El Coliseo o del valor de las cosas en el tiempo

Vuelvo de visitar Roma por primera vez (imperdonable no haber ido antes, lo sé) y reconozco que aún estoy impactado. Parece increíble cada rincón de esa ciudad. Por algo la llaman Ciudad Eterna, porque pervive por siempre y no se acaba nunca. Maravillosa.

Volviendo al tema principal de nuestro blog, me ha llamado mucho la atención uno de los edificios de la ciudad, el Coliseo, no solo por su majestuosidad, sino por un detalle que creo que viene muy a cuento.

Si queréis un poco de historia sobre el edificio, ésto es lo que dice Wikipedia sobre el mismo, pero resumidamente, vale con saber que tras el incendio de Roma, Nerón sólo se preocupó de construir su Domus Aurea, lo que no gustó al pueblo que se puso en su contra. Al suicidarse el Emperador, su sucesor, Vespasiano, decidió contentar al pueblo construyendo para él, y como obra cumbre de ello, realizó el Coliseo o Anfiteatro Flavio, que se terminó en tan sólo 8 años (sorprendente, ya que hablamos de la década de los 70 d.C.). En la Edad Media se utilizó como Iglesia, almacén, fortín y fortaleza, hasta que un terremoto derrumbó parte de su fachada, dejándolo inhabitable y desterrándolo al abandono. Con el tiempo el edificio se acabó convirtiendo en un edificio sin valor y pasó a ser utilizado como cantera para la construcción de otros edificios de Roma, hasta que el Papa Benedicto XIV en 1749 decidió protegerlo marcando ahí una etapa del Via Crucis que se celebra hasta nuestros días.

Aquí quedan relacionadas tres ideas: valor, tiempo y uso. El valor de las cosas, en nuestro casos de los inmuebles, está íntimamente relacionado con el uso que se les da en el momento en que se les da. El Coliseo ahora no tiene un valor calculable porque se usa como recuerdo de los orígenes de nuestra civilización, pero hace siglos no era más que una cantera de la que extraer material. Estos tres conceptos se ligan íntimamente y son inseparables. Entender ésto, que parece de perogrullo, no es tan sencillo como pueda parecer y me gustaría explicarlo detenidamente. Voy a poner un ejemplo que creo será ilustrativo.

Hace ya algún tiempo se nos pidió tasar una serie de inmuebles para una promotora-constructora. Entre ellos había una serie de suelos. Muchos de ellos no urbanizables. Ningún problema. Pero el cliente insistió en considerarlo todo urbanizable y con las construcciones terminadas. Se le explicó al cliente que en su cartera había suelo que no sería jamás considerado urbano. Pero el cliente insistió. Se le dijo que, según la normativa, esas tasaciones no podrían utilizarse para conseguir préstamos hipotecarios y se nos vino a decir que nos encargáramos de nuestros asuntos, que eran tasar lo que se nos pedía como se nos pedía. Y se hizo. El cliente nos pidió tasar un seiscientos como si fuera un Ferrari.


Pues si su seiscientos fuese un Ferrari, su seiscientos valdría 300.000€. Y se añadía una nota, un condicionante: "pero ojo, su seiscientos no es un Ferrari, sino un seiscientos, y esta tasación sufriría un considerable cambio de valor si no se pudiera cambiar la marca, motor, chasis, cilindrada, carrocería y hasta color del vehículo".

El cliente nos ignoró y de alguna manera (supongo que manera un tanto apestosa) consiguió los apoyos en el consejo del banco de turno para conseguir un crédito por muchísimos millones utilizando nuestras tasaciones. Por supuesto, luego el seiscientos se empeñó en seguir siendo seiscientos y la cosa estalló, con la consiguiente repercusión en los medios, que tras dejarnos a nosotros por los suelos (habíamos hinchado las tasaciones, según la prensa) provocaron la dimisión de algún que otro consejero del banco. Luego, en algún parrafín se decía que nuestros informes ya advertían lo del seiscientos y el Ferrari, pero como eso no era ya noticia, pues el asunto se fue dejando de lado.

El caso es que si el tiempo y el uso hubiesen sido los que el cliente quería, el valor de los bienes habría sido el que nosotros indicábamos, pero no fue así. Podría haber llegado a serlo, pero no dependía de nosotros. Se nos pidió tasar el Coliseo cuando se usaba como cantera, bajo el supuesto que la civilización romana desapareciera y la futura lo considerara una pieza clave de la Historia. Pero en ese momento, no era ese su uso, ni su valor...

