El contexto en la valoración. Tesoros en el desierto.

La valoración de cualquier activo (inmobiliarios incluidos) no puede realizarse por el activo en sí mismo. Su valor se lo otorga el mercado, por lo que entender este último es requisito previo a la realización de cualquier valoración. En ese sentido, a la hora de tasar ciertos bienes inmobiliarios, es fundamental enfocar el trabajo haciendo "zoom out" al máximo y empezar a estudiar el entorno que lo envuelve, elemento que adquiere especial importancia en el caso de los terrenos.

Como uno acaba de llegar al mercado chileno, me encuentro con que tengo que hacer un curso intensivo sobre historia y economía del país. Encerrado como estaba en mi España querida, donde la construcción tenía una importancia equivalente al 30% del PIB, nunca consideré que otros sectores pudieran afectar al sector donde yo me desempeñaba (ahora lo pienso y me río de mi propia ignorancia). Aquí lo primero que hay que saber es que la economía chilena tiene un agente predominante, la minería, que influye notablemente en el funcionamiento de cualquier otro sector. Y la construcción no es una excepción. Otro día os contaré cómo influye el cobre directamente en el precio del ladrillo chileno, pero hoy me interesa otra cosa, una influencia más indirecta pero más interesante, encuentro yo.

Se nos presentó un caso en el que había que valorar un terreno literalmente en medio del desierto (el norte de Chile es bastante árido) y exceptuando la proximidad a una ciudad norteña de cierta importancia (tampoco es que fuese una capital) parecía que el valor del inmueble no tendría otra influencia que el mercado inmobiliario de esa ciudad y sus posibilidades de desarrollo. Me equivoqué.

Aproximadamente 15 km al norte, por una carretera de segunda categoría, se encontraba lo que en las fotos aéreas (satelitales, les dicen aquí), había algo que parecía una pequeña población, y que resultó ser un campamento militar (esto me lo soplaron los locales, claro). La misión de este campamento era la defensa estratégica de la zona norte (que además es la zona minera), por lo que dicho campamento tenía una muy alta dotación de miembros del ejército y muy bien pagada. Además resulto que la carretera es la única vía de conexión con el resto de la civilización que tenía el campamento. ¿Resultado? Pues que el terreno estaba en un lugar estratégicamente privilegiado, porque los militares compran casas para sus familias y lo que se pretendía era hacer un barrio privado (un condominio) a todo lujo para los generales más importantes (o el rango que fuere) y sus familias. Por supuesto, el valor de estas casas estaría muy por encima del precio de mercado medio de la población cercana. Es decir, el terreno podría llegar a valer más que lo pensado en principio.

Un terreno en mitad del desierto, que resulta ser único. ¿Quién lo diría? ¿Os imagináis la metedura de pata si no llego a conocer estos condicionantes? En breve me gustaría hablaros de una herramienta que estoy encontrando imprescindible para ayudarme a tener un control razonable sobre todas estas cosas. No es una aplicación especial que utilicemos en la oficina, no. De hecho, seguramente la tengáis instalada en vuestros ordenadores: Google Earth. Me está resultando básica para detectar este tipo de cosas.

P.D.: de nuevo, Google no patrocina este post y dudo que posts futuros. Y de nuevo os insisto: así no hay manera. A ver cuando os animáis a esponsorizarme.

Micropost: Comportamiento de las sociedades de tasación en 2012. Informe del Banco de España

Aconsejo la lectura del último Boletín económico del Banco de España, julio-agosto 2013, que habla sobre las sociedades de tasación.

Me han parecido especialmente interesantes los cuadros A.4 (sobre la dependencia de las sociedades de tasación a las entidades de credito) y A.5 (balances y cuenta de resultados). Destaco lo siguiente:

• 57 sociedades activas, 3 más que en 2009.

• Ligera reducción del patrimonio de las sociedades de tasación, aunque el golpe duro lo recibieron en 2010, cuando la reducción llegó al 24,4%

• Continúa la tendencia a la baja de sus ingresos ordinarios y financieros.

• También se han reducido sus gastos ordinarios, entre los que destacan las reducciones de gastos de personal fijo, que ha supuesto un aumento en la reducción con respecto al año pasado (hemos pasado de un -0,1% a un -7,6%) y de pago de servicios por tasadores (-5,9%). No obstante, se detecta una desaceleración de la reducción de los gastos por este último concepto (-27,1% el 2011 al mencionado -5,9%).

• Siguen las reducciones en los ingresos después de impuestos. Las sociedades de tasación pasaron de ganar 12.7MM€ en 2011 a 9.06MM€ en 2012, un -28,9% y un escalofriante -62% con respecto a sus ingresos del 2009).

