Humilde seguimiento a la huelga

¡Atención! Este post NO tiene contenido político. Vaya por delante, no os preocupéis.

Para los que nos leen desde fuera de España, decirles que hoy ha sido jornada de huelga general convocada por los principales sindicatos de trabajadores del país. A esta hora los líderes sindicales estarán lanzando sus discursos a la masa que les ha seguido en la manifestación que había convocada esta tarde (suponemos). Como quiera que también afecta a nuestro sector, y cualquier cosa que afecte a nuestro sector sabéis que es digna de publicarse aquí, en BdT hemos hecho un pequeño y humilde seguimiento a la huelga. Hemos lanzado a nuestros espías en las empresas tasadoras y hemos contactado con técnicos que nos han comunicado cómo han vivido ellos la jornada de protesta. La verdad es que se pueden extraer varias cosas en común, que enumeramos a continuación:

1. Los servicios de control técnico de las empresas tasadoras han funcionado normalmente (no hemos contactado con todas no trabajamos para todas, pero por lo que nos cuentan nuestros compañeros/espías, no ha habido problemas para hablar con ellos).
2. Las entidades bancarias han trabajado también. Han seguido mandando encargos y ha habido tráfico de mails. Algún compañero (y al ser más de uno nos parece significativo) nos ha dicho que los que si han secundado la huelga han sido los registradores (o sus funcionarios) de algunas ciudades españolas.
3. En general, se ha podido concertar visitas con particulares sin ningún problema. en algún caso hasta ha sido más fácil, porque había más disponibilidad al "no tener que ir a trabajar".
4. Las empresas públicas (EMV, etc...) ya nos habían avisado los días anteriores de que hoy no recibirían a ningún tasador para ver inmuebles por la huelga.
5. Las constructoras y promotoras tampoco nos han recibido.
6. No hemos podido contactar con ningún tasador que haya hecho huelga.
7. Nosotros, esquiroles todos, hemos trabajado. Y como había tiempo por no poder visitar todo lo que había que visitar, hemos aprovechado para ordenar el estudio, hacer papeleo pendiente y alguno, hasta para escribir algún post.

Mi experiencia personal, la impresión que yo tengo, es que poca gente ha seguido la huelga, al menos aquí, en Madrid, desde donde os escribo. Para empezar había tráfico a las 7:30am. El parking donde aparcamos en la oficina estaba lleno de coches. La radio funcionaba y decía que el Metro funcionaba perfectamente. No he visto autobuses porque parece ser que los piquetes no los han dejado salir y por lo visto (esto no lo he podido confirmar) la tele tampoco está emitiendo. Hemos podido tomarnos un café en el bar de siempre. Y los de alrededor también estaban abiertos. El conserje del edificio en el que trabajamos estaba en su puesto e incluso, limpiaban las ventanas los operarios...

Lo dejo ahí, antes de que nos mareen con el baile de números.

Ranking de tasadoras 2009

Hace poco publicábamos en un post sobre cómo notan las sociedades de tasación la crisis, que no habíamos podido encontrar rankings de facturación de empresas tasadoras desde hace unos 4 años. Evidentemente nuestra búsqueda no había sido demasiado exahustiva y vamos a desquitarnos. Aquí están dos tablas extraídas de la publicación especializada en construcción Metros2 donde están pormenorizados los ranking del 2009. El primer cuadro es por facturación y beneficios de cada empresa. El segundo cuadro refleja el ranking por importe tasado y por número de tasaciones realizadas. Sólo hemos puesto las primeras posiciones que entendemos que son las más interesantes. Les echamos un ojo y las comentamos:




Cosas interesantes que yo veo en las dos tablas:

1. la primera posición de Tinsa en ambas, con una más que considerable diferencia con respecto a las segundas posicionadas en cualquier parámetro considerado. No es de extrañar que Tinsa haya sido el objeto de deseo del fondo de inversión Advent, como ya hemos dicho en otros posts.
2. También me parece destacable el paso de Tasamadrid de segunda por importe tasado y número de tasaciones realizadas o cuarta por benefecios.
3. Muy significativo el número de tasaciones que realiza Valtecnic, así como el paso de 11ª por importe tasado a tercera por benfecios. En la misma línea, me parece muy significativo que en el bloque más que consolidado de las "grandes" (Tinsa, Sociedad de Tasación y Tasamadrid) se haya colado Valtecnic. Sin duda la labor comercial de su director general, Antolín Arquillo, ha pesado mucho en este número.
4. El aumento del 11,3% de facturación de Gesvalt. dato muy positivo para ellos sin duda.
5. La pérdida de casi un 30% de Cohispania también en facturación. Muy mal dato que estará haciendo mucho daño a esta empresa.

En próximos posts vamos a ir analizando a las grandes empresas del sector. Un análisis que no va a ser muy exahustivo (tenemos medios muy limitados, lo sentimos), pero si va a ser interesante, ya veréis.

