El día que la lluvia cambió los precios

Las obras del enlace de la costanera junto al río Mapocho

En el noroeste de la ciudad de Santiago de Chile se está construyendo un inmenso enlace que une la autopista costanera con un montón de vías más. Es una obra gigante. La costanera va casi paralela al río Mapocho. Al otro lado, también paralelo al río, se localizan un montón de edificios residenciales y de oficinas.

El río Mapocho engaña. En verano lleva un caudal de risa pero cuando llueve, aumenta peligrosamente. No tanto por la lluvia en sí sino porque los Andes están muy cercanos a la ciudad (en la foto se puede ver ésto) y allí las precipitaciones si son considerables. Santiago no es una ciudad preparada para desalojar grandes volúmenes de lluvia y cada año, las calles se convierten en ríos que los peatones tienen que sortear si quieren llegar medianamente secos a sus destinos. El pasado 15 de abril, viernes, empezó a llover. El lunes por la mañana aún llovía. En lugares como Vigo o Madrid esto no deja de ser una anécdota. En santiago es un problema. Un problema gigante.

El Mapocho desbordó, inundando una serie de edificios y centros comerciales.

El caudal del río empezó a aumentar hasta niveles que no se habían registrado en cien años, lo que se juntó con las obras de la costanera, provocando un desvío en el curso de agua que inundó las obras y los pisos subterráneos de las torres de oficinas que hay pegados a su orilla y de los más próximos ya dentro de la ciudad. Hasta cinco sótanos anegados. Incluída maquinaria, generadores y todo lo que hacía funcionar el edificio. Pérdidas millonarias y varias torres de oficinas inutilizadas por no menos de seis meses. Todo a la porra.

Los inquilinos de los edificios tuvieron que poner en marcha un plan de acción para buscar nuevos espacios en los que alojar a sus empleados. Decenas de empresas, muchas del tamaño de bancos internacionales o compañías telefónicas, buscando sitio desesperadamente y anunciando a los dueños de los edificios que ellos no se harían cargo de los arriendos mientras las propiedades no se pudieran utilizar (lógicamente). En las mesas de los abogados se acumulan las demandas cruzadas (ver aquí, aquí o aquí). Los inquilinos a los dueños, éstos a la empresa adjudicataria de las obras de la costanera, los que denunciaron a la constructora y ésta, al gobierno. Un lío.

Ahora, cuatro meses después del "apocalipsis", las cosas están más calmadas (las denuncian siguen, eso sí), pero el comentario general entre los corrillos del sector es que esos edificios ya no los quiere casi nadie. No los queiren los inquilinos y los dueños no los van a poder vender en el corto o medio plazo en los precios que quisieran. Aunque es muy poco probable que un incidente así pase, es inevitable que la gente piense que esos edificios ya se inundaron. Y podría volver a pasar, a pesar de los esfuerzos y del buen trabajo de los gestores de estas propiedades. Quién sabe cómo acabará eso.

En definitiva, el valor de esas propiedades bajó por un hecho puntual, aunque el descenso de rentas ha sido progresivo en los últimos meses y nadie se atreve a cuantificarlo. El Mercado dirá. Mientras tanto, los edificios que no se inundaron, ganaron al menos "algo de prestigio". No se puede decir que subieran los precios, o no lo hemos notado, porque la situación del mercado no da para tanto, pero "ganaron puntos" frente a sus competidores y esos puntos se verán reflejados en el tiempo. También será el Mercado el que sitúa a cada uno en su sitio.

Es la primera vez que me enfrento a un hecho así (por suerte, como observador, ya que no tengo nada que ver con ninguna de esas propiedades). El que de un día para otro, una propiedad buena, que funciona bien, que tiene un valor, lo pierde por algo ajeno a ella de una forma tan abrupta. No estamos hablando de un deterioro del entorno, progresivo en el tiempo, si no de algo que sucede en uno o dos días. ¿Y qué podemos aprender? Primero, algo que en los negocios todo el mundo dice pero nadie está dispuesto a reconocer: que no hay nada seguro ni garantizado. ¿A partir de ahí? A mí, como tasador, que es imposible predecir el futuro (me sigo acordando de la Kh del Banco de España y me sigue dando la risa) y que por ello, necesitamos poner un montón de "disclaimers" en nuestros informes. Y que intentar prever todo lo que puede pasar a un activo que tasamos está fuera de nuestro control, además de ser una absoluta pérdida de tiempo.