Micropost: caducidad

Con esto de la crisis, las sociedades de tasación no son las únicas que se han visto en apuros intentando adaptar procedimientos. Sin ir más lejos, el mismo Banco de España (BDE), el órgano regulador de la valoración, también ha dado algún síntoma de nerviosismo. Para muestra, un botón:

La orden ECO 805/2003, sobre la que se basa todo el tinglado de la valoración, establecía una validez para cada informe de seis meses desde la fecha de su validación, pasados los cuales, la tasación se consideraba caducada.

Con motivo de las caídas de valores en inmuebles, el BDE se puso un poco nervioso porque veía que los valores parecían no ser sostenibles y decidió acortar ese plazo de seis meses a la mitad a través del artículo 8.3 del Real Decreto 716/2009 de abril del 2009.

Ante el follón que supuso para las tasadoras tener que cambiar certificados de tasaciones de operaciones que ya estaban activas, en junio del mismo año (sólo tres meses después), el mismo BDE manda a ATASA (asociación de las tasadoras), un comunicado por el que vuelve a establecer el anterior periodo de caducidad. Es decir, los seis meses.

Las tasadoras se han pasado el tiempo desde entonces emitiendo certificados adicionales para ampliar el plazo de validez de las tasaciones que se vieron afectadas por los nervios de los reguladores.

Nuevo look

Bueno, chicos, he decidido hacer un primer lavado de cara al blog y he cambiado un par de cosas. Creo que tiene un poco más de diseño (que al fin y al cabo somos arquitectos) y sigue siendo claro y se puede entender bien. En la oficina ha gustado. Si os apetece, dejad vuestros comentarios al respecto (por favor, constructivos y tened piedad).

Saludos a todos!

La Herramienta Verde

A nadie se le escapa que hoy en día cada vez tiene más importancia el aspecto medioambiental en nuestra vida. La preocupación por el cuidado del planeta es cada vez más patente y parece que todo el mundo se está concienciando de ello: o cuidamos a la Tierra, o nos quedamos sin hogar.

A la arquitectura llegó esa conciencia hace unos años. Los arquitectos más importantes del mundo apostaron por el bioclimatismo, que fueron introduciendo poco a poco en sus diseños. No se concibe ningún proyecto reciente que no haya considerado de una forma u otra estos aspectos (ojo, el bioclimatismo no son solo placas solares, sino orientación soleamiento, ventilación natural y un montón de cosas más).
En España esa conciencia se plasmó en el Código Técnico de la Edificación, que exigía en las nuevas construcciones una serie de aspectos que favorecieran energías renovables y ahorros de las mismas. No entraré aquí en si se hizo más o menos acertadamente. Me lo reservo.

Y como no podía ser de otra manera, en la valoración inmobiliaria se hizo necesario considerar de una forma coherente y seria dicho aspecto medioambiental. Fijáos: la sociedad ha tomado conciencia de la importancia de los aspectos bioclimáticos y los valora, por consiguiente, esos aspectos dotan de un valor añadido a los edificios. En otras palabras: a la gente le gusta que se respete el medioambiente y valora más que un edificio lo considere a que no. Y está dispuesta a pagar por ello, por lo que es algo que añade valor al inmueble.

Poco a poco tenemos que considerar más en la valoración el análisis de los aspectos medioambientales. Esto se está plasmando lentamente en la denominada "Herramienta Verde", que en realidad no es más que un conjunto de procedimientos cuya finalidad consiste en valorar el impacto medioambiental del edificio, así como la sostenibilidad de los mismos. Dichos procedimientos no están claramente definidos. Algunos hacen referencia al consumo directo de energía, otros al diseño del edificio, otros al impacto medioambiental del mismo... Todo queda en un conjunto de ideas que es dificil condensar para que puedan quedar reflejados en la valoración. Este es uno de los problemas de la Herramienta Verde hoy en día.

Esta Herramienta Verde va acompañada de dos normativas que se complementan: el citado Código Técnico de la Edificación y la Normativa Europea de Eficiencia Energética en Edificación (2002/91/CE). En la práctica, lo que debemos valorar es si ese edificio cumple con estas normas. Si lo hace, dispone de un plus añadido. Si no, o no afecta o incluso podría ser penalizado.

