La imagen que me ayuda a mí a entender los flujos de caja

11:30 AM. Sala de reuniones del cliente.

- Sabes José Luis, sobre la valoración de los terrenos en cartera de nuestra compañía, tenemos un par de dudas.

- Para eso estamos aquí. Para resolver posibles dudas.

- Nos llama la atención lo que pasa con los terrenos A y B. Los dos en la misma ciudad, pero sobre el A podemos construir un producto que se venderá más caro que el producto que se puede construir en el B.

- Así es.

- OK, pero, si es así, entendemos que el valor del A debería estar por encima del B.

- No necesariamente. Depende de varias circunstancias. Ten en cuenta que nuestro trabajo es la valoración de los activos, no su precio final. Y no es lo mismo.

- Ya, pero este caso es bastante notorio.

- Mira, el terreno "A" es tres veces la superficie de "B".

- Por lo que yo podría construir más producto que en "B" y obtener más ingresos. Nos sigue pareciendo que debe tener más valor.

- Ojo, más valor tiene. "A" se tasó en 100.000 y "B" en 75.000.

- Pero el valor unitario es mayor el de "B" que el de "A". Eso es lo que no nos cuadra.

- Precisamente porque el terreno es más grande. Necesariamente te va a llevar más tiempo desarrollar "A" que "B".

- ¿Y?

- Que, aunque lo que vendas en "A" es de mayor calidad y el mercado te va a pagar más, tus ingresos van a llegar diferidos en el tiempo, más tarde, por lo que esos ingresos no pueden reflejarse de forma inmediata en el valor del terreno. Dicho de otra forma: hasta que puedas disponer de ese dinero, debes soportar otros gastos previos. En cambio, en B, puedes desarrollar y vender inmediatamente (léase, en un año y medio o dos años). En este caso, no se penaliza tanto el valor.

- Entonces, en un terreno grande, ¿el metro cuadrado siempre va a valer menos que en uno más pequeño?

- No siempre. Dependerá del producto que se pueda vender, como bien dices, pero en este caso, la diferencia de ingresos de un producto y otro no absorbe esa diferencia.

- Explícame de nuevo lo de que los ingresos llegan tarde.

- Se trata de analizar el flujo de caja que podría generar cada proyecto inmobiliario. Eso supone unos ingresos, un beneficio para vosotros y unos gastos. La diferencia resultaría el valor del terreno.

- Ok.

- El problema es que aún no habéis construido nada, luego las ventas no podéis realizarlas aún (al menos, no podéis disponer de todo el ingreso esperado). Además, construir os va a costar dinero durante un tiempo. Dejamos aparte, permisos, licencias, proyectos, etc.

- Vale.

- Por lo tanto tenéis que soportar unos costos antes de empezar a ingresar. Eso lo sabéis mejor que nosotros. Y cualquier potencial comprador también lo sabe. Y lo considera en tu venta. Mira, si dibujo en el eje horizontal el paso del tiempo y en el vertical Gastos (hacia abajo) e ingresos) hacia arriba, obtengo algo parecido a esto:

- Si, ya veo. Un diagrama de flujos.

- Exacto. ¿Ves como las flechas hacia arriba (ingresos) están alejadas del día de hoy? Sin embargo, las flechas hacia abajo (gastos) están próximos en el tiempo. Pues para actualizar estos valores debes tener en cuenta esto otro:

- Ya veo: cuanto más cerca está el movimiento, más impacta en el valor. Si consiguiera que los gastos se fuesen atrás en el tiempo y los ingresos vinieran delante, éstos impactarían más sobre el valor final. ¿Correcto?

- Totalmente. Por eso te doy el valor del terreno como si lo dividiésemos en partes, para desarrollo inmediato. AHí puedes ver que el valor de la primera parte, de la primera etapa, del terreno "A" si que es mayor que la del terreno "B". Es una forma de homologar para poder comparar terrenos.

- Me queda claro. Muchas gracias.

- Para eso estamos.