Micropost: SOCIMIs, nueva finalidad de la ECO

Se ha presentado el nuevo proyecto de ley de regulación de las SOCIMIs (Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) por el que se establece que la valoración de los inmuebles que entren a formar parte del patrimonio de las mencionadas sociedades, deberá llevarse a cabo por sociedades de tasación homologadas.

ATASA ha propuesto un par de medidas más que aumentarían la prudencia valorativa, para que sean añadidas al proyecto de ley.

Próximamente os contaremos más.
Saludos.

¿Y qué hacen por ahí fuera? Primera aproximación a la valoración internacional

La valoración de inmuebles depende de donde se haga. Esto es evidente. Pero no me estoy refiriendo ahora a las tres cosas que dicen que más importan en un activo inmobiliario ("location, location, location"). Me refiero a que dependiendo de en qué país se haga, la valoración se hace de una forma u otra. El motivo por el que se valora de manera diferente, por el que existen distintos modelos de valoración, es, en última instancia, un motivo social y cultural. Las propiedades no se entienden de igual modo en todos los sitios y en todas las culturas. En la arquitectura vemos esto reflejado constantemente. El contexto es uno de los elementos imprescindibles al abordar un proyecto (sólo por esto, dicho contexto ya debería influir en el valor final del inmueble) y así mientras en lugares soleados se tiende a hacer ventanas pequeñas para evitar que el interior sea un horno, en lugares con menos sol buscan más ventanales (ejemplo muy básico y posiblemente matizable, lo sé, pero ya entendéis lo que quiero decir).

Como quiera que vamos hacia un mundo cada vez más globalizado (los negocios son ya globales), a las empresas (y a los particulares y gobiernos y administraciones...) les ha dado por invertir en países que no son sus originarios, o al menos, por interesarse en productos fuera de sus fronteras, lo que como poco puede llegar a materializarse en abrir una sede en el extranjero. Hale, ya hay que valorar inmuebles...

Pero a un alemán le puede llegar a asombrar lo que vale un terreno en Japón, y a un japonés lo que cuesta en Bali, ¿no? ¿Qué garantiza a un americano que no le están timando en Francia? ¿O a un italiano que la torre de Santiago de Chile vale lo que le dicen que vale? La pregunta clave es: ¿se puede valorar de igual manera aquí que allí?

En un orden teórico creo que caben dos aproximaciones:

1. Si la respuesta es SI, entonces deberíamos tender a un modelo en el cual existiera un único sistema de valoración con la suficiente flexibilidad como para poder adaptarse a las diferentes normativas particulares de cada país o región, que no son si no fruto de la visión social y cultural de cada uno de esos países, pero cuyo resultado daría un valor estándar aceptado independientemente del origen del comprador, vendedor y lugar de la transacción.
2. Si la respuesta es NO, entonces lo que tendremos son distintos modelos derivados tanto de esas leyes como de esas culturas y sociedades, y cuyos resultados reflejan esa casuística considerando tanto comprador como vendedor y lugar en el que se realiza la operación.

Es evidente que la situación real se aproxima más al segundo modelo, donde la valoración es resultado de las influencias sociales y culturales. No podía ser de otra manera, como ya se ha podido deducir del párrafo que abre este post. Sin embargo, el alemán sigue queriendo comprar en Estados Unidos y el Chileno en Jamaica. El problema persiste. ¿Qué se puede hacer? Pues no queda más remedio que tender hacia un sistema estandarizado, reconocido donde quiera que sea aplicado, que considere las peculiaridades de cada sociedad y cultura, pero que de valores asimilables al resto. Se tiende hacia la estandarización, hacia el primer modelo, aunque matizado para dar cabida a todos por igual.

