Automatización de procesos de valoración

La valoración inmobiliaria, como todos los trabajos, admite un cierto grado de automatización que hace que un técnico pueda abordar ditintos trabajos de una forma razonable, sin volverse loco, y que a su vez, permite que haya un cierto grado de control, por lo demás bastante exhaustivo, para poder garantizar unos estándares de calidad en el trabajo final a entregar al cliente. El mero hecho de la existencia de unos estándares ya supone la posibilidad de un grado de automatización o normalización del trabajo, sin embargo, no hay que dejarse engañar: cada caso es único y cada inmueble es diferente a los demás, aunque la diferencia pueda ser tan sutil que llegue a ser despreciable; dos pisos, uno encima del otro, con la misma distribución y mismas calidades y acabados, valen prácticamente lo mismo (hace años los promotores cobraban 3.000€ extra por altura de piso. Algunos nunca comulgamos con esas estrategias), pero quizá, el mismo piso con una diferente orientación pueda ver reducido en cierto grado su valor porque resulte más frío o más caro de calentar, o esté menos iluminado.

En los locales comerciales estas diferencias se pueden apreciar aún mejor. Después de haberlo visto varias veces en el blog, creo que a todos nos queda claro que, sencillamente, no hay dos locales iguales. Es muy clarificador el caso de las calles en las que hay comercios valorados un 25% o un 30%, o más, en una acera que en la otra, cuando esencialmente es la misma calle y se trata de una tipología muy parecida. Especialmente llamativo me resulta el caso de locales en los que los estatutos de la comunidad de propietarios en la que se ubica limitan su uso. Hemos tenido casos de locales comerciales que valían hasta un 40% menos que el de dos portales más allá, simplemente porque los vecinos de ese inmueble tenían prohibido determinadas actividades como el de discoteca, bar de copas, o pescaderías o carnicerías.

El caso extremo de automatización de valoraciones lo tenemos en el sistema alemán, del que también hemos hablado en el blog. A grandes rasgos, según la localización y la superficie del inmueble, se utilizan unas tablas que van siendo actualizadas periódicamente para obtener un valor del inmueble. Con una simple hoja de cálculo podría automatizarse este proceso, lo que permitiría el control sobre cientos de operaciones en poco tiempo. En España esto no es posible, dado que se hace más énfasis en la casuística de cada inmueble.

Digamos que existe una relación inversamente proporcional entre el grado de automatización que puede aplicarse a un proceso y el tiempo de atención (o el trabajo) que demanda. Es por ello que, a menor grado de automatización, más trabajo requiere, por lo que más dinero cuesta, pero también más garantías ofrece. En definitiva, a nosotros, a los técnicos, se nos manda a ver cada inmueble para ofrecer garantías, lo que es, evidentemente, más caro que utilizar una hoja Excel para dar valores.

La pregunta que cabe hacerse es por qué a los alemanes les sirve este sistema y a los demás no (o por qué los demás han optado por otros métodos). La respuesta no es fácil, porque implica un conocimiento que, honradamente, yo no tengo, del sistema crediticio germano, aunque intuyo que es bastante más exigente que el nuestro en cuanto al estudio de los riesgos implicados en la operación, dejando el valor de la garantía (el que nosotros, los tasadores, damos) como algo más a considerar, mientras que en España le damos mucha más importancia a este valor. Es por ello que las entidades bancarias prefieren seguir mandando a técnicos a clarificar cada casuística inmobiliaria, a seguir valorando cada inmueble caso por caso, visitándolos todos, incluso varias veces si ha pasado un determinado tiempo, para asegurar el valor más certero. Insisto: esa garantía tiene un precio: el precio de no automatizar, de particularizar.

SOCIMI: los primeros pasos son difíciles

Desde hace algún tiempo vengo oyendo hablar de las famosas Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, o las SOCIMI, como se la conoce mejor. Aquí en el blog ya hemos hablado un poco de ellas, y tenéis mil artículos más donde podréis ver que se trata de una magnífica opción para hacer más transparente al mercado inmobiliario (aquí tenéis un montón de artículos de José Luis Ruiz Bartolomé sobre ellas) y otros tantos donde se dice que es una magnífica opción fiscal. También es cierto que tienen varios inconvenientes, sobre todo a la hora de su formación,  y que son instrumentos aún por pulir y necesitan reformas, pero nada de ello es de lo que quiero trataros ahora.

