La bola de cristal: el Kh y la sostenibilidad

A estas alturas todos sabemos que el mercado inmobiliario se ha transformado y las casas han perdido valor. Un colega mío insiste en que en determinadas zonas el valor de los inmuebles no puede seguir bajando porque ya se está vendiendo casi al coste. Yo soy de la opinión de que manda el mercado y que si no hay compradores, los vendedores tendrán que seguir bajando el precio (ya vimos un ejemplo de ello en el post anterior).

Pero independientemente de quién tenga razón y quién no, ambos nos enfrentamos al mismo problema al dar un valor de tasación: la sostenibilidad. Me explico: un informe de tasación tiene, por ley, una caducidad de tres meses (hasta hace bien poco eran seis), pero la misma normativa establece que el valor para garantía hipotecaria debe garantizar una sostenibilidad de tres años mínimo. Es decir: en los próximos tres años no debe haber una variación de valor significativa del inmueble. En la práctica, se obliga al tasador y a la sociedad de tasación a convertirse en una especie de gurú económico que predice el futuro financiero mejor de lo que lo pueda hacer cualquier economista. Los tasadores somos arquitectos, aparejadores e ingenieros y no tenemos esa clase de conocimientos económicos, pero, dado que es algo que se nos exige, necesitamos estar informados, estar atentos a las noticias que publican los que sí que saben del tema, actualizar nuestros conocimientos y aportar nuestra experiencia para llegar a una conclusión que, no olvidemos, va avalada con nuestra firma.


Esa especie de predicción del futuro que estamos obligados a incluir en cada informe se refleja numéricamente en un coeficiente por el que se multiplica el valor de tasación y que recibe el nombre de "coeficiente hipotecario" (Kh en los informes) y en teoría corrige las posibles variaciones en el medio plazo que el valor de tasación pueda tener.

Pensemos un momento en lo absurdo de la situación. Este coeficiente debería reflejar la tendencia en los próximos años; lo que va a pasar. Por ello, debimos empezar a incluirlo antes de que empezara toda la crisis, justo en el momento de mayor auge inmobiliario. Pero por entonces, nadie era capaz de pensar que llegaríamos a esta situación. Imaginaos si a alguien se le hubiese ocurrido reducir un 10% el valor de una tasación en aquel momento, cuando parecía que los créditos los regalaban y el que no compraba un piso era un bicho raro... Le tacharían de loco.
Luego llegó el pánico. ¡Los valores estaban bajando! Empezamos a aplicarlo a diestro y siniestro. Un 10%, un 15%... Valores fruto del desconcierto que ha asolado a las sociedades de tasación ante el nuevo panorama. Todos lo veíamos muy negro y como siempre, hay que cubrirse las espaldas. Ahora empezamos a vislumbrar otra situación. Estamos al final de este tramo de descenso de precios (aunque puede que haya otro después) y estamos llegando a un equilibrio. Es la impresión que me llevo después de varios estudios de mercado y charlas con promotores e inmobiliarias. Quizá ahora sea cuando debemos dejar de aplicarlo si seguimos la lógica del razonamiento. Las caídas se han moderado y tenemos que ser capaces de ajustarnos de nuevo. Quizá debamos aplicar un 2 o un 3% sobre el valor de tasación. Hay quien dice que no se debe aplicar nada. De nuevo inseguridad... Pero aplica tú esa lógica y el servicio de Control Técnico de la sociedad de tasación correspondiente te dirá que en qué mundo vives.

Por supuesto que tenemos ayudas matemáticas para prever escenarios, pero las fórmulas estadísticas que funcionaban para tiempos de bonanza, no lo hacen para los de crisis y al final nos vemos solos en la tarea de ser los oráculos del mercado inmobiliario. Y hay que hacerlo o alguien vendrá y lo hará por nosotros, así que se me antoja que la información sobre el mercado inmobiliario y la capacidad de análisis de cada técnico es algo que aumenta de valor en estos tiempos.

Lanzo una pregunta como conclusión: ¿no deberían las sociedades de tasación ponerse las pilas para dar formación continua a sus tasadores sobre estas cosas?

Sobre APIs y valores

Me gustaría hacer una reflexión sobre el papel de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs) en el proceso de la valoración de propiedades. He venido observando una tendencia a raíz de la crisis que me gustaría comentar en este blog, por si podéis ayudarme a entenderlo mejor.