Quedan muchas cosas pendientes por considerar si realmente se quiere valorar la sostenibilidad de un inmueble, pero estos son los primeros pasos y yo creo que poco a poco, este aspecto de la valoración va a ir creciendo. En la oficina nos vamos a poner en contacto con especialistas en este campo de la arquitectura para considerar factores de valoración que se pueden estar pasando por alto. Pero no hay nada concreto aún. En los informes que emitimos sólo hay una breve referencia a suelos contaminados y aspectos medioambientales, pero la cosa va a más poco a poco.

Micropost: ARIMA o como pronosticar el futuro

Como sabéis, la normativa obliga a garantizar la sostenibilidad de un valor hipotecario en el tiempo (al menos tres años). Las sociedades de tasación están utilizando distintos modelos para estudiar dicha sostenibilidad, siendo el ARIMA uno de los más extendidos.

ARIMA se basa en un análisis estadístico de las bases de datos de la sociedad, que cruza con determinadas variables (sociales, financieras...).

Utiliza el análisis de series temporales, que es un método de cálculo bastante extendido, para analizar datos, crear modelos y pronosticar tendencias de valores.

La normativa nos exige incluir este análisis (o similar), por lo que nos ha parecido adecuado explicarlo muy someramente. Al menos que no nos suene a chino.

Testigos adecuados. Importancia de los muestreos en una valoración.

Como ya sabéis, el método de comparación es el método estrella en la valoración inmobiliaria. Consiste en comparar el inmueble que queremos valorar con otros inmuebles de características parecidas, aplicándoles si procede una serie de correcciones o coeficientes de homogeneización para llegar a un valor adecuado. A los inmuebles con los que lo comparamos la normativa los denomina "comparables", aunque la denominación que más se usa es la de "testigos", que es la que utilizaba la anterior regulación. Podemos entender que "testigos" son todas las muestras o inmuebles con los que podemos comparar y "comparables" son los testigos que finalmente utilizamos (un mínimo de 6 muestras o 3 transacciones comprobadas).

El método de comparación tiene muchas ventajas, pero quiero centrarme en un inconveniente que es evidente: el valor final de una valoración depende directamente de los testigos que seleccionemos para realizar la tasación.

Fijaos que esos testigos los tasadores los sacamos de ofertas que encontramos por la calle, internet o en el periódico, como ya vimos hace poco en un post anterior. Pero ala hora de valorar, tenemos un amplio abanico de muestras donde elegir. Básicamente éstos son los criterios que debemos seguir para seleccionarlos:

1. Por tipología: no podemos comparar peras con manzanas. Si valoramos un piso debemos seleccionar pisos. Si lo que se valora es un local, pues locales.
2. Localización: debemos seleccionar inmuebles del entorno más cercano al que queremos valorar. Además debemos considerar las ventajas e inconvenientes de ese entorno. No podemos comparar casas del Viso de Madrid con casas de Usera (otro barrio de Madrid).
   
3. Por superficie: como nuestro objetivo es obtener un valor unitario por metro cuadrado, no conviene comparar inmuebles pequeños con grandes. El m2 de una casa grande vale menos que el de una casa pequeña. Es como los huevos. Es más caro uno sólo que un huevo de una docena. Con los m2 pasa igual.
4. Antigüedad: Evidentemente los inmuebles más modernos no valen lo mismo que los más antiguos.
5. Calidades constructivas: si el inmueble tiene buenos acabados, ascensor, etc...
6. Otros.
   

En realidad se trata de escoger los inmuebles más parecidos al nuestro, y aquí llega el meollo del asunto. Intentaré explicarme: Para mí no es correcto elegir 6 testigos de la misma promoción que el inmueble que tasamos. Puede que esa promoción esté fuera de mercado y obtendríamos un valor completamente desvirtuado. Si escogemos testigos de precios muy altos, obtendremos valores muy altos. Pondré un ejemplo: imaginaos que un chino viene a España y sólo ve el Rocío. Si vuelve a su país sin ver más del nuestro, seguramente piense que los españoles se dedican a pasear imágenes religiosas, que vamos vestidos de faralaes y que en vez de coches tenemos carros tirados por caballos. Evidentemente la valoración que hace el chino de nuestro estilo de vida es errónea.

Con la valoración inmobiliaria es parecido. Es muy importante qué testigos se escogen. Si alguien no sabe de valor lo primero que me va a preguntar es: "pero entonces, dos tasadores no valorarán igual una misma casa, no?". La respuesta es que no. No darán el mismo valor. Pero añadiría que, si han valorado bien, sus conclusiones serán sensiblemente semejantes. No habrá demasiadas diferencias. Lo importante es que el tasador tenga una idea clara de cual debe ser el valor del inmueble nada más verlo. Esa primera idea suele ser la que generalmente oriente al tasador y pocas veces variamos (si hablamos de inmuebles especiales, esa idea sencillamente no aparece).

