Sobre el nuevo Reglamento de la Ley del Suelo. Especulación y Pimientos.

Si habéis seguido nuestro Twitter, veréis que uno de los temas recurrentes es el nuevo Reglamento de la Ley del Suelo que en España quiere aprobar el, para muchos inútil, Ministerio de la Vivienda. A nosotros, los tasadores inmobiliarios, nos afecta directamente porque modifica los métodos de valoración hasta ahora empleados.

Me gustaría aclarar una serie de puntos sobre el continuo y casi diario goteo de noticias que sobre el tema se están publicando, todos en la misma línea: por un lado, dicen desde el Ministerio que se intenta evitar que dos terrenos similares se vendan a precios diferentes. Parece una muy buena intención. Pero cómo se puede meter la administración en un acuerdo entre dos particulares, es algo más complicado de entender. ¿Se van establecer precios por ley? No me gusta como suena eso, la verdad. Además, la señora Ministra se olvida de una cosa (quizá lo desconozca): hay muy pocos suelos similares, ni siquiera semejantes. La localización es única, la forma del terreno es única, la orientación, la situación registral, propietarios... Por eso se descarta la comparación, (suelo a suelo) generalmente, al valorar suelos. ¿Con qué los comparamos?

Además, la Ministra Corredor nos intenta convencer de que el nuevo Reglamento hará más transparente y eficiente el mercado del suelo. Hay que decir que el mercado de suelo, hasta hace bien poco, era un mercado de difícil acceso. Sólo unos pocos podían acercarse a él, no sólo como compradores o vendedores, si no como meros consultores de valores. Era prácticamente imposible conseguir ningún tipo de muestreo que diera alguna pista sobre el valor de los terrenos. El método de comparación, como dije antes, estaba completamente descartado , entre otros motivos, por no existir o por no poderse acceder a un mercado significativo, a pesar de que ahora mismo ya es más fácil encontrarnos anuncios de terrenos en ventas (¿recordáis este post del blog?). Si la Ministra encuentra un sistema para evitar esta situación oscurantista, habría logrado su mayor logro en su Cartera, a mi modesto entender.

Sin embargo, creo que no es eso lo que pretende. Ella dice que quiere desterrar la especulación del mercado de terrenos. Por algún motivo que no alcanzo a entender, esta palabra, "especulación", ha adquirido en España una connotación muy negativa. ¿Especulas? Eres malo. Precisamente, la economía de mercado se mueve gracias a eso. Y el mercado inmobiliario es eso, un mercado. Ergo... Y aquí es cuando a alguien se le ocurre decir que la Constitución garantiza el derecho a una vivienda y que no es solamente especular, ¿verdad? Es cierto, pero si seguís leyendo, la misma Constitución no dice que esa vivienda tenga que ser gratis, así que esto es un mercado, y ya me dejo de rodeos y vuelvo al de los suelos.

Queda claro que me resulta muy difícil entender como se puede erradicar la especulación de un mercado. El borrador del Reglamento de la Ley del Suelo, como ya hemos visto hace poco, propone valorar los suelos exclusivamente por su capacidad de generar rentas, evitando así la posible valoración por lo que se pueda construir en ellos, y la especulación en cuanto al valor de lo que se puede construir (para los que os hayáis unido hace poco, recomiendo este post anterior para aclarar como se vienen valorando suelos hasta ahora). Desde ese punto, parece lógico. Como se valora el terreno en función de las casas que se puede construir, pues evitamos eso y nos quedamos en el presente, en cuanto se puede generar ahora mismo, que no hay casas. Obviamos normativa urbanística. Obviamos planeamiento previsto. Como diría un amigo mío: ¿Pá qué? Algo vale lo que es, no lo que va a ser, que es justo el principio en el que se basa la especulación. Muerto el perro, se acabó la rabia (ya me está saliendo el tonillo irónico y mira que no quería).

Así que un terreno vale lo que es ahora. Las rentas que genera ahora. Pongamos que las rentas provienen del producto que se puede sacar de él. Pimientos. Se me ocurre que sean pimientos. Pues si se pueden vender tantos pimientos al año a tanto el kilo de pimientos... ¡Zas! Valor del suelo. Fin de la historia. Es un método como otro cualquiera, no tiene nada de malo, ahora. Se me ocurren dos razones por las que la Ministra no va a lograr erradicar el odiado elemento especulativo:

1. Me da que algún listo con capacidad financiera va a pensar que si puede comprar un terreno urbanizable a precio de rústico y aguantarlo hasta el fin del desarrollo urbanístco, para luego construir y vender casas en vez de pimientos, va a hacer un negocio redondo. Y no se va a equivocar. Lo malo del listo es que va a tener que aguantar que le llamemos especulador, y por tanto, mala persona, toda la vida, pero creo que lo soportará. Me diréis que se habrá pensado y que seguramente, eso sólo se le permita a la administración o algo así. O sea, ¿que el mercado del suelo pasa a ser de carácter público? Pues bien vamos. Y los Ayuntamientos (por ejemplo) ¿tendrían derecho a especular sin ser malos? Yo no lo entiendo.
2. Por lo visto, la señora Ministra considera que los pimientos están libres de especulación. No se deben vender en ningún mercado ni estar sometidos a los altibajos mercantilistas. Supongo que en España (no lo sé) el kilo de pimiento está estipulado por Real Decreto, ¿no? ¿Se venden todos los pimientos al mismo precio? Y si el suelo produce trigo, ¿qué pasa? o cebada. ¿Tienen las cervezas el mismo precio?

La especulación es inherente al mercado libre. Es imposible erradicarla. Incluso diría que no es bueno erradicarla. Tenerla controlada si. Para eso hay gente que sabe un montón (?) que idea leyes. Pero hacer lo que se está proponiendo, es una barbaridad (a la espera del Reglamento definitivo). En este sentido, la patronal de las tasadoras, ATASA, a la que la Dirección General del Suelo y Políticas Urbanas ha consultado al respecto, ya ha dicho que no lo ven claro. Que valorar un suelo según su estado básico rural no es algo acorde a la realidad.

Aún lloverá hasta que se publique el texto definitivo, e insisto en que ojalá la Ministra encuentre la fórmula para abrir el mercado del suelo, pero debería informarse más sobre la valoración atendiendo a la naturaleza de los terrenos. O quizá, debería leer nuestro blog, ¿no creéis?

P.D.: recomiendo la lactura de este artículo de inmobiario.com al respecto.
La foto viene de Vegetales Don Miguel (que no promociona el artículo, pero me ha dado un hambre ver la página...)