¿Hacemos las maletas?

Resulta que el Banco Popular ha abierto una agencia inmobiliaria para dar salida a los activos inmobiliarios que ha heredado tras la compra del Total Bank de Florida. Otras entidades financieras que también apostaron por la expansión en el extranjero deben estar a punto, si no lo han hecho ya, de abrir las suyas por el mismo motivo (si alguien sabe de economía, quizá pueda puntualizar aquí que no a todos los bancos les interesa esa maniobra -!expresaos!-, pero para un mero aficionado como yo, me parece que es la jugada a seguir).

Inmediatamente me salta la pregunta que me hago constantemente. ¿Y esos activos inmobiliarios, quién lo valora? Me parece realmente interesante, porque en cada país existe un determinado sistema de valoración. En la Unión Europea se viene dando un debate desde hace casi un lustro sobre qué modelo a seguir. Existen a grandes rasgos dos modelos: el anglosajón y el latino (como en casi todo, ahora que lo pienso: comida, fútbol, humor...).

El latino es aquel que centra la valoración en la pericia de un técnico contrastada por la de una sociedad de tasación y el anglosajón es más bien "valorar según tablas" establecidas por estadísticas. No os confundáis, no voy a defender ni uno ni otro. creo que ambos tienen pros y contras, quizá la mezcla de ambos sea lo más correcto. Hacia esa mezcla nos hemos ido acercando en España. Y por lo que puedo averiguar, es hacia nuestro modelo al que se tiende en Europa.

La cuestión es que el tasador estándar por llamarlo de alguna forma) hoy en día tiene una papeleta con la situación actual difícil de resolver. Todos hemos visto nuestros ingresos (o los de nuestras empresas) reducidos por el escaso número de encargos, asi que hay que abrir nuevos horizontes. ¿Estamos dispuestos a aprender un idioma en un país desconocido de cuya legislación no sabemos nada para tasar inmuebles? ¿O es una oportunidad de negocio que puede ser explotada por empresas dedicadas a esto? Yo tiendo a creer en lo segundo, y que aquellos que sean capaz de responder "Si" a la primera pregunta darán un salto de gigante en su carrera.

Por cierto, hace poco 3A+ Arquitectos soltaba la pregunta en tweeter (3a+arquitects) y casi nadie respondió. ¿Cómo se valora en vuestros paises?

Ejecutivos Agresivos

Últimamente, a nuestra oficina han empezado a entrar unos cuantos clientes cuyos trabajos son denominados como "altos cargos" por las empresas de Recursos Humanos, que buscan asesoramiento en valores de vivienda de "alto standing" en las urbanizaciones más lujosas de Madrid (casa de 1.000.000€ en adelante). No es que entren a cientos, por desgracia, pero ya ha habido más de dos y de tres y llama la atención. Además resulta que alguno de ellos gestiona fondos de inversión inmobiliaria, por lo que deducimos que sabe de mercado inmobiliario, pero acude a nosotros a título personal con el fin de gestionar la tasación para su propia hipoteca. Vamos, que han decidido comprarse un casoplón.

Sin duda, esta gente que tiene poder adquisitivo, ha decidido que la crisis es un buen momento para invertir en activo inmobiliario, y están adquiriendo viviendas por precios que antes no hubiesen podido imaginar.

Moraleja: si tienes dinero y no te asusta que el euribor suba (y subirá, porque está tan bajo que sólo puede subir), compra ya. Y pásate por nuestra oficina para ir bien asesorado a la hora de negociar ;-)

Gadgets para tasadores (II)

Vamos a volver sobre uno de los temas que ya tratamos en un post pasado y que, reconozco, supone una de mis debilidades: los gadgets para tasadores. Este post estará dedicado a dos en concreto, sin los cuales el trabajo del tasador sería prácticamente imposible hoy en día: la cámara de fotos y el teléfono móvil.