Tengo un amigo que está buscando casa para alquilar, y ha pensado que, como el mercado le tiene despistado, le acompañe a ver alguna de las casas que tiene seleccionadas para que yo le aconseje si el precio que le piden es realista o no. En una de las visitas quedamos con una señorita muy amabale en la entrada del inmueble, justo antes de las zonas comunes, y mientras pasábamos al lado de la piscina, nos entregó una tarjeta en la que pude ver que trabajaba para una SOCIMI. Era la primera vez que me encontraba con una y me llamó la atención. La pregunté por ello, pero para ella, eso solo era parte del nombre de su empresa. Creo que nunca se ha debido preguntar sobre el significado de esas letras. Ella era una comercial, y muy buena. Nos enseñó unas cuantas casas disponibles que tenían en el bloque, pisos de reciente construcción, muy monos y bastante bien de precio, y cuando salimos, tras despedirnos de la señorita, le recomendé a mi amigo que lo descartara y siguiera buscando.

Una vez estuve solo, comencé a pensar en lo duro que son los comienzos para cualquier cosa que hagas. Y las SOCIMI en España están en pañales. Estas empresas van a tener como principal activo un parque de viviendas para alquilar. Así van a funcionar, ese va a ser su producto. Y por lo que he podido ver (que ha sido poco, pero revelador), tienen mucho que aprender sobre su producto y sobre el nicho de clientela al que pretenden llegar. Me da la sensación de que nadie que trabajara en la SOCIMI en la que trabaja la señorita que nos enseñó el piso tan amablemente, ha alquilado una casa en su vida. Es difícil vender algo cuando nunca lo has necesitado.

El motivo por el que le dije a mi amigo que descartara la casa no tenía nada que ver con el alquiler que le habían ofertado, que era razonable, ni con las calidades constructivas de los pisos, que no eran malas y estaban bien ejecutadas. El problema era una cosa en la que cualquiera que ha buscado piso de alquiler alguna vez, es en lo primero que se fija: la casa no tenía electrodomésticos, ni siquiera frigorífico, ni te daban la opción de colocarlos, así que correrían a cargo del inquilino.

Veréis por qué considero eso un fallo en una SOCIMI: si la empresa va a tener como activo pisos en alquiler, es necesario que esos pisos estén adaptados a las necesidades de los futuros inquilinos. Mucha gente busca piso porque no puede acceder a una vivienda comprada, pero mucha más, simplemente está de paso. ¿Quién va a comprar una nevera si quizá en un año o dos se tenga que marchar? ¿Acaso espera la SOCIMI que el inquilino la pague y luego la deje allí a disposición del siguiente que entre en la casa? ¿Esa es la táctica? Creo que quien gestione esa empresa, aún tiene incrustrada la mentalidad del boom del ladrillo: "esto se vende solo". Pues me parece que no van por ahí los tiros y que estamos tropezando en la misma piedra de nuevo.

Si yo estuviera al cargo del producto de una SOCIMI, es decir, de los pisos en alquiler, dependiendo de dónde estuvieran y de sus características, estudiaría MUY BIEN y detenidamente las posibilidades de cada uno de mis pisos, a quién les puede interesar, qué tipo de inquilino deseo, en qué valor son asequibles y obraría en consecuencia: algunos los amueblaría (algunos con simples y estupendos muebles de IKEA y otros con muebles de diseño), otros los dejaría sin amueblar, pero serían los menos, y tendría siempre previsto un almacén por si a un futuro inquilino le interesa uno de mis pisos, pero sin muebles y hay que moverlos; tampoco me ofertaría en el mismo sitio para todos mis pisos, sino que iría a determinados medios (se me ocurre que un piso de lujo puede tener otras vías de publicitarse más exclusivas que los pisos normales). En definitiva: trataría mis pisos con el máximo cariño y respeto, porque os puede parecer una chorrada, pero después de haber visto unos cuantos ya durante mi vida profesional, os aseguro que se nota mucho en qué pisos se ha puesto cariño y en cuales no. Los sastres empezaron a ofertar trajes a medida porque la gente los demandaba y porque el que se pone un traje a medida nota la calidad del trabajo del fabricante. Si ahora va a haber un montón de gente demandando pisos en alquiler, creo que la palma se la llevará quien oferte "pisos a medida", para lo que hay que estudiar muy bien el "target", la clientela. Me parece a mí que el "esto se vende solo" ha pasado a mejor vida. Aunque puedo estar equivocado...

Micropost: Informe sobre VPO de ST - Sociedad de Tasación

ST - Sociedad de Tasación ha realizado, por tercer año consecutivo, la actualización del "Estudio de las Viviendas Protegidas en España" correspondiente al año 2011. Se trata de un estudio realizado por sus técnicos, relativo a las viviendas protegidas tanto a nivel estatal como a nivel aunómico.  Los planes económicos son los mismos que el año pasado, pero se han aprobado y publicado órdenes, decretos, leyes, que suponene modificaciones legislativas.

