La banca enladrillada

Hace unos días asistí a una conferencia que organizaba el Real Estate Club del Instituto de Empresa (IE) sobre el estado de la banca frente a su exposición al sector inmobiliario. La verdad es que tanto la calidad de los ponentes como el interés de los temas tratados fueron altísimos, así que decidí animarme a escribir un post sobre lo que se habló. Ya os advierto que haré un resumen simplificado para que lo podamos entender la mayoría de los humanos, porque el contenido era muy técnico y había mucha componente macro que a uno se le escapa de las manos.

Rafael Pampillón, profesor del IE, hizo un repaso general de la situación económica. Hablo de muchas posibles soluciones, desde el rescate al país (no lo llame rescate, llámelo línea de crédito) hasta la creación de un banco malo (o agencia de gestión de activos, según el idioma en que se hable). El problema queda definido como de cuadre de balances: todas las empresas tienen que tener en sus balances activos y pasivos, y por el principio de partida doble, que está presente en toda la contabilidad mundial, deben ser iguales. Esa cantidad (la del activo o el pasivo) es el patrimonio de la empresa. Pues bien, resulta que los bancos tienen un pasivo, que debía estar equilibrado con el activo (inmuebles de los bancos, entre otras cosas), pero resulta que el valor del activo no es tan alto como nos pensábamos, así que el pasivo tampoco puede serlo, pasando la diferencia como pérdidas del ejercicio. Vamos, que los bancos no valen lo que dicen, sino menos. Por eso el guirigay que hay montado.

Antonio Carrascosa, Director General de Política Económica del Ministerio de Economía, trató de explicar las reformas que se están acometiendo desde el Ministerio. Nos dijo que las reformas de febrero y mayo que aprobó el Consejo de Ministros responden a la necesidad de diferenciar en los balances de los bancos entre activos problemáticos y no problemáticos, exigiendo mayor cobertura en ambos para evitar problemas de moras encubiertas. Estamos hablando de coberturas de hasta el 40% del valor de esos activos. El problema es que tiene que ser lo que se denomina "fair value", por lo que desde Europa se nos exigen las famosas dos valoraciones de entidades independientes que habréis leído en los periódicos. Con ese valor ya se podría dar luz verde al famoso "banco malo". Nos explicó también en qué consistirían las pruebas de estrés a las que someterían a bancos y cajas y que en una situación económica normal, no habría problema para pasarlas, pero que hoy en día, mejor no poner la mano en el fuego...

Santos González, Presidente de la Asociación Hipotecaria Española, como representante de la banca en el debate, dio la bienvenida a cualquier reforma que estuviera encaminada a fortalecer el sector. Apuntó que el problema de cuadre de balances, de correspondencia del valor de los activos con los pasivos, puede deberse a que se ha hecho una valoración demasiado estática de esos activos (ojo: no solo de los activos inmobiliarios). Planteó que sería difícil reorientar el valor de los activos inmobiliarios hacia el alquiler debido a la falta de un marco regulador adecuado en este campo, algo que confirmó después Concha Osácar, socia Directora de Azora. Pero lo que me pareció realmente importante es como replanteó el problema de la burbuja. Para González, el negocio de la banca perdió el norte cuando dejó de dar crédito al ciudadano a través de hipotecas como modo de financiación familiar, para especular con cuantos créditos podía dar al ciudadano, cosa que es muy diferente. Así la hipoteca pasó de ser el negocio de la banca para convertirse en medio de obtención de otros productos bancarios (seguros, tarjetas...) y se relajaron los criterios de riesgo. La banca nunca tuvo vocación inmobiliaria, sino que utilizó el sector para aumentar su patrimonio. ¿A que impresiona oír a alguien del sector hacer "mea culpa"? La verdad es que es de agradecer la claridad con la que se expresó Don Santos. Está bien escuchar a alguien que sabe lo que dice y que lo dice bien.

También participó Rafael Moneo, socio Director de GermaConsulting (no el famoso arquitecto), que dio paso a un debate posterior. Entre las cosas más importantes que se dijeron y que nos conciernen a los tasadores pude anotar las siguientes:

• Que el futuro es persistentemente oscuro por lo resistente y estructural de la crisis y la falta de liquidez.
• Ojo a esto: Que el sector inmobiliario debe transformarse, porque no puede esperar a que la banca se arregle para arreglarse él (que cada uno lo entienda por donde quiera).
• Que la banca no sabe ni quiere gestionar activos inmobiliarios, por lo que va a necesitar agentes privados que se dediquen a ello y eso supone una oportunidad para el que la sepa aprovechar.
• Ante la pregunta de un impertinente miembro del público (...) sobre el papel del sistema de tasación en España, Antonio Carrascosa dijo ser consciente de que había habido fallos y que ya se habían tomado medidas al respecto (refiriéndose a las modificaciones de la ECO así como la limitación de tasar para entidades presentes en el accionariado de la Sociedad) pero que quizá fuese necesario una segunda vuelta de modificaciones (no se sabe a qué nivel de profundidad sobre la ECO). Sin embargo, Santos Gonzalez, dijo que haber contado con la valoración basada en ECO había evitado muchos pufos de los que no se habla en los periódicos y que desde el punto de vista de riesgos, era una enorme ventaja tener esa valoración, a lo que añadió que el tasador no avala el precio, sino que realiza un juicio basándose en hipótesis regladas. Esta última frase me parece que no puede ser más acertada.

Espero no haberos dormido, pero creo que es bueno que sepáis de qué se habla en el sector.