El toque femenino

Bueno, es San Valentín. ¿Qué esperabais? Teníamos que sacar algo relacionado con el amor, que para eso hacemos los Brainstormings estos de "ideas a cascoporro" en la oficina. Y no ha sido fácil relacionar el tema de nuestro blog con Cupido, pero creo que lo hemos conseguido.

La cuestión es que, hablando entre nosotros, muchas veces hemos comentado que, al realizar la visita pertinente al inmueble, nada más entrar en la casa sabes si en ella vive un hombre sólo, o si hay alguna mujer de por medio. Porque, sintiéndolo mucho, chicos, tenemos que reconocer que somos un gran desastre a la hora de presentar una casa. Ellas tienen esa habilidad para dar el toque necesario para que un piso pase a ser un hogar. Lo llenan todo de cosas inútiles, pero preciosas (cuadros fantásticos, jarrones chulísimos, lámparas alucinantes...) que dan un toque hogareño al lugar y que nosotros jamás, jamás de los jamases, hubiésemos pensado en ir a comprar, entre otras cosas porque ni sabemos donde comprarlas, ni sabemos que existen en muchos casos. Tenemos que reconocerlo: nos sacan de la Liga y la F1 y nos perdemos. No hay muchos de nosotros en las tiendas de mobiliario y decoración...

Ya en serio, cuando hay mano femenina de por medio se nota. Y esto es importante. Incluso, económicamente. Nosotros, los técnicos tasadores, no podemos dejarnos impresionar por el "estado de orden" o la decoración de una casa, pues tasamos el inmueble en sí, pero la impresión cambia. Leía hace poco en inmoactualidad, que se está empezando a dar una técnica denominada "home staging" que consiste precisamente en esto: ordenar una casa y presentarla para poder venderla mejor. Según lo que he leído, esta técnica puede llegar a suponer vender el piso hasta un 12% por encima de la primera oferta del comprador (ni idea de cómo han medido eso) y puede suponer reducir el tiempo de venta hasta la mitad. Así que no es cuestión baladí...

Práctica: unifamiliar dividido. Solución

Vamos con la solución a la práctica que os proponía hace unos días. Podéis ver el enunciado del problema y las respuestas de los lectores aquí. Muchos habéis acertado, algunos no, pero de todas formas, vale más un error que un acierto, porque es la forma de avanzar y de aprender. Ahí va la respuesta:

Hay que tasarlo como unifamiliar. ¿Por qué? Sencillo: el entorno nos define una tipología y nos da pistas sobre lo que permitiría la normativa urbanística en esta zona. En el caso de la práctica, la búsqueda de normativa confirmó la única tipología permitida: unifamiliar aislado. Pero además hay otro motivo por el que hacerlo así, que en esto no habéis reparado ninguno: os decía textualmente: "El entorno urbanístico es de viviendas unifamiliares", así que a la hora de comparar, es más apropiado hacerlo con esa tipología, sencillamente porque no va a haber un mercado significativo de pisos con el que comparar. A partir de ahí, habría que depreciar el valor (bien homogeneizando la comparación a la baja o con un coeficiente debidamente explicado) para considerar las obras necesarias para conectar internamente la dos plantas. Me diréis que quizá el dueño prefiera no hacer obra y quedarse así, que no le importa salir a la calle para subir a la segunda planta. El dueño quizá, pero es indiscutible que el mercado prefiere una casa en la que no haya que salir a la calle para eso. Hay que depreciar.

En cuanto a la ocupación: dado que lo vamos a tasar como unifamiliar, hay parte de la casa que está ocupada por un inquilino desconocido (no tenemos contrato). Por ello, hay que condicionar el valor de la tasación a la ausencia de inquilinos desconocidos, o de "bichos", como los habéis llamado alguno (qué malos sois). ¿Por qué? Porque el hecho de que exista un contrato podría cambiar (y de hecho cambiaría) el valor de la tasación (habría que emplear otros métodos y obtener otros resultados).