El mencionado Informe puede ser descargado en stvalora.com (hay que registrarse)

Micropost: El Gobierno establece un reglamento con los criterios de valoración del suelo

Preparaos para empollar, porque ya está aquí. La premura de las elecciones provoca estas cosas. El Gobierno ha aprobado el reglamento para valoración del suelo del que se viene hablando estos últimos meses. Gracias a los políticos, nos hemos dotado con unas armas para valorar terrenos que otorgan "mayor rigor en las valoraciones y eliminar márgenes de error derivados de la inexistencia de dichas fórmulas". Menos mal. Hasta ahora estábamos en manos de indeseables sin escrúpulos. Ahora ya tenemos fórmulas. Poco más queda por hacer para acabar con la crisis.

¿Os queda alguna duda? Según la noticia publicada por Eroski Consumer, dice Fomento que "con este Reglamento se dota al urbanismo español, por primera vez en la historia, de un desarrollo reglamentario de los criterios de valoración de inmuebles con el objetivo de obtener "el valor más justo en cada supuesto de aplicación".

Sólo queda por saber qué es lo que estábamos haciendo, nosotros los tasadores, todas estas décadas de trabajo.

Podéis leer la noticia aquí:
El Gobierno establece un reglamento con los criterios de valoración del suelo | EROSKI CONSUMER

Gracias a Carlos "Cafelices" por el soplo ;-)

Métodos "backup". Informes más sólidos

No deja de sorprenderme de esta profesión el contraste que implica que todo esté reglado y como se empeña la realidad una y otra vez en mostrarme casos que parecen que se escapan de cualquier lógica, de lo que tenemos aprendido y de lo que figura en la normativa.


En ciertas ocasiones, con algún inmueble de tipología no tan común y con el propósito de asegurar un valor de tasación, solemos emplear lo que yo denomino "un backup". La normativa no lo exige, pero ciertas sociedades de tasación si lo hacen. Consiste en aplicar, además del tradicional método de comparación del mercado de compra y venta, un calculo del valor mediante la comparación del mercado de alquileres. De esta forma, realizando una actualización de dichos alquileres, deberíamos obtener una cifra parecida a la obtenida por comparación si hubiese coherencia entre precios (es decir: si los precios de alquiler se correspondieran con los de venta). Esto se hace porque es posible que la comparación por si sola no sea correcta, lo que puede ser debido a mil circunstancias, siendo la más común una mala selección de los comparables. Si no se seleccionan correctamente, el resultado puede estar (y estará) desvirtuado. Menos mal, que los tasadores somos especialistas en seleccionar esos comparables (...), pero si se tiene el apoyo o la confirmación de otro método reglado, el resultado es más defendible y el informe más sólido.


Sin embargo, esto tampoco garantiza nada y hasta puede llevar a confusión. Dejando aparte los inmuebles que aún tienen las denominadas rentas antiguas (rentas vitalicias sin posibilidad de actualización que resultan ridículas hoy en día, y que fueron establecidas al amparo de normativas que datan del franquismo), está comprobado que, para determinados inmuebles y en determinadas localizaciones, hay discrepancias entre los dos mercados, venta y alquiler, tan insalvables que resulta difícil siquiera intentar conciliarlos. En palabras llanas: los inversores que compran para alquilar no estudian bien el retorno de sus inversiones y ponen el alquiler que les parece, resultando más alto o más bajo de lo que debería ser.


Cuando un tasador se encuentra con un problema de estos, tiene un problema gordo, porque los datos le están diciendo que hay algo mal. Saltan todas las alarmas. Supongamos que el mercado de alquileres sale más bajo que el de venta. ¿Qué me están diciendo los cálculos? ¿Que estamos en un caso de esos en los que se alquila bajo? Tenemos que enmarcarnos en un contexto determinado. Es decir: debemos considerar el momento actual. En el caso que describo, yo razonaría del siguiente modo:

1. ¿Quién puede comprar hoy en día? Mayoritariamente, gente con dinero o inversores que desean recuperar su capital (no hay financiación bancaria). 
2. Si esos inversores van a poner a rentar su inmueble, es lógico pensar, que son de los que estudian la inversión. 
3. Van a darse cuenta, porque van a hacer los mismos cálculos que acabo de hacer yo o unos muy parecidos -incluso puede que contraten a un tasador para ello (...)-, de que el mercado de alquileres no justifica el mercado de venta, por lo que van a ofertar mucho menos de lo que se pide (y más ahora, que todos los precios son negociables) para comprar el inmueble.
4. Por lo tanto, cabe pensar que los precios de venta vayan a a bajar. Es decir, la comparación debe tender a la baja.