Galicia: tierra sin licencias de primera ocupación

Me acabo de desayunar con la noticia del diario "La voz de Galicia" que dice que en la comunidad que le da nombre, más de la mitad de las viviendas unifamiliares carecen de licencia de primera ocupación, documento municipal imprescindible para el suministro de agua y electricidad, entre otras cosas. También es fundamental en obra nueva para emitir informes de tasación válidos para el mercado hipotecario (sin dicha licencia el informe se tiene que emitir, normalmente, condicionado a la obtención de la misma) sin los cuales no se puede, en teoría, conceder una hipoteca. También dice la noticia que los registradores están siendo presionados para "hacer la vista gorda" ante esta situación.

A mi modo de ver, resulta muy chocante el tema. La carencia de esa licencia podría implicar que la mitad de los unifamiliares gallegos son ilegales. Me cuesta creerlo. Y cómo se han podido otorgar hipotecas sin ese documento? Pues sólo hay dos formas: o bien las casas llevan construidas tanto tiempo (caserones antiguos o casas de segunda mano construidos antes de la ordenación y planeamiento urbanísticos vigentes) que están consolidadas y a nadie se le ocurrió pedir el documento de marras; o bien, la "vista gorda" se está dando con todas sus consecuencias...

Expropiaciones de suelo rústico "a saldo". Parte II

Estos políticos no dejan de sorprenderme. Ahora voy entendiendo más la noticia que comentábamos en el post anterior. Resulta que en Inmodiario han publicado que el PP de andalucía ha propuesto que los Ayuntamientos puedan pagar su deuda con el Estado mediante el pago en solares. Si lo unimos a la noticia anterior, ya vamos entendiendo por donde van los tiros, y lo que deberían haber dicho en El Mundo es que lo que propone el PP es que los propietarios de suelos urbanizables expropiados pagen en especias la deuda de los ayuntamientos con el Estado, ¿no creéis?

Expropiaciones de suelo urbanizable "a saldo" según la Ley del Suelo

Acabo de leer esta noticia en Expansíon.com y me he quedado de piedra. Resulta que se ha publicado el Anteproyecto de Reglamento de la Ley de Suelo, por el cual los ayuntamientos podrán expropiar suelo urbanizable atendiendo a su valoración por explotación económica, lo que puede llevar a la paradoja de que el suelo urbanizable llegue a ser incluso más barato que el rústico. De hecho, es lo que podría pasar casi con toda seguridad, dado que estos suelos no suelen estar destinados a ningún tipo de explotación económica. Es lo más normal.

Esto va a afectar inevitablemente a las valoraciones de suelo, según lo entiendo yo, porque ante la posibilidad de la expropiación, ya me diréis qué comprador va a comprar a un precio ante la posibilidad de que el eyuntamiento de turno te pueda expropiar hasta un ¿90%? por debajo del valor de compra.

De momento el Anteproyecto no está en vigor, dado que, por lo visto, incumple muchos aspectos que regula la propia ley (un reglamento de la ley que viola la propia ley, olé por los legisladores), así que ya os iremos avisando de todo esto y de cómo afectará a la valoración de terrenos.

Mea culpa

"El único hombre que no se equivoca es el que nunca hace nada."
Johann Wolfgang Goethe (1749-1832)
Poeta y dramaturgo alemán.

Las reclamaciones de clientes siempre han sido una cosa habitual en la labor del tasador. Es inevitable. No se puede contentar a todo el mundo y a veces hay gente que protesta cuando no le gusta un valor porque esperaba otra cosa. Además, nosotros no somos infalibles y de vez en cuando, muy de vez en cuando (...), metemos la pata. Además viene bien que alguien te recuerde que cometes fallos, porque así nos obligan a no bajar la guardia y a permanecer alerta en la jungla inmobiliaria en la que se ha convertido esto.

Las reclamaciones abarcan un amplio espectro. Las más normales son las reclamaciones del valor de tasación, y aquí englobo desde las solicitudes de revisión al alza, las más normales, como a la baja, que también las hay. No es raro el caso en el que se nos pida si podemos ajustar por debajo el valor, porque estamos tratando un tema de herencias o divorcios y a la parte que nos solicita el valor le interesa más que eso sea así. Yo ya he explicado lo que pienso sobre las reclamaciones de valor: si se trata de un error, hay que revisar el informe, pero si simplemente es una situación de conveniencia, yo opto por indicar que no existe ningún argumento de peso para modificar el valor. Y si. Es un rollo tener que contestar lo mismo las 17 veces que te llaman de todos sitios para que cedas, pero, es lo que hay.
Otra cosa es cuando metes la pata y sin querer metes un testigo inapropiado, resultando como consecuencia un estudio de mercado erróneo, o hay un error en las superficies adoptadas, o la homogeneización de los comparables no es la más idónea. Entonces no se nos caen los anillos, nos disculpamos y corregimos inmediatamente.