• La cámara de fotos se ha convertido en un elemento fundamental en la labor de los tasadores. En cada informe de tasación es necesario incorporar al menos una foto del exterior del edificio y dos del interior para hacerse una idea del estado de conservación y de las calidades del inmueble. Las cámaras digitales empezaron siendo las estrellas en este sentido, por la facilidad con la que se podian pasar las fotos al ordenador a la hora de hacer los informes. No hace falta que las fotografías tengan demasiada definición, lo que a la larga, y con la aparición de los móviles con cámaras incorporadas, hizo que estas fuesen desapareciendo gradualmente del arsenal del tasador.
• El teléfono móvil, al igual que la cámara, ha ido ganando importancia en la labor del tasador hasta el punto en el que muchas sociedades exigen tener un número móvil en el que poder localizarnos permanentemente, lo cual tiene todo el sentido del mundo. Muchas sociedades están incorporando, o lo han hecho ya, las notificaciones de nuevos encargos de tasación mediante mensajes de texto (SMS), para agilizar los trámites del informe. Todo ésto por no mencionar la utilidad que tiene el poder contactar con la persona que nos ha de mostrar el inmueble si nos es necesario y estamos fuera de la oficina.
• Y debo incluir aquí a los teléfonos que llaman "inteligentes" o "smartphones" que llevan incorporados cámaras e internet. Esto ayuda mucho más, porque el e-mail es otra herramienta de gran utilidad, y el poder consultar en cualquier momento si nos ha llegado una tasación o la documentación necesaria para realizar un informe es algo francamente útil.

Y aquí voy a hacer hincapié en uno de los smartphones más prácticos que pueden haber. Ya lo adelanté en el anterior post sobre gadgets, así que voy a explayarme tranquilamente sobre porqué creo que el iPhone es un trasto francamente útil. El iPhone, aparte de ser un teléfono con cámara e internet incorporados, con lo que ya englobamos todo lo anterior de un plumazo, tiene la posibilidad de ir incorporando programas bajados desde Internet a través de iTunes Store, la tienda online de Apple (deberían pagarme por la publicidad, no?). Estos programas convierten este teléfono en un potente ordenador de bolsillo. Es como llevar la oficina encima. Me voy a permitir hacer un listado de los programas que considero más útiles para mi trabajo. Creo que es la forma más rápida de que veáis las posibilidades que tiene el trasto:

• La cámara: ya sé que la he nombrado antes, pero vuelvo a hacerlo para indicar que la cámara del iPhone añade a cada foto la localización exacta de dónde se hizo, lo que resulta muy útil si hacemos varias visitas y no recordamos algún detalle de nuestro itinerario.
• La agenda: cualquier teléfono lleva una incorporada. Básico si no queremos olvidar citas, especialmente las programadas con algún tiempo de antelación.
• Mapas: que te localizan, porque el iPhone (los últimos modelos) tiene GPS incorporado, lo que es realmente útil para encontrar esa calle que no acabamos de localizar. Últimamente han empezado a salir programas Navegadores GPS, con lo que ya tenemos otro aparatito incorporado en el mismo gadget. Más comodidad.
• La asignatura pendiente es el dibujo asistido por ordenador (CAD, en sus iniciales en inglés) aunque hay algún programa al respecto, pero resulta muy engorroso como para ser utilizado con agilidad. ¿Alguien se anima a programar uno?
  
• Programas de anuncios de pisos, que te ofrecen en el momento un montón de posibles comparables para realizar un estudio de mercado lo más exacto posible. Fundamental.
• Ofimática: para crear documentos de texto o tablas de cálculo. Yo lo uso a diario.
• Programas de anotación y recordatorio de tareas. Básico si no se quiere olvidar nada pendiente. Te avisa de cuando caduca alguna de las tareas. Para los despistados como yo es obligatorio.
• Programas para guardar y gestionar contraseñas. Vienen muy bien si utilizáis habitualmente internet y accedéis a portales donde hay que registrarse.
• Si voláis a menudo tenéis programas donde podéis anotar todos los datos de cada vuelo de cada viaje que tengáis planeado.
• Si además os gustan las redes sociales (Facebook, tweeter, etc) tenéis dos ientos programas relacionados.
• Yo también utilizo un programa que me permite publicar los posts de este blog desde cualquier sitio en el que esté. Hay mucha variedad de estos programas donde elegir.
• Lectores de noticias por RSS, para estar al tanto de cualquier novedad en las webs que os interesan sin tener que navegar hasta ellas una por una.
• Por supuesto, el iPod, para escuchar tu música favorita.
  
