La tasación como commodity, o por qué surgen las tasaciones online

Commodity: bien basico utilizado en el comercio que es intercambiable por otros productos de mismo tipo. Son bienes que se utilizan principalmente como insumos en la producción de otros bienes o servicios de mayor valor agregado.

http://www.investopedia.com/terms/c/commodity.asp

Llevo ya algún tiempo dándole vueltas a la idea de escribir un post sobre las tasaciones online, sobre sus ventajas e inconvenientes, sobre aquello para lo que sirven y aquello para lo que no, etc. Es un tema recurrente en las preguntas que me hacéis o en vuestros comentarios y sin duda tiene su importancia. Pero he llegado a la conclusión de que no tiene sentido abrir un debate sobre lo buenas o lo malas que pueden ser estas tasaciones online, porque cada uno tiene su opinión. Reconozcamos que, a nosotros, los tasadores, la tasación online supone cierta amenaza a nuestra profesión que, por ahora, permanece protegida en gran medida por la ECO (en España), pero para las Empresas Tasadoras supone una fuente adicional de ingresos (y una menor dependencia de sus proveedores, los tasadores) y para los usuarios, los clientes finales, un acceso rápido a una opinión de valor.

Para mí, la verdadera pregunta es por qué tiene sentido este producto. Por qué surge.

A mi modo de ver, la respuesta es que la tasación por sí misma nunca ha tenido sentido si no es como medio para alcanzar otro fin mayor (la compra venta del activo, o la constitución de la garantía, o el reflejo en los libros contables, por ejemplo). La tasación se ha reducido a un simple análisis de datos, a un promedio de una serie de números. Esto ha sucedido porque, la matemática es objetiva, aséptica e indiscutible, proporcionando una base sólida sobre la que sustentar un dato. Ahora bien, el análisis de datos conlleva dos cosas:

1. Datos, que son o pueden ser fácilmente accesibles.
2. Análisis. Aquí está el problema, porque el análisis tiene siempre dos vertientes: la cuantitativa (el promedio matemático) y la cualitativa (la derivada de la experiencia y de las sensaciones que en el analista surgen como consecuencia de aquella), que es la que se tiende a olvidar o despreciar por no ser, o ser difícilmente, justificable.

El hecho de cómo la tasación se convierte en un mero análisis de datos se deduce del siguiente razonamiento:

Punto de partida: la valoración inmobiliaria.

La valoración de bienes raíces, o valoración inmobiliaria, podría dividirse fácilmente en dos partes, según mi opinión: la valoración de bienes residenciales y el resto.

La valoración residencial, que puede llegár a suponer el 80 o 90% del negocio de la industria (de nuevo según yo y sin más dato que el que me da mi dedo chupado alzado al viento), tiene a su vez dos grandes componentes: el 95% (dedo al aire de nuevo) es la tasación de residencia de tipo común (me refiero a casas, pisos y departamentos); el resto se trata de residencias no tan comunes (grandes mansiones, condominios de lujo, casas singulares y cosas así).

¿Quienes son los grandes clientes?

Los bancos. Porque al estar obligados por la ECO en España y los correspondientes órganos supervisores (superintendencias, bancos centrales, etc.) en otros países, requieren de una tasación regulada que sustente el valor hipotecado.

¿Qué requieren?

Capacidad para realizár muchas tasaciones. Capacidad para realizar volumen. Mucho, pronto y barato.

¿Cómo responden los proveedores?

Las Empresas Tasadoras se adaptan a lo que les piden sus clientes, lógicamente. Adelgazan el producto, y elaboran herramientas para poder gestionar grandes volúmenes de trabajo en poco tiempo. Los proveedores (los tasadores) también se adaptan y comienza a estandarizar textos, descripciones... En definitiva, se sacrifica el análisis en aras del resultado.

El negocio de la tasación pasa de estar basado en la calidad a estarlo en el volumen. Y una y otra cosa raramente se dan la mano (tan raro es que, cuando pasa, quien lo consigue sencillamente fulmina a sus competidores, cosa que, hasta donde yo sé, no ha ocurrido en este sector nuestro). No significa que las tasaciones estén mal hechas. La ECO también vela por unos mínimos que deben ser cumplidos. Pero hay que hacerlo rápidamente y eso significa no profundizar demasiado, dejar de lado el análisis cualitativo, porque es el menos justificable y basarlo todo en el cuantitativo.

¿Cuál es el resultado?

Que la tasación se convierte en una commodity. Un producto de primera necesidad (la de los bancos) que ya no puede (ni necesita) ser refinado, ni sofisticado, ni innovado*. Se convierte en algo generalizado y el valor añadido viene de quién puede entregar más informes realizados en el menor tiempo posible.

