Contexto temporal y localización. Claves en la valoración de promociones

"El hombre que ha cometido un error y no lo corrige comete otro error mayor."
Confucio(551 AC-478 AC) Filósofo chino.

Me he animado a escribir este post porque creo que hay que hacer una reflexión importante a la hora de valorar inmuebles. Como expertos en la valoración, muchas veces nos dejamos enredar por la rutina y acabamos valorando sin considerar toda la dimensión de un proyecto, sin considerar un contexto. Esto es muy importante a la hora de diseñar promociones inmobiliarias, lo que os confieso que es una de las cosas que me apasionan.

El caso del que os quiero hablar es una promoción de viviendas de lujo, con unas calidades y acabados fantásticos y una calidad de espacios muy por encima de la media. Viviendas cerca del mar, en un pueblo costero de un nivel económico medio-alto. Sin embargo, los promotores no han podido vender ninguna de estas viviendas. Da mucha pena ver casas tan bonitas, formando una urbanización entera por la que es agradable pasear, sabiendo que no hay ni un alma en ellas.

Una vez constatado el fracaso de ventas, me consta que los promotores están analizando qué ha podido fallar, y aunque esas deliberaciones quedarán para ellos, yo voy a hacer mi reflexión personal, que es mía y de nadie más, la lanzo a la ventolera, y que la escuche quién la quiera escuchar (que cantaba Jorge Drexler). Yo creo que han cometido dos fallos graves, uno más previsible que el otro, pero los dos errores que pueden llegar a hacer que disminuya drásticamente el precio de las viviendas construidas:

1. La localización de la promoción. Si bien hemos dicho que era un pueblo de cierto nivel económico, con vistas al mar, etc, la parcela no era de fácil acceso y quedaba enmarcada en los alrededores del casco viejo, lugar que tiene poca atracción para compradores de alto poder adquisitivo, a mi entender, que prefieren urbanizaciones privadas en las afueras con espacios generosos y fáciles accesos para sus grandes coches. Si bien puedes encontrar a algún adinerado que le guste estar en el meollo del pueblo, es más difícil encontrar a 15 o 20 para todas tus viviendas. Esta gente prefiere sacrificar proximidad al centro por privacidad. El "target" de la promoción no estaba bien enfocado. Se construyeron viviendas de alto nivel en un sitio que no resulta atractivo para ese potencial cliente. Además, se encareció demasiado la construcción con acabados excelentes, personalizados en cada casa (no había dos iguales). Muchos clientes realizan obras al entrar en sus casas nuevas, por lo que este gasto no era necesario, incluso puede ser contraproducente.
   
2. No se supo ver venir una época tan mala. No se hizo en el momento adecuado. Aunque hay que reconocer que esto no lo vimos casi ninguno, fue un fallo no estar pendiente de los signos y diseñar una promoción tan especial y de tan difícil salida. Este ha sido un error muy común de muchos promotores que se han visto pillados por el toro pensando que se vendía todo. Se hizo un producto fuera del contexto temporal.

A la hora de valorar promociones, este análisis no se realiza siempre. Si el proyecto que cae en nuestras manos es muy grotesco, algo nos chirría y eso queda reflejado en un menor valor de tasación que el que espera el promotor (con la consiguiente bronca, y retahíla de insultos, que si no tenemos ni idea, que si no sabemos valorar...), pero en este caso, viviendas de lujo, de mucha calidad tanto espacial como de acabados, viviendas donde te irías a vivir... Yo creo que la persona que valoró el suelo y la promoción no supo verlo. A nosotros nos queda pensar si hubiésemos sabido.