Macro

Si seguís la cuenta del blog en Twitter (@blogdetasadores) veréis que de vez en cuando, se retuitean noticias de distintos campos que pueden o no tener alguna relación con el mundo de las tasaciones. Muchas son sobre temas de actualidad inmobiliaria, otras tienen que ver con avances tecnológicos. La verdad es que no me he parado a definir ninguna línea editorial en Twitter, pero si veo algo que pueda afectar al valor de los inmuebles, ahí va. Juan Fernández Aceytuno indica en su libro "Gestión en tiempos de crisis", que el estudio de lo macro, del entorno, es un punto clave en la gestión empresarial. Y las empresas de tasación no son excepción.

Lo cierto es que con el tiempo uno se va dando cuenta de que es absolutamente necesario tener los ojos abiertos a lo que sucede alrededor, porque todo te puede afectar. Ver los anuncios de los bancos en la tele te da pistas de por donde están apuntando nuestros clientes y si alguna entidad oferta una hipoteca a nosequé tipo de interés, eso te puede dar una idea de si va a aumentar la carga de trabajo en los próximos meses o no. El que no haya anuncios de bancos también da pistas.

Pero también hay que considerar factores no tan evidentes. Chile es un país exportador de cobre. La minería tiene un peso brutal en la economía chilena. Los presupuestos del estado se hacen sobre previsiones del valor de la onza de cobre en Londres. Y eso que tiene que tiene que ver con la valoración de inmuebles? Pues que las empresas mineras tienen mucho poder en el PIB, contratan mineros a los que pagan mucho dinero, porque se saben con un altísimo poder de negociación, lo que tiene un doble efecto sobre el mercado inmobiliario: por un lado, los mineros compran casas con sus bonos, normalmente como inversión (las destinan al alquiler) y por otro, la mano de obra minera está mucho mejor pagada que la inmobiliaria y aquí, además, hay escasez de mano de obra, así que la construcción tiene que subir los salarios y aún así, se encuentra en continúa desventaja frente a la minería, lo que provoca una subida de los costes de construcción, lo que encarece los precios.

China es el principal cliente de Chile en cuanto al cobre. Los periódicos abren las ediciones con cifras del crecimiento económico chino. Si son peores de lo esperado, Chile se remueve incómodo. Y en la oficina devoramos los titulares Para intentar hacernos una idea de lo que vendrá.

La macroeconomía importa. No hace falta ser un experto, sino tener los ojos abiertos. En España ya tenemos la experiencia de ello y el Banco Central nos obliga a prever el valor con al menos 6 meses de antelación (os he hablado de la Kh?). Tengamos los ojos abiertos.

Libro: los 7 hábitos de la gente altamente efectiva

La verdad: cada vez que veo un artículo titulado "Las nosecuantas cosas que hay que hacer para esto o para aquello", salgo despavorido. En la vida no suele haber atajos. Uno no puede pasar de ser un escuchimizado físicamente a correr una Maratón porque hace 4 cosas que publicaron en el periódico hace un mes. Tampoco se puede pasar de ser un manirroto a ahorrar hasta 1.000€ por mes porque todas las semanas haces A, B y C. Cada vez que leo un artículo tipo "lista", no puedo evitar pensar "otro engañabobos motivacinal".

Supongo que la primera lista de repercusión mundial (ojo, y esta no la considero engañabobos) fueron los 10 Mandamientos, pero me da en la nariz que uno de los primeros libros que empezaron a ponerlas de moda fue el que titula este post, escrito por Stephen R.Covey, que se define a sí mismo como una especie de coach organizacional. Así que, cuando me lo recomendaron por primera vez, por no entrar en el tema dije que me lo apuntaba y lo olvidé en una nota de mi Evernote, hasta que la recomendación me llegó por distintas partes. Y cuando mucha gente que no se conoce y no suele tener nada en común, ni en cuanto a forma de pensar ni en cuanto a todo lo demás, habla de algo en el mismo sentido, mandando un mismo mensaje (esto es bueno o esto otro no lo es), me dice la experiencia que haga caso, porque suele ser así.

