Algo mejor (y encuesta)

Soy bastante reacio a comentar noticias sobre el estado de salud del sector inmobiliario desde que estalló la crisis. He notado que la mayoría de los blogs, periódicos, comentaristas, etc., adoptaron una postura en un momento dado y ya no varían su opinión independientemente de los datos que arroje el mercado. De hecho, el mismo dato sirve para argumentar una posición y la contraria, dependiendo de quién escriba. Un profesor de mercados que tuve decía que deberíamos querer ganar dinero, no tener la razón. Pero por lo general, nos cuesta reconocer que otras opciones son válidas. Este mismo profesor decía que nadie tiene la facultad de ver en el futuro, que no se puede saber lo que va a pasar, pero lo que sí podemos detectar son tendencias, definidas por la sucesión de datos.

Hace poco se publicaba (ver aquí y aquí) que las empresas tasadoras españolas han visto crecer su facturación un promedio del 10% en 2014. Por informaciones que yo tuve en su momento, después de 7 años de cuesta abajo, 2013 fue el primer ejercicio "plano" y 2014 supuso el primero de recuperación en las cifras de estas empresas. Ese es un dato bueno para el sector. Se mire por donde se mire. Quizá mañana haya una debacle, pero hoy, es un dato bueno que confirma una tendencia nueva y positiva.

Ranking AEV. Fuente: Observatorio Inmobiliario

Sé que facturar un 10% más no es tener un 10% más de beneficios, que al final es lo que cuenta (se puede facturar más y seguir en pérdidas), pero implica que hay más trabajo y que hay más actividad. Sigue siendo un dato bueno.

También sé que el que las empresas tasadoras facturen un 10% más no significa que los tasadores facturemos más, pero las tendencias siempre se confirman de más a menos, es decir, de lo macro a lo micro, o lo que es lo mismo, que la mejora va a tardar en llegar a nuestros bolsillos de tasadores (los proveedores de las empresas tasadoras), pero sin un dato así, no habría capacidad de mejora para nuestros bolsillos. Así que me atrevo a decir que hoy, después de mucho tiempo, y aunque queda mucho por delante, estamos algo mejor.

Sin embargo, lo que cuenta es vuestra opinión. Me gustaría invitaros a una encuesta y que me digáis vuestra opinión. ¿Creéis que estamos igual, mejor o peor que el de 2013, año en el que se supone que tocamos suelo? La encuesta la podéis encontrar arriba a la derecha, en la columna de gadgets. La dejaré ahí hasta el día 01/06/2015, cuando publicaré los resultados:

Así podremos ir confirmando o descartando tendencias Los resultados los publicaremos en el mes de junio ¡Espero vuestras respuestas!

Automatiza tus rutinas. Autohotkey o equivalentes

Quizás te suene esta escena: llegas a tu oficina, enciendes tu ordenador y esperas a que se cargue. Mientras tanto, enciendes la cámara para descargar esas fotos que has hecho del proyecto que sigues, o conectas el teléfono o el navegador. Cuando el ordenador acaba de conectarse (si fuese un Mac hace rato estaría listo), abres el programa de gestión de tu empresa para empezar a introducir datos, o tu programa de facturación, o Autocad, o Word, o Excel o cualquier otro que utilices. Pasados 10 minutos, puedes comenzar a trabajar. 10 minutos al día. 50 a la semana. 200 al mes (3,33 horas), 40 horas al año (casi dos días al año esperando).

Muchos de los campos que llenas son repetitivos: tu DNI, tu nombre, el nombre del proyecto, el de los clientes... Utilizas las mismas expresiones una y otra vez. Todos los días. Tienes una carpeta con un documento que necesitas cada día. Necesitas cinco clicks para llegar al documento. Medio minuto cada vez. Al menos un par de veces al día.

Lo haces cada día. Todos los días... Y no te queda otra.

Pues si te queda otra.