Os podéis imaginar que ese proceso de estandarización no es nada sencillo. Se podría decir que en este sentido la valoración está aún en pañales. Y me refiero a la valoración en general, ya sea de inmuebles o de cualquier otra cosa. Se han creado organismos supranacionales con este objetivo, pero el proceso es tan largo (o lo están haciendo tan largo) que lo único que se ha sacado en claro es la voluntad de hacerlo. TEGOVA (asociación de tasadoras de Europa), o el IVSC (International Valuation Standards Comittee) son algunos de esos organismos, que ya iremos desgranando en futuros posts, pero no logran dar más que indicaciones sin carácter de normativa, a excepción del denominado "libro rojo de la valoración", las NIIF (Normas Internacionales Financieras), y poco más, cuya aplicación sólo es obligatoria en determinadas operaciones. Ni siquiera la Unión Europea, a través de TEGOVA, ha conseguido dar normas que puedan ser utilizadas en la valoración de los inmuebles de Europa. De hecho, ya vimos en algún post que ahora mismo hay dos modelos de valoración que están en pujna por imponerse en la estandarización del modelo europeo: el latino y el anglosajón, los cuales también veremos más adelante.

He querido hacer esta primera aproximación para haceros ver que el tema es bastante interesante. A mí por lo menos, me lo parece. En breve habrá más, no queráis saberlo todo así de sopetón, que hay para rato. Tranquilos, tranquilos...

Micropost: los aparejadores sobreviven a la crisis con las tasaciones

Me llama la atención este titular de idealista.com, titulado como este post, aunque no me sorprende. Debería hacerse extensivo también a los arquitectos superiores. El número de currículos que están llegando a las sociedades de tasación (e incluso a los estudios dedicados a la valoración) se ha multiplicado por 5 los dos últimos años. Cuando yo empecé a interesarme por estos temas mis compañeros de profesión (arquitectos) me miraban como a un pobre loco. Ahora se interesan por lo que hago. Así son las cosas.

Las sociedades de tasación no están aumentando su plantilla de técnicos, por regla general, actualmente, salvo contadas (y muy extrañas, he de añadir) excepciones. Al menos por lo que nosotros podemos saber. Tampoco tenemos noticia de que las hayan reducido, aunque esto no lo podemos confirmar.

Me gustaría añadir que esta parte de la profesión del arquitecto se puede hacer de dos formas: sin preparación y sin interés, estando ahí porque es lo que toca, dando trompicones y a base de prueba y error, sin demasiada seriedad; o con mucho interés y ganas de hacer las cosas bien, de interesarte por muchas cosas que no te contaron en la carrera e involucrarte en ello, con humildad, pero con seguridad y seriedad. Dar valor a la cosas lo puede hacer cualquiera. Dar su valor correcto no es tan fácil.

¿Cambios en modelos de negocios?

Me he quedado boquiabierto esta mañana cuando he tenido que ir a hacer una gestión a la sucursal del banco. Mientras la oficinista tecleaba en el ordenador mi operación, he visto en el mostrador un folleto tristemente impreso en papel reciclado y vulgarmente grapado, en cuya página principal se podía leer un catálogo de inmuebles puestos en venta por dicha entidad. No he podido evitar la curiosidad profesional y lo he empezado a ojear. La oficinista, que se ha percatado de ello, me ha preguntado si buscaba piso y me ha dicho que podía tener una reunión con el director de la sucursal si quería más ayuda al respecto. Incluso me ha dicho que podía dejar los datos del inmueble que buscaba y si salía algo que encajara, me avisarían.


Ya habíamos comentado en algún post que los bancos son ya las grandes inmobiliarias en España, pero no me esperaba verlo de forma tan patente. Justo lo que me han ofrecido en la sucursal del banco es lo que te ofrecen en una agencia inmobiliaria, aunque en el banco lo hacen de forma más burda, en papel reciclado, grapado y sin cartelería, pero pronto veremos folletos más elaborados. Al tiempo. Se me ocurre pensar que, con esto de las fusiones de las cajas de ahorro y la cantidad de sucursales que van a tener que cerrar, quizá puedan mantener algunas abiertas y transformarlas en oficinas dedicadas a la venta inmobiliaria. Quizá lo veamos, porque está claro que estas entidades necesitan quitarse inmuebles de encima por cualquier medio.

