiene más lío del normal por una hipoteca, que en estas épocas, puede parecer un mundo, pero seguro que no es la primera vez, ni será la última.