¡Feliz año 2011 a todos!

Bueno, pues ya está. El 2010 nos deja y llega un 2011 incierto. Suelo ser una persona bastante optimista. Pensé que al acabar el 2009 y empezar el 2010 terminaba un año bastante malo. En el estudio hicimos nuestras previsiones y marcamos objetivos. Tuvimos que rectificarlos muy a la baja pasado un trimestre. EL 2010 ha sido desastroso. Ya no nos atrevemos a prever el 2011. Solo espero que, si en lo profesional este nuevo año es totalmente opaco y no tenemos ni idea de lo que nos espera, en lo personal sea muy bueno para todos vosotros y os traiga muchas alegrías. Sinceramente.

¡¡¡Feliz año 2011!!!

Urgencias

De repente, se acaba el mundo. De repente, como todos los años, claro. Pero este año, además del apocalíptico fin del mundo de todos los años, se acaba algo más. Se acaban las buenas condiciones de las hipotecas, se endurece el préstamo, se ancarece y los bancos ya no quieren dar dinero. Y el Gobierno dice que, además, no da ventajas fiscales desde el 1 de enero del 2011 a la compra de vivienda.

Así que, como es tradicional en estas fechas, los de las sucursales bancarias se ponen las pilas, y mandan los informes de las hipotecas con toda urgencia a sus departamentos de riesgos (comunmente conocidos entre los tasadores como "departamentos de endosar riesgos a otros"). Como todos los años, surge algún que otro problema, y como todos los años, los tasadores tenemos que hacer algún trabajo de última hora, muy urgentemente porque "firman esta tarde".

Pero es que además, en la mayoría de las sucursales bancarias, se está dando un problema añadido, y es que los departamentos de riesgos han decidido no autorizar un préstamo si la tasación pertinente está condicionada, ésto es, que haya alguna condición que deba ser cumplida para que el inmueble valga lo que se dice que vale. Es una de esas cosas que nosotros poníamos, pero como antes valía todo, nadie prestaba atención. Del estilo: "táseme el 600 como si fuese un Ferrari". Le decimos "su 600 valdría 190.000€, si fuese un Ferrari, pero ojo, primero debe ser transformado en Ferrari". Luego venían los pufos, y los titulares de los periódicos: "La tasadora sobrevaloró terrenos rústicos..." y tal. Nadie leía los condicionantes. Pero esa es otra historia.

La cuestión es que en las sucursales se están dando cuenta de que hay tasaciones con condicionantes. Y claro, eso no puede ser. Así que apuran para conseguir la documentación que se requería en el condicionante o lo que haga falta para levantarlo (un condicionante no se debe borrar; lo que hay que hacer es levantarlo). Porque claro, "firman esta tarde". Así que tenemos una avalancha de peticiones, solicitudes, demandas y quejas de este estilo.

Si alguien leyera nuestro trabajo, aunque sólo fuese el certificado, en su debido momento, nos ahorraríamos las prisas, porque, por si no lo sabíais, si la operación no se puede firmar, habrá sido porque el tasador tardó demasiado, claro.

Feliz Navidad 2010

Desde BdT, os deseamos a todos una muy Feliz Navidad. Que disfrutéis con vuestras familias y todas esas cosas que se dicen normalemente. Al final, es lo que de verdad importa. Feliz Navidad y próspero año nuevo!

Favores y favores

Nuestro trabajo, el de tasador, consiste en valorar activos inmobiliarios o bienes raíces o como los queráis llamar. Realizamos un trabajo que técnicamente requiere cierta preparación específica y nos pagan por ello. La entidad de la que cobramos es una empresa tasadora (aquí en España, además debe estar homologada por el Banco de España) y ahí se establece una relación tasador - empresa tasadora en la que la balanza siempre, y digo siempre, sin temor a equivocarme, sale beneficiada la empresa.