Las perdedoras vuelven a ser las agencias inmobiliarias, creo yo, porque no compiten en igualdad de condiciones. Los bancos se centran en vender su stock, no necesitan captarlo. Las agencias sí, lo que las obliga a diversificar esfuerzos y emplear más recursos. Además, los bancos ofrecen directamente la financiación en condiciones muchísimo más ventajosas. Leía hace poco que llegan a triplicar las comisiones si el inmueble sobre el que hipotecan no es del banco. Además, las entidades bancarias no precisan márgenes de beneficios excesivos, dado que su negocio es la hipoteca, no la casa, y quieren quitarse de encima las viviendas que heredan por impagos.

Ya finalizo el post con una comparativa de estos inmuebles ofertados en el folleto y las tasaciones que se hicieron en su momento. Hemos podido acceder a varios de esos informes y es interesante lo que se concluye: muchas de las ofertas fueron tasadas hace dos o tres años (justo antes del comienzo de la crisis) en valores que están entre el 16 y el 54% por encima de las ofertas del banco!!! Fijáos en lo que hablábamos antes de cómo tienen que competir las agencias. Si estas vendieran a esos precios no tendrían margen de beneficios.

P.D.: Los inmuebles ofertados por bancos se están convirtiendo en uno de los agentes más activos en la bajada de valores de estos bienes. Por ahora los bancos mantienen su oferta de inmuebles mayoritariamente en subastas y venta algo más alejada del circuito comercial estándar (venta directa de promoción, y cosas así), pero lo que relato en el post es un indicativo de un cambio en esa política. Si los bancos pasan a vender pisos a gran escala, significaría su entrada significativa en el mercado y eso si que influiría en los precios de una forma más potente a como lo ha hecho hasta ahora. Da la sensación de que una vez más, los bancos marcan la pauta y el resto vamos detrás...

Micropost: ejemplo de revalorización gracias a... la banda ancha!!

Acabo de leer en el blog ALT1040 el siguiente Post. Me ha llamado la atención sobre todo por el párrafo final, que dice:

"Lo mejor de todo es que después de haber hecho esto las propiedades se revalorizaron y ahora las casas y campos del lugar cuestan entre un 20 y un 25% más que lo que costaba antes. Así que, técnicamente, nadie perdió absolutamente nada, sino que terminaron ganando."

Ya tenemos un elemento más a considerar en la valoración de inmuebles. Y olé por la iniciativa del pueblecito. Ojalá viésemos más cosas como esta.

Saludos

La presa de Itaipú

Hace poco habréis oído en las noticias que todo Paraguay y la mayoría de Brasil se quedaron sin luz. Estos dos países reciben la inmensa mayoría de su electricidad de la presa de Itaipú (que en guaraní quiere decir algo así como "piedra que suena") y que tiene una historia bastante peculiar y muy interesante.

La presa es un proyecto faraónico que impresiona de verdad. Es la presa más grande del mundo se mire desde el punto de vista que se mire. Mide 7 km de largo, genera más electricidad que cualquier otra del mundo, fueron necesarios 40.000 trabajadores... Monumental. La ciudad de Foz de Iguaçu, que era un pueblecito antes de la obra y sirvió de base logística durante los 7 años que duró la construcción, se convirtió en una ciudad con movimiento económico comparable al de alguna de las capitales de provincia de la zona.

La presa se sitúa en el río Paraná, en la frontera entre Paraguay y Brasil y fué construida por ambos países para solventar la demanda energética creciente de ambos. Fue inaugurada en octubre de 1982. Lo que me interesa es que para generar la cantidad de energía eléctrica de la que hablábamos, hizo falta inundar miles de hectáreas de selva y terrenos destinados a la agricultura, incluidas unas 8.500 viviendas, para poder crear un embalse del que obtener la fuerza necesaria para mover sus inmensa turbinas.