La descripción de la propiedad o de las calidades, el análisis urbano y arquitectónico que se pueda hacer, la crítica al diseño o cualquier otro factor que se detecte que puede afectar a la compra venta del inmueble residencial, pierde peso en el informe porque el cliente entiende que el mercado absorbe todo antes o después.

¿Y cómo surgen las tasaciones online?

Como resultado de este razonamiento. Si no hace falta análisis, si estamos hablando de promedios cuya homologación puede sistematizarse, una fórmula matemática ejecutada por un ordenador, que además es capaz de procesar muchísimos más datos de los que podremos analizar nosotros, siempre dará un valor más objetivo y fiable que la opinión de un tercero.

Pero...

Hay un matiz que nos sigue ayudando, que sigue dando valor a nuestro trabajo. De la misma forma que la subjetividad del informe no es bien recibida por nuestros clientes** (o no lo suficientemente valorada), es esa misma subjetividad la que hace que el banco o, incluso, la ley, no prescinda de nosotros. Al fin y al cabo, la tasación online depende de la subjetividad del dato aportado por el propio cliente. El cliente rara vez conoce con certeza la superficie de su propiedad y cualquier valoración subjetiva es asombrosamente mejor que la media del mercado (calidad, estado de conservación...), valoraciones que muchos programas online aún no se atreven a prescindir de ellos.

*: Si bien las Empresas tasadoras hacen grandes esfuerzos en la innovación de sistemas y manejos de datos, el informe de tación en sí no ha sufrido grandes modificaciones en los últimos 10-15 años. Siguen siendo prácticamente iguales en cuanto a su estructura.



**: No es cierto del todo que los clientes, generalmente los bancos, no valoren el análisis en su parte cualitativa. Especialmente aprecian la opinión del tasador en inmuebles particulares, aquellos que por sus características propias o de entorno requieren una mayor reflexión y explicación del valor, pero en cuanto al mercado generalista, seamos realistas, apenas se lee el informe (según mi experiencia).

Apps para tasadores: 01: intro y cuaderno

Sea cual sea tu profesión, ya seas tasador, arquitecto, corredor de propiedades (o API en España, o broker en general), visador, o responsable de cualquier tipo en una empresa de tasaciones, me atrevería decir que alguna vez tu trabajo no ha sido todo lo bueno que hubieses querido, o qué crees que lo que haces puede mejorarse. Seguro que eres un magnífico profesional, pero seguramente no trabajas de la forma más eficiente que pudieras.

Yo trabajaba horrorosamente mal (muy ineficientemente) hasta que decidí que no podía seguir así. Reuniones olvidadas, documentos perdidos, trabajos retrasados... La verdad es que mi imagen profesional no era buena. Tenía que hacer algo y la ayuda vino de la mano de la Productividad Personal. Entonces (ahora también) era una nueva moda que surgía en internet y yo me dejé llevar por la corriente, las promesas de mejora en el trabajo y resultados espectaculares. Como siempre que me dejo llevar por una moda de estas, pasado un tiempo empiezo a filtrar la cháchara de los que de verdad tienen algo que decir y a filtrar la información de calidad. Empecé a darme cuenta de que había muchas cosas que no hacía bien.

La eficiencia, desde mi punto de vista, es un conjunto de hábitos que se adecúan a tu rutina diaria (y no al revés) y te permiten optimizar tu trabajo en términos de tiempo y calidad. Es una definición muy personal. En este post y en otros que forman una serie que abre éste y que iremos intercalando con otros artículos, me gustaría hablarte de mi día a día en la gestión interna de mi trabajo, las herramientas que uso y los errores que he cometido para que tú puedas usarlos, empieces a destacar por un trabajo mejor y quizá, dispongas de más tiempo libre.

Para tasar, o trabajar en cualquier cosa que trabajes, nada de lo que te pondré aquí es necesario, pero desde luego ayuda. Cada uno tenemos una forma distinta de trabajar. 

Lo básico

La idea es intentar que los consejos de esta serie sirvan independientemente de tu estilo de trabajo o herramientas que uses, por lo que, dada la enorme oferta de ellas que existen hoy en día, vamos a suponer que todos disponemos de:

• Un ordenador personal (portátil o no)(yo uso Windows).
• Un "Smartphone" (yo utilizo iPhone pero cualquiera debería valer)
• Opcionalmente, una "tablet" (yo uso iPad, pero de la misma manera cualquiera vale. Tampoco es estrictamente necesario.)