Aunque yo no soy informático ni sé programar, un ordenador es algo que es absolutamente imprescindible hoy en día. O, en su defecto, una tablet. Es inevitable. Hay que lidiar con estos trastos nos gusten o no. Y aunque a ti no te gusten, a mí no me disgustan, lo que hace que pase horas "fuchicando", que diría un gallego, averiguando y descubriendo cosas interesantes.

Hay una serie de programas de ordenador que están pensados por seres inteligentes y que sirven para, precisamente, ahorrarnos todos esos minutos de pérdida de tiempo que se nos van cada día.

Yo para mi Portátil con Windows 8 utilizo Autohotkey. Es un pequeño programa que corre en segundo plano utilizando muy poca memoria RAM. Lo que hace es ejecutar un pequeño "script" (en cristiano: guión) que hace que al combinar ciertas teclas, ocurran cosas. El guión o "script" no es más que un documento de texto que sigue cierto orden: combinación de teclas::resultado (los dobles dos puntos no son un error de tipeo. Se deben poner al separar el Atajo del resultado).

Cualquiera puede programar el suyo propio. Si lo he hecho yo, es que cualquiera puede.

Hay varias cosas que yo he aprendido a hacer (Nota: te pongo los ejemplos para que los copies y los pegues en tu propio "Script":
 

Atajos de texto.
Por ejemplo, si escribo ",bdt" (tal cual sin las comillas, pero con la coma antes), el ordenador me escribe automáticamente "Blog de Tasadores". Prueba a hacer un atajo con tu nombre y verás la cantidad de tiempo que ahorras. O con tus direcciones de correo, o tu DNI. Yo, además tengo otros atajos:

::,cc::contrato de construcción
::,cc+::contrato de construcción a suma alzada
::,mres::método residual

::,bd::Buenos días

::,bye::Gracias y un saludo
Etc, etc.

La sintaxis es bien fácil: Los primeros dobles dos puntos (::) indican que el resultado será un texto a remplazar, luego viene la combinación en sí, otros dobles dos puntos (::) que indican el comienzo de la acción y finalmente el texto que remplazará al Atajo. Son textos que utilizo cotidianamente (La coma la pongo antes del Atajo y pegado, sin espacio, porque al escribir, después de la coma va siempre un espacio, de forma que no es probable que me coincida la escritura).
 

Ejecución de programas.
Utilizar el teclado es mucho más rápido que utilizar el ratón, arrastrándolo en el mar de iconos de tu escritorio hasta encontrar el adecuado y haciendo después "click click". Es más rápido presionar dos o tres teclas a la vez y que se te abra tu programa. Si yo presiono ctrl+windows+w se me abre Wunderlist. Ctrl+windows+e me abre Evernote. Puedes configurar Atajos para Autocad, para Excel, Paint, Photoshop o cualquier otro (o un archivo en concreto). Incluso para el programa con el que realizas las tasaciones, ahorrandote a diario un montón de tiempo de arrastre del ratón y doble click. Como inconveniente tiene, quizá, que si configuras varios Atajos, te cuesta un poco memorizarlos, pero una vez que lo has hecho, todo es más rápido y finalmente los iconos del escritorio sólo te estorban. Yo de hecho, no tengo iconos de los programas que más utilizo. La fórmula para crear un Atajo para ejecutar un programa es igual a la de los Atajos de texto, pero después de la combinación de teclas, debes escribir "Run" y la ruta hasta el archivo ejecutable que abre el programa. Sobran los dobles dos puntos (::) iniciales porque no se remplazará texto. Por ejemplo, para abrir Evernote, en mi "Script" incorporé:

^#e::Run C:\Program Files (x86)\Evernote\Evernote\evernote.exe

Los dobles dos puntos (::) separan, como comenté arriba, el Atajo (^#e, donde el primer caracter indica la tecla Control, el segundo la tecla Windows y el tercero, la letra "e") de la ruta al ejecutable. Si no sabes con exactitud la ruta del ejecutable, vete al icono del programa en tu escritorio y pincha con el botón derecho del ratón, marca "Propiedades" y en la pestaña "Acceso Directo", tienes la ruta.
 