• Y muchos más que no voy a nombrar, que el post está quedando largo.

Es o no es útil el cacharrito? Disfrutad.

Bocadillos Felipe

He vuelto de tierras gallegas, a donde suelo ir bastante frecuentemente, y me gustaría hablaros de un sitio que ha supuesto a la vez un descubrimiento, una anécdota y una duda. Suena muy metafísico, pero veréis que no es para tanto.

En Ribadavia, una de las ciudades más importantes de la comarca de O Ribeiro, cerca de Orense, hay, pegadito a la ciudad judía, una bocatería que no llama nada la atención si uno pasa buscando un lugar acogedor donde degustar uno de los maravillosos vinos a los que el lugar otorga su Denominación de Origen. El nombre tampoco ayuda: "Bocadillos Felipe" no es el nombre más comercial o embaucador del mundo. Pero por algún motivo, acabamos sentados en su terraza sin más pretensión que saciar nuestra hambre y volver a nuestro hotel después de un día de excursión.

Y allí estábamos sentaditos, hablando de nuestras cosas, cuando vinieron a atendernos. El tipo era el anti-camarero. Una mezcla entre Sancho Panza y Marcelino Panyvino. Con un polo blanco manchado y sandalias con calcetines. Y unos guantes de plástico en las manos, de esos que te pones en las gasolineras para repostar. Un cuadro. Pero de una amabilidad fantástica. Pedía "permiso" (literal) cada vez que se acercaba y se despedía siempre con un "buen provecho", aunque no te dejara nada en la mesa. Aunque acabaras de pagar. Le preguntamos si el bocadillo vegetal que se leía en la carta hecha en Word, seguramente en el ordenador del hijo de Felipe, el dueño y cocinero, era muy grande y nos dijo que con uno para los dos tendríamos suficiente. Y lo acompañamos con dos botellitas de agua.

Ante la sorpresa que nos causó el camarero, empezamos a observar más detenidamente el sitio. Otra cosa que nos llamó la atención fue que por cada mesa había cinco botes de salsas: ketchup, mostaza, mayonesa, barbacoa y brava. Cinco, por favor, démosle la importancia que tiene. Había rollos de papel de cocina en las paredes (¿?¿?) y dispensadores de vasos de plástico. El interior era otro poema: más vasos de plástico, algo que no supimos identificar colgado por triplicado encima de la barra (adjunto la foto) en la que Felipe cocinaba a la vista de todos mientras su peculiar ayudante atendía las mesas, moscas en la pared (si, lo sé es asqueroso, pero en aquel momento ya nos daba la risa floja por todo), la barra de cerveza estaba en mitad del bar (ver foto)... Vamos, que no es el sitio ideal en el que uno sueña cenar.



La primera sorpresa: al pedir nos dijeron que habría que esperar 20 minutos. Bueno, vale, los esperamos. Sorpresa porque esa espera responde a la cantidad de bocatas que tenía que cocinar Felipe. Y mereció la pena. El bocata era delicioso. Aceitunas, anchoas, jamón, lomo, queso, lechuga, cebolla, pimiento... Un vegetal poco ortodoxo, pero estaba de muerte. Un verdadero descubrimiento. Empezamos a entender el por qué de los 20 minutos. Además la gente no paraba de llegar y no paraban de dar bolsas con bocatas que la gente pedía para llevar. Nuestro amigo no paraba de cobrar y devolver cambio con su genuino "Adiós y buen provecho". Me pregunto si al colgar el teléfono lo dirá también...

La cuestión es que repetimos al día siguiente. Descubrimos más cosas raras, como que la terraza estaba llena de cubitos rojos de basura, pero en el interior no había y los propios restos de la cocina los tiraban ahí, y más cosas, pero realmente me pregunté el por qué del éxito de Bocadillos Felipe. Era evidente que la calidad del producto y su relación con el precio (de risa) eran armas con las que podía competir contra la falta de higiene o encanto del sitio (aunque empiezo a pensar que esa falta de encanto forma parte de su encanto). Además, Felipe satisface una necesidad que otros hosteleros del lugar no han sabido detectar. Puedes tomar vieiras y pulpo en casi cualquier lugar, pero ¿dónde te zampas una hamburguesa con queso en Ribadavia? En Bocadillos Felipe.