Si os habéis fijado, no he dicho nada de la finalidad. No la considero fundamental para el planteamiento. Si fuese para un asesoramiento, el "asesorado" necesita saber que legalmente eso es un unifamiliar y como tal hay que valorarlo.

Muchas gracias a todos por participar. Me ha parecido muy interesante, así que creo que algún caso más de los que me vaya encontrando os lo iré proponiendo. Y por favor, no tengáis miedo a decir algo por no equivocaros. Es la clave del avance, así que ¡ánimo para la próxima!

De hoteles y urracas. Elementos ajenos al inmueble que afectan al valor.

Imagináos un hotel en una calle céntrica de una gran ciudad española. Un hotel construido hace menos de 5 años, ocupando todo un edificio emblemático, tras una restauración integral, con varias plantas de habitaciones, salones y auditorio, y en la última, un restaurante con una magnífica terraza veraniega donde dar cócteles y celebrar eventos.

Imagináos que en el edificio medianero al hotel, se comienza otra remodelación, esta vez para habilitarlo como oficinas. Y resulta que uno de los torreones de ese edificio sobresale más de lo que debería.

El resultado es la inmediata queja por parte del hotel al ayuntamiento por aumentar la edificabilidad del edificio de al lado.

Nadie lo hubiese notado desde la calle, ni desde el edificio del hotel si éste no fuese un hotel o si no tuviese terraza. Pero los dueños del hotel saben que las vistas se cotizan y han pagado una millonada por estar ahí (location, location, location) y ahora no les van a arruinar las vistas, que es lo atractivo de su inversión en la terraza.

Os quiero hacer notar que los inmuebles están continuamente sometidos a variaciones de valor por motivos ajenos al propio inmueble. Muchas veces es a favor de ese valor, pero otras, como esta, es en contra. Son los denominados "elementos especulativos", ya que añaden o quitan valor sin ningún mérito o defecto por parte del inmueble en sí.

Os voy a poner otro ejemplo: en una calle de uno de los barrios residenciales de Madrid existen aparcamientos en superficie por toda la calle, tanto en batería como en línea. Dicha calle está dotada de árboles altos de hoja caduca que antaño daban cobijo a los nidos de los gorriones. Con el tiempo, empezaron a llegar urracas, que se comían a los gorriones. Estos depredadores son mucho más grandes y necesitan más alimentación, y por consiguiente, generan más excrementos. Resulta que la urraca es una especie protegida (no me preguntéis por qué, yo hasta hace poco no lo sabía) así que no puede ser ni siquiera "molestada". Pues el problema es que la calle está llena de excrementos de urraca y los coches que llevan aparcados más de 20 minutos (no exagero, yo lo he sufrido) sencillamente tienen que ir directos al centro de lavado más cercano. Hay coches que permanecen hay un par de días y están irreconocibles. El espectáculo es dantesco. Además, resulta que esos excrementos dañan la pintura metalizada porque son ácidos corrosivos (no me extrañaría que esas urracas fueran medio "aliens") y mucha gente está teniendo que volver a pintar los coches. Resultado: el alquiler de las plazas de garaje bajo superficie ha aumentado en torno al 15-20%. Por supuesto, el valor de las plazas de garaje también habrá aumentado.

Curioso, ¿no?

Micropost: Nuevo Foro para Tasadores

Litos y Alfredo me han dado a conocer una iniciativa muy interesante. Se trata de un foro de tasadores inmobiliarios en el que poder intercambiar opiniones. Podéis daros de alta en http://tasadores.foroactivo.com/ aunque espero que no dejéis de expresaros en este blog también, que es el vuestro, jeje. Espero que salgan cosas interesantes de ahí que podamos compartir a través de esta plataforma. ¡Muchas suerte!