Lo ideal es que todos los programas que utilicemos sean multiplataforma, es decir, que los podamos utilizar independientemente de si es a través del móvil o del portátil, independientemente de si es Apple, Windows o lo que sea. Si algún programa no puede utilizarse en alguna de estas plataformas, debería tener un programa equivalente en el resto de las plataformas. El motivo de esto es que minimizamos riesgos y no dependemos de un servicio o marca en exclusiva. Nuestra información es accesible a nosotros independientemente de qué cacharro empleemos para acceder a ella y si se nos estropea el ordenador o perdemos el móvil, podemos seguir trabajando sin problemas.

Vamos a empezar la serie con una herramienta importantísima, que puede ser tan sofisticada como sencilla y en cualquier caso, fundamental para mí... Un cuaderno. ¡Vamos allá!

El cuaderno

Tener algo donde tomar anotaciones en cualquier momento es fundamental. Siempre. Yo, como sabéis, amo mi cuaderno*. Lo uso en visitas y reuniones. También para hacer cálculos y anotaciones rápidas, gráficas, mapas mentales... El papel y el lápiz es lo mejor. Mejor si hay lápices de varios colores. Me encanta pegar post it encima, o recortes de planos o texto de algo relacionado con los proyectos en los que estoy trabajando.

Prefiero pintar a teclear. Encuentro muy incómodo utilizar el iPad o el ordenador en una visita. Tampoco me gusta utilizarlos en reuniones. Me da la sensación de que mi interlocutor puede pensar que no le estoy prestando la debida atención.

Pero si tengo que teclear, mi versión tecnológica del cuaderno es un simple archivo de texto (.txt). Hay millones de aplicaciones ultra sofisticadas por ahí que te permiten hacer todo tipo de virguerías con tus textos. Yo lo que quiero es escribir. Escribir inmediatamente. Ya daré formato más adelante. En el iPad y el iPhone utilizo Plaintext, una aplicación sencillísima que crea y edita archivos txt y los guarda en Dropbox. En el ordenador utilizo Writemonkey, que hace lo mismo. Para mí es muy útil poder acceder a mis txt desde cualquier plataforma y estos programas me lo permiten. A los txt les doy estos usos principales:

• Paso a limpio las notas de las visitas que tomé en el cuaderno. Especialmente elaboró la descripción de la propiedad que tengo que tasar. Es muy útil hacerlo inmediatamente después de visitar porque el recuerdo está fresco. Ya hablamos de ello en un post sobre visitas.
• Escribo los posts del blog (este incluído). Hago un borrador, lo dejo madurar, lo modifico, añado o quito texto hasta estar seguro de comunicar lo que quiero comunicar. Últimamente he encontrado muy útil la aplicación Drafts4 (iPad y iPhone solamente) por su función de arreglo de textos (te permite cambiar de posición párrafos enteros simplemente deslizando) pero me sigue pareciendo muy sofisticada para utilizarla como base central para mis textos. Además no crea ni trabaja sobre archivos txt, sino que los tienes que  exportar, momento en el cual deja de utilizarlos, por lo que no los tendría sincronizados para cualquier plataforma (no existe la versión para Windows). Para textos muy elaborados he utilizado alguna vez Scrivener en Windows, pero está más enfocado a escribir libros que a un simple artículo, aunque mucho bloguero lo utiliza.
• Aunque ya he dicho que prefiero el cuaderno, en alguna reunión, especialmente las que tienen un carácter más técnico, se suelen sacar los ordenadores. Ahí también utilizo Writemonkey para tomar anotaciones en la reunión.
• En los proyectos grandes, que pueden llevar varias semanas de trabajo, escribo una especie de diario en el que voy relatando de forma informal lo que ha sucedido con respecto a ese proyecto durante el día. Es muy útil a la hora de revisar quién dijo qué cosa y cuándo, o qué se acordó en un momento dado. La estructura de ese diario no puede ser más sencilla: la fecha de la entrada y el texto que quiero incluir. Como he dicho, es completamente informal y normalmente lo hago al salir de la oficina, dictando al teléfono** lo que quiero incluir sin pararme demasiado en correcciones.
• Escribo textos para proyectos de investigación o borradores de informes que necesitan ser elaborados posteriormente. Normalmente no pasan de ser un par de párrafos pero me ayuda a arrancar sin tener que pararme a pensar en formatos no estilos.

Limitaciones del cuaderno

El cuaderno (al igual que los txt) tienen una limitación muy importante que no conviene olvidar. Tu puedes anotar infinitos datos que te pueden parecer interesantes para algún momento en el futuro, pero cualquier información que no pueda encontrarse cuando se necesite, es inútil. Muchas veces uno juraría que anotó tal o cual cosa mientras va pasando las páginas de su cuaderno sin encontrar nada. Este es el punto débil del romanticismo del cuaderno: la nula eficiencia organizativa. Afortunadamente, las tecnologías actuales nos han dado la solución para esto, como veremos más adelante.

