Micropost: Caja Madrid y BBVA en idealista.com. Ojo a los testigos

A través de su twitter, idealista.com ha anunciado que Caja Madrid y el BBVA han llegado a un acuerdo con ellos para anunciar sus pisos en el portal inmobiliario. Estos dos bancos se unen ya a una larga lista que podéis ver aquí. ¿Y por qué esto afecta a los tasadores?

Parte de nuestro trabajo está basado en la comparación de inmuebles. Para ello necesitamos obtener muestras de mercado que denominamos comparables o testigos. Las fuentes de las que los tasadores se nutren son muchas, agencias inmobiliarias, promotoras, anuncios en las ventanas de la calle... Pero internet la fuente que más y más peso gana cada día, por la comodidad de la inmediatez. Sin embargo, hemos dicho en el blog y hasta hemos insistido en que tomar testigos sin criterio es un error que puede llevar a tomar por válido un valor que no lo es. Pulsar el mercado y estar al día con lo que pasa es una obligación de alguien dedicado a valorar. Y si habéis seguido las noticias imobiliarias, debéis saber que actualmente existen tres mercados:

1. El de particulares
2. El de agencias
3. El de bancos

Cuidado a la hora de elegir los testigos, porque el valor de un inmueble depende enteramente de con qué se compara.

1. Los particulares son terriblemente reacios a bajar precios. Estamos hablando de posiblemente la mayor "inversión" (error) de sus vidas y defienden los precios aunque a la larga les cueste más. Siempre con excepciones, un testigo tomado de un particular puede dar lugar a valores elevados.
2. Los APIs estás empezando a posicionarse de cara a la recuperación (que otros ven más alejada) y están abriendo más oficinas. Su continuo estudio del mercado les lleva a la especiallización, pero pocas veces queda reflejada en las ofertas que lanzan porque saben que la negociación es parte necesaria de la compra-venta.
3. Y con los bancos no se sabe. Unos bajan los precios, otros no (si no pueden soportar pérdidas elevadas en su cartera).
4. Todo lo anterior, por supuesto, no es una regla, y las excepciones son muy abundantes.
   

El caso es que hay que saber ahora mejor que nunca de donde obtenemos la información, y sobre todo, qué significa. o podemos llegar a errores importantes al valorar.

P.D.: Este post NO está esponsorizado, que quede claro, ¿eh?

Micropost: confirmado: hay compromiso

Nuestra red de espías ya nos ha confirmado lo que algunos apuntásteis y a todos nos daba en la nariz: existe un acuerdo entre los antiguos dueños de Tinsa (las cajas de ahorros) y los actuales (el fondo Advent) por el que las primeras seguirán realizando sus encargos de tasaciones a la tasadora líder de España.

Quedan dos cosas pendientes: cuánto va a durar ese acuerdo y como afectará a ciertas fusiones entre cajas (siendo el ejemplo más conflictivo el de la fusión entre Bancaja (Tinsa) y Caja Madrid (Tasamadrid) y cómo se organizarán estas dos entidades.

Industrialización, prefabricados y soluciones

Ningún crítico es más capaz que yo de percibir claramente la desproporción que existe entre los problemas y la solución que les aporto.

Sigmund Freud(1856-1939) Médico austriaco.

Tras haber asistido a una muy interesante conferencia sobre el mercado inmobiliario, la crisis y sus posibles soluciones, organizada por el ThinkTank64, y en la que participaron Carlos Álvarez Caro y José Luis Bartolomé (altamente recomendable el blog de este último titulado Adiós, ladrillo, adiós) y se dijeron muchas cosas interesantes que iremos sacando poco a poco en el blog, se hizo hincapié en un punto muy interesante a mi modo de ver: las entidades financieras tienen un serio problema con el suelo que han adquirido vía impagos, dado que estos son inmensamente más dificiles de colocar que las viviendas (entre otras cosas porque al posible (aunque poco probable) comprador le gustaría promover, para lo que necesitaría financiación de un banco que no va a obtener).

Pues leyendo en la revista Metros2 una entrevista al "ultra-mediático hasta la saciedad" arquitecto Joaquín Torres, me encuentro conque éste ya tiene una solución para estos suelos, que ciertamente parece muy acertada: la industrialización de la arquitectura. Esto, dicho por un arquitecto y escrito por otro, puede parecer una especie de agresión al espíritu de la arquitectura y el arte, pero lo cierto es que nada más lejos, ya que Torres ha sabido demostrar que el diseño y el sentido común no tienen por qué estar peleados.

Torres porpone un sistema de prefabricación para dar vía a esa industrialización, y de paso, salida a la cartera de suelos de los bancos, dado que asegura que los costes pueden bajar hasta un 10-12% para el promotor sólo en gastos financieros, dado el escaso apalancamiento al que se someterá éste. Lo cierto es que los gastos de viviendas modulares son más reducidos y el tiempo de ejecución se puede reducir hasta los dos meses (lo que supone reducir aún más gastos).

Torres asegura que sus viviendas modulares van desde los 79.000€ más IVA (70m2, 2 dormitorios) hasta los 125.000 más IVA (112m2 y 4 dormitorios).

La solución, a priori, no parece mala. Económicamente sale. Ya vimos en un post anterior que las casas prefabricadas si pueden ser hipotecadas, y dado el coste más reducido, la financiación sería más accesible. Yo creo que el problema es la mentalidad instaurada en España acerca de la vivienda en propiedad. Una vivienda suele ser considerada una inversión y meter tu dinero (aunque sea menos) en algo "prefabricado" no suena bien.