Apertura de carpetas.
Igual que ejecutas un programa, puedes abrir una determinada carpeta que utilices habitualmente. Yo lo encuentro muy útil para abrir la carpeta de Dropbox por ejemplo, o la carpeta donde tengo los archivos de la oficina, que la abro todos los días. La sintaxis de la orden es la misma que para ejecutar el programa, pero en vez de la ruta del ejecutable, deja la ruta de la carpeta. En el ejemplo anterior, si escribes ^#e::Run C:\Program Files (x86)\Evernote\Evernote\ (sin el evernote.exe), en vez de ejecutar Evernote, te abrirá la carpeta donde está guardado el exe de Evernote.

Abrir páginas web.
Seguro que hay páginas web que utilizas recurrentemente. Yo utilizo el correo de Gmail, el de Yahoo, el Google Calendar y por supuesto, la web del blog. Define una combinación de teclas y en vez de la ruta al ejecutable o de la carpeta, pon la dirección de la web detrás del "Run". Presionando Control+Windows+b abro la web en el navegador:

^#b::Run http://blogdetasadores.blogspot.com/

Nota: la dirección que pongas, la abre en el navegador que tengas definido por defecto.

Algunas curiosidades.
Indagando por la red, he copiado (yo no hubiese sabido programar algo así) alguna orden que me resulta muy útil:

:*:,hoy::  ; Remplaza ",hoy" por la fecha con el siguiente formato: FormatTime, CurrentDateTime,, d/M/yyyy  ; Aparece algo como 1/9/2005.

Esta orden (un poco más compleja) abre Google y busca lo que esté pegado en el Portapapeles:

^#2::
Send ^c
Run http://www.google.com/search?q=%Clipboard%
Return

Combinación de órdenes
Fíjate en la última instrucción que te puse como ejemplo en el anterior apartado. Primero va el atajo, luego una primera orden (Send ^c), después la orden que abre Google en el navegador y finalmente cierra la palabra "Return". En realidad es una combinación de varias órdenes. Entre el atajo y la palabra "Return" puedes poner tantas órdenes como quieras. Esto es fantástico si estás involucrado en un proyecto que requiere siempre las mimas aplicaciones / carpetas / textos. Puedes diseñar un guión específico para ese proyecto e incluir órdenes que abran varias carpetas. Por ejemplo:

^#j::
Run C:\Program Files (x86)\Excel\Excel 01.xlsx
Run https://www.linkedin.com/uas/login
Run https://mail.google.com/mail/?source=navclient-ff#inbox
Run C:\Program Files (x86)\Evernote\Evernote\evernote.exe
Run C:\Users\User\Dropbox\
Return

Esta combinción hace que presionando Control+Windows+j se abran automáticamente el Archivo Excel 01.xlsx, Linkedin en el navegador, Gmail, Evernote y la carpeta Dropbox. Tres Teclas una vez realizan cinco acciones. ¿Ves ahora el potencial?

¿Y si tengo Mac?
Pues a lo mejor no tienes Autohoykey en Mac, pero tienes seguro varios programas equivalentes. Textexpander o Actions son algunos de ellos. Quizá te lleve algún tiempo programar los "Scripts" equivalentes, pero el tiempo empleado se recupera con creces, como has visto. Te dejo otras opciones en http://alternativeto.net/software/autohotkey/?platform=mac.

Vuelta a las Aulas

Ayer volví a dar clase después de varios años de ausencia en la palestra. Fue en el Instituto Inmobiliario de Chile (www.iich.cl) y sobre el método residual en la valorización de terrenos.

No os imagináis cómo lo echaba de menos. Intuyo que la docencia es una vocación personal. Preparar las clases, ensayarlas, investigar, corregir, volver a ensayar... Todo lleva mucho tiempo, tiempo que tengo que quitar a mi familia y a mi tiempo libre, pero se paga con creces cuando en la cara de algún alumno, se dibuja la expresión de "ahora lo entendí".