Si tú utilizas cuaderno en tu día a día, quizá compartir tu forma de trabajo inspire a otros lectores, así que ¡comenta!

*: El término "mi cuaderno" no hace referencia a uno en concreto, sino al que uso habitualmente. Yo prefiero cuadernos sin pautas impresas (sin cuadrículas ni guiones). Hojas limpias dispuestas a ser rellenadas. Mi favorito: el Moleskine tamaño cuartilla que se abre como un libro (lo tienes en versión reportero pero a mí no me gusta tanto).

**: Tanto en iPhone como en Android, los teclados incluyen la opción de dictado (un icono representando a un micro chiquitito al lado de la barra de espacio). Es súper útil para ir anotando cosas según se te ocurren, si vas caminando o estás con las manos ocupadas. Lo importante es no perder la idea pensando "ya lo anotaré luego", porque eso no pasa. Creo, no estoy seguro, que el software que usa esta tecnología de dictado va aprendiendo poco a poco a reconocer nuestras palabras, de modo que cada vez escribe mejor lo que vamos narrando, pero no hay que confiarse y la revisión es siempre obligada. Otro pero importante es que requiere hablar como "a cámara lenta", así que a veces da un poco de vergüenza utilizarlo delante de personas, para qué nos vamos a engañar. Pero a parte de eso, es genial no tener que escribir, y ahorras un montón de tiempo.

Bienvenidos a la era post crisis

Aunque uno se encuentra muy lejos (14 horas de vuelo, 4 horas de diferencia en el reloj, 2 estaciones del año y un hemisferio de distancia) de mi querida España, siempre presto atención a las noticias y al estado de nuestro sector inmobiliario por aquello de no perder la conexión, de seguir informado y de entender lo que va pasando en casa. Así, me dicen que el "real estate" (parece más profesional utilizar el inglés, aunque en la Academia se tiren de los pelos) está a pleno funcionamiento de nuevo, incluso leo que la construcción ya está al mismo nivel que Alemania e Italia. Parece que la crisis se ha cansado de estrangularnos y afloja. Y esta vez "for good", que diría el profesional...

Claro, que a mí, la mosca detrás de la oreja no se me acaba de ir. La noticia que mencionaba antes sobre la construcción a niveles teutones, no sé si es buena. Que es buena para el PIB a corto plazo, seguro. Pero, no estaremos olvidando el freno de nuevo? Uno, que ha tenido que lidiar con el riesgo inmobiliario y de la construcción en América latina los últimos tres años, ha aprendido alguna cosilla que, honestamente, creo que nunca se hizo en España (al menos, yo no lo vi). Por eso, me atrevo a dar algún consejito al respecto. Y por favor, que cada cual lo acepte o no, que no quiero yo sentar cátedra de nada, pero mejor ponerlo en la palestra ahora y no después, que me da que pasado el toro, muchos han salido a decir "ésto ya lo decía yo", pero la verdad es que antes del desastre, casi nadie decía ni "mu".

1. Evaluación de la experiencia de los agentes involucrados.

Yo propondría evaluar la experiencia del promotor inmobiliario. Supongo (quiero creer) que esto se hizo en algún momento, pero todo me lleva a pensar que dejó de hacerse. Cualquier heredero de un terreno en mitad de la nada, se metía a construir y promover. Daba igual que fuera panadero, mecánico, músico, economista o médico. Alguien le convencía para que construyera y el heredero se metía a construir. Y además él sólo. Qué le iban a contar a él esa gente del sector inmobiliario. Unos sacacuartos todos. Pero la verdad es tozuda. En la tele hemos podido ver algún programa donde se entrevistaba a promotores fallidos que dejan sin patrimonio a clientes, causando un destrozo monumental en el paisaje o de las ciudades, dejando agujeros en las cuentas de los bancos y otras maldades más. La mayoría (una mayoría cercana al 100%) no eran profesionales, sino que se habían metido a "pegar el petardazo". Muchos problemas en temas de construcción vienen por la falta de experiencia de las inmobiliarias que piden los créditos para construir. Un control de la experiencia acabaría con esto. Y si uno no tiene experiencia y quiere meterse igual, que se asocie con alguien que sepa, con un profesional que le ayude y le de soporte técnico, que aporte control y que de seguridad al banco o a quien financie la obra, a clientes y a la sociedad en general.