Es constante en nuestro trabajo que se nos llame y se nos pida tal o cual cosa. Que si una aproximación informal al valor, que si una foto extra a un inmueble, que si una llamada a tal o cual persona... Y por supuesto, entendiendo que no se va a cobrar por ello. Son los favorcillos que nos piden las empresas tasadoras. Ahora, pídeles tú algo a ellas.

Yo entiendo que se pueda pedir alguna cosa a un profesional y no es necesario que se cobre por todo, pero el abuso es inevitable. Una vez empiezan a pedir, ya no tienen freno. Yo conozco casos muy recientes de llegar a pedir, por ejemplo, evoluciones de valor en entornos determinados duranto los últimos... ¡20 años! Eso es un trabajo de asesoramiento puro y dudo pedido por la cara. Siempre puedes decir que no, ¿verdad? Difícil cuando muchos técnicos dependen íntegramente de su trabajo como tasador (Ver el post sobre la sindicalización y lo referente a la especialización). La relación tasador - empresa tasadora no es una relación equilibrada. No les interesa. Ya hemos hablado de ello muchas veces.

Gracias a nuestro lector "Arquitecto tasador" tenemos más ejemplos de ello: que si incluir fotos de los testigos o coordenadas UTM obtenidas en catastro. Todo ello por el mismo precio, claro. Sin posibilidad de negociación. Eso si, seguro que la empresa tasadora aprovecha para reforzar su base de datos y venderla a terceros como la base de datos más completa (y más barata de hacer).

Mirando hacia adelante

Hace unas semanas asistí, en la Fundación Rafael del Pino, a la presentación de un informe de AT Kearney sobre las macrotendencias que influirán en el nuevo orden mundial previsto en el medio plazo.

No es difícil percatarse de que nos encontramos en un entorno caracterizado por un alto grado de complejidad e inmerso en continuas transformaciones con una evolución imprevisible. El informe presentado identificaba cinco fuerzas como las responsables de los cambios disruptivos que se producirán en el mundo:

1. Población

El movimiento poblacional se basará, por una parte, en la superpoblación de las ciudades, con la criticidad en infraestructuras y servicios que esto supone, y por otra, en el envejecimiento de la población.

2. Recursos

La clave de la sostenibilidad se encontrará en el equilibrio entre el consumo de energía, de alimentos y de agua, adquiriendo esta última una creciente importancia para la estabilidad del orden mundial.

3. Globalización de la economía

El mundo ya no es lo que era, y las empresas han de ser conscientes de que se producirá una explosión de nuevos consumidores procedentes de países fuera del actual G7.

4. Tecnología

Los avances de la tecnología y el conocimiento ofrecerán grandes oportunidades y mayores retos. Disciplinas como la biotecnología, nanotecnología, data-mining, robótica… no sólo supondrán nuevos mercados para las empresas, sino que, y lo más importante, influirán en la interacción social de las personas y en su estilo de vida.

5. Cambios geopolíticos

Las estructuras geopolíticas que creíamos perennes hace unos años se están resquebrajando y emergiendo a su vez otras nuevas, muchas de ellas sin tener aún un status definido. Por ello, el medio plazo resultará crítico para la definición del nuevo orden mundial.

Por tanto, ¿a qué se van a enfrentar las empresas en el medio plazo?

- A una población mayor, más envejecida, urbana, móvil y diversa;

- Al encarecimiento de los recursos y la necesidad de su sostenibilidad;

- A operar en diferentes mercados y captar información de cada uno de ellos;

- A la necesidad de adquirir más conocimiento;

- A la necesidad de anticiparse a cambios geopolíticos.

En este punto el lector se preguntará, ¿y qué tienen que ver todas estas reflexiones con un blog centrado en arquitectura? Pues es a partir de esta pregunta como quiero exponer mi primera reflexión. Desde mi punto de vista, los arquitectos tenemos o hemos tenido cierta tendencia a creer que vivimos en un universo paralelo y que estas macrotendencias ni nos afectan a nosotros ni al quehacer de la arquitectura. Pero, por desgracia, la crisis actual nos ha enseñado, y no precisamente con las mejores maneras, que no es que estemos con los pies anclados y muy anclados al Mercado, sino que es más, en España, el sector de la construcción es el pilar (y los cimientos, el cerramiento y la cubierta) de la economía nacional, a la que sí le influye la población, los recursos, la globalización, la tecnología y la geopolítica.