Me interesan esas 8.500 viviendas y cómo se valoraron. Los gobiernos paraguayo y brasileño crearon un equipo cuyo único objetivo fué la valoración de estos bienes inmuebles para poder indemnizar a sus propietarios. El primer paso que dieron fue fotografiar desde aviones todas las propiedades, algo muy parecido a lo que se hace en nuestra valoración catastral. Se empezaron a dar valores de esta forma, pero enseguida se detectaron varios fallos en valores que hacían dudar de todo el método empleado (curioso que para nuestras administraciones el método sirva perfectamente, ¿verdad?). Después de varias discusiones, se decidió enviar fotógrafos a todas las propiedades. Los fotógrafos registraron en sus cámaras cada una de las viviendas, cultivos, muebles, cuadros e incluso personas que había en las casas. Después esa información se clasificó y se valoró de acuerdo a tasas de mercado. Este método pareció funcionar mejor y la mayoría de los propietarios aceptó el valor que se les dió. El resto fué a los tribunales hasta que se acordó un precio, como en cualquier otra expropiación, por lo que yo pudo saber. El proceso duró aproximadamente dos años.

Es muy curioso ese proceso de prueba y error que necesitaron los gobiernos de Paraguay y Brasil porque les llevó a un sistema muy parecido al de la valoración en España. En cálculos posteriores se ha estimado que el sistema de visita por valoración, aunque duró mucho tiempo, ahorró hasta un año extra el proceso de expropiación, lo que hubiera retrasado la inauguración de la presa generando pérdidas enormes en cuanto a ingresos por electricidad. La única diferencia notable es que en España somos arquitectos, aparejadores o ingenieros los que visitamos, lo que creo que aumenta aún más la garantía de valor.

Otro aspecto importante fué el de la valoración mediambiental que se hizo de la zona. Hasta 30.000 animales fueron salvados de la inundación. No sé exactamente cuantas especies vegetales se quedaron bajo el agua de Itaipú. El embalse tardó 14 días en llenarse y ahora tiene una profundidad de 100 metros. Durante esos 14 días, el equipo de ecologistas asignado al proyecto, se dedicaron a ir por barca por el creciente embalse a rescatar a todo tipo de animales que se habían quedado atrapados en árboles, tejados o peñascos. No tengo ni idea de cómo se puede valorar eso.

Tasación para una "Dación en pago"

Ya no es ningún secreto que las mayores inmobiliarias de este país son los bancos y las cajas de ahorro. Además juegan con ventaja, porque ofrecen los precios más baratos que los del mercado libre, ya que para ellos, este parque inmobiliario que han heredado no es más que una carga (no es su negocio) y quieren "ventilarlo" lo antes posible, por lo que además, ofrecen condiciones ventajosas en las hipotecas y condiciones de pago, que no ofrecen cuando se trata de otros inmuebles. A mi modo de ver, habremos dado un gran paso hacia el final de la crisis inmobiliaria cuando las entidades financieras se quiten de encima gran parte de este stock inmobiliario.

Los bancos generan ese stock de inmuebles a través de varias fuentes, siendo la "Dación en pago" una de ellas. Se trata de una manera de condonar deuda el hipotecado. Es un acuerdo entre ambas partes. Me explico: un propietario se levanta un buen día y se da cuenta de que no puede pagar la letra del banco, por lo que decide acudir a la sucursal y poner las llaves de la casa encima de la mesa: "te dejo la casa como pago de la hipoteca". La casa se valora y pasa a ser propiedad de la entidad, que prefiere quedarse con el inmueble a aumentar su lista de morosidad. La diferencia entre el importe original de la hipoteca y la valoración actual de la vivienda sigue siendo deuda, pero más asequible. Todos ganan.