Podéis leer el informe aquí.

Libro: Nosotros, los mercados

Acabo de terminar de leer el libro "Nosotros, los mercados", escrito por el gestor de fondos alternativos de inversión (o "hedge funds", en inglés), Daniel Lacalle, que trata de explicar desde el punto de vista de un inversor profesional el funcionamiento de los mercados y de paso, desmontar ciertos mitos y acusaciones que se han lanzado contra los inversores, en concreto los más que manidos titulares tipo "los especuladores atacan al mercado".

Creo que la lectura es interesante por dos motivos: primero porque es un juego al que todos estamos obligados a jugar, nos guste o no, por lo que entender bien sus reglas es fundamental; y segundo porque ayuda a no decir tonterías provocadas por la ignorancia. Si se va a hablar de algo, aunque sea en una conversación de café, mejor saber lo que se dice.

El libro consta de tres partes: la primera es una explicación de los mercados y una descripción de la composición de los mismos; la segunda analiza de forma muy didáctica los factores macroeconómicos y como influyen en los mismos; por último se explican distintas estrategias de análisis y operativa de los "hedge funds". Esta última es la parte más árida del libro por su contenido técnico. El autor da por sentado en esta parte (no en el resto), que el lector tiene amplios conocimientos financieros y utiliza un lenguaje muy especializado. Sin embargo, me quedo con las últimas secciones de esta parte, donde se comenta el día a día de un fondo de este tipo y las impresiones del autor como gestor.

Las ideas más interesantes que yo he ido anotando a medida que leía las dos primeras partes son las siguientes:

• Se dedica a desmontar las frases tipicas del "eso es así de toda la vida", "la deuda publica no tiene riesgo", "la vivienda no baja".
• Los mercados de "malvados especuladores" están formados por el dinero ahorrado de nuestros abuelos y padres.
• Los mercados no atacan. Se defienden, porque han confiado su dinero en unas entidades que ahora no cumplen con lo prometido.
• No existe un especulador privado con la suficiente fuerza como para atacar un país. Ni un grupo de ellos. Además, demuestra que sí lo hubiera (que es imposible), no le interesaría hacerlo. Y si le interesara, no podría por estar vigilado por la misma autoridad a la que se supone que quiere atacar.
• No hay crisis financiera, sino de deuda. Y más concretamente, de deuda pública.
• La burbuja inmobiliaria no se solucionará con más crédito (deuda). Todos hablan de la necesidad de que el crédito fluya (deuda). Nadie habla de mejorar las rentabilidades y productividad de las empresas, lo que daría más estabilidad laboral, lo que permitiría mejor financiación al haber más confianza.
• No hay crédito porque a los bancos se les obliga, literalmente, a comprar deuda pública. El titular "el Banco de España coloca exitosamente toda su deuda", debería completarse con "entre las entidades nacionales", lo que aumenta el riesgo país por concentración de activos.
• Cuando el Tesoro coloca exitosamente deuda en los mercados, lo que hace es aumentar la deuda nacional que pagaremos nosotros con más impuestos y más inflación.
• No se crea empleo porque a los bancos se les obliga a financiar deuda soberana sin dejar recursos para financiar empresas (efecto crowding out).
• La deuda soberana española no se reducirá sin una restructuración de la administración pública (ayuntamientos, CCAA, estado central). Por supuesto, los políticos no mencionan este punto.
• Cuanto más deuda emite un país, menor crecimiento real (por supuesto, aporta datos).
• Ninguna política intervencionista con objeto de estimular la economía, desde 1970, ha generado beneficio alguno. En ningún lugar del mundo.
• Reducir el déficit no es una buena noticia. Significa que seguimos endeudandonos, que nuestra deuda AUMENTA menos, pero aumenta.
• La economía española está basada en sectores muy cíclicos (servicios, construcción, turismo, industria), por lo que el estado debería estar dimensionado para dichos ciclos (baja estructura fija y alta flexibilidad). Tiene todo el sentido.
• España puede salir del lío con cuatro pasos:
•  Atraer capital (privado). Hay fondos extranjeros que quieren asentarse aquí, pero las dificultades burocráticas, las restricciones proteccionistas y la relativa inseguridad jurídica percibida, los desaniman. España debería abrir puertas y establecerse como un centro financiero.
•  Reducir impuestos y un sistema regulatorio único (no uno por provincia).
•  Reforma de las administraciones públicas. Eliminación de duplicidades.
•  Eliminar subvenciones.