Y empecé a leerlo. Pensé que  como empiezara recomendándome hacer flexiones cada mañana, lo tiraba a la basura. Pero mi sorpresa fue enorme. Prácticamente la primera parte del libro empieza diciendo lo que expresaba al comienzo del post: no hay atajos. Ser efectivo, tanto en lo profesional como en lo personal, nace de dentro. Y lo que está dentro se puede moldear. Pero hacerlo no es fácil. Buen comienzo. Covey habla del enorme esfuerzo que supone poner en práctica cada hábito, y de que el fin de todos ellos no es más que ser mejor persona (mejor animal, mejor artesano, mejor amigo y más santo) y que ser mejor persona, sirve para ser más efectivo, cerrando el círculo, afilando la sierra, como dice él.

El libro es magnífico. A veces ñoño (como este blog, reconozcámoslo), a veces lento, pero siempre práctico. No pide nada que no puedas cumplir. Yo me he dado cuenta de que suelo cometer muchos fallos que no me ayudan, gracias a esta lectura. Creo que Covey cumple su misión de ayudar a base de que seas mejor persona. Y poner en práctica los consejos en la vida real y en el trabajo (me encanta el de la proactividad) marca una direncia desde el primer minuto.

Leedlo, disfrutadlo y sufridlo poniéndolo en práctica para sentirte mejor en el largo plazo. No importa si sois tasadores, banqueros o fruteros. Sirve igual porque se trata e ser mejor persona. Yo, por mi parte, seré proactivo intentando no dejarme vencer de nuevo por los prejuicios. Quizá exista alguna lista de pasos a dar para evitarlos...

Podéis comprar el libro aquí.

Impresoras 3D. O de cómo van a cambiar las cosas.

Desde hace algún tiempo se está hablando mucho de las Impresoras 3D como la panacea a un montón de problemas que se le presenta a la sociedad actual. Desde objetos decorativos a prótesis médicas, pasando por piezas de ingeniería o sofisticada gastronomía, parece que todo es posible en el campo de las 3D. Ya existen sitios como www.bluups.com (cuya CEO es mi compañera de MBA Silvia Paredes, arquitecta y emprendedora -señores, se puede-) que ofrecen conectar a demandantes con diseñadores de piezas 3D personalizadas, poniendo esta tecnología al alcance de la mano de cualquier persona. Incluso he leído en algún sitio que estamos en los arbores de la tercera gran revolución industrial. Yo, la verdad, es que creo que este campo tiene un enorme potencial.

También debe de creer lo mismo el Profesor Behrokh Khoshnevis, de la USC (University of Southern California) que apuesta en firme por la aplicación de las impresoras en el campo de la construcción.

Khoshnevis dice que la repercusión en los costes de la construcción de este sistema puede ser del 80%. Es decir, que el costo de construcción con este sistema de impresoras gigantes podría ser un quinto del actual. Y en dos días tienes la casa terminada...

¿Os imagináis el impacto que podría tener esto en la industria de la construcción? Yo he hecho unos numeritos, basándome en datos de la construcción de aquí, de Chile, y los resultados no dejan de sorprender. Para exponerlos, me permitiréis que os hable en UF (la segunda moneda de Chile, que descuenta la inflacción y cuyo valor es marcado diariamente por el organismo regulador competente. Para que os hagáis una idea, una UF equivale aproximadamente a 32€ o 44 USD a día de la publicación de este post).

