¿Cómo se valora un terreno?

La verdad es que valorar un terreno es de las cosas más difíciles que se pueden hacer en el campo de la valoración inmobiliaria. La metodología es complicada, requiere cierto nivel de conocimientos financiero-matemáticos y es muy sensible a los datos introducidos, ya que cualquier error en ellos implica una desviación enorme. A esto hay que añadir los intereses económicos que rodean las operaciones que involucran este tipo de activos (y no en menor grado, el desconocimiento de esta metodología por parte de algunos -no todos- de esos agentes), con lo que todo el mundo estará pendiente de lo que digamos y dispuestos a rebatirnos hasta el último céntimo de euro. Lo cierto, es que para valorar un terreno tenemos que seguir una metodología que no siempre se tiene clara. Voy a tratar de resumirla paso a paso.

1. ¿Qué tipo de terreno tengo que valorar?

Lo primero, como siempre, es saber exactamente en qué consiste lo que se va a valorar y el por qué y para qué se valora. No es lo mismo un terreno pequeño, en el que se pueda construir, por ejemplo, una casa (vivienda unifamiliar) que un lote enorme con posibilidades de desarrollo inmobiliario. Obviamente, la metodología tampoco va a ser la misma. Lo primero que tengo que aclarar como tasador es el fin del terreno, es decir, qué se puede construir en él (a priori).

2. ¿Qué normativa le afecta?

La normativa urbanística afecta directamente al valor del terreno. Para valorar un terreno hay que saber lo que la ley nos permite construir en él (ojo: y lo que el mercado está asimilando, que ésto en España se nos olvida), así que es obligado por parte del tasador, la oportuna visita a  la administración competente para saber cuál es la norma urbana con la que tenemos que trabajar. Hoy en día, en la mayoría de las ciudades, la normativa está disponible en internet. Localiza tu terreno, delimítalo correctamente (lo que no siempre es fácil) y determina qué factores te da la norma, como la naturaleza del suelo (si es urbano, no urbano, urbanizable o protegido, etc.), el uso (habitacional, industrial, oficinas, etc.), la ocupación máxima (la superficie que puede ocupar una hipotética edificación), la edificabilidad (o constructibilidad), es decir, cuantos metros cuadrados puedes construir en él, etc, etc.

Todos esos datos te van a permitir definir una "cabida", es decir, simular un proyecto inmobiliario posible en ese terreno. En otras palabras: con esos datos, puedes establecer cuántos metros cuadrados y de qué clase puedes construir, y por lo tanto, vender.

3. Cálculo del valor

Una vez que tengamos clara la naturaleza del bien que queremos tasar, es hora de darle valor. Hay tres métodos que se utilizan. El uso de uno u otro depende de la cantidad de información que tengamos.

Método de comparación

El método de comparación es, o debería ser, el menos empleado de todos. En España es muy difícil de usar, porque el mercado de terrenos es muy opaco y son pocos los agentes que tienen aceso a él, por lo que no podemos tener referentes de mercado. En otras palabras, no hay testigos que se puedan usar. En Latinoamérica es más utilizado, porque sí que existe este mercado y es más accesible.  No obstante, valorar un terreno por comparación únicamente es, como poco, arriesgado, y en la mayoría de los casos, imprudente. Un terreno situado al lado de otro terreno igual, puede costar lo mismo que el primero, el doble, la mitad o nada, porque puede que la normativa que afecta a uno y a otro sean completamente diferentes. Imaginaos que un solar admite construcción de vivienda en altura mientras que el de al lado está calificado como zona verde. ¿Cuál creéis que tiene más valor para un promotor? Por tanto, las muestras que se tomen, deben cumplir al menos las siguientes características:

- Condiciones normativas semejantes (que la normativa que afecta a los testigos permita cabidas (lo que se puede construir) semejantes.