Práctica: unifamiliar dividido

Muy bien, señores, se acabó el leer sin más y toca practicar. No es necesario que os dediquéis a esto de la tasación para plantear una posible solución. De hecho, me interesa que digáis lo que pensáis si simplemente pasáis por aquí, por curiosidad. Toca remover las neuronas y ponerse las pilas. He sacado mi vena de maestro y me apetece poneros una práctica. Será algo facilito, pero tengo curiosidad por ver cómo lo enfocáis. Así que ahí va, imitando al gran blog del apa, os planteo el desafío:

Se trata de valorar lo que por fuera parece una vivienda unifamiliar, con su parcela y todo, que consta de dos plantas, baja y alta, ambas independientes, de forma que el dueño vive en la de arriba y la de abajo está alquilada a una familia. Registralmente se trata de una sola finca. Sólo figura un propietario y no hay nada de inquilinos ni contratos de arrendamiento. El entorno urbanístico es de viviendas unifamiliares.

Qué enfoque le daríais? No quiero que me valoréis con números, quiero que planteéis el problema, que me digáis cómo lo haríais. En unos días publicaré la solución. ¡Espero vuestras respuestas en los comentarios!

Mapa del crimen de Londres

Este fin de semana he visto en la tele una curiosa noticia que he creído oportuno comentar con vosotros en el blog. Resulta que la policía londinense tiene publicado un mapa interactivo de la ciudad donde se reflejan los índices de criminalidad en cada zona con solo pulsar un click. Más que eso, pueden consultarse todos los delitos que se han cometido, desde robos a violaciones, pasando por ataques o cualquier otra cosa punible. La verdad es que la página está muy bien hecha. Las zonas están coloreadas de forma que de un vistazo se puede saber si están en la media de crímenes o por encima o debajo. Pinchando en cada área se os da un dato sobre la criminalidad en la misma y la tendencia de la zona (si aumenta la criminalidad o si disminuye).

Este mapa aporta un montón de transparencia a la seguridad londinense. Tanta, que la gente ha empezado a protestar. Por lo visto, se están empezando a notar descensos en el valor de los inmuebles y las causas se achacan precisamente a este mapa. Los propietarios han empezado a protestar, pidiendo que se retire el mapa (que dicen que tiene unas 75.000 visitas por minuto).

Como tasador, creo que la idea es muy positiva. Sabéis que tenemos que conocer el entorno, y ésto aporta un dato más, que a mí me parece relevante. Muchas veces, en nuestros informes tenemos que justificar un valor inferior a la media que nosotros sabemos que es porque la zona "no es la mejor del mundo, precisamente", pero expresarlo en un informe sin herir susceptibilidades, no es fácil. Este tipo de iniciativas ayuda, aunque no guste a los propietarios.

Podéis ver el mapa aquí: http://maps.met.police.uk/

Qué revisan en los servicios de Control

Muchas veces, charlando con otros técnicos tasadores, tengo la impresión de que muchos de ellos no saben lo que se hace realmente en los Departamentos de Control de las sociedades de tasación. Saben que ponen un sello, un visado, que da validez al documento de cara al Banco de España, pero no se sabe qué se revisa. Muchos técnicos se enojan cuando reciben un requerimiento sobre alguno de sus informes solicitando que se cambie o se revise tal o cual cosa. Yo lo agradezco. Agradezco que haya alguien más revisando cualquier error que haya podido cometer, porque los cometo. Porque con cada nota aprendo algo en lo que debo poner más esfuerzo para la próxima vez, algo nuevo que desconocía. Porque cuando firmo un informe, pongo en él mi responsabilidad, y saber que hay un doble filtro, de algún modo me hace sentir más tranquilo.