Impacto sobre el valor del suelo

Supongamos que tenemos un terreno de 50.000 m2 en el que la normativa nos permite construir un total de 91 casas, de 110 m2 construidos cada una aproximadamente, con un terreno cada una de unos 302 m2 (el resto de terreno es para viales y zonas verdes). Las unidades tendrán valores promedio de UF 2118, (19,25 UF/m2), según lo que dicta el mercado en esa zona (y suponiendo que resultan de la misma calidad que la construcción original). Construir cada casa cuesta aproximadamente unas 11 UF/m2, y a eso habría que añadirle el costo de urbanización (0,12 UF/m2). Consideremos además que se tarda en construir unos 21 meses (aproximadamente 500 m2 por mes) y que se pueden vender 3 casas al mes. Con una tasa de descuento anual del 12% (lo normal aquí para este tipo de proyecto), un posible promotor estaría dispuesto a pagar 0,47 UF/m2 bruto de terreno para una rentabilidad sobre inversión del 16% aproximadamente(he realizado un residual para calcular el valor del terreno. Creedme que sale eso).

Voy a considerar sólamente la variable coste de construcción. Si, como dice Khoshnevis, se reducen hasta el 20% los costes, y no modificando ningún dato más de la ecuación, el mismo promotor estaría dispuesto a pagar hasta 2,43 UF/m2 (y obtendría una rentabilidad del 20%), es decir, un 418% más que el valor original. Acabamos de multiplicar por 5 el valor de los terrenos. La broma de las impresoras 3D ya no parece tan inofensiva, ¿verdad?

Esto sin considerar que no hemos disminuido los plazos de construcción. Si se construye a un ritmo de una casa cada dos días, la obra podría terminar en mes y medio. Pongamos 3 meses. Pues el promotor ya podría pagar hasta 2,59 UF/m2 bruto, es decir, un 451% del valor que pagaría ahora y aobtendría un 23% de rentabilidad sobre la inversión (ya no entro en que hemos supuesto que vende 3 casas al mes y podrían ser más, porque me tiemblan las canillas).

Impacto sobre el valor de las viviendas

Supongamos ahora que el promotor decide que todo el ahorro en construcción lo va a repercutir no en materia prima (en el m2 del terreno) si no en el valor final del producto, en el precio de la vivienda:

En ese caso, yo he calculado que, de reducirse a un quinto el costo de la construcción, las casas podrían venderse por  6,95 UF/m2 en vez de las 19,25 UF/m2 originales (y seguiría pagando las 0,47 UF/m2 de terreno bruto), es decir, una bajada de precios de hasta el 64%. Y si consideramos los 3 meses de plazo de construcción, aún podría llegar a las 6,75 UF/m2 (un 65% menos).

Sin embargo, el promotor preferirá pagar más por el terreno y venderte la casa más cara, porque la rentabilidad que obtiene (el 23%) es superior al 16% que se obtiene con las casas más baratas.

En el medio está la virtud

Segurmaente no se acabaría dando ni un caso ni otro si estas herrmientas se establecieran como un estándar. Pero lo que es indudable es que habrá consecuencias, bien en el valor del terreno, bien en el de las viviendas, o en ambos. Lo más seguro es que sea un mix de todo. De forma que suba el precio del suelo y baje el de la vivienda hasta darse un equilibrio con el mercado, todo permitido por la reducción de los plazos de construcción y venta. Y siempre de forma que el inmobiliario vea optimizada su rentabilidad sobre la inversión.

Otra interesante reflexión es que se necesitará menos financiación, reduciendo estos costos. ¿Lo permitirá la banca? Demasiadas variable para un simple tasador...

Para terminar, os dejo un cuadrito en el que he hecho cálculos considerando distintas incidencias en la valoración de suelos y viviendas, por si el Profesor Khoshnevis exageraba y la incidencia es menor, sigue sorprendiendo:

¿Véis la revolución? Yo diría que, si esto funciona, van a cambiar las cosas...