Lo de imponer un apoyo técnico a un promotor o emprendedor sin experiencia no es algo que me invente yo. Eso es lo común en otros sectores. No entiendo como en una "start up" tecnológica, por ejemplo, que involucra unos montos no tan grandes como los del sector inmobiliario e infinitamente menos gente, te piden experiencia demostrada en el equipo y te colocan un CEO Director general) o un CFO (Director financiero), no vaya a ser que se te ocurra alguna genialidad y la fastidies. Pero en un proyecto inmobiliario, cualquiera valía. Y luego nos preguntamos cómo pudo ocurrir. Y por muy cool que sean las "start ups" (el Académico debe estar ahora mismo sangrando por los ojos), la construcción llegó a suponer cerca del 25% del PIB español… Vamos, que era algo importante.

2. Evaluación de los proyectos

Sobre el control del riesgo, mi segunda propuesta es la evaluación de los proyectos. El control del riesgo en cualquier negocio lo aprendí en el Master, pero sobre todo en el Curso de inversiones Bursátiles y en la gestión de mi cartera mobiliaria que realizó cada mes. Controlar el riesgo es la clave. Saber cuánto se está dispuesto a perder da tranquilidad. Sé que alguien en los bancos debe estar evaluando proyectos, pero no sé quién ni bajo qué parámetros. Me da la impresión de que, en los viejos tiempos, cualquier proyecto valía. Lo sé porque vi muchos proyectos. Algunos con unidades que hoy en día me parecen invendibles. Y a costes de construcción desorbitados. Pero el proyecto se aprobaba igual. No sé si alguna vez conté que una vez, cuando empezaba mi carrera en Tasamadrid, alguien de una sucursal bancaria al que no le salían los números me acusaba de tener "poca visión comercial". Lo cierto es que a nosotros, los tasadores, que deberíamos tener más relación con los departamentos de riesgo que con los de operaciones de los bancos, no deberíamos tener visión comercial en absoluto. Ahí es cuando empieza todo a venirse abajo.

Pero vuelvo a la Evaluación de Proyectos,  que me desvío. Una evaluación de proyectos debería ser un análisis técnico y económico que determine, bajo los parámetros de mercado de ese determinado momento, si el proyecto es viable o no. Se analizan costes comparándolos con los de proyectos parecidos e ingresos estimados analizando el proyecto contra el mercado. Se hace a fondo, justificando cada euro. Se revisa normativa, documentación y todo lo que os podáis imaginar. Y si hay que echar el proyecto para atrás, se echa, o se revisa. Y si el cliente se enfada y amenaza con irse a otro banco, pues que se vaya y que cada palo aguante su vela. Mejor una vez Colorado que ciento morado.

Una evaluación de proyecto inmobiliario no es una tasación de múltiples unidades tal y como se hace en España (que, además, plantea un escenario muy optimista porque implica que todas las unidades se venden inmediatamente). Sé que las empresas tasadoras no hacían estas evaluaciones. Sé que la ECO no lo exige. Sólo queda que las realizarán los propios bancos. Y dentro del banco, ¿quién lo estudiaba? Sólo caben dos opciones: o eran los Departamentos de riesgo, lo que sería ideal, porque son los que pueden decir "con este proyecto no vamos", o eran los departamentos de operaciones, o comerciales, los que dicen "vamos sí o sí" porque es lo que ellos tienen que decir. Los comerciales están para crear negocio. Riesgos, para controlarlo. Es la lucha interna que tienen las entidades financieras y está bien que eso sea así, pero la duda es si se cuenta con una opinión objetiva o neutra que valide la postura que finalmente se adopte.

Quizá esté exagerando. Quizá siempre se evaluó la experiencia de los promotores y se analizaron los proyectos. Quizá lo hicieran personas más capacitadas que los tasadores para estas tareas. Puede que yo no sepa como funcionan todos los entresijos del negocio. Pero algo pasó. Algo que hizo que mucha gente se viera en apuros económicos serios, tuviera que dejar sus casas o incluso perderlas. Algo que no debería volver a pasar. Sea lo que sea que pasó, que no vuelva a pasar.

¿Le tenéis fe al sistema en ese setido...?

¿Qué váis a hacer en 2016?

Este bien podría ser mi cuaderno de objetivos para el 2016

Se fue el 2015. Parece que fue ayer cuando empezaba, pero en realidad sucedió hace un año exactamente. Para mí ha sido un año fantástico. En lo personal no ha podido ser mejor; en lo profesional, mi nuevo trabajo en CBRE, trajo un cambio excitante y lleno de retos que por ahora no sólo no está defraudando, sino que supera las expectativas. También las aulas me han traído novedades y ahora estoy dando clases en la Universidad Católica de Chile. Pero un cambio supuso también tener que plantearse ciertas cosas...

