Formación del precio del suelo

Hace unas semanas pude asistir al segundo Congreso Nacional de tasadores Del Banco de Chile (Banco comercial, no central), en el que el banco reúne a sus proovedores para hacer un repaso de lo que ha pasado en el último año, reforzar los papeles que juega el tasador en el control de riesgos por parte de las entidades financieras, repasar en qué punto (macroeconómico) estamos y entender hacia dónde nos dirigimos.

El Congreso estuvo formado por cuatro conferencias principales. En la primera, tomás Izquierdo, economista (ingeniero comercial, como los llaman aquí) nos pintó en grandes esbozos la situación macroeconómica internacional, chilena y del sector inmobiliario y de la consrucción, mensaje que tiñió de optimismo moderado, lo que no dejan de ser buenas noticias para la zona. La tercera y cuarta conferencias, de materia más técnica, impartidas por una analista de riesgos agrícolas y por el jefe de tasaciones del banco, Carlos Alberto Gómez, sirvieron para repasar algunos de los casos en los que los tasadores nos encontramos de vez en cuando. Sin embargo, fue la segunda conferencia, la de Pablo Trivelli, profesor de la Universidad de Chile y consultor inmobiliario especializado en suelo, la que me llamó poderosamente la atención, en parte porque él es un orador consumado y en parte porque lo que cuenta es realmente interesante.

Trivelli habló de la formación del precio del suelo. Normalmente, tal y como solemos calcular nosotros el valor del suelo, éste es un residuo, el resultado de muchos factores que despejan una incógnita y como resultado, sale un valor de la fórmula. Para Trivelli, estos calculos no son malos, no es que no tengan validez, pero Trivelli defiende que hay unas causas anteriores a ellos, más de origen, y que como tasadores, no  profundizamos en ello.

Siguiendo con su discurso, existentes tres factores que influyen en la formación del precio del suelo: su uso, la infraestructura socio-económica y la intervención del estado. Entender los dos primeros factores es relativamente sencillo. Un ejemplo claro reside en los centros financieros de las ciudades, donde la circulación de personas y la consiguiente actividad comercial son determinantes en el precio. Se podía esperar que a más actividad humana (y esto lo digo yo) hubiera un mayor precio y que gradualmente el valor se fuera perdiendo a medida que uno se aleja de ese foco de actividad. Sin embargo, Trivelli demuestra que el crecimiento pasa de ser gradual a exponencial. La clave está en detectar esos focos, pero si se representaran los valores en una rejilla sobre el mapa de la ciudad, el resultado sería algo parecido a lo que os pinto burdamente aquí en el gáfico de al lado.

Desplazamientos

Uno de los factores a través del cual se puede estudiar la formación de esos focos serían los desplazamientos de los habitantes. De dónde a dónde nos movemos. Santiago de Chile es una gran ciudad compuesta de pequeñas ciudades o Comunas (como Londres o París, o los distritos municipales de Madrid) y me llamó poderósamente la atención que el primer destino de los habitantes de cada comuna santiaguina fuera dentro de la comuna. es decir, normalmente, el habitante de Santiago no sale de su comuna. Aún me llamó más la atención que el segundo destino de los santiaguinos fuera la comuna de Santiago, el núcleo fundacional de la ciudad. Es decir, que los habitantes de cualquier comuna de la ciudad, van al centro alguna vez. ¿Sabéis dónde están los precios más caros de suelo? Correcto. En la comuna de Santiago, en el centro. Trivelli también habló de que los movimientos intracomunales de los santiaguinos, estaban formando nuevos focos de valor a parte del del centro histórico, es decir, se estaban dando aumentos de valor del suelo en nuevos núcleos, allí donde se encontraba el punto de destino de los habitantes. En el gráfico os intento explicar cómo se producen esos movimientos y la línea de perfil de valor equivaldría a la anterior rejilla.

Realmente, la formación del valor del suelo me pareció un tema muy interesante sobre el que quizá no se ha reflexionado demasiado.