Es por ello por lo que creo que ahora es el momento de aprender de los errores del pasado, para no volver a desarrollar la actividad lejos de la realidade de la sociedad para la cual construimos.

Por tanto, y volviendo al informe de AT Kearney, en el medio plazo proyectaremos viviendas para una población más envejecida. Diseñaremos urbanismo para mega-urbes, en las que sostenibilidad y movilidad serán requisitos fundamentales. Construiremos edificios en los que la tecnología se integrará en la vida de sus habitantes.

Es momento para la innovación en la arquitectura. Porque esas viviendas para una población con una mayor esperanza de vida no pueden ser iguales a las construidas hace 50 años. Porque esas mega-urbes sostenibles no podrán desarrollarse sobre las estructuras actuales. Y por lo que es más, porque nuestros clientes demandarán una arquitectura más acorde a la realidad en la que viven, y no podemos volver a cometer el error de olvidar que el desarrollo de la arquitectura es también empresa, es decir, que ha de ofrecer un producto y un servicio demandado por el Mercado.

Que el futuro presentado por AT Kearney esté aún por llegar, no significa que el 2011 no pueda ser el año 1 de ese futuro para la arquitectura.

Feliz Navidad y mis mejores deseos para el 2011.

Desmitificando la VPO

Lo de la vivienda de Protección Oficial (VPO) en España es de traca. Supongo que no me ganaré muchos amigos por lo que voy a decir aquí, pero es que es la verdad. Leo en Inmodiario que Uno de cada cuatro adjudicatarios renuncia a una vivienda protegida por que no la puede pagar. Me da en la nariz que esos adjudicatarios que renuncian son, en su inmensa mayoría, los que realmente necesitan una vivienda de protección oficial. Porque estoy seguro de que conoceréis a más de uno que vive en VPO y que no tiene complejos en ir en BMW. Esos seguro que no han tenido que renunciar.

La VPO es una figura muy loable que ha sido violada y mancillada como una adolescente en la edad media. Así de triste. Para empezar, la forma de promover es totalmente injusta. En los suelos en desarrollo, la administración de turno obliga a los promotores a ceder un porcentaje de la edificabilidad para estos fines. Pensaréis que no es tan injusto. Pues lo es, porque el promotor repercute lo que no va a ganar en el resto del suelo "libre", lo que a la larga encarece la vivienda. Es decir, que son los compradores de vivienda libre los que financian a los de vivienda protegida. A la casta política no le cuesta ni un duro y lo venden como "política de acción social", dando una imagen de concienciación con los más pobres de cara a ganar votos. Es muy fácil ser generoso con el dinero de los demás y la casta política es maestra en eso.

Hasta ahí todo sería más o menos aceptable si el destinatario final fuese alguien que, por su condición social, no pudiera acceder a una vivienda digna. Pues yo conozco a muchas personas que no cumplen ese perfil y viven en áticos o duplex de VPO (que esta es otra: habría que estudiar si estas tipologías son adecuadas para este producto). ¿El truco? pues que la solicitud de la vivienda es a nombre de un tercero (pareja, hijo, sobrino...) que si cumple y acaban viviendo allí toda la familia.

Además, eso de que es para pobres no me lo trago. Resulta que ando involucrado en un estudio de precios de VPO y su evolución en los últimos años. Pues resulta que desde el 2000, en la mayorías de capitales de provincias, el módulo de vivienda (euro por m2 que aplica cada administración) ha ido aumentando paulatinamente... ¡hasta un 35%! No es mala rentabilidad, ¿verdad? Además, ahora mismo, hay muchas zonas de España en las que el valor de mercado de la VPO está por debajo del módulo que fija la administración, es decir, que el mercado está por debajo del valor máximo legal (que es un valor máximo, no el obligatorio), y no creo que el político de turno venga con una reducción del valor de la vivienda protegida, reduciendo el patrimonio de los más pobres. Eso queda muy mal en la tele, así que tiene cierta garantía.