¿Os acordáis del libro de Berto Pena que os recomendé hace poco? Os lo vuelvo a recomendar. Yo me basé en él para plantearme lo siguiente:

¿Este cambio a dónde me lleva? ¿Qué es lo que quiero de esta nueva etapa? ¿A dónde voy? ¿Cómo sé cuando esta etapa está finalizada, si es que alguna vez lo está?

Me planteé mi nuevo reto profesional con varios objetivos. Algunos ya se han cumplido, otros se han empezado y otros están por empezar. Cada semana me siento con mi amado cuadernito y me voy a la hoja donde lo tengo todo escrito para revisar qué progresos he hecho y qué me falta, en qué me tengo que enfocar y cuáles serán los próximos pasos.

Independientemente de cuál sea tu actual situación profesional, te invito a que hagas lo mismo este 2016. Agarra un cuaderno y escribe cuales son tus objetivos para este año (por ejemplo: verse envuelto en un proyecto para valorizar propiedades industriales, u hoteles, o un edificio entero de oficinas). Tiene que ser algo retador, algo que no sabes hacer pero estás dispuesto a aprender, pero también algo factible (no tiene sentido que digas que vas a ser Presidente del Gobierno este año a no ser que seas Mariano Rajoy, Pedro Sánchez, Pablo Iglesias o Albert Rivera -por cierto, si lo sois: bienvenidos al blog-). Tiene que ser algo asequible en tu entorno de trabajo, porque de lo contrario no servirá nada más que para causaros frustración.

Una vez tengáis definidos esos objetivos, y siguiendo con el esquema del libro de Berto, plantearos qué motivaciones os lleva a plantearos esos objetivos: aprender a tasar edificios de oficina, de forma que me pueda consolidar como un experto en ese campo; o redactar informes en inglés; controlar los flujos de caja de una vez por todas… Son algunos ejemplos que alguna vez yo me propuse. Como dice Berto, es importante definir bien estas motivaciones porque cuando te entre la flojera y te den ganas de mandarlo todo a tomar por donde amargan los pepinos, momento que SIEMPRE llega, debes volver aquí y recordar por qué te metiste en este berenjenal para poder retomar la energía y seguir estando en la primera línea de batalla.

Hazlo. Sirve. No es un consejo absurdo. Marca la diferencia entre los que consiguen lo que se proponen y los que andan dando palos de ciego.

¿Por qué no comentáis vuestros objetivos en los comentarios y los compartimos entre todos?

Feliz 2016   

Valor añadido vs valor de mercado

Siguiendo el hilo del post anterior (¿habéis visto ya la peli?), uno de los mayores problemas que podemos encontrar a la hora de valorar una propiedad que pertenece a un cliente es la perspectiva que el propio cliente tiene de ella. Es muy común que se den presiones por parte del cliente, que siempre va a tratar de sesgar el valor en su propio beneficio. No es que nosotros debamos castigar esa visión, pero tampoco debemos priorizarla con respecto al mercado.

Nuestra misión consiste en permanecer lo más objetivamente posible. Nótese que la propia expresión denota la subjetividad inherente en toda valoración, pero en la medida en la que se pueda, un tasador debe intentar respaldar todos sus datos con lo que muestra el mercado en ese momento, de ahí la importancia de la investigación de mercado y de un respaldo coherente de los valores emitidos.

El obtener un valor basado en mercado, y no en las circunstancias propias del cliente, nos lleva a hacer más defendibles nuestros informes. Además, poneos en la posición de que tengáis que emitir dos informes diferentes para dos clientes distintos, pero sobre la misma propiedad. No podemos dar dos valores diferentes. El valor de la propiedad es uno. No hay más.

Otra cosa es que, una vez que tengamos ese punto de referencia objetivo, podamos hacer un estudio para saber qué valor añadido le puede otorgar el cliente a la propiedad (es decir, estoy haciendo el ejercicio justo al revés, poniéndome en la piel del cliente, de forma que la diferencia entre este valor y el que obtuve por mercado, es el valor añadido).

Un ejemplo muy claro ocurre constantemente en la valoración de terrenos inmobiliarios.

Para valorar un terreno inmobiliario lo más común es realizar un análisis residual del mismo, de forma que vamos a proyectar en el tiempo gastos e ingresos y a descontarlos con una tasa (sobre la tasa que elegimos os prometo que hablaré antes o después, dadme tiempo). Ya lo hemos hablado varias veces. La clave es ponerse en el papel de un desarrollador (promotor) medio, que no asuma más riesgos de los habituales y realice un producto admitido por el mercado (algo cero sexy, casi aburrido, pero lo más común, que ya haya sido probado en el mercado y asegure un beneficio conocido).