Como tasador sólo hacen falta unas facturas para valorar un negocio, pero me pregunté este fin de semana, si no sería bonito saber identificar este tipo de cosas y darte cuenta de cuando un negocio funciona o va a funcionar. A eso se dedican los cazatalentos y los economistas. Pero parece una parte muy interesante de la valoración que se escapa de nuestras competencias, ¿no creéis?

P.D.: Os recomiendo a todos el sitio, por favor, no dejéis de probarlo.

Los políticos y sus cosas...

Ha llegado a nuestra oficina un curioso caso de valoración para que lo analicemos, de los que igual ves dos o tres en toda la carrera profesional. Os imaginaréis que es bastante complejo, pero creo que es muy interesante hablar de él para entender cómo funcionan los estratos sociales entre los que vivimos. Me gusta la idea de no quedarme en la valoración como un número y profundizar un poco en las implicaciones que tiene para las personas involucradas en ella. En este caso nos afecta un poco a todos, ya veréis:

Se trata e una explotación económica. Es posiblemente uno de los tipos de valoración más complicados que puede haber, pero para arquitectos, aparejadores e ingenieros, no puede haber nada más sencillo, a priori. Una explotación económica es la valoración de un edificio por las rentas que genera el negocio que se da en él. Normalmente se realiza sobre edificios en los que, por uno u otro motivo, no es posible realizar más actividad que esa (no es exactamente así, pero por ahora vale). Ese análisis del negocio lo realiza un economista, analizando facturas, medias estadísticas del sector económico y esas cosas. Luego debe sumar el valor obtenido por nosotros mediante el método del coste (es decir, que nosotros nos limitamos a decir lo que costaría el suelo y el valor de la construcción a día de hoy).

Valor de tasación = Valor explotación económica + Valor suelo + Valor construcción

En este caso, además, el edificio estaba en construcción. Esto complica mucho más la operación, ya que sólo se otorga valor por porcentaje de obra construido.

Y para rematar, viene lo interesante: el economista nos dijo que el valor del negocio estaba por debajo de lo que costaba construirlo. Es decir, que ese negocio nunca daría dinero, es más, daría pérdidas, porque construir el edificio costaba más de lo que se va a obtener en un periodo razonable.

Hay que aclarar que, al valorar, por normativa, se debe escoger siempre como valor de tasación el menor valor de los métodos empleados excepto el del coste, por lo tanto, en este particularísimo caso, el valor de tasación es el valor del negocio:

Valor de tasación = Valor del negocio

Si el edificio no hubiese estado en construcción, aquí acabaría el problema, porque el valor de la tasación es el del negocio y punto, pero al estarlo, al dar porcentajes de obra, se llega a un punto donde se está otorgando más valor a la construcción que al negocio, incluso sin llegar al 100% de la obra ejecutada, lo que no puede ser cierto y además, contradice la normativa.

Primera conclusión lógica: parece evidente: si el negocio vale menos de lo que nosotros decimos que vale el suelo y la construcción, si no se van a generar más rentas, ¿no será que hemos valorado mal el suelo y la construcción?. Veamos: la construcción es la que es. Tantos m2 de pladur y tantas toneladas de acero cuestan X, dependiendo de donde se sitúe el edificio, pero no hay mucho margen para variar, por lo que por aquí no viene el error.
Por lo tanto, el error debe venir en la valoración del suelo. Pues no. En estos tipos de valoraciones, el suelo puede valer 0€. ¿Cómo? Pues ahora lo veremos.

Segunda conclusión lógica: si uno se va a meter en algo que le va a hacer perder dinero, ¿no es mejor dejarlo y dedicarse a otra cosa? No, si eres una administración pública.
Se trata de una concesión administrativa, es decir: la administración cede el derecho del negocio durante un determinado tiempo. La administración por lo visto, puede permitirse el lujo de embarcarse en negocios con pérdidas. Lo hacen en aras del bien social. Lo que se traduce como "lo hacen para ganar votos". Las concesiones se conceden (valga la redundancia) a unos particulares. La administración paga porque es por el bien social y asume la pérdida. Con nuestro dinero, claro. Además, explicamos lo que dejábamos en el aire antes: el suelo no tiene valor asignado porque es de al administración y no lo va a vender. No es accesible al mercado. Tiene valor, pero para este caso, no.

