Vuelta a terreno

Os escribo en un avión camino al norte de Chile, para inspeccionar unas propiedades que nos han encargado valorar. No es el primer viaje que tengo que hacer de este tipo ni será el último, pero lo cierto es que durante mi estancia en Tinsa no era tan frecuente que tuviera que dejar la oficina para visitar inmuebles, algo cotidiano en mi etapa en Tasamadrid, algo que un tasador debe hacer todos los días. Obviamente, no es lo mismo visitar un departamento que un centro comercial, un edificio de oficinas o un complejo industrial. Cada tipo de propiedad tiene sus particularidades y la visita debe ajustarse a ellas. Os voy a contar qué cosas deberían hacerse antes, durante y después de la visita. Al menos cosas que a mí no me contaron y que hubiese agradecido saber antes de liarme a tasar mega edificios gigantes (los más complicados) o promociones inmobiliarias enteras.

Preparación previa

Igual de importante que la visita es la preparación de la misma. Una visita a una vivienda de tamaño pequeño o mediano (1 a 4 dormitorios, por ejemplo), puede no requerir ninguna preparación, pero propiedades más complejas si van a necesitarla si no queremos que nuestra visita sea improductiva o nos lleve demasiado tiempo. La preparación previa dependerá también del tipo de información que tengamos. Si tenemos planos, será muy útil (e inmensamente más eficaz) llevarlos impresos y poder realizar anotaciones directamente en terreno. De lo contrario, podemos estar horas elaborando croquis o bocetos que, además, pueden llegar a contener errores.

Lo primero que deberíamos hacer es estar seguro de que sabemos dónde está la propiedad que vamos a ver. Buscarla en Google Maps o equivalente y si es posible, registrar la dirección en nuestro sistema de navegación. Uno no puede ponerse a buscar el sitio cuando te están esperando, porque corre el riesgo de no encontrarlo en el mapa de forma rápida, o de que tu mapa esté desactualizado y te lleve a otro lugar, de forma que tengas que estar llamando al contacto para preguntarle dónde demonios está. Lo sé porque a mí me ha pasado. Uno se confía y piensa que conoce el barrio al que va, pero resulta que la casa está en el Callejón Fulanito en vez de en la Calle Fulanito, lo que retrasa tu llegada 5-10 minutos. Y eso, cuando tienes que visitar 4 o 5 propiedades puede ser demasiado tiempo. Ni que decir tiene cuando te toca ir a otra ciudad, como es mi caso. Mejor pierde diez minutos antes que una hora perdido en un lugar desconocido. Por cierto, si vas a otra ciudad, quizá sea buena idea sacar con antelación los billetes de avión y alquilar un coche... Y si vas a visitar una obra, necesitarás calzado de seguridad, casco...

Además, el hecho de buscar previamente la propiedad te puede servir para echar un vistazo rápido al entorno y averiguar si hay algo que merezca la pena verse a parte de la propiedad a tasar. Si el sitio está aislado, o mal comunicado, o tiene cerca transporte público, o cualquier otra cosa.

Preparando la visita

En este viaje, yo voy a visitar unas naves industriales y un centro comercial. De las primeras, no tengo los planos. De la segunda, sí. Aunque soy medio "freak" y me encanta la tecnología, utilizo mi cuaderno de tradicional papel y un boli en mis inspecciones. Para las naves, lo que si tengo es una foto satelital (se dice así en español sudamericano) sacada de Google Earth pegada en una hoja de mi cuaderno, de forma que tengo una idea precisa de lo que me voy a encontrar. Así, durante la visita puedo ir haciendo anotaciones a medida que inspecciono (normalmente a base de poner un número en la foto sobre el lugar exacto del que quiero hacer una indicación y un comentario con ese número como referencia donde ya escribo el texto necesario). Para el centro comercial, imprimí los planos de forma que también pudiera pegarlos en mi cuaderno (me encanta pegar cosas en mi cuaderno: planos, fotos, post-it, tarjetas de visita...) y funcionar de la misma manera.

La idea es llegar a la propiedad y saber más o menos qué es lo que te vas a encontrar e intentar identificar posibles problemas o dudas antes de estar allí.

Uno queda muy profesional cuando le recibe la persona que debe mostrarnos el inmueble y va soltando comentarios del tipo "ah, si. Y detrás está la nave B, junto al patio de carga, ¿verdad?". Queda muy profesional, porque es profesional preparar la visita y te sitúa de igual a igual con tu interlocutor. El otro piensa: "Este tío sabe". Si no, lo que puede pasar es que te traigan y te lleven de un lado a otro sin que en realidad sepas dónde estás o si te queda alguna parte por ver. Eso no es profesional. No. Nosotros no somos de esos.

Durante la visita

Cuando inspeccionas una propiedad, tu objetivo es dar un valor. Esto implica que vas a tener que describirla. No sé si entendéis la importancia de esto último. Uno no puede tasar, dar valor a algo, si no conoce bien cómo es ese algo. "La próxima mujer que me cruce me va a gustar mucho". ¿Cómo demonios puede nadie saber eso, si esa mujer va a gustarle o no, si no la ha visto si quiera? No sabe cómo es, física ni personalmente. No puedes formarte una opinión sobre esa persona. Pues con la propiedad pasará igual. No puedes decir que tiene un determinado valor sin revisarla de arriba a bajo. Durante la visita puedes detectar cosas que afecten directamente su valor. Por eso se visita. Así pues, la descripción de la propiedad debe ser lo más completa posible. Sé que la moda es hacer todo a base de bullet points, pero yo defiendo que la descripción debe ser extensa, porque además de dejar claro qué es lo que vamos a tasar, puede servirnos de punto de apoyo para justificar ciertas decisiones que iremos tomando en el proceso de valoración.