El problema es que el cliente puede no estar desarrollando un producto estandarizado, o que sus capacidades de gestión, producción y venta sean mejores o peores que las del promotor medio. De hecho, el cliente va a presionar para que consideres SUS características particulares. Así, si un promotor medio (el promedio de la mayoría, lo más común, vamos) tarda dos años en realizar la construcción y medio más en vender, uno con una alta capacidad de gestión puede tardar 1,5 años en construirlo y venderlo todo en ese plazo. Cualquiera que haya manejado flujos debe darse cuenta de que al terminar antes los gastos y acercar los ingresos a la actualidad, va a tener mejores resultados que el primer caso con la misma tasa de descuento. Ese "gap" es el valor añadido que el cliente le otorga a su propiedad.

¿Y por qué no puede reconocerse la visión del interesado? Para responder a esta pregunta, debes responder primero quién forma el mercado. El mercado está formado por todos aquellos que estén dispuestos a comprar el terreno en igualdad de condiciones. Es decir, un montón de potenciales compradores, algunos mejores que el cliente, otros peores y en promedio idénticos al desarrollador promedio. O lo que es lo mismo: el desarrollador promedio que tú has definido, que para eso has hecho un estudio de mercado y sabes cuánto tarda en construir un producto estándar, cuánto le cuesta construirlo, cuánto va a llevarse de beneficio en la operación, cuánto tarda en venderlo y a qué precio.

En definitiva: hay que hacer comprender al cliente que el mercado no está formado por agentes con sus virtudes ni defectos y que nuestro papel consiste en obviar esas virtudes y defectos para dar un valor objetivo, a un tercero. Eso es valor de mercado.

Que la fuerza te acompañe

Siths (izquierda) vs Jedi (derecha). Fuente: http://theartmad.com/star-wars-jedi-vs-sith-wallpaper/

El 18 de diciembre se estrenó el capítulo VII de Star Wars. Esta saga, que empezó por el año 1977 y marcó un hito en la historia del cine, es mucho más de lo que a simple vista puede parecer, en mi humilde opinión. En el transfondo de la historia, hay un mensaje poderoso que no debemos obviar: la lucha del bien y el mal, de cómo la falta de control sobre nuestros sentimientos nos pueden llevar a la perdición y de cómo unos pocos luchan porque eso no sea así.

En realidad, ese concepto del bien contra el mal es inherente en nuestro día a día. Todos los días tenemos que tomar decisiones en las que nuestra conciencia toma parte importante de protagonismo. No es fácil, no es cómodo, pero es necesario. Y para que la conciencia tome decisiones correctas, es necesario que los criterios que tengamos (ese mapa del buen camino que le damos con la educación, la formación, el sentido común, etc.) sea claro y conciso. Sino, surgirá la duda, y la duda lleva al miedo, el miedo al odio y el odio, al lado oscuro...*

Yo soy un Jedi. Mejor dicho: un Padawan** (que no me pueda la soberbia...)

Cada vez que en mi trabajo me enfrento a una presión para modificar el valor, tengo que ver si está justificada o no. Y muchas veces, muchas, no hay más justificación que la propia visión o punto de vista de la persona que ejerce esa visión. Ojo: la inmensa mayoría de las veces, esa presión no surge de un malintencionado sentimiento; es un punto de vista legítimo de su emisor (hablaré de ello el próximo post), o se da por desconocimiento, o la falta de perspectiva de alguno de los agentes involucrados en el proyecto (no estoy yo diciendo que cada persona que encarga una tasación y protesta se ha pasado al reverso tenebroso). Pero sea como sea, te desvía del valor de mercado, del valor real de tasación al que debes aspirar*** y por lo tanto, debes tratar de evitarlo (siempre y cuando lo que te pidan no sea razonable). Si estamos hablando del bien y del mal, en el fondo estamos hablando de lo que es correcto y lo que no. Como tasador, tener claro dónde está la línea que separa una cosa y la otra es fundamental. Hacer las cosas bien no es fácil, los atajos son tentadores y nuestra voluntad es débil, lo que exige estar atento.

Como tasador, debemos dar valores que estén exentos de cualquier interés de las partes. Y te aseguro que presiones van a haber. Estas metido en medio de una operación que involucra mucho dinero. Involucran proyectos importantes que envuelven a mucha gente, y tu decisión debe ser justa, o acabará volviéndose contra ti.