Si habéis visto la película "Lucy", dirigida por Luc Besson, recordareis la respuesta que le da Morgan Freeman a Scarlett Johansson cuando ella le pregunta sobre el sentido de poseer conocimiento y él responde "Transmitirlo". No puedo estar más de acuerdo. Algunas de las personas más memorables que recuerdo son profesores. Recuerdo a mi profesor de matemáticas de séptimo de EGB, a mi profesor de filosofía de COU, al de lenguaje de sexto, a Berto Pena (www.thinkwasabi.com) que me enseñó Productividad Personal, a mi profe de finanzas del MBA, a Richard Vaughan... Todos profesores, todos impactando profundamente, animándome a aprender más allá de sus materias, a profundizar en el conocimiento y a darme cuenta de lo mucho que queda por aprenedrer.

Tengo claro que aquí en Latino América o allí en Europa, o donde esté mi siguiente destino, dar clases será una parte de mi vida profesional.

Feliz 2015

Se acaba el 2014. Para mí, el segundo año en Chile. Dos años dirigiendo equipos y aprendiendo sobre el mercado inmobiliario aquí, en América del Sur. Dos años en los que he podido dedicar al blog no tanto tiempo como hubiese deseado. Aún así, ahí estáis vosotros, respondiendo con vuestras visitas y consultas a cada entrada que se publica. Os lo agradezco mucho. Aunque el tiempo sea escaso, las ganas siguen siendo muchas.

Este artículo es una decláracion de intenciones.

Seguro que estáis haciendo un montón de propósitos para el 2015. Yo también, en lo que se refiere al blog. Llevo tiempo pensando que es una herramienta a la que no le saco suficiente provecho, que podría ser mucho más. Los artículos que se van publicando pueden ser más o menos interesantes, pero no dejo de preguntarme si os sirven o no. O si os podían servir mucho más. Por ello, quiero hacer varias cosas. La mayoría no sé bien cómo, pero ya lo averiguaré.

Quiero hacer una comunidad. Quiero que participéis en el blog. No exclusivamente a base de comentarios, sino también sugiriendo temas o incluso, escribiendo artículos. La idea es que compartamos la experiencia, ya sea los que estáis en España o en otras partes del mundo, porque hay lectores desde Rusia hasta Canadá, pasando por media América Latina. Y en cada sitio la valoración de propiedades es diferente, así que vuestras experiencias deben ser diferentes. Compartámoslas. Sigo dándole vueltas a como hacerlo, a cual es la mejor forma. Cuando lo tenga resuelto, os avisaré.

Otra cosa que quiero es publicar más contenido que podáis utilizar, tanto si sois profesionales de la valoración o inmobiliarios como si solo tenéis curiosidad. Que os sirva en el día a día. Que podáis aprovechar.

Llevamos ya unos cuantos años de blog, pero quiero que deje de ser un medio para contar historias y pase a ser un medio que cree historias. No sé bien cómo hacerlo, porque no tengo tiempo y no tengo conocimientos suficientes para desarrollar un blog al nivel que quiero, pero tengo que intentarlo. Espero que sigáis ahí detrás para verlo crecer. Eso quiero para el blog en el 2015.

Gracias a todos y feliz año.

Downton Abbey y la vocación de servicio

Os copio un artículo que me publicaron en el boletín interno de Tinsa hace unos días. Enjoy.

Hace ya algún tiempo, terminé de ver la cuarta temporada de la serie de televisión "Downton Abbey", que relata la vida de una familia aristócrata inglesa y de su servidumbre, justo a comienzos de la Primera Guerra Mundial. La serie es magnífica y está excepcionalmente ambientada e interpretada, pero lo que quiero resaltar es la abnegada vocación de servicio del mayordomo jefe de la casa y como hace de su trabajo su pasión y el motivo de entrega de su vida. El señor Carson, que es como se llama este personaje, dirige a su equipo de sirvientes de una forma paciente y entregada, para que su trabajo sea percibido de forma calmada, casi silenciosa, pero también que se note el vacío cuando alguno de los trabajadores está ausente o no puede realizar su labor. 