Los APIs, como sabréis, han sido un agente clave en el desarrollo inmobiliario de nuestro país, para bien o para mal. Mucha gente les culpa de haber aumentado los precios, y no les falta razón, pero hay que reconocer que lograban deinamizar el mercado de una forma que nadie más podía hacerlo. Eran capaces de vender hasta los inmuebles menos vendibles y eso hay que reconocerlo.

El problema y lo que ha generado un recelo en los consumidores, desde mi punto de vista, era que sumaban su comisión al valor total del piso, haciendo cargar al comprador con ambos cobros. Para captar clientes, le prometían al dueño del piso que al final del proceso, tendría los 180.000€ o lo que fuese, en los que había puesto en venta el inmueble. Su comisión vendría de mano del comprador, que al final tendría que pagar esos 180.000€ y una comisión (5 o 3%?). Y luego entrábamos nosotros a tasar y le decíamos al banco que esa casa valía solo 180.000 y no 189.000€. Y venían las quejas y las protestas. Gajes del oficio.

Recuerdo en una ponencia sobre intermediación en el Colegio de Arquitectos de Madrid que la jefa de los APIs de una compañía (francamente, no recuerdo cual), nos intentó convencer de que el servicio del Agente lo pagaban las personas que recurran a él, es decir, comprador y vendedor a partes iguales. Pero tras un rato de debate, su firme posición inicial acabó viniéndose abajo y nos tuvo que reconocer que la práctica habitual era la expuesta anteriormente.

Así pues, cuando nosotros realizábamos un estudio de mercado, al encontrar una oferta de compra-venta de un inmueble gestionado por un API, sabíamos que había que reducirle un 5 o un 3% aproximadamente para no pasarnos en valor.

Sin embargo, desde hace unos meses, en la oficina nos hemos encontrado con varios (bastantes) estudios de mercado en los que se incluían dos pisos distintos de una misma promoción, en apariencia idénticos (misma superficie, dormitorios, por supuesto calidades constructivas, etc.) con diferencias de valor de hasta un 20%!! Y resulta que uno de ellos lo vende un API, pero, oh sorpresa, Nos encontramos con que es el de la oferta más barata.

Os aseguro que es una tendencia muy generalizada y que no son casos aislados y es realmente llamativo.

A mi entender, los APIs han entendido mejor la situación actual que los vendedores particulares, a los que les mueven factores como el valor sentimental o el recuerdo de la reticencia a la baja que tenía el mercado en los tiempos de bonanza. Los APIs tienen un producto al que no dan salida y están intentando minimizar en lo posible el impacto de la crisis. No digo que sea una tendencia generalizada, seguro que también hay agentes que se niegan a aceptar el hecho de que los pisos han perdido valor, pero por lo general, estas empresas manejan datos fiables y saben a cuánto van a poder vender sus productos. Hablando con uno de ellos me decía que sabían perfectamente que, en el edificio donde ellos tenían una oferta, había otra un 10% por encima, pero que estaban convencidos de que el particular no vendería. Ellos ya tenían problemas para hacer que los potenciales compradores, si quiera se interesaran por ese piso al precio del API...

En resumen, igual hay que irse planteando que, al hacer estudios de mercado, hay que tomar testigos de APIs sin reducción por negociación, como hacíamos antes. O estoy equivocado y esto no es más que un cúmulo de coincidencias? No sé, no sé...

Gadgets para tasadores

Si habéis estado siguiendo este blog, os habréis fijado que algunas entradas están publicadas desde mi iPhone. De hecho, ahora mismo estoy escribiendo en él esta última. He de reconocer que soy un poco adicto a todos estos cacharros, pero es que además, les encuentro una utilidad brutal cuando se trata de abordar un trabajo. Cualquier trabajo. Y el de arquitecto es otro cualquiera. Y el de la valoración también. Durante las próximas entradas vamos a hablar de cómo utilizar estas maravillas tecnológicas y de qué uso darle para realizar trabajos de mayor precisión a mayor velocidad. Optimización!!!