Así que vamos a ver lo que se verifica en un departamento de control cualquiera. Supongo que cada sociedad de tasación tendrá sus reglas y unas se centrarán más en una cosa que en otra, pero por lo que nos cuentan los espías, estos son los puntos más comunes. Si eres técnico, te interesará para poner más énfasis en estos puntos y no volver a cometer fallos. Si no lo eres, te interesará para saber por qué tienes que pagar más porque alguien pone un sello y ya está. Verás que el sello no se pone así por así:

1. TIPOLOGÍA DE INFORME Y DE INMUEBLE

a. FINALIDAD: se verifica cuál es la finalidad para la que se ha redactado el informe de tasación. Aunque la mayoría de las sociedades de tasación ajustan sus informes a la orden ECO (normativa vigente),hay ligeros matices dependiendo de si una tasación es para garantía hipotecaria, para una entidad aseguradora, para fondos de inversión inmobiliario, para una herencia o para determinar el valor de mercado de un inmueble sin más.

b. CUMPLIMIENTO orden ECO: hay ocasiones en las que se solicita un tipo de valoración que, por las necesidades del cliente, no es necesario adecuarlo estrictamente a la orden ECO. Este punto también es verificado por Control.

c. FECHA CERTIFICADO: para comprobar que el informe de tasación es válido. Debéis tener en cuenta que a veces, los clientes necesitan saber los valores de sus inmuebles en fechas pasadas, por lo que hay que comprobar este punto también.

d. VALOR CERTIFICADO: normalmente cada sociedad tiene unas bandas de valor para cada zona y cada inmueble de forma que si el valor dado por el técnico no se ajusta a ellas, saltan las alarmas. No es que el informe está mal valorado, pero seguramente se requerirá de una explicación de dicho valor por parte del tasador.

e. TIPOLOGÍA DEL INMUEBLE: fundamental saber qué tipo de inmueble se está valorando (viviendas, oficinas, locales, naves...). De la tipología del inmueble dependerá en gran medida el método empleado para valorar.

f. TIPOLOGÍA DE INFORME: aquí se revisa qué clase de informe se hace, porque no todas las tasaciones son iguales. El caso más de moda ahora es el de las daciones en pago o las subastas. Tampoco es exactamente igual realizar una tasación desde cero a realizar una actualización de una que se realizó hace relativamente poco.

g. TASADOR: Se revisa quién redacta el informe y su título académico. Además, las tasadoras deben tener actualizada una ficha con la formación del tasador (especialmente aquellas que estén sometidas al cumplimientos de los estándares de calidad de Aenor.

h. En este punto también se verifica que no hayan requerimientos o notas de control anteriores y si las hay, que estás han sido debidamente respondidas.

2. DOCUMENTACIÓN LEGAL

a. IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN: se verifica que la dirección del inmueble es coherente con los datos registrales, planos de situación aportados, etc.

b. FOTOGRAFÍAS: al menos una exterior del edificio y otra interior, para comprobar el estado de conservación del inmueble y que realmente se ha realizado la visita pertinente, según marca la normativa ECO.

c. DATOS REGISTRALES: se comprueba que los datos registrales del inmueble se corresponden con los descritos en documentación legal (nota simple del registro o escrituras, etc.) que se deben adjuntar en el informe. Es fundamental esta comprobación, dado que los tasadores tasamos fincas registrales, especialmente cuando se trata de tasaciones cuya finalidad sea la Garantía Hipotecaria.

d. DATOS CATASTRALES: con las ampliaciones de la normativa ECO, se hizo necesario aportar ficha catastral del inmueble a los informes de tasación. En Visado comprueban que la ficha aportada se corresponde con la finca tasada.

e. COMPROBACIONES: sobre esto ya hablaremos largo y tendido en futuros posts, pero también comprueban que se han realizado las comprobaciones oportunas que se describen en la ECO (estadio de conservación, estado de cargas registrales, servidumbres visibles...)

f. DOCUMENTACIÓN: se comprueba que toda la documentación requerida está en el informe y es coherente. También se comprueba la caducidad de la misma y si se ha realizado alguna observación o condicionante al respecto.

g. LOCALIDAD Y ENTORNO: se verifica que la descripción del entorno del inmueble se ajuste a la realidad y esté actualizada.

h. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO: lo mismo. Fundamental en vivienda unifamiliar. Es importante porque puede llevar a variaciones del valor de tasación.

i. DESCRIPCIÓN DE EDIFICIO Y ELEMENTO: en el informe debe figurar una descripción del edificio, especialmente si existen zonas comunes, en qué consisten, tipología constructiva, etc.

j. ESTADO DE LA OBRA: en las valoraciones de obra o edificios con ampliaciones se debe proceder a la descripción del estado de la misma. Muchas veces el técnico de visado hace requisitos al tasador porque lo que ve en las fotografías no se acaba de corresponder con lo descrito en este apartado o con los porcentajes de obra dados.

k. PLANO: cada informe debe llevar un plano adjunto. Se comprueba que dicho plano se pueda medir, es decir, que esté debidamente escalado o acotado para poder calcular la superficie dibujada. También es necesario que se cumplan ciertos estándares de calidad. Un servicio de control decente no aceptaría mis croquis a mano alzada porque son desastrosos...

l. SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN: se comprueba que dicha superficie se corresponda con la medida en el plano. También comprueban que haya coherencia entre las superficies indicadas y las que figuran registral y catastralmente, y si hay advertencias o condicionantes al respecto.

m. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA: totalmente necesario, especialmente cuando haya dudas sobre cumplimiento de normativa urbanística. Se comprueba que se aporte dicha normativa a la que está sometido el inmueble y si la cumple o no.

n. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN: se verifica si el inmueble está protegido (VPO) o no y si se valora por el método correcto.

o. ESTADO DE OCUPACIÓN: también se verifica si el técnico ha hecho notar si la casa está habitada, por quién (propietario, inquilino o desconocido) y en qué condiciones (arrendatario, usufructuario...). Se comprueba también qué condicionantes o advertencias se han puesto al respecto y si se han empleado los métodos de valoración correctos.

3. VALIDACIÓN TÉCNICA

a. ANÁLISIS DE MERCADO: el técnico debe dar una idea general de la situación del mercado en la zona del inmueble. Tipo de oferta y demanda, tipologías, tendencias. Debe ser un análisis basado en sus observaciones, es decir, no demasiado técnico, pero que sirva para saber si en una zona se está comprando y qué se está comprando.

b. GRÁFICA DE VALORES: muchas tasadoras incorporan este tipo de gráficas para establecer una tendencia según las estadísticas que marcan los datos que disponen. Los modelos matemáticos para estas gráficas son muchos y aquí hemos explicado algunos.

c. MÉTODOS DE VALORACIÓN: se comprueba la correcta aplicación y cálculo de los distintos métodos (comparación, coste, actualización, residual...) que sean pertinentes según la finalidad del informe, tipología del inmueble, estado de ocupación, etc.

d. COEFICIENTE HIPOTECARIO: también nos obligan a incorporar en coeficiente que garantice los valores dados en el tiempo llamado coeficiente hipotecario. Los controladores verifican que su cálculo se corresponde con las variables que maneja cada sociedad de tasación.

e. SEGURO DE INCENDIOS: las entidades bancarias necesitan incorporar el valor de este seguro en las tasaciones. Básicamente es el valor de la tasación menos el del suelo (lo que costaría construir el inmueble si se quemara). Se verifica si está correctamente calculado.

f. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS: se comprueba que se adecuen a las características del informe (insisto, ya hablaremos de ello).

h. FECHAS: se comprueba la fecha de visita, de emisión del certificado y de validez del mismo (6 meses por ahora).

h. FIRMAS: se chequea que estén todas las firmas necesarias de los técnicos involucrados en el informe.

Bueno, es un montón de trabajo para cada informe. Creo que mucha gente que solicita una tasación no se da cuenta, no sabe, o no le informan de lo que realmente está contratando. espero haber arrojado un poco más de luz sobre lo que hacen nuestros compañeros en los departamentos de control de las sociedades de tasación.