lunes, 11 de enero de 2010

Cómo se redacta un informe de tasación (I). El trabajo de campo.

Hace ya un tiempo vimos en un post cuál era el proceso desde que un cliente pedía una tasación hasta cuando recibía el informe. En ese mismo post, indicábamos que el proceso de trabajo del tasador lo dejaríamos para más adelante. Creo que ahora ha llegado el momento.

Antes de meternos en harina, he de confesaros que he dudado mucho sobre si escribir este post o no. No es que lo que hagamos sea un gran secreto inconfesable y no creo que haya una hermandad secreta de tasadores que vaya a perseguirme para darme muerte por publicar esto, pero si es cierto que siempre he tendido a no contar demasiado lo que me cuesta trabajar, más que nada por el pudor profesional, ése al que hacía mención César Ruiz Larrea en el prólogo del libro que describe sus proyectos. Yo comparto esa idea, pero también es cierto que este blog fue diseñado para informar sobre la profesión del tasador, así que toca hablar de cómo trabajamos nosotros.

Y cuando digo nosotros, me refiero a mí y mis compañeros del estudio, porque supongo que cada tasador tiene su método particular. Sin embargo, sí es verdad que hay un montón de cosas que son comunes y que creo que todo tasador realiza. Vamos a verlas poco a poco, refiriéndonos a los casos más generales. Dejaremos los encargos especiales, esos que conllevan más tiempo, para más adelante:

A) Recepción del encargo: normalmente las sociedades de tasación para las que trabajamos o hemos trabajado, utilizan métodos informáticos para comunicar a sus técnicos (nosotros entre ellos) que tienen un encargo nuevo. Algunas mandan correos electrónicos, otras mensajes de texto a móviles con algunos datos del contacto incluidos para empezar ya a trabajar (este método se generaliza entre las sociedades más grandes, v.g.: Tinsa, Tasamadrid...) y otras disponen de aplicaciones informáticas a las que hay que conectarse para ver si hay algún encargo nuevo (la más famosa, el Tasa de Borsan -¡Dios mío! ¡Siguen utilizando esa espantosa pantalla de bienvenida!). En el encargo, como ya hemos explicado otras veces, se incluye la dirección del inmueble a tasar, que conviene ser confirmada siempre, nombre del contacto y tipo de informe que se nos pide (si es una tasación normal, o una valoración de obra, etc.)

B) Contacto: tras revisar la agenda, procedemos a llamar para concertar la visita, proceso no siempre fácil como hemos visto hace poco en un post anterior. Normalmente confirmamos la dirección del inmueble, porque es común que esté incompleta o sea errónea. Ésto se debe a que la entidad bancaria que encarga la tasación suele copiar literalmente la dirección desde las escrituras de propiedad o nota simple del registro. También es común aprovechar la llamada para pedir un plano del inmueble. En obra nueva o seminueva es común que nos faciliten una copia. Ésto nos permite ajustar la agenda al máximo, porque una visita con plano suele ser mucho más rápida al no tener que ir haciendo el croquis sobre la marcha. Por el mismo motivo solemos preguntar si la casa es grande o cuantos dormitorios tiene, y si tiene garaje o trastero (lo que nos llevará un poquito más de tiempo al tener que verlo también).

C) Planeamiento. Por supuesto, en la oficina también coordinamos las visitas entre nosotros. Si alguien tiene que ir a Pinto o a Majadahonda, ve todas las casas que haya que tasar en esa población, independientemente de a quién se le haya hecho el encargo (conviene aclarar que las sociedades de tasación realizan los encargos a técnicos, no a estudios de técnicos, dado que es la firma del profesional, y no la del estudio, la que avala el informe. Algunas sociedades no permiten que sea otro técnico la que visite el inmueble y si se entra a trabajar para una de ellas, hay que consultarlo antes. Nosotros hemos preferido no trabajar con alguna de estas tasadoras antes de cambiar nuestra forma de trabajo. En cualquier caso, en nuestro estudio, siempre realizan las visitas técnicos adscritos a la sociedad de tasación que nos hace el encargo).