Quien más y quien menos en este mundillo tiene alguno de estos "gadgets" que ayudan a realizar el trabajo de una forma más precisa, más rápida y más cómoda. Hay técnicos que siguen pegados a la cinta métrica que usaron durante la carrera y anotan sus mediciones en un cuaderno de anillas y los hay quienes se presentan en las casas como auténticos cazafantasmas, con medidores láser y Tablet PCs y salen del piso con el informe de la tasación prácticamente hecho. Yo voy a nombrar unos cuantos que me han ayudado bastante a la hora de optimizar mi trabajo, aunque en ésto es como con los colores y sobre gustos no hay nada escrito:

-Medidor láser: es el "gadget" por excelencia del tasador y me atrevería a decir que el 99% de los tasadores tiene o ha tenido uno. Consiste básicamente en un láser que rebota en una superficie y tiene un lector que procesa la distancia hasta ella, reflejándola en una pantallita de forma numérica. Soy incapaz de daros una explicación técnica más precisa, pero si googleais un poco descubriréis que tenéis información para aburrir. Para los tasadores es treméndamente útil. Puede llegar a reducir el tiempo de visita de un inmueble hasta un 50% aproximadamente, dependiendo de la pericia del técnico con la cinta métrica, claro.
Los hay que miden también áreas y volúmenes, pero para nosotros esto no es de mucha ayuda, ya que necesitamos pasar los planos a limpio y es de ahí de donde obtendremos las superficie de la propiedad que valoramos.

-Navegador. Sobre este cacharrito hay muchas opiniones. La pega que más le pone la gente es la de que las instrucciones no son precisas, o llegan tarde, o no les llevan por el mejor camino, que ellos lo saben bien que no es ese. Yo llevo usando uno los últimos cuatro años. Antes podía concertar tres visitas por hora si estas estaban en la misma población. Desde que lo uso puedo poner cuatro, independientemente de la población donde estén. A mí me ahorra un 25% de tiempo. Me parece que tengo el navegador más que amortizado. Para mí es un trasto genial que ayuda a producir más en menos tiempo. Para colmo se le puede sacar mucho partido por el tema de planificación de rutas y puntos de interés (PDIs o POIs en su traducción inglesa). Esos POIs son marcas en el plano. Tú marcas un punto en el mapa y el navegador te avisa cuando estás llegando. Hay webs que publican juegos de POIs periódicamente, siendo los más interesantes los que te indican las ubicaciones de los radares de carretera. El tasador pasa mucho, mucho tiempo en la calle y este invento te ahorra un montón de multas. Por cierto: es totalmente legal utilizarlos para este uso, no vayáis a pensar mal.
Por si eso fuera poco, muchos navegadores vienen ya con manos-libres por bluetooth, por lo que dispones del teléfono sin riesgo a otra multa más. Estar comunicado hoy en día es cada vez más importante. En nuestro estudio, debemos estarlo casi al 100% para que no haya malos entendidos o no se queden asuntos sin resolver.


En breve llegará la segunda parte de esta entrada, prácticamente dedicada a los móviles y a la optimización de su uso para facilitar el trabajo. Hasta entonces!

El thinktank64 habla sobre el precio de la vivienda

Este post es un simple enlace a uno de los blogs que sigo. No son muy prolijos, pero lo que publican es de enorme interés y gran calidad y Arantxa Villar sabe de lo que habla cuando escribe algún artículo. Ahí os lo dejo:

Luces y sombras sobre el precio de la vivienda

Si yo pido una tasación, ¿cuál es el proceso?

Vamos a explicar cuál es el proceso de una tasación que por ley se aplica en España. Si leéis esto desde otros paises, por favor, os ruego que dejéis vuestros comentarios explicando cómo se hace donde estáis vosotros, porque de verdad que me interesa muchísimo.

Una tasación de una propiedad inmobiliaria es necesaria cuando se decide poner esa propiedad como garantía del pago de una hipoteca. Es decir: si uno no paga la cuota mensual, el banco puede quedarse con dicha propiedad. El banco necesita conocer el valor de la tasación para asegurarse de que no da más dinero del que puede recuperar (ver esta entrada anterior al respecto).

Así, pues, lo lógico es que en la sucursal bancaria donde hemos pedido el crédito, la persona que nos atiende nos pida una serie de datos, entre ellos la direción del inmueble que queremos poner como garantía y un teléfono de contacto. Luego se encarga (normalmente de forma electrónica) la tasación a una sociedad de tasación, que asigna el encargo a un técnico, al que proporciona los datos que hemos dado en la sucursal. Desde que damos los datos a la sucursal el proceso es confidencial, y nadie involucrado en él puede revelar esos datos a terceros, por lo que podemos estar tranquilos en ese sentido.