Nuestra empresa es una empresa de servicios. Desarrollamos servicios para nuestros clientes, y si bien es otra clase de servicios diferentes a los que realiza el señor Carson, en esencia hay muchas cosas en común con nuestro trabajo en Tinsa que podemos aprender de esta serie. Nos pagan por resolver problemas puntuales y nuestros informes y demás productos deben solucionar esos problemas y no generar otros nuevos. Y al igual que en la casa de Downton Abbey, nuestra ausencia debería ser notada para que el cliente entienda el valor añadido que le aportamos. 

En la Unidad Inmobiliaria de Tinsa Chile asesoramos y analizamos proyectos y negocios inmobiliarios para nuestros clientes y tenemos clara esa vocación de servicio. Nos esforzamos para darles soluciones y por anticiparnos a sus posibles necesidades antes de que surjan. Al igual que los sirvientes colocan con esmero en perfecto orden y a la distancia adecuada el cuchillo del tenedor sobre la mesa, nosotros incluimos un gráfico o aportamos un dato extra, o hacemos una consulta adicional, no porque el cliente nos la pida (que también), sino porque el dato refuerza el contenido final que llegará al cliente. Esa vocación lleva indiscutiblemente al concepto de compromiso con el cliente. Cuando nos dicen que el informe está claro y que no hay dudas mayores, es la mejor recompensa intelectual que nos pueden dar. Cuando las hay, las dudas deben ser consideradas como aprendizaje, para que nuestros futuros trabajos salgan con mayor calidad. Así se llega a la excelencia, cuyo camino es largo y difícil, pero es precisamente la vocación de servicio al cliente lo que nos hace seguir adelante.

En este trabajo, ya sea como tasador, Inspector de obra, evaluador de proyectos o consultor, si no entiendes lo que haces como un servicio al cliente, mejor dedícate a otra cosa.

Encuentro Nacional de Tasadores de Chile

El sábado 23 de agosto tuvo lugar en Santiago de Chile el Primer Encuentro Nacional de Tasadores de Tinsa Chile, en el que he tenido el gusto de participar. El objetivo de estos encuentros, que se pretende que sean semestrales, es doble: por un lado la complejidad de la labor de la valoración de bienes y las crecientes necesidades de control del riesgo de las entidades financieras chilenas (o sea: nuestros clientes), hacen que sea imprescindible actuar como un equipo, no como profesionales desconectados; por otro lado, el intercambio de información (esencialmente de la coyuntura inmobiliaria) y la formación contínua que permita mejoras en la calidad técnica de nuestros informes.

Se habló de muchos temas: de los objetivos de la empresa a corto, medio y largo plazo, de programas de formación y del mercado inmobiliario chileno. En cuanto a los temas más técnicos, a mi amigo Juan Carlos Piracés (Director Técnico y de Sistemas para Latino América), le toco hablar sobre el método de comparación (del que, por cierto, se puede decir que consiste en mucho más que homologar testigos), y nos explicó toda una base teórica y estadística del mismo. A mí me tocó hablar de la valoración de terrenos. El contenido de mi ponencia se fundamentó justo en el post anterior a este, más unas cuantas diapositivas que reforzaran el discurso.

La verdad es que cuando uno trabaja estrechamente con otras personas, muchas veces situadas a cientos de kilómetros de donde tú estás, y hablas continuamente por teléfono con ellos, ponerles cara es un ejercicio sanísimo que hace que muchas barreras desaparezcan, contribuyendo a la fluidez de la información y a la mejora de la comunicación. O en cristiano: que está muy bien este tipo de cosas aunque organizarlas y prepararlas sea carga adicional a nuestro día a día.

En este sentido, yo creo que la necesidad de formar equipo es algo que no se debe despreciar en ninguna empresa. Antes que informes de tasación, vendemos confianza y acercarse a tus colaboradores directos es aumentar la confianza en un primer grado, para que luego tú puedas demostrar a tus clientes que conoces a tu equipo y estás seguro de la calidad de su labor. ¿Cómo si no, se puede intentar convencer a alguien de que tu trabajo y tus datos son buenos y fiables?

