Aunque uno se encuentra muy lejos (14 horas de vuelo, 4 horas de diferencia en el reloj, 2 estaciones del año y un hemisferio de distancia) de mi querida España, siempre presto atención a las noticias y al estado de nuestro sector inmobiliario por aquello de no perder la conexión, de seguir informado y de entender lo que va pasando en casa. Así, me dicen que el "real estate" (parece más profesional utilizar el inglés, aunque en la Academia se tiren de los pelos) está a pleno funcionamiento de nuevo, incluso leo que la construcción ya está al mismo nivel que Alemania e Italia. Parece que la crisis se ha cansado de estrangularnos y afloja. Y esta vez "for good", que diría el profesional...
Claro, que a mí, la mosca detrás de la oreja no se me acaba de ir. La noticia que mencionaba antes sobre la construcción a niveles teutones, no sé si es buena. Que es buena para el PIB a corto plazo, seguro. Pero, no estaremos olvidando el freno de nuevo? Uno, que ha tenido que lidiar con el riesgo inmobiliario y de la construcción en América latina los últimos tres años, ha aprendido alguna cosilla que, honestamente, creo que nunca se hizo en España (al menos, yo no lo vi). Por eso, me atrevo a dar algún consejito al respecto. Y por favor, que cada cual lo acepte o no, que no quiero yo sentar cátedra de nada, pero mejor ponerlo en la palestra ahora y no después, que me da que pasado el toro, muchos han salido a decir "ésto ya lo decía yo", pero la verdad es que antes del desastre, casi nadie decía ni "mu".
1. Evaluación de la experiencia de los agentes involucrados.
Yo propondría evaluar la experiencia del promotor inmobiliario. Supongo (quiero creer) que esto se hizo en algún momento, pero todo me lleva a pensar que dejó de hacerse. Cualquier heredero de un terreno en mitad de la nada, se metía a construir y promover. Daba igual que fuera panadero, mecánico, músico, economista o médico. Alguien le convencía para que construyera y el heredero se metía a construir. Y además él sólo. Qué le iban a contar a él esa gente del sector inmobiliario. Unos sacacuartos todos. Pero la verdad es tozuda. En la tele hemos podido ver algún programa donde se entrevistaba a promotores fallidos que dejan sin patrimonio a clientes, causando un destrozo monumental en el paisaje o de las ciudades, dejando agujeros en las cuentas de los bancos y otras maldades más. La mayoría (una mayoría cercana al 100%) no eran profesionales, sino que se habían metido a "pegar el petardazo". Muchos problemas en temas de construcción vienen por la falta de experiencia de las inmobiliarias que piden los créditos para construir. Un control de la experiencia acabaría con esto. Y si uno no tiene experiencia y quiere meterse igual, que se asocie con alguien que sepa, con un profesional que le ayude y le de soporte técnico, que aporte control y que de seguridad al banco o a quien financie la obra, a clientes y a la sociedad en general.
Lo de imponer un apoyo técnico a un promotor o emprendedor sin experiencia no es algo que me invente yo. Eso es lo común en otros sectores. No entiendo como en una "start up" tecnológica, por ejemplo, que involucra unos montos no tan grandes como los del sector inmobiliario e infinitamente menos gente, te piden experiencia demostrada en el equipo y te colocan un CEO Director general) o un CFO (Director financiero), no vaya a ser que se te ocurra alguna genialidad y la fastidies. Pero en un proyecto inmobiliario, cualquiera valía. Y luego nos preguntamos cómo pudo ocurrir. Y por muy cool que sean las "start ups" (el Académico debe estar ahora mismo sangrando por los ojos), la construcción llegó a suponer cerca del 25% del PIB español… Vamos, que era algo importante.
2. Evaluación de los proyectos
Sobre el control del riesgo, mi segunda propuesta es la evaluación de los proyectos. El control del riesgo en cualquier negocio lo aprendí en el Master, pero sobre todo en el Curso de inversiones Bursátiles y en la gestión de mi cartera mobiliaria que realizó cada mes. Controlar el riesgo es la clave. Saber cuánto se está dispuesto a perder da tranquilidad. Sé que alguien en los bancos debe estar evaluando proyectos, pero no sé quién ni bajo qué parámetros. Me da la impresión de que, en los viejos tiempos, cualquier proyecto valía. Lo sé porque vi muchos proyectos. Algunos con unidades que hoy en día me parecen invendibles. Y a costes de construcción desorbitados. Pero el proyecto se aprobaba igual. No sé si alguna vez conté que una vez, cuando empezaba mi carrera en Tasamadrid, alguien de una sucursal bancaria al que no le salían los números me acusaba de tener "poca visión comercial". Lo cierto es que a nosotros, los tasadores, que deberíamos tener más relación con los departamentos de riesgo que con los de operaciones de los bancos, no deberíamos tener visión comercial en absoluto. Ahí es cuando empieza todo a venirse abajo.
Pero vuelvo a la Evaluación de Proyectos, que me desvío. Una evaluación de proyectos debería ser un análisis técnico y económico que determine, bajo los parámetros de mercado de ese determinado momento, si el proyecto es viable o no. Se analizan costes comparándolos con los de proyectos parecidos e ingresos estimados analizando el proyecto contra el mercado. Se hace a fondo, justificando cada euro. Se revisa normativa, documentación y todo lo que os podáis imaginar. Y si hay que echar el proyecto para atrás, se echa, o se revisa. Y si el cliente se enfada y amenaza con irse a otro banco, pues que se vaya y que cada palo aguante su vela. Mejor una vez Colorado que ciento morado.
Una evaluación de proyecto inmobiliario no es una tasación de múltiples unidades tal y como se hace en España (que, además, plantea un escenario muy optimista porque implica que todas las unidades se venden inmediatamente). Sé que las empresas tasadoras no hacían estas evaluaciones. Sé que la ECO no lo exige. Sólo queda que las realizarán los propios bancos. Y dentro del banco, ¿quién lo estudiaba? Sólo caben dos opciones: o eran los Departamentos de riesgo, lo que sería ideal, porque son los que pueden decir "con este proyecto no vamos", o eran los departamentos de operaciones, o comerciales, los que dicen "vamos sí o sí" porque es lo que ellos tienen que decir. Los comerciales están para crear negocio. Riesgos, para controlarlo. Es la lucha interna que tienen las entidades financieras y está bien que eso sea así, pero la duda es si se cuenta con una opinión objetiva o neutra que valide la postura que finalmente se adopte.
Quizá esté exagerando. Quizá siempre se evaluó la experiencia de los promotores y se analizaron los proyectos. Quizá lo hicieran personas más capacitadas que los tasadores para estas tareas. Puede que yo no sepa como funcionan todos los entresijos del negocio. Pero algo pasó. Algo que hizo que mucha gente se viera en apuros económicos serios, tuviera que dejar sus casas o incluso perderlas. Algo que no debería volver a pasar. Sea lo que sea que pasó, que no vuelva a pasar.
¿Le tenéis fe al sistema en ese setido...?
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