Tercera conclusión lógica: Yo no soy político ni creo que lo pueda llegar a ser, porque no entiendo estas cosas. Cogen un dinero que no es suyo y lo gastan sin posibilidad alguna de recuperarlo. No lo entiendo.

La bola de cristal: el Kh y la sostenibilidad

A estas alturas todos sabemos que el mercado inmobiliario se ha transformado y las casas han perdido valor. Un colega mío insiste en que en determinadas zonas el valor de los inmuebles no puede seguir bajando porque ya se está vendiendo casi al coste. Yo soy de la opinión de que manda el mercado y que si no hay compradores, los vendedores tendrán que seguir bajando el precio (ya vimos un ejemplo de ello en el post anterior).

Pero independientemente de quién tenga razón y quién no, ambos nos enfrentamos al mismo problema al dar un valor de tasación: la sostenibilidad. Me explico: un informe de tasación tiene, por ley, una caducidad de tres meses (hasta hace bien poco eran seis), pero la misma normativa establece que el valor para garantía hipotecaria debe garantizar una sostenibilidad de tres años mínimo. Es decir: en los próximos tres años no debe haber una variación de valor significativa del inmueble. En la práctica, se obliga al tasador y a la sociedad de tasación a convertirse en una especie de gurú económico que predice el futuro financiero mejor de lo que lo pueda hacer cualquier economista. Los tasadores somos arquitectos, aparejadores e ingenieros y no tenemos esa clase de conocimientos económicos, pero, dado que es algo que se nos exige, necesitamos estar informados, estar atentos a las noticias que publican los que sí que saben del tema, actualizar nuestros conocimientos y aportar nuestra experiencia para llegar a una conclusión que, no olvidemos, va avalada con nuestra firma.


Esa especie de predicción del futuro que estamos obligados a incluir en cada informe se refleja numéricamente en un coeficiente por el que se multiplica el valor de tasación y que recibe el nombre de "coeficiente hipotecario" (Kh en los informes) y en teoría corrige las posibles variaciones en el medio plazo que el valor de tasación pueda tener.

Pensemos un momento en lo absurdo de la situación. Este coeficiente debería reflejar la tendencia en los próximos años; lo que va a pasar. Por ello, debimos empezar a incluirlo antes de que empezara toda la crisis, justo en el momento de mayor auge inmobiliario. Pero por entonces, nadie era capaz de pensar que llegaríamos a esta situación. Imaginaos si a alguien se le hubiese ocurrido reducir un 10% el valor de una tasación en aquel momento, cuando parecía que los créditos los regalaban y el que no compraba un piso era un bicho raro... Le tacharían de loco.
Luego llegó el pánico. ¡Los valores estaban bajando! Empezamos a aplicarlo a diestro y siniestro. Un 10%, un 15%... Valores fruto del desconcierto que ha asolado a las sociedades de tasación ante el nuevo panorama. Todos lo veíamos muy negro y como siempre, hay que cubrirse las espaldas. Ahora empezamos a vislumbrar otra situación. Estamos al final de este tramo de descenso de precios (aunque puede que haya otro después) y estamos llegando a un equilibrio. Es la impresión que me llevo después de varios estudios de mercado y charlas con promotores e inmobiliarias. Quizá ahora sea cuando debemos dejar de aplicarlo si seguimos la lógica del razonamiento. Las caídas se han moderado y tenemos que ser capaces de ajustarnos de nuevo. Quizá debamos aplicar un 2 o un 3% sobre el valor de tasación. Hay quien dice que no se debe aplicar nada. De nuevo inseguridad... Pero aplica tú esa lógica y el servicio de Control Técnico de la sociedad de tasación correspondiente te dirá que en qué mundo vives.

Por supuesto que tenemos ayudas matemáticas para prever escenarios, pero las fórmulas estadísticas que funcionaban para tiempos de bonanza, no lo hacen para los de crisis y al final nos vemos solos en la tarea de ser los oráculos del mercado inmobiliario. Y hay que hacerlo o alguien vendrá y lo hará por nosotros, así que se me antoja que la información sobre el mercado inmobiliario y la capacidad de análisis de cada técnico es algo que aumenta de valor en estos tiempos.

Lanzo una pregunta como conclusión: ¿no deberían las sociedades de tasación ponerse las pilas para dar formación continua a sus tasadores sobre estas cosas?