El contexto en la valoración. Tesoros en el desierto.

La valoración de cualquier activo (inmobiliarios incluidos) no puede realizarse por el activo en sí mismo. Su valor se lo otorga el mercado, por lo que entender este último es requisito previo a la realización de cualquier valoración. En ese sentido, a la hora de tasar ciertos bienes inmobiliarios, es fundamental enfocar el trabajo haciendo "zoom out" al máximo y empezar a estudiar el entorno que lo envuelve, elemento que adquiere especial importancia en el caso de los terrenos.

Como uno acaba de llegar al mercado chileno, me encuentro con que tengo que hacer un curso intensivo sobre historia y economía del país. Encerrado como estaba en mi España querida, donde la construcción tenía una importancia equivalente al 30% del PIB, nunca consideré que otros sectores pudieran afectar al sector donde yo me desempeñaba (ahora lo pienso y me río de mi propia ignorancia). Aquí lo primero que hay que saber es que la economía chilena tiene un agente predominante, la minería, que influye notablemente en el funcionamiento de cualquier otro sector. Y la construcción no es una excepción. Otro día os contaré cómo influye el cobre directamente en el precio del ladrillo chileno, pero hoy me interesa otra cosa, una influencia más indirecta pero más interesante, encuentro yo.

Se nos presentó un caso en el que había que valorar un terreno literalmente en medio del desierto (el norte de Chile es bastante árido) y exceptuando la proximidad a una ciudad norteña de cierta importancia (tampoco es que fuese una capital) parecía que el valor del inmueble no tendría otra influencia que el mercado inmobiliario de esa ciudad y sus posibilidades de desarrollo. Me equivoqué.

Aproximadamente 15 km al norte, por una carretera de segunda categoría, se encontraba lo que en las fotos aéreas (satelitales, les dicen aquí), había algo que parecía una pequeña población, y que resultó ser un campamento militar (esto me lo soplaron los locales, claro). La misión de este campamento era la defensa estratégica de la zona norte (que además es la zona minera), por lo que dicho campamento tenía una muy alta dotación de miembros del ejército y muy bien pagada. Además resulto que la carretera es la única vía de conexión con el resto de la civilización que tenía el campamento. ¿Resultado? Pues que el terreno estaba en un lugar estratégicamente privilegiado, porque los militares compran casas para sus familias y lo que se pretendía era hacer un barrio privado (un condominio) a todo lujo para los generales más importantes (o el rango que fuere) y sus familias. Por supuesto, el valor de estas casas estaría muy por encima del precio de mercado medio de la población cercana. Es decir, el terreno podría llegar a valer más que lo pensado en principio.

Un terreno en mitad del desierto, que resulta ser único. ¿Quién lo diría? ¿Os imagináis la metedura de pata si no llego a conocer estos condicionantes? En breve me gustaría hablaros de una herramienta que estoy encontrando imprescindible para ayudarme a tener un control razonable sobre todas estas cosas. No es una aplicación especial que utilicemos en la oficina, no. De hecho, seguramente la tengáis instalada en vuestros ordenadores: Google Earth. Me está resultando básica para detectar este tipo de cosas.

P.D.: de nuevo, Google no patrocina este post y dudo que posts futuros. Y de nuevo os insisto: así no hay manera. A ver cuando os animáis a esponsorizarme.