D) Visita (previos). La visita no sólo deberíamos entenderla como el acceso al inmueble para realizar las comprobaciones pertinentes, sino que debería ser el comienzo de la toma de datos, de la investigación de mercado que nos exige todo informe de tasación. Antes de acceder al inmueble ya podemos recabar la siguiente información:
  1. Si no lo conocemos, es un buen momento para tomar contacto con el barrio. De qué clase es y qué servicios tiene, si es fácil o no aparcar, si está bien o mal comunicado, etc. Son factores que influyen en el valor del inmueble.
  2. Tipología del edificio (bloque abierto, aislado, manzana cerrada, vivienda unifamiliar adosada, etc. Es importante sobre todo para determinar costes de construcción y relaciones de superficies -ya hablaremos de ello-).
  3. Si dispone de conserje o zonas comunes (piscina, zona deportiva, zona verde...)
  4. Calidades (materiales de los que está hecho) y estado de conservación del edificio.
  5. Se puede aprovechar para buscar carteles de oferta por la zona. Este ejercicio también nos ayuda a pulsar la situación del mercado en el área. Podemos hacernos una idea sobre si es fácil o difícil vender o si hay poca oferta, por ejemplo. Es un primer acercamiento al estado del mercado entorno al inmueble que debemos valorar. Además, hay un montón de aplicaciones para teléfono móvil que nos ayudan en este sentido. Pulsando un botón, el móvil detecta nuestra localización y aparecen ofertas de viviendas en nuestro entorno (que ya pueden valernos como testigos) y podemos entrar en la casa con una idea más aproximada del valor.
  6. Hay que hacer alguna foto del exterior del edificio.
E) Visita (interior): Una vez en el inmueble, procedemos a la visita en sí. Normalmente nosotros hacemos una serie de preguntas, realizamos unas fotos y tomamos medidas de la casa. En la oficina, después de tanto informe, solemos hacer las siguientes preguntas que ya tenemos estandarizadas, pero no hay regla al respecto, por supuesto:
  1. ¿Vive el dueño de la casa en ella? ¿Está alquilado el inmueble? (fundamental para determinar qué tipo de cálculo de valoración hay que adoptar y para ver si es necesario incluir algún condiconante/advertencia).
  2. ¿Tiene agua caliente?
  3. ¿Gas / calefacción? ¿De qué tipo?
  4. ¿Tiene aire acondicionado?
  5. ¿Se han hecho reformas en la casa? ¿Qué se hizo? ¿Cuándo? (Básico para establecer el estado de conservación del piso).
No necesito saber nada más, porque lo demás lo puedo ver yo. El inquilino siempre te va a decir que las puertas de la casa son de una calidad inmejorable y que el baño tiene un mármol exclusivo. Además nos van a contar que la zona donde está la casa es la mejor del mundo. Si tuviera que definir las zonas que tiene Fuenlabrada por los comentarios de los inqulinos que me han hecho visitando casas allí, esta población del sur de Madrid tendría sólo tres: la buena, la mejor y la mejor comunicada. Es lógico que sea así, por eso conviene abstraerse de lo que nos digan y mirar la casa con la máxima objetividad posible.

Así pues, haremos un par de fotografías (personalmente las hago antes de medir, porque si no, es probable que se me olvide) y siempre intento retratar al menos una zona húmeda (cocina o baños) y una seca (salón, dormitorios), pero en cualquier caso deben ser fotos que reflejen el estado de conservación del inmueble. No es necesario hacer fotos de cada rincón de la casa. El objeto de las fotos es, como he dicho, documentar el estado de conservación y calidades del inmueble y para eso un par de fotos es suficiente.

Después, procedemos a la medición. Por normativa, el tasador debe comprobar la superficie del inmueble. Esto se debe a que en España, las escrituras de propiedad, especialmente las de propiedades antiguas, no son nada fiables a la hora de describir las superficies de los inmuebles. Lo voy a poner aparte para que quede muy claro:

En España, el tasador no tasa inmuebles, sino fincas registrales.
En España, no se ponen pisos como garantía hipotecaria, sino fincas registrales.
El informe de tasación es de una finca registral, que resulta ser un inmueble.

Eso quiere decir que tenemos que verificar que la finca descrita en la escritura de propiedad es la que hemos visitado. Y la primera comprobación para ello es la medición del inmueble.

Volviendo a la medición en sí, hay varias formas de trabajo. Hay técnicos que prefieren darse una vuelta por la casa para hacerse una idea de cómo es; los hay que van dibujando a mano alzada a la vez que hacen ese reconocimiento previo para luego volver a verla e ir tomando medidas para incluirlas en su dibujo; los hay que prefieren ir midiendo y dibujando a la vez. Cualquiera es buena si las medidas son correctas y el plano es fiel a la realidad. El croquis debe incluir todas las partes de la casa, incluidas terrazas y tendederos. Lo ideal sería poder acceder a todas las estancias del inmueble, aunque no siempre es posible.