Y ahora, si me perdonáis, tengo que ir a luchar contra las hordas malignas... Quiero decir: tengo entradas para ir a ver la película. Que la fuerza os acompañe, tasadores.

*Yoda, el símbolo de la sabiduría y la templanza en la saga, pronuncia alguna vez esta frase o una muy parecida.

**Un Padawan es un aprendiz de Jedi.

***Recordad la definición de valor de tasación: "Cantidad estimada por la cual una propiedad debería poderse intercambiar a fecha de la valoración entre un comprador y un vendedor, sin vinculación entre sí, por voluntad propia y sin ser presionados tras un periodo de comercialización adecuado en el cual las partes han actuado con conocimiento de causa, de forma prudente y sin coacción." (RICS Valuation Standards, Spanish Version).

Waze. O la historia de mis navegadores

La primera visita del día te lleva a una casa. De ahí, partes al otro lado de la ciudad a ver una nave y vuelves al centro a por otra propiedad. Almuerzas con un cliente y visitas una obra para acabar tu ronda en el estudio redactando informes. Te pasas el día de aquí para allá. Y aunque conoces bien tu área, la verdad es que no todas las direcciones te resultan familiares.

Yo empecé tasando con una guía de papel. El típico callejero. Pero no pasó mucho tiempo hasta que el "nerd" en mí se canso de lo analógico y empezó a buscar una solución digital. Por aquel entonces estaban en auge los dispositivos GPS (ha llovido desde entonces, lo sé) y así adquirí mi primer Tomtom Go. Era pequeñito (la pantalla era muy pequeña), era portátil, me costó una pasta a la que había que incluir las actualizaciones de los mapas y, la verdad, me encantaba. De las mejores compras que he hecho. De ahí pasé a mi segundo Tomtom, el cual todavía conservo. Más grande, también portátil y se le agotaba la batería en cuestión de segundos, de forma que había que tenerlo enchufado continuamente, pero me gustaba igual. Probé la versión Tomtom para iPhone, pero por aquel entonces, mi teléfono estaba ya obsoleto, así que utilizar un smartphone como navegador teniendo un navegador propio, me pareció inútil y por ello no me volví a preocupar. Además la versión completa era carísima.

Pero a mi llegada a Chile me encontré con un problema que no esperaba: las carreteras. Compré el mapa de Chile para Tomtom (no tan caro) pero se desactualizaba con una rapidez asombrosa (aquí las infraestructuras avanzan rápidamente y las actualizaciones de mapas no tanto) y además, en Santiago el sentido de las calles cambia dependiendo de la hora y del día de semana. Tomtom no tenía capacidad de incluir esos cambios. Y llegué a Waze.

Utilicé Waze en España una vez, cuando la aplicación empezó a funcionar, pero no me convenció porque por aquel entonces se limitaba a dibujar las carreteras según tú avanzabas por ellas, pero no te guiaba. No me servía. Lo descarté, pero al llegar a América latina resultó que todo el mundo lo utilizaba. Así que lo volví a instalar. Y, oh sorpresa, no solo tenía todas las carreteras actualizadas, sino que además, funcionaba mucho mejor que Tomtom.

No he vuelto a usar Tomtom.

Waze es gratis, actualizado al minuto porque se basa en la información que mandan los demás wazers (usuarios de Waze) y marca de forma asombrosamente exacta en el mapa donde está la policía, si hay un coche en la cuneta o la velocidad a la que se circula en un atasco. Funciona de perlas.

Waze se puede instalar en todas las plataformas móviles y accedes como un usuario, de forma que tu información de cuenta está en la nube y no tienes que configurarlo cada vez que cambias de móvil. Además, interactúa con tus otras aplicaciones: si tienes una cita en la Calle Velázquez, puedes navegar hasta allí sin tener que meter manualmente la dirección y para ir a casa de un amigo, simplemente busca entre tus contactos y te saca su dirección (si es que la tienes guardada en la agenda).

Además tiene todas las funciones de navegación de un navegador convencional, lo que incluye la navegación en etapas, lo que a nosotros los tasadores nos viene estupendo a la hora de tener que visitar varias propiedades. Antes de salir, se meten las direcciones de todas ordenadamente y durante el tour no tienes más que darle a la siguiente visita.

Como "contras" hay que mencionar que, de vez en cuando, te muestra algún anuncio publicitario que te ofrece llevarte a un Centro Comercial o alguna sala de cine, pero lo encuentro muy poco intrusivo y totalmente tolerable. Un buen precio a pagar por una aplicación tan completa.

¿Qué navegadores usáis vosotros? ¿O seguís con el callejero?

P.D.: No. Tampoco me han patrocinado este artículo. No hay manera.