Este primer encuentro se verá seguido, esperamos, de muchos más, donde se pretende ir reforzando el trabajo de equipo y la necesidad de compartir conocimientos. El campo de la valoración, aunque parezca limitado a "cuatro reglas básicas", resulta sumamente dinámico y complejo. Prueba de ello es este blog, que aún sigue en activo después de tanto tiempo, ¿no creéis?

Mientras tanto, unservidor se va de vacaciones a su querida España. Hace más de un año que no piso la tierra patria y ya me toca. ¡Nos leemos a la vuelta!

¿Cómo se valora un terreno?

La verdad es que valorar un terreno es de las cosas más difíciles que se pueden hacer en el campo de la valoración inmobiliaria. La metodología es complicada, requiere cierto nivel de conocimientos financiero-matemáticos y es muy sensible a los datos introducidos, ya que cualquier error en ellos implica una desviación enorme. A esto hay que añadir los intereses económicos que rodean las operaciones que involucran este tipo de activos (y no en menor grado, el desconocimiento de esta metodología por parte de algunos -no todos- de esos agentes), con lo que todo el mundo estará pendiente de lo que digamos y dispuestos a rebatirnos hasta el último céntimo de euro. Lo cierto, es que para valorar un terreno tenemos que seguir una metodología que no siempre se tiene clara. Voy a tratar de resumirla paso a paso.

1. ¿Qué tipo de terreno tengo que valorar?

Lo primero, como siempre, es saber exactamente en qué consiste lo que se va a valorar y el por qué y para qué se valora. No es lo mismo un terreno pequeño, en el que se pueda construir, por ejemplo, una casa (vivienda unifamiliar) que un lote enorme con posibilidades de desarrollo inmobiliario. Obviamente, la metodología tampoco va a ser la misma. Lo primero que tengo que aclarar como tasador es el fin del terreno, es decir, qué se puede construir en él (a priori).

2. ¿Qué normativa le afecta?

La normativa urbanística afecta directamente al valor del terreno. Para valorar un terreno hay que saber lo que la ley nos permite construir en él (ojo: y lo que el mercado está asimilando, que ésto en España se nos olvida), así que es obligado por parte del tasador, la oportuna visita a  la administración competente para saber cuál es la norma urbana con la que tenemos que trabajar. Hoy en día, en la mayoría de las ciudades, la normativa está disponible en internet. Localiza tu terreno, delimítalo correctamente (lo que no siempre es fácil) y determina qué factores te da la norma, como la naturaleza del suelo (si es urbano, no urbano, urbanizable o protegido, etc.), el uso (habitacional, industrial, oficinas, etc.), la ocupación máxima (la superficie que puede ocupar una hipotética edificación), la edificabilidad (o constructibilidad), es decir, cuantos metros cuadrados puedes construir en él, etc, etc.

Todos esos datos te van a permitir definir una "cabida", es decir, simular un proyecto inmobiliario posible en ese terreno. En otras palabras: con esos datos, puedes establecer cuántos metros cuadrados y de qué clase puedes construir, y por lo tanto, vender.

3. Cálculo del valor

Una vez que tengamos clara la naturaleza del bien que queremos tasar, es hora de darle valor. Hay tres métodos que se utilizan. El uso de uno u otro depende de la cantidad de información que tengamos.

Método de comparación

El método de comparación es, o debería ser, el menos empleado de todos. En España es muy difícil de usar, porque el mercado de terrenos es muy opaco y son pocos los agentes que tienen aceso a él, por lo que no podemos tener referentes de mercado. En otras palabras, no hay testigos que se puedan usar. En Latinoamérica es más utilizado, porque sí que existe este mercado y es más accesible.  No obstante, valorar un terreno por comparación únicamente es, como poco, arriesgado, y en la mayoría de los casos, imprudente. Un terreno situado al lado de otro terreno igual, puede costar lo mismo que el primero, el doble, la mitad o nada, porque puede que la normativa que afecta a uno y a otro sean completamente diferentes. Imaginaos que un solar admite construcción de vivienda en altura mientras que el de al lado está calificado como zona verde. ¿Cuál creéis que tiene más valor para un promotor? Por tanto, las muestras que se tomen, deben cumplir al menos las siguientes características:

- Condiciones normativas semejantes (que la normativa que afecta a los testigos permita cabidas (lo que se puede construir) semejantes.