Sobre la tercera parte:

• Explica las estrategias de inversión, gestión y control de un "hedge fund". Interesante si estás en el mundillo pero la lectura se hace pesada y complicada si no tienes los conocimientos técnicos suficientes.
• Me ha parecido interesante la parte que trata sobre control de las carteras.
• Las ideas básicas sobre los procesos de inversión son, en el fondo, los mismos que recomiendan todos los inversores con cierto éxito que he leído, y que se basan siempre en (¡tachán!) ser humildes y reconocer errores.
• En un mercado intervenido (como aquel en el que se prohibe las posiciones bajistas) el volumen cae, con lo que aumenta la volatilidad (los "grandes inversores" pueden intervenir más significativamente, que es justo lo que se quiere evitar -nos cuentan-).
  
  
  En definitiva, recomiendo el libro porque aclara muchas cosas, independientemente del pensamiento o ideología económica de cada uno. Lacalle cuenta lo que hay, lo que se vive en el mundo financiero. Y está bien conocerlo y entenderlo.

Home, sweet home

Acabo de pasar unos cuantos días en Portugal y España. No sé cómo describir las sensaciones que se tienen al volver a casa. Volver a casa. Esa es la primera sensación que he tenido. Porque realmente me he sentido en casa. No es que en Chile me haya sentido incómodo. Al contrario. Estoy encantado. Pero ha sido todo tan rápido, tan frenético, que ni me he dado cuenta de que mi casa sigue allí, en Europa.

Y tengo que decir Europa, porque, si es verdad que me siento más español que antes de irme, también lo es que me siento muy europeo. Por alguna razón, todo el mundo dice que Chile es lo más europeo de América latina. Discrepo. Y creo que los chilenos discreparían también. Su modelo es el norteamericano, sus ciudades tienden a parecerse más a las norteamericanas. Y su estilo de vida, os garantizo, nada tiene que ver con el europeo. Ni en el trabajo ni en lo personal. Ni con los españoles, ni con los daneses. Ni siquiera con los alemanes, con los que les unen muchos lazos.

Me he sentido en casa en Portugal (cada vez me gusta más ese país), porque, dejando crisis de lado, el cariño de su gente y lo bonito de su tierra hace sentir en casa hasta a los marcianos. Que se lo pregunten a las oleadas de jubilados británicos, alemanes y franceses que se instalan en el Algarve o en Madeira... Me mola Portugal.
 

No voy a hablar de Galicia, de la que ya sabéis que estoy enamorado, porque no acabo el post. Pero sí me gustaría dedicarle unas líneas a Madrid, en la que he vivido siempre y de la que acabé un poco saturado, incluso con la sensación de que se trata de una ciudad cada vez más hostil. Sin embargo ahora me ha parecido una ciudad preciosa, bonita, ordenada, limpia. Madrid es una de las capitales más bonitas en las que yo haya estado haciendo turismo. ¡Cómo cambia el cuento cuando vives en una ciudad a cuando no! También he visitado algunas de las zonas en las que yo tasaba. Todo recuerdos de anécdotas, algunos compartidos en este blog, que se apelotonan en la cabeza según vas viendo lo que dejaste atrás o vas hablando con antiguos compañeros o con los amigos que te vas encontrando. Más sensaciones. Todo sensaciones. Siempre con la sonrisa en la cara porque son todas buenas, porque incluso las que entonces fueron desagradables, han sido filtradas y limpiadas de impurezas por el tiempo y se presentan como algo mejor.

Ahora vuelvo a Santiago, mi nueva casa, para seguir adelante con el trabajo y los retos que decidí asumir hace medio año. Vuelvo con las pilas cargadas, con la claridad de que el futuro me llevará por muchos caminos (ojalá), pero también con la seguridad de que acabaré regresando tarde o temprano, a mi casa, con mi familia y mis amigos, que es lo que más se echa de menos aunque no deje de ser un tópico (eso y el tapeo, aunque sea por el mero acto social que supone). También he vuelto con muchas más ganas de retomar la rutina del blog. Tengo muchas ideas en la cabeza y necesito darlas forma por esta vía. Espero que os apetezca seguirme en esta aventura latinoamericana.

¡Cómo pasa el tiempo! Medio año ya desde que llegué a Chile. Y lo mejor está por venir, no me cabe duda.

Entra en vigor el Real Decreto sobre Eficiencia Energética

Desde este sábado, 1 de junio de 2013, entra en vigor el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. Aquí en el blog son ya varios años los que venimos hablando de este tema. Vamos a intentar definir los puntos básicos del mismo y cuál puede ser el papel de los tasadores en este asunto.