En ese punto, lo habitual es que en el banco se nos pida una escritura de la propiedad (o copia) o bien la sucursal encargue a su servicio jurídico una "nota simple registral" de la finca que vamos a hipotecar. En esta documentación se refleja lo que en el Registro e la Propiedad figura sobre el inmueble en cuestión. Esta documentación también es absolutamente necesaria para el tasador y se enviará junto al resto de los datos que hemos aportado.

Seguidamente el tasador llama a la persona de contacto y se citan para poder ver el inmueble (pongamos a partir de ahora que se trata de un piso, que es lo más general, pero el proceso valdría para cualquier inmueble). Cuando llega el momento de la cita, el tasador entra en la casa y por lo general realiza los siguiente pasos:

Primero hace unas preguntas, como quién es el propietario, o si hay inquilinos alquilados en la casa, o si se han realizado reformas, en qué han consistido éstas y cuándo se hicieron, etc. No hay un formulario predefinido. El técnico simplemente pregunta lo que cree que puede ser necesario para su informe.

Seguidamente lo normal es que se hagan unas fotografías de varias estancias de la casa, para poder demostrar, primero, que se ha estado en el interior (como obliga la normativa) y segundo para comprobar mejor el estado de conservación o las calidades del inmueble (los materiales, vamos). El tasador también ha realizado alguna foto del exterior para verificar el estado general del inmueble, y en ocasiones también ayudan estas fotografías para dibujar el croquis del piso con mayor precisión o despejar dudas sobre la identificación del edificio. También se toma nota de las instalaciones con las que cuenta la casa (cocina eléctrica, aire acondicionado, domótica, etc.).

Por último, se procede a la medición del piso. Este paso lo exige también la normativa española y es necesario para comprobar que la superficie real del inmueble y la escriturada (la que figura en las escrituras o en la nota simple registral) coinciden (o no). La ley española obliga al tasador a realizar los cálculos basándose siempre en la superficie que ha comprobado, la que existe realmente, aunque hay excepciones al respecto que ya comentaremos en otra entrada.

El técnico tarda en realizar ese proceso aproximadamente de 10 a 15 minutos para un piso de 3 dormitorios. Para una casa de varias plantas, lógicamente, puede llevar más tiempo.

Con todos estos datos, el tasador procede a la elaboración del informe de tasación (cuyo desmenuzamiento lo haremos en otra entrada, que llevará el mismo título que esta, pero desde el punto de vista del tasador) y lo manda a la sociedad de tasación para su visado. La sociedad de tasación revisa el informe y si procede, lo visa, colocando su sello de garantía junto a la firma del tasador. En ese momento la tasación ya puede utilizarse para garantía hipotecaria. Si no procede, la sociedad de tasación pide al tasador que modifique o corrija algún error que puede haber detectado, y cuando está todo bien, se visa.

La sociedad de tasación manda el informe a la sucursal, que lo remite al departamento de riesgos del banco. Allí estudian junto a un sin fin de papeles que les hemos tenido que dar, si vamos a ser capaces de pagar los próximos 30-40 años la deuda que contraemos con la entidad, y si deciden que somos solventes, nos dan el dinero.

Y todos tan felices.

Parece que volveremos a hacer tasaciones

Todo el que se dedica a valoración inmobiliaria ha comprobado como el nivel de trabajo ha disminuido desde hace tres años más o menos. También habrá notado cierta estabilización de ese nivel en los últimos meses, coincidiendo con la corriente de noticias que anuncian el principio del fin de la crisis.

Ahora Idealista.com nos dice que el equipo económico del BBVA ha sacado un estudio muy meticuloso y técnico donde explican que, como los bancos ya no dan dinero, la gente no puede comprar pisos, lo que aumenta los pisos vacíos y hace que los promotores tengan que bajar los precios, lo que con el tiempo, hará que los precios sean asequibles y la gente pueda volver a comprar. Lo adornan con unos cuantos porcentajes y gráficas y queda muy técnico y experto. Buen trabajo.

Lo bueno para el tasador es que pronto volverá a aumentar nuestro nivel de trabajo, esperemos.