Otro tipo de reclamaciones son las que no afectan para nada al valor de tasación y provienen de erratas en el informe o de datos mal metidos (tened en cuenta que se hacen (ahora, con suerte) muchos informes, y que a veces es inevitable cruzar datos muy parecidos). Si efectivamente existe esa errata, se corrige, pero muchos clientes aprovechan esa errata, que no influye en el valor de tasación, para solicitar la revisión completa del mismo. En la oficina nos hemos encontrado con todo tipo de reclamaciones al respecto. Desde que hemos puesto que el edificio tiene 8 plantas en vez de 7, hasta que el nombre propio del propietario no está bien escrito.
También nos hemos encontrado con errores como el que se haya puesto en el informe una referencia catastral que no era la correcta, aunque la ficha catastral adjunta si lo era y el valor de tasación estaba bien, y cosas parecidas. Este tipo de errores especialmente es el que debemos de evitar, porque tenemos que admitir que hay fallos en el informe de cierta relevancia aunque el valor está bien, lo que al cliente que se queja le resulta difícil de creer. Perdemos credibilidad.

En el estudio siempre hacemos una doble comprobación del informe antes de mandarlo a visar, pero no es infalible y alguna que otra queja nos llega (ya os digo que es inevitable).

Y ahora me gustaría compartir una pequeña muestra de un caso real: tasamos una casa y al cabo de unos cuatro días nos llegó una reclamación. Suponemos que el futuro comprador, solicitante de la tasación, había acordado un precio por el inmueble con el vendedor, presumiblemente más bajo de lo que salió el valor de la tasación. La reclamación nos acusaba (directamente) de haber reventado la operación, dando el valor de tasación al vendedor, el cual había decidido no vendérselo a él y si a otro comprador cuya oferta era más alta. Incluso insinuaba que nosotros habíamos proporcionado la segunda oferta al vendedor. Por supuesto, no aportaba prueba alguna.

Cualquiera que conozca un poco el mundillo sabe que eso es, como poco, rocambolesco. Los tasadores no nos dedicamos a hacer de agentes de la propiedad buscando nuevas ofertas. Y además, yo no puedo proporcionar ningún valor de tasación a un tercero, por ética, porque está prohibido (los datos son confidenciales, no lo olvidemos) y porque no tenemos forma de contactar con nadie, dados los canales establecidos por las empresas tasadoras y por las entidades financieras. Es que no es posible.

La cosa quedó en nada, claro. Lo que pasó es que otro ofertante vio el anuncio en un portal inmobiliario, llamó al vendedor y le hizo una oferta mejor.

Seguro que los que tasáis habéis tenido mil anécdotas parecidas. ¿Queréis compartirlas? ¡Dejadnos vuestros comentarios!

¿Tasadoras o mediadoras? ¿Hará falta una limpieza?

Voy a lanzar otra idea de estas que se me ocurren a mí de vez en cuando. Agarraos.

A los técnicos nos están bajando las tarifas, independientemente de la tasadora para la que trabajemos. Muy en contra de lo que se pudiera pensar, y como ya hemos dicho en algún que otro post de estos que generan comentarios, no es que fueran muy altas, pero aún así, se nos vuelve a apretar la tuerca un poco más. Para mí, esto no es más que la constatación del fracaso de los directivos de las empresas tasadoras. Ante su incapacidad para generar negocio, recurren a lo fácil. Aunque no era de esto de lo que quería hablar, es el punto de partida.

Durante mucho tiempo, se nos ha pedido a los técnicos que nos implicáramos más con las empresas. Yo creo que más implicados no hemos podido estar. Cuanto más encargos tenga la tasadora, más trabajamos nosotros. Cuanto mejor le vaya a la tasadora, mejor nos va a nostros. Me gustaría saber si los directivos tienen ese mismo tipo de remuneración. Aunque sospecho que no. Como forma de demostrar esa implicación, se nos ha solicitado, incluso exigido, cierta labor comercial. Es decir, que nosotros llevemos los clientes. Y se ha hecho. En nuestro caso, incluso clientes de cierta relevancia.

Llevamos los clientes, y se nos bajan las tarifas como único medio de reducir gastos. Gastos que no producimos nosotros, sino la propia tasadora.

Si la empresa tasadora se convierte únicamente en generadora de gastos, ¿no deberíamos prescindir de ella?

Ya sé que es obligatorio el registro en el Banco de España y todo eso, pero no olvidemos que las tasadoras nacieron de la unión de técnicos, y que luego se fueron montando en el carro los tecnócratas y burócratas. Muchos han sido muy beneficiosos. Y lo siguen siendo. Pero muchos otros no. Así que la pregunta que me hago es clara: ¿hará falta limpieza?