- Superficies similares (el valor del metro cuadrado de un terreno de 0,5 hectáreas valdrá, en igualdad de condiciones, más que el metro cuadrado de un terreno de 50 hectáreas -¿os acordáis cuando hablábamos del valor de un huevo frente a una docena de huevos?-).

- condiciones de entorno parecidas. No podríamos comparar un terreno situado al lado de un vertedero, por ejemplo, con uno en una zona residencial, aunque ambos cumplan las condiciones anteriores.

Como podéis ver, el análisis comparativo es sumamente difícil. Es improbable que se puedan localizar muestras suficientes que cumplan las anteriores condiciones. Normalmente, cuando se puede hacer, lo que se realiza es una comparación ponderada, es decir, se da más peso a unos testigos que a otros en la comparación, pero en sí, esto trae un problema igualmente irresoluble: ¿cuánto se debe ponderar unos referentes sobre otros? La respuesta la tiene la pericia del tasador. Y la validez de esa respuesta la marca el grado de confianza que éste transmita.

A pesar de lo complicado que resulta realizar este tipo de análisis, lo cierto es que para llegar al valor final del terreno ayuda mucho realizar este ejercicio, siempre y cuando seamos conscientes de que no es un número 100% fidedigno.  La comparación nos está hablando de cómo se mueve el mercado, que es lo que valida la cabida sacada por normativa. Me explico: la normativa puede decirte que en un terreno se puede construir un edificio de 25 pisos de viviendas, pero quizá, el mercado no esté consumiendo ese producto en esa zona, donde sólo se venden casas unifamiliares, oficinas o industria. En ese caso, si realizamos la valoración como viviendas, estaremos cometiendo un error, aunque legalmente se pueda construir ese edificio. En España, nunca vi a nadie hacer un estudio de mercado. La normativa decía "X" y se valoraba como "X". Nadie se planteaba que pudiera ser "Y", y mucho menos, se estudiaba si esa "X" tenía sentido alguno. Se debería empezar a hacer, si es que alguna vez se recupera la actividad inmobiliaria.

Método residual estático

El método residual tiene dos modalidades, dependiendo del tiempo en el que se pueda construir (y esté validado por el mercado) lo que se pueda construir en el suelo. El método estático, cuando el plazo de construcción y venta no supera los dos años máximo (no hay un plazo establecido) y el dinámico para plazos mayores. El método estático es, a grandes rasgos, el de la famosa servilleta de bar en la que el promotor hace los cálculos para ver si su proyecto es rentable: construir me cuesta tantos euros; para sacar un 20% de beneficio (por ejemplo), tengo que vender a tanto; la diferencia (el resto, de ahí el nombre del método) es lo que el promotor está dispuesto a pagar por el suelo y por lo tanto su valor máximo.

Valor terreno = Ingresos - Gastos - Beneficio

Si uno se considera profesional (o medianamente serio), el estudio de la servilleta tiene que ser un poco más concienzudo. Lo primero es, una vez más, evaluar si el mercado admite lo que se pretende construir. Es decir: realizár un estudio de mercado (otra vez, si).

Si el proyecto es factible, se debe determinar cuánto está pagando el mercado por ello. Ese va a ser nuestro precio de venta. Una forma rápida de aproximarse a ese valor es, otra vez, la comparación: se quieren construir casas de 3 dormitorios y 2 baños, por ejemplo, que se venden a 100.000€, por ejemplo. Pues se buscan proyectos semejantes y se comprueban si se venden a ese precio o a otro.