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Lots of lofts

Leo en El Mundo (últimamente la mayor parte de la información inmobiliaria más interesante llega desde aquí siempre) que actualmente los promotores se encuentran con un serio problema al intentar dar salida al stock de lofts que tienen acumulado. El artículo es muy interesante y recomiendo su lectura, pero yo quiero centrarme aquí en el aspecto de la tasación de estos elementos.

Recuerdo cuando empezamos a buscar local para abrir nuestro estudio de arquitectura (pronto con página en facebook y todo) que fuimos a ver una de estas promociones y nos enseñaron un "loft piloto". Era la monda. Tenía una cocina, un salón enorme con un sofá que ya lo quisiera yo para mi apartamentito, una televisión más grande que la cocina, un baño fabuloso con hidromasaje y todo y una cama doble de 2,35m de ancho que ni una suite de La Vegas. Pero estabamos equivocados. Nada era lo que parecía. En realidad el vestíbulo con cocina era una sala de espera, el salón con sofá de 3000€ y tele de plasma era una sala VIP y la cama estaba ahí porque "cada uno en su negocio pone lo que quiere" según palabras textuales del comercial que nos atendió. Vamos, que aquello que parecía una casa chulísima en realidad era un lugar de recogimiento y trabajo. Aún me pregunto qué clase de negocio requiere una cama como esa y si realmente el comercial se creía sus propias palabras...



Pues la realidad del tasador ante este producto es parecida. Todo el mundo que quiere tasar un loft está convencido de que ha comprado una pieza de "forma de vida alternativa y a la moda" a un precio de ganga... Pero no, oh sorpresa. Llega el malvado tasador y lo valora un 30-40% por debajo de lo que creía. ¿Y cómo es posible?

Pues porque los lofts no son viviendas, salvo en contadísimas excepciones, sino elementos comerciales construidos sobre suelo terciario, a los que el ayuntamiento sólo concede licencia como local comercial o parecido y que quedan inscritos en el Registro de la Propiedad como tales. Y como tales, sólo pueden entrar en el marco de la comparación de locales comerciales. Muchas de las quejas que recibimos al respecto es que lo hemos comparado con elementos comerciales y que no hemos considerado viviendas en la zona. Todas las quejas callan cuando se explica que el estudio de mercado está realizado sobre elementos de la misma zona, todos sobre suelo terciario, todos locales, todos lofts. Este mercado responde a unos valores diferentes a los de la vivienda, generalmente más bajos, sobre todo en las zonas donde se dan estas promociones.

En definitiva, que es intentar comparar Churras con Merinas, y claro, las cuentas no salen. Ahora los promotores se encuentran con que tienen que competir en el mercado de locales, y no residencial, o en el mercado residencial puro con un producto que presenta problemas burocráticos (cambios de licencias y esas cosas), así que toca bajar precios.

Por cierto, al final nuesro estudio acabó en un loft, aunque no de aquella promoción.

Trueque

Hace poco leía en El Mundo que el viejo sistema del trueque había vuelto a la palestra de la mano de la omnipresente crisis económica-financiera-ytodolodemás. Empresas cambian coches por ordenadores para sus sucursales, o muebles por plantas o cualquier otra cosa imaginable. Todo ello a través de empresas como
acambiode.com, que hacen de intermediarios y que han sabido entender las necesidades actuales y adelantarse a la demanda en una situación en la que justo eso vale su peso en oro. Olé por ellas. Y mal por las sociedades de tasación, que se están estancando en políticas contemplativas, esperando a que pase el chaparrón, mientras ven sus ingresos mermar a medida que lo hace la concesión de crédito hipotecario, sin capacidad de reacción.

Porque digo yo, que a alguien preguntará la empresa de coches cuántos ordenadores tiene que pedir a cambio de uno de sus vehículos, no? Y alguien que ofrezca ciertas garantías debería ser quien diera esa respuesta. Cualquiera puede decir lo que vale un ordenador, pero no todos pueden responder de su palabra ante un juez, si llegara el caso.

De acuerdo en que no estamos hablando de mercado inmobiliario, donde la valoración es un poco mas compleja y especializada, pero me da que, antes o después, este tipo de operaciones llegará al sector, y más les vale a estas empresas estar preparadas para dar ese servicio, o alguien vendrá y les levantará esa parte del pastel. Y no está el horrno para bollos...

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