1. Todo contrato de compra venta o alquiler de inmuebles que vaya fechado posteriormente al 1 de junio de 2013 en España, queda afectado por este Real Decreto. eso significa que cualquier contrato deberá incorporar el sello de eficiencia energética. No afecta a edificios protegidos, lugares de culto o viviendas que se arrienden por menos de cuatro meses al año. Tampoco a los edificios que vayan a ser demolidos.

2. Cualquier edificio o unidad de un edificio de pública concurrencia tendrá que obtener y exponer su certificado a partir de dicha fecha.

3. También tienen la obligación de exponer el certificado los edificios o unidades de titularidad privada y acceso público que superen los 500 m2 de superficie útil (la que se puede pisar). Lo mismo para inmuebles públicos de más de 250 m2 útiles.

4. Serán los propietarios de los inmuebles (vendedores o arrendatarios) o los promotores en el caso de nueva construcción, los responsables de encargar el certificado y tenerlo expuesto, así como de guardar la documentación relativa al mismo.

5. Según el Real Decreto, los únicos profesionales que pueden emitir el certificado son Arquitectos, Arquitectos Técnicos, Ingenieros e Ingenieros Técnicos. No es obligatorio aplicar ningún software específico para ello, aunque obviamente lo hay.

El papel del tasador en el asunto del certificado energético viene de la mano del método de valoración que existe en España. Dado que un tasador está capacitado para emitir un certificado energético dada su formación y que para ello es necesaria una visita al inmueble, que ya se realiza al hacer la tasación, se matan dos pájaros de un tiro. El tasador puede realizar el informe y emitir el certificado, causando menos molestias al dueño del inmueble, aprovechando la coyuntura para ajustar precios y ser más competitivos. Las empresas de tasación han visto un nuevo nicho de negocio y ya han elaborado sus herramientas para explotarlo.

No obstante, las tasadoras no son las únicas empresas válidas para emitir estos certificados. Cualquier empresa puede emitir el informe siempre y cuando haya sido realizado por uno de los profesionales antes mencionados. Es más, no hace falta que lo emita una empresa. El profesional liberal puede hacerlo igual. En el mercado de las tasaciones ésto no era así, dado que el Banco de España exigía el sello de la empresa tasadora convalidada además de la firma del técnico. Es, pues, una situación de libre mercado. Esto, para los tasadores, supone una gran diferencia en cuanto a su relación con las empresas para las que trabajan. También para las propias tasadoras, que pasan a competir con agentes que antes le eran ajenos por no poder entrar en su mercado (de la tasación).

Un par de aclaraciones: el certificado energético sólo indica el comportamiento en cuanto a efectividad y ahorro energético del inmueble. No es obligatorio un nivel mínimo de certificación para poder comprar o vender la propiedad. El técnico emisor podría redactar en el informe recomendaciones para mejorar el grado de eficiencia energética del mismo, pero no son obligaciones; no se sabe nada aún (a al menos desde aquí no me he enterado) de los precios de cada certificado. Me he podido enterar de que en en Italia ronda los 250 euros y en Alemania, los 500 euros para un piso medio de 100 metros cuadrados.

Poder de negociación

Me ha llamado mucho la atención este artículo que salía publicado hace unos días en El Confidencial y que hablaba de la capacidad de Inditex para negociar sus precios de alquiler con los dueños de los locales donde están sus franquicias. Resulta que están negociando a la baja su política de alquileres.

Inditex puede permitirse ese lujo dado que tiene un alto poder de negociación. Los comerciantes saben que la empresa gallega es un buen inquilino, que da seguridad y, lo más importante, genera negocio en la zona cuando existe su presencia. Esto último es de especial importancia en el caso de los centros comerciales. Los gestores de centros comerciales saben que contar entre sus comercios con franquicias de este grupo textil, es equivalente a asegurarse afluencia de público y por lo tanto, ingresos que harán que el resto de los locales comerciales estén cotizados y generen más rentas. Si repasáis el blog, ya habíamos hablado de un caso parecido cuando so conté lo que supuso para la ciudad de Vigo que su equipo estuviera en primera división, jugando la Champions y la repercusión de los partidos en los comercios cercanos al campo de Balaídos.

Por eso, dichos gestores de centros comerciales no se pueden permitir el lujo de perder un inquilino como Inditex. E Inditex lo sabe. Eso le da su poder de negociación.

¿Significa eso que el valor de un local de Inditex ha bajado por esta maniobra emprasarial? La respuesta es muy gallega: "depende". Si el local es de un particular en una calle céntrica, seguramente tendrá más candidatos que quieran instalarse, así que podría no darse esa bajada de valor. Pero si tuviéramos que tasar un centro comercial, entonces yo sí consideraría una bajada de los ingresos por rentas al calcular la actualización de flujos. Eso implicaría un menor valor de mercado de dichos locales.

