Portales inmobiliarios. Pros y contras. Análisis dinámico de comparables.

A la hora de buscar testigos, una fuente fundamental de la que obtenerlos son los portales inmobiliarios. Una gran oferta concentrada en un solo lugar es un auténtico lujo para el tasador, que nutre su actividad precisamente de dicho mercado. Dependiendo del portal, podemos acceder a determinados datos que para nosotros son de mucha utilidad. Muchos de ellos nos dejan clasificar las búsquedas y podemos acotar por barrios o zonas, otros por tipología, o por otras características. Puedo asegurar que para alguien como nosotros, que necesita acceder a la mayor cantidad de datos para conseguir un muestreo lo más exacto posible, esta herramienta de trabajo se ha convertido en imprescindible. Y creo que no me equivoco. Si bien es cierto que el trabajo de campo es insustituible para poder valorar inmuebles, ya no puede igualar la cantidad de datos a la que tenemos acceso a través de Internet.

Para muestra un botón: la inmensa mayoría de reclamaciones por disconformidad con el valor tasado vienen acompañadas de datos obtenidos de la red.

Dicho esto, también hay que saber interpretar lo que se lee. No es buena práctica limitarse a trasladar valores desde uno de estos portales a nuestra base de datos sin más, sin capacidad crítica. Porque este es precisamente el principal error en la valoración por comparación. Voy a intentar explicarme: si se buscan muestras (o testigos, como los llamaba la normativa, o comparables, como los llama ahora) de un determinado inmueble (piso de 100m2, v.g.) en una determinada zona y todas rondan en torno a los 250.000€ ,por ejemplo, eso no quiere decir exactamente que ese sea el valor de esos inmuebles. Os recomiendo que leáis este artículo de César Villasante del Blog inmobiliario, donde dan un dato muy relevante: en el área Cantábrica, al norte de España, las inmobiliarias tardan una media de seis meses en vender, y el precio final de venta está en torno al 14% por debajo del valor ofertado en un principio. Además hay una premisa que me parece clave para entender lo que se ve: si un inmueble está anunciado, es que sigue en venta. No se vende. Por lo que puede que el valor ofertado no sea el que debemos considerar. En definitiva: hay que saber analizar la información.

Hay portales (idealista.com por ejemplo) que nos dan avisos cuando se modifican los inmuebles que le digamos. Quizá sea buena práctica marcar algunos de ellos, que consideremos significativos, para seguirlos en su evolución. No es un método preciso pero puede ayudar a comprender cuál es el estado del mercado inmobiliario en la zona en las que trabajamos.

En cualquier caso, hay que considerar estas cosas (tiempo de venta, variación de precios, etc.) para entender bien el estudio de mercado que debemos hacer en cada informe. Yo creo que la toma de datos exige un proceso dinámico en vez de uno estático. No nos vale la "fotografía" de la escena para valorar. Necesitamos la "motion picture", o no entenderemos bien lo que estamos viendo.