Se trata e una explotación económica. Es posiblemente uno de los tipos de valoración más complicados que puede haber, pero para arquitectos, aparejadores e ingenieros, no puede haber nada más sencillo, a priori. Una explotación económica es la valoración de un edificio por las rentas que genera el negocio que se da en él. Normalmente se realiza sobre edificios en los que, por uno u otro motivo, no es posible realizar más actividad que esa (no es exactamente así, pero por ahora vale). Ese análisis del negocio lo realiza un economista, analizando facturas, medias estadísticas del sector económico y esas cosas. Luego debe sumar el valor obtenido por nosotros mediante el método del coste (es decir, que nosotros nos limitamos a decir lo que costaría el suelo y el valor de la construcción a día de hoy).
Valor de tasación = Valor explotación económica + Valor suelo + Valor construcción
En este caso, además, el edificio estaba en construcción. Esto complica mucho más la operación, ya que sólo se otorga valor por porcentaje de obra construido.
Y para rematar, viene lo interesante: el economista nos dijo que el valor del negocio estaba por debajo de lo que costaba construirlo. Es decir, que ese negocio nunca daría dinero, es más, daría pérdidas, porque construir el edificio costaba más de lo que se va a obtener en un periodo razonable.
Hay que aclarar que, al valorar, por normativa, se debe escoger siempre como valor de tasación el menor valor de los métodos empleados excepto el del coste, por lo tanto, en este particularísimo caso, el valor de tasación es el valor del negocio:
Valor de tasación = Valor del negocio
Si el edificio no hubiese estado en construcción, aquí acabaría el problema, porque el valor de la tasación es el del negocio y punto, pero al estarlo, al dar porcentajes de obra, se llega a un punto donde se está otorgando más valor a la construcción que al negocio, incluso sin llegar al 100% de la obra ejecutada, lo que no puede ser cierto y además, contradice la normativa.
Primera conclusión lógica: parece evidente: si el negocio vale menos de lo que nosotros decimos que vale el suelo y la construcción, si no se van a generar más rentas, ¿no será que hemos valorado mal el suelo y la construcción?. Veamos: la construcción es la que es. Tantos m2 de pladur y tantas toneladas de acero cuestan X, dependiendo de donde se sitúe el edificio, pero no hay mucho margen para variar, por lo que por aquí no viene el error.
Por lo tanto, el error debe venir en la valoración del suelo. Pues no. En estos tipos de valoraciones, el suelo puede valer 0€. ¿Cómo? Pues ahora lo veremos.
Segunda conclusión lógica: si uno se va a meter en algo que le va a hacer perder dinero, ¿no es mejor dejarlo y dedicarse a otra cosa? No, si eres una administración pública.
Se trata de una concesión administrativa, es decir: la administración cede el derecho del negocio durante un determinado tiempo. La administración por lo visto, puede permitirse el lujo de embarcarse en negocios con pérdidas. Lo hacen en aras del bien social. Lo que se traduce como "lo hacen para ganar votos". Las concesiones se conceden (valga la redundancia) a unos particulares. La administración paga porque es por el bien social y asume la pérdida. Con nuestro dinero, claro. Además, explicamos lo que dejábamos en el aire antes: el suelo no tiene valor asignado porque es de al administración y no lo va a vender. No es accesible al mercado. Tiene valor, pero para este caso, no.
Tercera conclusión lógica: Yo no soy político ni creo que lo pueda llegar a ser, porque no entiendo estas cosas. Cogen un dinero que no es suyo y lo gastan sin posibilidad alguna de recuperarlo. No lo entiendo.
No hay comentarios:
Publicar un comentario