La "ciencia" de valorar locales comerciales conlleva una casuística de la que difícilmente se puede escapar.

La fábrica

Uno de mis profesores decía clase sí y clase no, que la única diferencia entre una empresa manufacturera y una de servicios es que el producto de la primera se puede tocar y el de la segunda no. Por lo demás, son absolutamente iguales. Cuanto más conozco la industria de las tasaciones, más convencido estoy de esa afirmación. Suelo decir que para no quedar como un mamarracho cada vez que se habla, es necesario saber en qué posición se está. Pues en el mundo de los negocios pasa igual y la industria de las tasaciones no es diferente a cualquier otra de servicios. Este post no pretende ser una clase empresarial, pero es bueno entender el sector desde este prisma, así que voy a intentar hacer una analogía con una empresa cualquiera. Espero que resulte interesante.

Una primera aproximación, simplona quizá, de cómo funciona un negocio cualquiera podría ser el que ilustra el siguiente esquema:

 

En una panadería, por ejemplo, el proveedor sería el agricultor que proporciona la materia prima que es el trigo. En la fábrica, en los hornos de la panadería, se elabora el producto (la barra de pan), que finalmente es vendido al cliente. Un esquema sencillo que vale para casi todo negocio, lo que significa que también se puede aplicar a cada uno de los agentes que trabaja de forma autónoma. En las tasaciones, también se dan esos papeles:

- El proveedor es el técnico que realiza la tasación. Yo trabajo y he trabajado en varios departamentos de control de empresas tasadoras y aunque se suele referir a ellos como "técnicos" o "tasadores", no es raro oir el término "proveedor". Un tasador provee de materia prima a la empresa tasadora.


- Esa materia prima no es ni más ni menos que el informe de tasación antes de ser visado. En realidad es una información, que suele ser la materia prima de la mayoría de las empresas suministradoras de servicios. El tipo de información proveído en nuestro mundillo es el relativo a propiedades inmobiliarias con el fin de obtener un valor.


- Igual que el trigo llega a los hornos de la panadería, el informe sin visar llega a los de la empresa tasadora, que no es si no una fábrica de informes visados. Y más concretamente en los departamentos de visado de dichas empresas. Porque en la fábrica hay mucha gente que se dedica a diferentes cosas. Si en visado se siente el calor de los hornos trabajando para obtener el producto final, es necesario al rededor de ellos un montón de movimiento para captar clientes que garanticen la continuidad de la marcha. Son los comerciales, los controllers, los desarrolladores de negocio... En la fábrica, se dan unos procesos, existen unos protocolos que garantizan la calidad y el control sobre el producto final, procesos que son controlados por técnicos especializados, que son los visadores, que reciben formación específica para tratar esa información, como en todos los negocios. Esos procesos, conviene recordarlo, suelen estar regulados por organismos oficiales, como en la mayoría de los negocios.


- Igual que de una panadería salen barras de pan, baguettes, artesanas, pan blanco, etc., de la fábrica de la empresa tasadora salen informes para mercado hipotecario, evaluaciones de proyectos inmobiliarios, valoraciones de obra, etc. Son diferentes productos adecuados a las necesidades de diferentes clientes. El informe sin visar ha sido visado (si no se ha devuelto al proveedor por algún tipo de falta de calidad) y ya puede ser entregado al cliente.


- Sobre quién es el cliente de una panadería no hay duda, pero en este sector hay más follón. He estado en algún que otro debate sobre si nuestro cliente es el banco, el solicitante del crédito, los dos o ninguno. Para mí, tu cliente es quien te encarga el producto que eres capaz de elaborar
- El cliente del banco es la persona que solicita el crédito.
- El cliente de la tasadora es quien solicita la tasación: el banco por lo general.
- El cliente del proveedor es quien solicita la materia prima (el informe sin visar), es decir, la empresa tasadora.



Creo que es bueno saber dónde estamos en la cadena de valor. Los técnicos debemos comprender que somos proveedores de nuestro cliente, la empresa, que a su vez es proveedora de servicios del suyo, el banco, que provee de servicios financieros a sus clientes. Si se conoce este esquema, uno es capaz de entender por qué es necesario guardar ciertos protocolos, ciertos estándares de calidad (en cuanto a servicio y tiempos de entrega). Algo mucho más importante: se puede calibrar mejor nuestra capacidad de negociación. En próximos posts iré desarrollando un poquito más de estos conceptos.