El Canal de Panamá: planificación de proyectos y tasaciones de obra

Creo que, como personas productivas que se supone que debemos ser, cada uno debe sacar algún tipo de enseñanza de cada error que comete. Pero también es posible aprender, con ánimo constructivo, de los errores de los demás. Los errores están infravalorados. Pues bien: con todo este follón que la constructora Sacyr ha organizado en Panamá, creo que hay mucho que aprender. Yo voy a dejar de lado los errores gravísimos de gestión que, obviamente, han existido en el Canal, así como las implicaciones políticas, el desprestigio para la empresa constructora y las consecuencias que ha generado para otros proyectos españoles en el mundo y me centraré aquí en analizar el daño que supone que en una obra no se calculen bien las cantidades de dinero que son necesarias para realizar el proyecto o el que se produzcan retrasos en la misma.

Como en cualquier proyecto, y esto es algo que tampoco e enseña en las escuelas de arquitectura españolas, la programación y la gestión de los recursos implicados en el mismo es fundamental para que se lleve a buen puerto, para que sea una realidad y deje de ser proyecto. No es únicamente importante decidir cuánto se va a gastar, cuánto va a costar (y justificarlo debidamente), sino que hay que programarlo, establecer unas fechas y marcar unos hitos que nos permitan medir si vamos bien o hay que hacer correcciones. En España somos my dados al "bueno, un par de meses más da lo mismo" cuando en realidad es muy importante terminar a tiempo. En el ámbito de la construcción, el paso del proyecto a la realidad edificada se conoce comúnmente como "obra" y requiere de una programación igualmente. Todo proyecto requiere una programación, ya sea de autoconstrucción para que un individuo construya su casa, o del megaproyecto como el del Canal de Panamá. Y si encima uno pretende financiarlo con recursos ajenos (es decir, con un préstamo), esa programación debería ser absolutamente necesaria. ¿Por qué? Mirad el siguiente gráfico:

Estado inicial de un proyecto

 En el eje horizontal he representado el tiempo necesario para terminar la obra (ti) y en el vertical, a la izquierda, la inversión inicial ($i), de forma que al final de la obra, se pueda obtener un retorno esperado ($g), ya sea por ventas o cualquier otro medio de ingreso. Según este gráfico, el inversor (en el caso de obras suele ser el banco que financia) espera obtener una rentabilidad (Ri) que es la pendiente de la línea que une los dos ejes verticales. Ya es fácil entender lo que ocurre si la obra sufre retrasos o si aumentan las cantidades necesarias para terminar la obra (sobrecostes):

Modificaciones en el proyecto

Si hay un retraso, aumenta el tiempo de finalización de la obra (t2) y la pendiente o rentabilidad esperada (R2) disminuye. Si hay un sobrecoste ($sc), pasa igual (R3). Uno podría pensar que, con todo, el inversor sigue ganando dinero. Faltaría más. Pero el inversor lo que mira con lupa es la R, la pendiente de la curva, porque existe una cosa denominada "coste de oportunidad", que es la cantidad que se deja de ganar por meter el dinero en este proyecto y no en otro alternativo. El banco puede estar barajando otro proyecto, aunque no sea de construcción, en el que la R sea menor inicialmente, pero requiera menos tiempo, por ejemplo. Si nuestra obra prolonga sus plazos y le da la misma R pero en más tiempo, el banco se puede enfadar.

Imagináos cómo debe estar la R del Canal de Panamá. Obviamente, los ingresos de esa obra no vienen por ventas, sino por cobro a los barcos por su uso y son algo más complejos de calcular (son flujos en el tiempo), pero en esencia es lo mismo. El problema es que hasta que no se acabe la obra, los ingresos se van prolongando en el tiempo (aumentando la ti) y estamos hablando de contidades astronómicas de dinero. Dinero que el inversionista va a intentar recuperar sí o sí para restablecer su maltrecha R. Y lo va a hacer de la única manera que puede, aumentando el cote del uso del Canal a los barcos, por lo que el inversionista que financia el viaje del barco (ese es su proyecto), va a hacer lo mismo con su R, aumentando el precio del producto final que venda, y así sucesivamente hasta que tú veas cómo te suben el precio de la gasolina o el pan y no sepas por qué.