- Superficies similares (el valor del metro cuadrado de un terreno de 0,5 hectáreas valdrá, en igualdad de condiciones, más que el metro cuadrado de un terreno de 50 hectáreas -¿os acordáis cuando hablábamos del valor de un huevo frente a una docena de huevos?-).

- condiciones de entorno parecidas. No podríamos comparar un terreno situado al lado de un vertedero, por ejemplo, con uno en una zona residencial, aunque ambos cumplan las condiciones anteriores.

Como podéis ver, el análisis comparativo es sumamente difícil. Es improbable que se puedan localizar muestras suficientes que cumplan las anteriores condiciones. Normalmente, cuando se puede hacer, lo que se realiza es una comparación ponderada, es decir, se da más peso a unos testigos que a otros en la comparación, pero en sí, esto trae un problema igualmente irresoluble: ¿cuánto se debe ponderar unos referentes sobre otros? La respuesta la tiene la pericia del tasador. Y la validez de esa respuesta la marca el grado de confianza que éste transmita.

A pesar de lo complicado que resulta realizar este tipo de análisis, lo cierto es que para llegar al valor final del terreno ayuda mucho realizar este ejercicio, siempre y cuando seamos conscientes de que no es un número 100% fidedigno.  La comparación nos está hablando de cómo se mueve el mercado, que es lo que valida la cabida sacada por normativa. Me explico: la normativa puede decirte que en un terreno se puede construir un edificio de 25 pisos de viviendas, pero quizá, el mercado no esté consumiendo ese producto en esa zona, donde sólo se venden casas unifamiliares, oficinas o industria. En ese caso, si realizamos la valoración como viviendas, estaremos cometiendo un error, aunque legalmente se pueda construir ese edificio. En España, nunca vi a nadie hacer un estudio de mercado. La normativa decía "X" y se valoraba como "X". Nadie se planteaba que pudiera ser "Y", y mucho menos, se estudiaba si esa "X" tenía sentido alguno. Se debería empezar a hacer, si es que alguna vez se recupera la actividad inmobiliaria.

Método residual estático

El método residual tiene dos modalidades, dependiendo del tiempo en el que se pueda construir (y esté validado por el mercado) lo que se pueda construir en el suelo. El método estático, cuando el plazo de construcción y venta no supera los dos años máximo (no hay un plazo establecido) y el dinámico para plazos mayores. El método estático es, a grandes rasgos, el de la famosa servilleta de bar en la que el promotor hace los cálculos para ver si su proyecto es rentable: construir me cuesta tantos euros; para sacar un 20% de beneficio (por ejemplo), tengo que vender a tanto; la diferencia (el resto, de ahí el nombre del método) es lo que el promotor está dispuesto a pagar por el suelo y por lo tanto su valor máximo.

Valor terreno = Ingresos - Gastos - Beneficio

Si uno se considera profesional (o medianamente serio), el estudio de la servilleta tiene que ser un poco más concienzudo. Lo primero es, una vez más, evaluar si el mercado admite lo que se pretende construir. Es decir: realizár un estudio de mercado (otra vez, si).

Si el proyecto es factible, se debe determinar cuánto está pagando el mercado por ello. Ese va a ser nuestro precio de venta. Una forma rápida de aproximarse a ese valor es, otra vez, la comparación: se quieren construir casas de 3 dormitorios y 2 baños, por ejemplo, que se venden a 100.000€, por ejemplo. Pues se buscan proyectos semejantes y se comprueban si se venden a ese precio o a otro.

Para determinar los costes de construcción, en España siempre hemos tirado directamente a los 600€/m2 o 700€/m2 construido. El profesional debe plantearse si esa cifra es correcta. Lo cierto es que las sociedades de tasación disponen de herramientas potentísimas para determinar el valor de construcción de un proyecto en concreto, porque la que más y la que menos, ha realizado el seguimiento en obra de alguno (realizando las certificaciones de obra), en las que se ha dispuesto de un presupuesto (realmente ejecutado) entregado por una constructora. Una vez más, la comparación sale a la superficie. Se pueden comparar presupuestos: si para construir ese edificio hizo falta tanto, para construir este otro, que se le parece, hará falta esto otro. (Nota: doy por sentado que estas cantidades incluyen gastos generales, beneficio de la empresa constructora e IVA o impuesto equivalente).