La descripción debe incluir referencias sobre los espacios visitados, así como el sistema constructivo (si se puede), las instalaciones, terminaciones y acabados del inmueble. También una apreciación sobre el estado de conservación. Soy poco amigo de incluir apreciaciones en los informes de valoración, porque son subjetivos por naturaleza y pueden llegar a ser puntos de conflicto que hagan débil nuestra argumentación, pero si una casa está mal conservada, se debe indicar, aunque al dueño le encante. Por cierto, emitir una opinión de valor sobre el estado de un edificio o inmueble no implica ningún tipo de responsabilidad sobre el estado real de la misma. Pueden existir vicios ocultos (indetectables a simple vista) que afecten su estado. Eso si, se debe dejar claro esto último, e indicar que el objetivo de la inspección no es el de detectar estos vicios.

Otra cosa que se debe chequear son los actuales inquilinos del inmueble y el régimen en el que están. Muchas veces, los propietarios no te informan que la persona que te recibe es en realidad un arrendatario, muy posiblemente porque no lo consideren importante, cuando determina por completo el método de valoración a utilizar.

Por supuesto, se deben hacer fotografías, porque es el respaldo gráfico de a) que estuviste en la propiedad (lo que es obligatorio*) y b) los comentarios y opiniones de lo que expliques en el informe. Fotografías exteriores e interiores. Idelamente de todas las estancias de la propiedad. Haz fotos. Muchas fotos. Aunque no las pongas luego en el informe. Más vale que sobre. Siempre debes contar con permiso y autorizacióndel dueño o del inquilino. Muchos no se sienten cómodos con un tío sacando fotos a su casa o lugar de trabajo, pero hay que hacerlo. En esos casos, es conveniente explicarle por qué se debe hacer y que no debe preocuparse porque es´tas sujeto a un acuerdo de confidencialidad. Mi experiencia es que esto relaja mucho a las personas y te permiten hacer tu trabajo sin problema. ¡Ah! Mejor si no salen personas y nunca, bajo ningún concepto, deben aparecer niños. Está prohibido en todos los países civilizados.

Otra de las cosas que debemos hacer es medir la propiedad. Si se tiene un plano y se comprueba que coincide con la realidad, al menos se deben tomar un par de medidas, idealmente una horizontal y otra vertical. Si no se dispone de plano habrá que hacer un boceto "in situ", para luego pasarlo a limpio más adelante. Pero hay que hacerlo, así que mejor no olvidar la cinta métrica (qué "vintage"...) o el medidor láser.

Por último, hay que preguntar. La información que podamos obtener en el lugar es muy valiosa, porque puede ser verificada inmediatamente. La antiguedad del inmueble, si se han hecho reformas, si hay obras en marcha, cómo de avanzado están, si han habido problemas que puedan causar demoras en esas obras… Cualquier cosa que se te ocurra, no te quedes con la duda: pregunta.

*Nota: muchos clientes, sobre todo los corporativos que lo que quieren analizar es el flujo de la actividad económica que se desarrolla en la propiedad, no están convencidos de la importancia de la visita. Se debe a un desconocimiento del proceso valorativo por su parte, ya que ellos están enfrascados en el análisis de contratos y flujos y no creen que una visita pueda cambiar ni una cosa ni otra. Lo cierto es que el valor de un edificio cambia radicalmente si no va a poder seguir usándose durante los próximos 3, 4 o 5 meses, por mucho contrato que haya. La visita es obligatoria según la Norma ECO española y desde luego, según RICS.

 

Tras la visita

Hay dos cosas que uno debería hacer inmediatamente tras la visita: organizar la información recabada y dejar por escrito la descripción de la propiedad.

Describir la propiedad justo después de la visita es ideal porque aún tienes frescas las imágenes en tu memoria y entiendes mejor tus anotaciones (tus anotaciones a mano rápidamente durante el paseo, tienden a ser más ilegibles con el tiempo. Ésto es así). Además, personalmente creo que es una forma de fijar en tu cerebro el conocimiento del inmueble. El hecho de ver la propiedad es en realidad, un ejercicio pasivo para tu cerebro. Tu memoria retiene más fácilmente las características de lo que has visto si te obligas a realizar activamente el ejercicio de escribir lo que estás pensando. Cuando acabas y puedes responder al 95% de las preguntas que te puedan hacer sobre la propiedad sin tener que recurrir a tus notas. Ya eres un experto en la propiedad. A mí me funciona.

Organizar la información consiste, básicamente, en no perder los papeles u olvidarte si la foto que estás mirando es de la primera casa que viste o de la tercera. Se trata de guardar las fotos en su carpeta correspondiente y las anotaciones donde deben estar. Aunque amo mi cuaderno (¿lo he dicho ya?) aquí me sale de nuevo la vena "Freak". ¿Qué tal encontrarte la carpeta de la propiedad que vas a tasar automáticamente hecha en Dropbox o Box, por ejemplo? Se puede hacer con IFTTT. ¿Y subir las fotos a esa carpeta y a la vez borrarlas de tu dispositivo para que no te líes? Se puede con Workflow. Este tipo de cosas ahorra muchísimo tiempo (acordáos de cuando hablamos sobre automatización). Pero aunque sea manualmente, debes organizar tu información.

Tras una visita, cualquier pregunta sobre la propiedad tiene que ser fácil de responder. No es necesario que sepas cuantos centímetros cuadrados hay en la misma, o cuantos extintores había en el edificio. Pero sí deberías tener la seguridad de poder rsponder o de al menos, saber dónde buscar la respuesta. Ése es el síntoma de haber hecho una buena visita.

Las luces de "abróchense los cinturones" se han encendido. Os dejo. Estamos a punto de aterrizar. Felices visitas...