A la hora de tomar testigos del mercado, hay que tener en cuenta varias cosas. Me ha parecido muy importante este artículo que he leído en idealista. Dice que los propietarios no dan valores objetivos a sus inmuebles (no los damos nosotros, de ahí las discrepancias a las que me refería antes, imaginaos los propietarios). Esto viene a cuento en el tema de la selección de testigos, dado que muchos propietarios ofertan precios desorbitados y hay que saber filtrarlos. Un propietario siempre te dice que su casa está en el mejor barrio, tiene la mejor orientación, las mejores calidades, tiene más metros que el piso de abajo y que el de arriba, tiene mejores vistas, etc, etc... Lo oigo en cada visita. Y en realidad, es igual que el resto de inmuebles que has visto esa semana. Quizá hable en otro post de la conclusión a la que me ha llevado esto...

Es un hecho que simplemente cambiando un testigo podemos obtener variaciones de valor de hasta un 5 - 10% en el global. Más si el testigo es absurdo. Por eso en la oficina constantemente realizamos estudios de mercado para que no nos salgamos de unos márgenes. Cuando haces una tasación a veces puedes perder perspectiva. Es como cuando ves un cuadro muy de cerca. De vez en cuando necesitas dar un paso atrás para ver l conjunto. Lo solemos hacer al menos una vez cada dos meses. Y en ciertas zonas en las que trabajamos intensamente es bastante necesario en la actualidad dadas las variaciones del mercado.

Para resumir: la valoración es una "ciencia subjetiva" que ha buscado métodos para "objetivizarse". Y que el parámetro fundamental es el criterio del tasador. Las sociedades de tasación y los filtros de control son un segundo paso que aumenta la objetividad del valor que damos. Pero la elección de los testigos (saber elegirlos) es clave para valorar correctamente por comparación.

Congreso de ATASA

Los precedentes

Para los que no lo sepáis, ATASA es la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración de España. Es la Asociación que vela por el sector de la valoración en España y cuenta entre sus asociados con la mayor parte de las sociedades de tasación, y desde luego, las más importantes, de nuestro país. Resulta que acaba de celebrar su IV congreso y el que os escribe pudo asistir a la jornada de cierre del mismo, en donde se nos habló de un montón de cosas bastante interesantes. En el fondo, cómo afronta el sector la crisis fue el tema estrella del congreso. Como anécdota os diré que es el congreso que más asistentes ha tenido nunca en ATASA y que sociedades que iban por cumplir han multiplicado su presencia en estas charlas. Hay que conocer el sector, a los competidores y hacer contactos de cara a futuras alianzas.

El Congreso

Para mí, la charla más interesante la dio Juán Fernández Aceytuno, que es Director de Sociedad de Tasación. No porque el resto de las charlas no lo fueran, sino porque sus contenidos me eran más conocidos. Fernández Aceytuno habló de las ventajas del sistema español de la valoración frente a sistemas extranjeros. Dejó claro que somos un sector muy bien visto fuera de nuestras fronteras y dio datos para argumentarlo (los españoles siempre creemos que estamos bien vistos fuera de España, pero nunca decimos en qué nos basamos, así que se agradeció el argumento). También dejó claro que él cree que es un sistema muy completo que podría aplicarse a otros ámbitos distintos al de la valoración por garantía hipotecaria. Esto es clave. Él argumentaba que desde ATASA se podía ofrecer a ámbitos gubernamentales (CNMV, Banco de España, etc.) una garantía para proteger a inversores sobre el patrimonio de empresas, igual que protegemos al hipotecado sobre el valor del producto que compra. Y se puede hacer añadiendo una finalidad más a las cuatro que abarca la ECO (nuestra normativa).
Decía Fernández Aceytuno que antes de la normativa (ECO) las valoraciones se realizaban según el "leal saber y entender" del técnico de turno, no estando sometido a ningún contraste ni filtro de control, pero después de la publicación de la norma, se dio una homogeneización de criterios, bases de datos homologadas y se crearon esos filtros de control. Él cree, y yo estoy de acuerdo, que es una garantía añadida de la que carecen estos sectores, e insta a ATASA a trabajar por conseguir entrar en dicho campo, lo que sería muy importante para la sociedades tasadoras.
También habló por último de cinco pilares que deben acompañar a nuestra profesión según él:

1. Responsabilidad social (hacer buenas tasaciones, de calidad)
2. Independencia (labor independiente de accionistas o clientes)
3. Experiencia y profesionalidad
4. Calidad y control de bases de datos
5. Tecnología y software

Después habló Paloma Villamor, que es la responsable de formación de Tasamadrid, y nos contó cómo forman a los técnicos allí, y su presencia en colegios profesionales y universidades. Para mí era interesante, pero no tanto porque lo conozco bien, ya que he participado en varios de esos cursos como profesor.