Y hablando de gastos... Un elemento que casi nadie considera es la existencia de ciertos costos indirectos, como los honorarios de proyectos, derechos y tasas municipales, etc. Aunque sean indirectos, pueden llegar a suponer en torno a un 16-18% del total de la inversión. La no consideración de estos gastos indirectos, nos puede llevar a cometer errores enormes en la valoración de nuestro terreno.

Como habéis visto en la fórmula, el tercer factor en discordia es el beneficio del promotor. Debemos determinar cuanto sobre la inversión (o sobre las ventas, que es un dato que ya tenemos) quiere ganar un promotor para meterse en este proyecto. De nuevo, en España se ha tirado mucho de una supuesta experiencia, a mi juicio no suficientemente constatada. Hubo un tiempo en que "se sabía" que el promotor ganaba un 24%. Puede ser, pero yo prefiero de nuevo la comparación. Los tasadores trabajamos para bancos y los bancos tienen datos de ventas de otros proyectos. Pues con eso se puede saber qué márgenes se dieron en esos proyectos.

Una vez determinado todo lo anterior, ya podemos despejar la incógnita, que es el valor de nuestro terreno. Hala. Ya hemos aplicado el método residual estático.

Método residual dinámico

La versión dinámica del método residual consiste en realizar lo anteriormente indicado, pero añadiendo el factor tiempo. El tiempo es oro. Esta frase es una verdad como un templo. Un proyecto que lleve mucho tiempo en desarrollarse supondrá mayor retorno exigido por parte de los inversionistas, porque supone más riesgo. En el caso inmobiliario, para entenderlo bien, a nadie se le escapa que se pagará menos (lo que supone mayor beneficio) por un terreno que le queden varios años de desarrollo urbanístico, que por uno que se pueda empezar a construir mañana. La gente que tiene dinero esto lo tiene muy claro, por eso tiene la manía de hacer "flujos de caja", o en inglés, que cuando lo usas parece que sabes más, "cashflow". La herramienta matemática para realizar estos flujos es la actualización de valores, es decir: cuál es el valor a día de hoy del dinero que gastaré / ganaré en un determinado plazo de tiempo. Queridos: el dinero va variando su valor en el tiempo (¿os suenan las frases "pérdida de poder adquisitivo" o "inflacción"?) y eso hay que considerarlo.

 Así pues, los costes de construcción (los 600€/m2 famosos) los vamos a considerar, si, pero en el momento en que se van produciendo (es decir, en el plazo que dure la obra). Igualmente, consideraremos los ingresos cuando se producen, por lo que debemos saber el plazo de venta. Si se empieza a vender en un año, el valor del terreno será sensiblemen inferior a sí se empieza a vender en un mes. Y también es muy importante saber cuánto se va a vender en cada periodo considerado, obviamente.

Colocar los gastos y los ingresos en el tiempo, y hacerlo bien, es un arte. Poner un gasto o un ingreso dos meses más tarde o más temprano te modifica todo el resultado. Yo siempre digo que un residual da como resultado el que tú quieres que dé. Si quieres 7, te sale 7. Si quieres 70, te dará 70. El único elemento de valor es la pericia del calculista, de quién lo realiza.

Una vez aplicada la fórmula, que incluye una tasa de actualización a la que, para los supervivientes a la lectura de este post, quizá dedique otro artículo, y que sutilmente he decidido obviar en éste para no hacerlo más pesado de lo que me está quedando, obtendremos unos gastos y unos ingresos. La diferencia, amigos míos, es el valor residual una vez más, esta vez con descuentos de caja, y si éstos están bien hechos, debería ser bastante parecido al valor del terreno.