Por eso es importantísimo calcular bien los presupuestos, que sean coherentes y estén bien estructurados, e idear una programación (las famosas Cartas Gantt) en la que se reflejen los flujos gastados. Por eso también, es importantísima la labor del tasador en las cartificaciones de obra (o avances de obra, como se las denomina aquí, en Chile). No se trata simplemente de decir que la obra lleva un tanto por ciento avanzado, sino que se trata de entender bien el proyecto, y ser capaces de detectar si existen problemas que puedan representar retrasos (como que haya demoras en la entrega del material o que el personal trabajando esté suficientemente capacitado) o sobrecostes (cambios en materialidades o gastos imprevistos, bien por cambios de diseño o por malas administraciones de obra). Ni que decir tiene, que si lo que hay son cambios en el proyecto (número de unidades a vender, por ejemplo) ya no estamos hablando del proyecto original donde se invirtió.

Por cierto. Este gráfico vale igual para una obra que para cualquier otro proyecto, ya sea en tu lugar de trabajo o personal. ¿Has planificado bien tu proyecto y calculado tu R...?

Formación del precio del suelo

Hace unas semanas pude asistir al segundo Congreso Nacional de tasadores Del Banco de Chile (Banco comercial, no central), en el que el banco reúne a sus proovedores para hacer un repaso de lo que ha pasado en el último año, reforzar los papeles que juega el tasador en el control de riesgos por parte de las entidades financieras, repasar en qué punto (macroeconómico) estamos y entender hacia dónde nos dirigimos.

El Congreso estuvo formado por cuatro conferencias principales. En la primera, tomás Izquierdo, economista (ingeniero comercial, como los llaman aquí) nos pintó en grandes esbozos la situación macroeconómica internacional, chilena y del sector inmobiliario y de la consrucción, mensaje que tiñió de optimismo moderado, lo que no dejan de ser buenas noticias para la zona. La tercera y cuarta conferencias, de materia más técnica, impartidas por una analista de riesgos agrícolas y por el jefe de tasaciones del banco, Carlos Alberto Gómez, sirvieron para repasar algunos de los casos en los que los tasadores nos encontramos de vez en cuando. Sin embargo, fue la segunda conferencia, la de Pablo Trivelli, profesor de la Universidad de Chile y consultor inmobiliario especializado en suelo, la que me llamó poderosamente la atención, en parte porque él es un orador consumado y en parte porque lo que cuenta es realmente interesante.

Trivelli habló de la formación del precio del suelo. Normalmente, tal y como solemos calcular nosotros el valor del suelo, éste es un residuo, el resultado de muchos factores que despejan una incógnita y como resultado, sale un valor de la fórmula. Para Trivelli, estos calculos no son malos, no es que no tengan validez, pero Trivelli defiende que hay unas causas anteriores a ellos, más de origen, y que como tasadores, no  profundizamos en ello.

Siguiendo con su discurso, existentes tres factores que influyen en la formación del precio del suelo: su uso, la infraestructura socio-económica y la intervención del estado. Entender los dos primeros factores es relativamente sencillo. Un ejemplo claro reside en los centros financieros de las ciudades, donde la circulación de personas y la consiguiente actividad comercial son determinantes en el precio. Se podía esperar que a más actividad humana (y esto lo digo yo) hubiera un mayor precio y que gradualmente el valor se fuera perdiendo a medida que uno se aleja de ese foco de actividad. Sin embargo, Trivelli demuestra que el crecimiento pasa de ser gradual a exponencial. La clave está en detectar esos focos, pero si se representaran los valores en una rejilla sobre el mapa de la ciudad, el resultado sería algo parecido a lo que os pinto burdamente aquí en el gáfico de al lado.