Antolín Arquillo, Director de Valtecnic (empresa de mucho mérito que ha escalado puestos en el ranking de las mejores de forma impresionante) nos habló de los métodos de valoración. Lo hizo muy bien, pero es un tema que todos los que estábamos allí conocíamos. No entiendo bien cual era el objetivo de la charla.

Por último, Joaquim Such, economista que trabaja para Alia Tasaciones, nos contó en qué consiste el trabajo que están realizando en el comité de ATASA que desarrolla las normas que traerán estandarización a la valoración de activos empresariales en España. El objetivo de dichas normas es precisamente, hacerlos llegar a la administración para poder implantarlos en la normativa para el bien de los usuarios.


La conclusión

Fue muy interesante asistir al cierre del Congreso, porque te queda claro hacia dónde se mueve el sector de la tasación. Quizá porque uno tiene las narices metidas en sus informes y estudios y es incapaz de ver más allá, yo tenía la impresión de que la crisis había pasado por encima del sector y no habíamos tenido capacidad de reacción. Pero después del congreso, me queda claro que hay gente muy válida trabajando por esta profesión, con cintura suficiente y capacidad de trabajo para dar soluciones y aportar ideas. Fue bastante animador ver a esa gente y poder hablar con ellos.
Queda claro que el sector está apostando por meter la cabeza en otros ámbitos (en este caso, el de la valoración de activos empresariales), aunque quizá se nos puede achacar el no haberlo hecho antes. Yo creo que hay muchas cosas que se pueden hacer y que debemos hacer. Y tengo la suerte de participar en un par de proyectos en los que se puede marcar la diferencia. Quizá no se consiga, pero hay que intentarlo. No podemos dejar que la crisis nos supere. ¡Reacción!

Vendo Suelo

Hace poco estaba comiendo solo en un restaurante de menú del día cercano a la oficina y decidí matar el tiempo leyendo uno de los periódicos que dicho local pone a disposición de sus comensales. Entre noticia y noticia me encontré con el anuncio que adorna el comienzo de este post. Se vende un suelo con proyectos y licencias incluidos.

Nadie me hubiese creído hace 3 años si digo lo del anuncio, pero los tiempos han cambiado y aquí están, buscando comprador para un suelo en una importante localidad del sur de Madrid. Y si han tenido que recurrir al anuncio, práctica nada habitual en la compraventa de suelos, es que la situación del vendedor no debe ser muy buena

El mercado de suelos ha sido tradicionalmente un mercado extremadamente cerrado y exclusivo. Las compraventas incluían agentes pertenecientes a, casi casi, un muy selecto club y era muy difícil entrar en él. Eso nos obligaba a los tasadores a renunciar al método de comparación a la hora de valorar estos bienes y tener que pasar al método residual para obtener un valor.

Y en qué consiste el método residual? Pues cuando tenemos un suelo, calculamos lo que se puede construir en él y en cuánto se puede vender, le restamos lo que costaría construirlo y lo que resta (el residuo) es el valor del suelo (este es el resumen sencillo, en la practica es bastante más complicado).

Pero si empezamos a ver anuncios como este, estaremos ante una apertura de ese mercado tan cerrado y quizá se podría empezar a recurrir a cierto grado de comparación. Digo cierto grado porque comparar dos suelos no es tan fácil. Cada solar es único por su tamaño, forma, orientación... Pero sobre todo por su localización. El método de comparación exigen un mercado significativo de bienes comparados, y en el caso de terrenos, esa condición no se da, aunque tener cierto número de ofertas disponibles, qué duda cabe que es útil para hacer una valoración más afinada.

Así pues, creo que deberíamos estar atentos a este tipo de novedades en nuestra profesión. La vedad es que la crisis nos lo está haciendo pasar canutas económicamente, pero uno no puede bajar la guardia o se queda rezagado encuanto a conocimientos.

P.D.: os atrevéis a llamar a ver cuánto piden? Hazedlo, ya veréis que curioso.