Los elementos tipo trasteros o garajes también deben ser visitados y medidos. Y algunas sociedades de tasación piden también fotografía de ellos. Recordad que, en cierta manera, nuestra labor consiste en ser los ojos de la entidad bancaria y dar fe, de alguna manera, de que prestan dinero por una garantía que realmente existe.

F) Manejo de datos tomados: una vez hemos terminado la visita, si me gustaría añadir un último paso que hemos incorporado en el estudio durante los dos últimos años, aproximadamente, y es el mandar por mail (vía móvil) las fotografías y una copia del plano al delineante para que las archive y pueda empezar a trabajar sin más demora, lo que hace que al llegar al estudio, esté todo dispuesto para redactar el informe, cosa que veremos en otro post, que este ya es muy largo.

¿Se nos escapa algo? Comentad, por favor.

5 comentarios:

  1. Yo creo que esta todo bien, oficialmente ya sabes que de pisos yo poco..., extraoficialmente, llevé unos años la gestión de un tasador de urbana y me tocó visitar alguna que otra cosa...., una de las razones por las que ya no estoy allí. Quizás una foto más para un total de 4: salón, cocina, baño y exterior (más anexos si los hay). Ahora hay muchas exigencias de algunas tasadoras, que si una de la calle y dos exteriores,.... Y otras de bancos como el Popular. También ,aunque se sobreentiende, hay que reseñar la comprobación exahustiva de los croquis aportados, luego las sorpresas hacen perder más tiempo que el ganado.

    Algunas compañías ya lo utilizan mediante pdas o tablets, pero en breve, cuando salgan los netbooks tablet con 3G a un precio razonable, rellenaremos formularios electrónicos y directos por email a la oficina junto con las fotos y croquis, donde nos prepararán todo para cuando lleguemos.
    saludos

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  2. Los planos siempre se comprueban, pero esa parte tocará en la segunda parte del post, dedicada al trabajo de oficina, que estamos preparando.
    Saludos

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  3. Muy interesante y pedagógico tu post. La duda que me surje tiene que ver cuando la tasación de un piso viene solicitada por un banco para conceder, o denegar, una hipoteca al comprador. Creo que en muchos de estos casos se ignoran muchos de los criterios objetivos que has mencionado para fijar una cifra que le encaje al banco para conceder una hipoteca por el 80% del valor de tasación. ¿Puede ser así?

    Gracias por el post.

    Alberto

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  4. La labor del tasador, en el campo puramente teórico, no es dar la cifra que le encaje al banco, sino la de dar un valor hipotecario del inmueble (en lo teórico, insisto). A eso me refiero yo con la objetividad en el valor. Lo lógico sería que luego el banco, a través de su departamento de riesgos y con dicho valor en la mesa, decidira si se da o no la hipoteca.

    En la práctica, ya hemos dicho en el blog alguna vez que la valoración es un proceso subjetivo. Y una de las cosas que pueden llegar a influir son los intereses de entidad bancaria, para qué negarlo. El problema es si se dan valores que se salgan de lo razonable. En la oficina no hemos firmado nunca una tasación que no pudieramos defender. Y nos han tildado de poco comerciales por ello. Pues bienvenido sea.

    No sé si respondo a tu comentario

    Saludos

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  5. Con respecto al croquis, personalmente recorro primero el piso, anotando acabados e instalaciones, de manera que me hago una idea de su distribución. De esta manera, lo puedo encajar mejor en la página, cuando lo croquizo.



    Algunas anécdotas para añadir a este post :

    - En cierta ocasión, un cliente se negó a que hiciese fotos del interior de su vivienda. Por una parte, entiendo el derecho a proteger su intimidad, aunque el motivo no era ése sino el pique que tenía con la entidad por obligarle a tasar su vivienda. Yo, ahí, ni entro ni salgo, porque no es mi tema. Por supuesto, la tasación salió con una advertencia informando de la circunstancia.

    - Como me gusta ser escrupuloso en las mediciones, suelo medir el fondo de los armarios empotrados, interiormente (casi siempre es de 60), por comprobar la existencia de pilares, shunts, etc. . Como en el caso anterior, un cliente se negó, y de malas maneras, a abrir los armarios, impidiéndome medir su fondo. Se trataba de armarios que cubrían todo el frente de las habitaciones y no era posible medirlos por fuera. Acabé negándome a hacer la tasación y, tras informar a la entidad, se denegó el préstamo.


    Saludos.

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