Desplazamientos

Uno de los factores a través del cual se puede estudiar la formación de esos focos serían los desplazamientos de los habitantes. De dónde a dónde nos movemos. Santiago de Chile es una gran ciudad compuesta de pequeñas ciudades o Comunas (como Londres o París, o los distritos municipales de Madrid) y me llamó poderósamente la atención que el primer destino de los habitantes de cada comuna santiaguina fuera dentro de la comuna. es decir, normalmente, el habitante de Santiago no sale de su comuna. Aún me llamó más la atención que el segundo destino de los santiaguinos fuera la comuna de Santiago, el núcleo fundacional de la ciudad. Es decir, que los habitantes de cualquier comuna de la ciudad, van al centro alguna vez. ¿Sabéis dónde están los precios más caros de suelo? Correcto. En la comuna de Santiago, en el centro. Trivelli también habló de que los movimientos intracomunales de los santiaguinos, estaban formando nuevos focos de valor a parte del del centro histórico, es decir, se estaban dando aumentos de valor del suelo en nuevos núcleos, allí donde se encontraba el punto de destino de los habitantes. En el gráfico os intento explicar cómo se producen esos movimientos y la línea de perfil de valor equivaldría a la anterior rejilla.

Realmente, la formación del valor del suelo me pareció un tema muy interesante sobre el que quizá no se ha reflexionado demasiado.

 

 

Feliz 2014

Si. Sé que llego un poco tarde para felicitaros el año, pero llevo un par de meses frenéticos en los que apenas tengo tiempo para nada. Pero aquí sigo, con mil ideas en la cabeza (demasiadas, de hecho) para el blog y con muchas ganas de seguir adelante con este proyecto, que casi casi se ha convertido en una parte más de mí. Ya tengo un par de temas empezados que creo que váis a considerar muy interesantes, pero el ritmo de trabajo, insisto, no me ha dejado demasiado tiempo para escribir con la calidad que os merecéis.

Ha sido un año 2013 espectacular para mí, tanto en lo profesional como en lo personal. Y esta vez he de decir que una cosa ha esado inevitablemente ligada a la otra. He cambiado de trabajo, de empresa, de rol, de país, de continente y hasta de hemisferio. Nada mal. Ha sido un año de aprendizaje y evolución. He cometido fallos de los que he ido (y voy) aprendiendo y he tenido algún acierto que otro. Para mí ha sido un buen balance y me centra para entender qué es lo que quiero en el futuro, que no es poco.

Y para ese futuro sólo veo cosas buenas. Habrá dificultades, lo sé, pero sólo veo posibilidades de mejora. Sé que en España / Europa la cosa no anda bien. Sé que los números macreo que ahora empiezan a mejorar no parecen notarse en los bolsillos y que el sector entero se está restructurando (léase aquí encogiendo, o adaptando, o lo que se prefiera), pero por lo que me dicen desde allí, aún estando mal, parece que se quiere ver la luz al final del tunel. Ojalá la luz sea cada vez más clara.

Os deseo a todos un muy feliz año 2014, que sea como sea, mejore nuestra situación. Y que lo vivamos juntos todos a través del blog. ¡Nos leemos!

Micropost: Ejemplo de crowdfunding inmobiliario en español: negociaflat.com

 

Hace bien poquito comentábamos una noticia de la CNBC sobre crowdfunding para proyectos inmobiliarios como una nueva vía de inversión en el sector y deseábamos que ojalá en España este tipo de proyectos pudieran salir adelante paa reactivar el mercado, cosa nada fácil.

Poco después, un antiguo compañero del Máster, Pedro, arquitecto también, nos comentaba a toda la clase que el proyecto que él inició durante el curso, empezaba a ver luz. Lo saco hora en el blog porque justamente tiene que ver con el tema del crowdfunding (sigo utilizando anglicismos, perdonad). El proyecto de Pedro se llama Negociaflat.com y se presenta como una plataforma para agrupar deseos de consumidores sobre vivienda y aportar una solución acorde siempre que exista cuorum para poder llevarlo a cabo. Nada fácil y muy valiente, pero una gran iniciativa que seguro que Pedro y su equipo sacan adelante.

Podéis acceder a Negociaflat.com en su web y podéis seguir todo lo que pase allí a través de su blog, Facebook o Twitter (@negociaflat)