Esa es la mentalidad existente. Aunque esté basada en lo que considero un error. Y es que la vivienda difícilmente es una inversión porque difícilmente va a hacer aumentar nuestro patrimonio ("estos del blog de tasadores se han vuelto locos" estaréis pensando) lo que me gustaría explicaros en otro post. Aunque financieramente esto es así (no siempre, pero sí la inmensa mayoría de las veces), Carlos Álvarez Caro se apresuró a recordarme que en España se compra vivienda por necesidad, por instinto de protección bajo un techo, más que por cultura financiera, como puede hacerse en otros países europeos, por lo que la solución de Torres va a tener esta dificultad añadida.

¡Somos útiles!

"Yo soy yo y mi circunstancia."

José Ortega y Gasset (1883-1955). Filósofo y ensayista español.

Es muy curioso cómo la percepción que se tienen de las cosas varía atendiendo a los contextos en los que se encuadran. Dependiendo del marco, el cuadro puede resultar más o menos llamativo. Hace bien poco, la tónica general era que los tasadores eramos unos prevalicadores que manipulábamos los valores para atender a los intereses de ciertas organizaciones cuyo único objetivo es el mal y que se esconden bajo las tapaderas de unas cosas llamadas "bancos". Bueno, para mucha gente aún somos los culpables de los males del mercado inmobiliario.

Sin embargo, he detectado que últimamente la tendencia cambia. Como ya prácticamente nadie tiene ni idea de cuanto vale un inmueble (se habla de sobrevaloraciones del 10, del 17 o hasta del 50%) una segunda opinión no viene mal, y se recurre a los tasadores. Pues lo celebro, porque eso significa que seguimos siendo útiles para la sociedad. Jesús Encinar, fundador de idealista.com, y que se ha comprado por primera vez un piso ahora, ha recurrido a una tasación para poder negociar, y en la web de Pisosfeel.com también recomiendan acudir a tasadores para saber por dónde van los tiros.

Así que seguimos siendo útiles. Y tenemos la responsabilidad de seguir estando en la vanguardia y de seguir adquiriendo conocimiento. Así que a seguir formándonos.

Podéis ver los enlaces a los que me refiero aquí:
JesusEncinar.com: Me he comprado un piso
Tasaciones inmobiliarias: Si vas a comprar un piso, tásalo antes

Hay que estar en forma

El otro día nos contaron que un técnico había tenido un desvanecimiento en una de sus visitas. Por suerte no fue nada y pudo continuar sin mayor problema. Hoy mi ruta ha sido la siguiente:

1. He tenido que visitar una promoción de obra nueva en la que tenía que ver un piso en sexta planta. El ascensor estaba montado, pero al no tener línea telefónica aún, estaba clausurado por si hubiese un fallo y no se pudiese comunicar con la central (es lo que me han contado, lo prometo). Así que hemos subido por las escaleras.
2. Lo mismo pero en un cuarto piso.
3. Un cuarto piso en el centro de Madrid de 1960, por supuesto sin ascensor.
4. Sumen el traqueteo de ir y venir.

El tasador tiene que estar en forma. Es necesario. Mientras yo subía al cuarto piso sin ascensor, mi acompañante (un API un poco entrado en carnes) casi se me muere. Hay que estar preparado porque cualquier día nos quedamos sin respiración. Yo voy regularmente al gimnasio y corro un buen rato. Al principio porque me gustaba (y me gusta) hacer ejercicio. Con el tiempo me di cuenta de que estar en forma era parte de mi obligación. Además, como buen autónomo, uno no se puede permitir el lujo de tener demasiados achaques.

¿Qué hacéis vosotros, si es que hacéis algo? ¿O consideráis que exagero?

Micropost: consideración del margen de negociación en muestras de inmuebles

Ojo a la hora de seleccionar testigos. Lo hemos dicho muchas veces en el blog pero ahora por otro motivo. En idealista.com han detectado un record en el número de bajadas de valor de los pisos ofertados. Casi 23.000 ofertas han rebajado su precio una media de casi un 8%. Muy seguramente este fenómeno se deba a la proximidad del final de desgravaciones en ayuda a la vivienda prevista para enero.

Esto significa esencialmente que la situación de los vendedores es muy comprometida y por lo tanto, es muy probable que el comprador potencial tenga un margen de negociación que se deba considerar a la hora de determinar el valor de tasación (recordad que nuestros valores han de ser sostenibles en el plazo medio). Así que, insistimos, ojo a la hora de meter valores en nuestras bases de datos.

Podéis ver los números de idealista.com aquí: octubre negro: récord histórico de bajadas de precio en idealista.com (gráfico) — idealista news

La banca española financia el 62% del valor de tasación de los pisos

Muy lejos quedan ya las épocas donde la banca daba hasta el 110% del valor de tasación. Tan claro veían que no había riesgo en la recuperación de préstamos e intereses. Ahora resulta que La banca española financia el 62% del valor de tasación de los pisos lo que supone un cambio de tendencia acorde a los momentos actuales de crisis. A nosotros no nos afecta (no debería) el dato en nuestra labor, pero siempre es interesante saber por donde va la banca, ya que creo que es un síntoma claro de lo que nos depara:

1. La banca no ve claro el riesgo en los préstamos, por lo que baja el porcentaje aportado
2. Es más difícil financiarse, por lo que la gente con menos recursos no puede acceder a un inmueble, con lo que el número de operaciones se contrae sensiblemente
3. Las operaciones realizadas son de cierto poder adquisitivo, por lo que habrá menos actividad en áreas de renta per cápita baja. Es decir, que si se sigue tasando en zonas "caras", en zonas más humildes no se tasará tanto porque no se podrá acceder a préstamos (y a nosotros, las sociedades de tasación nos suelen distribuir por zonas).