Para determinar los costes de construcción, en España siempre hemos tirado directamente a los 600€/m2 o 700€/m2 construido. El profesional debe plantearse si esa cifra es correcta. Lo cierto es que las sociedades de tasación disponen de herramientas potentísimas para determinar el valor de construcción de un proyecto en concreto, porque la que más y la que menos, ha realizado el seguimiento en obra de alguno (realizando las certificaciones de obra), en las que se ha dispuesto de un presupuesto (realmente ejecutado) entregado por una constructora. Una vez más, la comparación sale a la superficie. Se pueden comparar presupuestos: si para construir ese edificio hizo falta tanto, para construir este otro, que se le parece, hará falta esto otro. (Nota: doy por sentado que estas cantidades incluyen gastos generales, beneficio de la empresa constructora e IVA o impuesto equivalente).

Y hablando de gastos... Un elemento que casi nadie considera es la existencia de ciertos costos indirectos, como los honorarios de proyectos, derechos y tasas municipales, etc. Aunque sean indirectos, pueden llegar a suponer en torno a un 16-18% del total de la inversión. La no consideración de estos gastos indirectos, nos puede llevar a cometer errores enormes en la valoración de nuestro terreno.

Como habéis visto en la fórmula, el tercer factor en discordia es el beneficio del promotor. Debemos determinar cuanto sobre la inversión (o sobre las ventas, que es un dato que ya tenemos) quiere ganar un promotor para meterse en este proyecto. De nuevo, en España se ha tirado mucho de una supuesta experiencia, a mi juicio no suficientemente constatada. Hubo un tiempo en que "se sabía" que el promotor ganaba un 24%. Puede ser, pero yo prefiero de nuevo la comparación. Los tasadores trabajamos para bancos y los bancos tienen datos de ventas de otros proyectos. Pues con eso se puede saber qué márgenes se dieron en esos proyectos.

Una vez determinado todo lo anterior, ya podemos despejar la incógnita, que es el valor de nuestro terreno. Hala. Ya hemos aplicado el método residual estático.

Método residual dinámico

La versión dinámica del método residual consiste en realizar lo anteriormente indicado, pero añadiendo el factor tiempo. El tiempo es oro. Esta frase es una verdad como un templo. Un proyecto que lleve mucho tiempo en desarrollarse supondrá mayor retorno exigido por parte de los inversionistas, porque supone más riesgo. En el caso inmobiliario, para entenderlo bien, a nadie se le escapa que se pagará menos (lo que supone mayor beneficio) por un terreno que le queden varios años de desarrollo urbanístico, que por uno que se pueda empezar a construir mañana. La gente que tiene dinero esto lo tiene muy claro, por eso tiene la manía de hacer "flujos de caja", o en inglés, que cuando lo usas parece que sabes más, "cashflow". La herramienta matemática para realizar estos flujos es la actualización de valores, es decir: cuál es el valor a día de hoy del dinero que gastaré / ganaré en un determinado plazo de tiempo. Queridos: el dinero va variando su valor en el tiempo (¿os suenan las frases "pérdida de poder adquisitivo" o "inflacción"?) y eso hay que considerarlo.

 Así pues, los costes de construcción (los 600€/m2 famosos) los vamos a considerar, si, pero en el momento en que se van produciendo (es decir, en el plazo que dure la obra). Igualmente, consideraremos los ingresos cuando se producen, por lo que debemos saber el plazo de venta. Si se empieza a vender en un año, el valor del terreno será sensiblemen inferior a sí se empieza a vender en un mes. Y también es muy importante saber cuánto se va a vender en cada periodo considerado, obviamente.

Colocar los gastos y los ingresos en el tiempo, y hacerlo bien, es un arte. Poner un gasto o un ingreso dos meses más tarde o más temprano te modifica todo el resultado. Yo siempre digo que un residual da como resultado el que tú quieres que dé. Si quieres 7, te sale 7. Si quieres 70, te dará 70. El único elemento de valor es la pericia del calculista, de quién lo realiza.

Una vez aplicada la fórmula, que incluye una tasa de actualización a la que, para los supervivientes a la lectura de este post, quizá dedique otro artículo, y que sutilmente he decidido obviar en éste para no hacerlo más pesado de lo que me está quedando, obtendremos unos gastos y unos ingresos. La diferencia, amigos míos, es el valor residual una vez más, esta vez con descuentos de caja, y si éstos están bien hechos, debería ser bastante parecido al valor del terreno.