Yo creo que el tema de la VPO debería replantearse por completo. Ni idea de cómo, pero esto, así, no funciona, eso está claro.

Medidas "anti-riesgo" en otros países

No sé si os habéis fijado (nótese la ironía) pero esta crisis inmobiliario-financiera está siendo mucho más dura aquí, en España, que lo que lo ha sido o es en otros países de nuestro entorno con muchos intereses en nuestra tierra. Un ejemplo muy claro es Francia, donde han amortiguado mejor el problema de los inmuebles y están remontando, pudiéndose centrar en resolver problemas de otra índole. Para ellos los inmuebles no están suponiendo el drama que vivimos aquí.

En primer lugar, tenemos que entender que los franceses (y muy probablemente el resto de Europa también) ya llegan escarmentados a esta crisis. Han aprendido de recesiones económicas anteriores y saben lo que hoy estamos aprendiendo nosotros: que el dinero no es barato nunca, aunque lo parezca y que el valor de las casas, si que baja. Como todo lo demás. A raíz de ese aprendizaje, el sistema hipotecario francés (seguro que hay similitudes en otros países europeos) ha implementado medidas "anti-riesgo" que a nosotros nos parecían casi de "cobardicas" o de "perder el tren". Esto era Jauja y el que decía "eso es un poco peligroso, ¿no?" era tachado como un perdedor. Todos dábamos por sentado que esto no podía parar. ¿Y qué medidas son esas?:

1. Se utilizan intereses fijos, no referenciados a ningún índice variable (Euribor, CECA...). Esto de por sí ya es un sistema de criba importante, porque no es accesible a todo el mundo. Son hipotecas más caras, aunque a menos tiempo, y las cuotas requieren que el pagador disponga de activos importantes (que gane mucho dinerito de forma constante en el tiempo, vaya).
2. Sólo se permite la comercialización de la promoción una vez se tenga licencia y se haya construido un porcentaje elevado de la obra (mínimo 60%, creo, aunque sé de países que sube al 80%). De esta forma se elimina el riesgo del banco de quedarse con suelos mondos y lirondos o de quedarse con obras a la mitad.
3. Además, esto último no pasaría jamás allí, porque el estado grantiza el promotor, de forma que si uno tiene dificultades para seguir con sus compromisos, es relevado por otro que sea solvente.

Esto es sólo un botón. Hay más medidas que han hecho que estos países amortiguen mejor la crisis que nosotros. Otra cosa que nos diferenciaba era que ellos exigían rigor en las operaciones. Pero como nosotros somos españoles y aquí vale todo, el choque cultural era brutal. Lo que para ellos es un trámite concienzudo, nosotros lo ventilábamos en una comilona con el alcalde de turno. Valía todo. Así lo cuenta José Luis Ruiz Bartolomé en su libro "Adios, ladrillo, adiós", que recomendamos desde aquí. Él trabajó para un grupo francés que sólo aguantó el "modus operandi" ibérico tres años. Hay capítulos escalofriantes. Luego no nos gusta que en Europa nos llamen los PIIGS...

Además, en España, con la figura del tasador (permítanme que barra para casa) ese sistema se reforzaría aún más, ya que el banco cuenta con una figura que en primera persona está en obra y certifica los porcentajes paralelamente al arquitecto de la Dirección Facultativa. La seguridad se vería incrementada.

Si bien es cierto que en países de centro américa y américa latina este mismo sistema no ha evitado la especulación, no es menos cierto que una adecuada legislación puede ponerle topes, obteniendo un sistema más seguro. Espero que de toda esta crisis los españoles aprendamos a ser más humildes y a poner los pies en la tierra. Nadie regala nada.