Ojo, esta operación no es un embargo, donde no hay acuerdo entre partes. En el embargo el hipotecado ha dejado de pagar la cuota y el banco ejecuta la garantía de la hipoteca, echando al hipotecado del inmueble. Esto conlleva un proceso judicial y tengo entendido que el bien debe ser contabilizado como pérdida en el balance del banco. En cambio, en la dación se puede computar como un bien más, patrimonio de la entidad (lo siento, no soy experto en esto, no me pidáis más).

Es en esas valoraciones donde los tasadores entramos en el juego. Para nosotros, un informe para dación en pago no es si no la valoración de un inmueble para una entidad bancaria, cuya finalidad es el asesoramiento sobre el valor actual del inmueble. Esto es importante, porque al ser un asesoramiento, la tasación no tiene por qué estar sometida a normativa. La entidad bancaria acude a la tasación para saber en cuánto podrá liquidar este activo. Esta finalidad no está recogida en la orden ECO, por lo que no es necesario ajustarse a ella. No obstante, la estructura del informe, salvo casos muy excepcionales, seguirá el establecido en dicha normativa, dado que es el método más fiable.

Si, además, la entidad tiene por costumbre trabajar de forma habitual con la sociedad de tasación en cuestión, es posible (y bastante probable) que la tasación que se realizó cuando se formalizó la hipoteca la haya realizado la misma sociedad. Disponer de este antecedente es un punto importante de partida y las sociedades de tasación deberían cotejar los datos de ambos informes, ya que no debería haber discrepancias importantes en cuanto a las características del inmueble y, aunque pueda haber discrepancias de valor, éstas no deberían ser demasiado escandalosas.

Sé por experiencia que no todas las sociedades de tasación llevan un control tan estricto de los informes que realizan y muchas veces no pueden identificar estos informes, aportando el antecedente, lo que da lugar a diferencias entre ambos que son inexplicables cuando se detectan, porque acaban detectándose, y dejan en entre dicho la seriedad de dichas empresas. Analizando tasaciones para nuestros clientes, en la oficina nos hemos encontrado con pisos que han menguado o crecido, o han escalado del sexto piso al octavo, o han dejado de tener terrazas... Estas cosas no dan ninguna fiabilidad y siembran las dudas no sobre la credibilidad de ese informe en concreto, sino sobre cualquier otro que pueda venir avalado por dicha sociedad o dicho técnico. Algún día hablaremos de la calidad de los procesos de las sociedades de tasación, ya veréis qué sorpresas...

Me gustaría concluir este post diciendo que este "producto" (para las sociedades de tasación no es si no un producto más), ha pasado de ser algo completamente marginal a suponer un importantísimo porcentaje de sus maltrechos ingresos. Las entidades bancarias también están reorganizando sus estructuras departamentales para dar salida a esta situación. Disminuyen drásticamente sus despartamentos de promotores (que antaño se encargaban de dar servicio financiero a las empresas promotoras principalmente) y aumentan los de recuperaciones (de inmuebles) en los que se encuadran estos productos. Las tasadoras también han tenido que diseñar nuevos circuitos para comercializar estos productos, que como he dicho antes, eran marginales en tiempos de bonanza. En realidad, yo creo que esto ha pillado por sorpresa al sector y muchas de las tasadoras (por lo que nos cuentan) van apagando incendios según los van encontrando, pero al fin y al cabo, son empresas españolas y los españoles hemos trabajado así desde... ¿siempre?

P.D.: muchas veces no es agradable realizar estas tasaciones, porque a la hora de la visita, te enfrentas al drama humano que supone ver una familia que se va a quedar sin casa, y eso como mal menor. Es duro ponerse el "traje sicológico" del profesional y abstraerte de lo que estás viendo. Siempre he dicho que es muy desagradable que las penas de unos, sean nuestras alegrías, porque es una parte de nuestro trabajo que se ha vuelto muy importante, y muchos tasadores subsisten gracias a estos encargos. Creedme, en la oficina hemos visto cosas como para echarnos a llorar...