Este razonamiento además viene apoyado por el principio de prudencia valorativa. Por lo tanto, intentar justficar que los dos mercados no están relacionados o simplemente ignorar el menos conveniente, no soluciona el problema, porque como hemos dicho en el blog varias veces, debemos dar valores sostenibles en el tiempo, para lo que nuestros informes, insisto, deben ser sólidos y sin fisuras. Que luego nos acusan de sobrevalorar, de malignos y malas personas...

El enfoque lo es todo

"Para todo problema humano hay siempre una solución fácil, clara, plausible y equivocada."

Henry-Louis Mencken (1880-1956) Periodista y escritor estadounidense.

Cuando uno se enfrenta a un problema de cualquier tipo, es fundamental ser consciente de dónde está uno, dónde se quiere llegar, y qué posición adopta el problema en nuestro camino a nuestra meta. Si uno tiene clara esta idea, si puede visualizar la posición relativa de cada cosa, aumenta exponencialmente su posibilidad de éxito. Cuando yo estudiaba en el cole, tuve la suerte de asistir a clase de matemáticas con uno de esos profesores que te cambian la vida, porque te hacen comprender la materia de forma que empiezas a sacarle el gusto hasta que te acabas enamorando de ella, y siempre nos decía que para resolver un problema, hay que leer detenidamente el enunciado un par de veces, hasta que entiendas lo que te piden. Comprendo ahora que lo que decía es aplicable no sólo a las matemáticas, sino a cualquier aspecto de la vida

Aunque, como en todo trabajo por apasionante que sea, llega un momento en el que abordar los problemas forma parte del ejercicio monótono del día a día, de vez en cuando uno tiene la oportunidad de encontrarse con un caso que le sacude las bases y le hace replantearse las cosas. Os cuento a continuación en qué consistía dicho caso.

Se trataba de valorar un edificio de reciente construcción, recién terminado, propiedad de una administración local y cuya misión era la conservación del bosque en el que estaba situado. Se trataba de unas oficinas y unos laboratorios. El suelo en el que se había construido estaba enmarcado en una norma urbanística por la que sólo se permitía un uso dotacional destinado a esa actividad, aunque permitía otros usos secundarios (sanitario, docente, deportivo...)

Nuestros cerebros tienen una forma muy particular de trabajar: tienden a enmarcar las situaciones en patrones predefinidos por la costumbre, así que cuando vimos este caso, aunque no es algo que te encuentres cada día, lo encasillamos de forma que podamos intuir una posible solución que nos de esperanza de solucionarlo. Al cerebro no le gusta la incertidumbre, así que tiende a darnos soluciones con posibles salidas. cuando vimos este caso, pensamos que se trataba de una "mera" explotación económica. Se solucionaría calculando los flujos de caja que genera la actividad del edificio y sumando el valor del coste de la construcción.

El problema venía por la primera parte. Esa actividad no generaba ninguna renta que pudiera ser computada. El bosque era "propiedad de la administración", o dicho de otro modo, se trataba de un espacio público, cuyo uso estaba perfectamente definido y cuyo suelo no era apto para la construcción o la explotación de bienes materiales (talas, cultivos, etc.). En resumidas cuentas, ese edificio no genera dinero. Así pues, nos veíamos obligados a re-visualizar el problema para darle una solución. Se propuso "imaginar" que los derechos de explotación del bosque pasasen a manos privadas de forma que pudiéramos disponer de ventas. El cerebro estaba intentando adaptar algo que no entendía a algo que sí, pero ni siquiera estábamos seguros de que eso fuese legal, así que tuvimos que desecharlo. Se propuso que, si no había rentas, el valor del edificio sólo residía en su construcción, por lo que el valor de tasación sería el del coste, pero estaba claro que ese planteamiento dejaba la valoración demasiado coja y poco defendible.

La solución la encontramos en la normativa y en el principio de mejor y mayor uso, que ya vimos en el blog hace tiempo. Como os hemos dicho, resulta que la normativa permite uso sanitario, docente, deportivo... Pues bien, se está estudiando cada uno de esos hipotéticos casos para ver cuál es la explotación que da mayor valor al edificio. Es decir, se realizará una valoración como si el edificio fuese de uso deportivo (sede de un club, o si se pudiese adaptar a gimnasio...), otra como si fuese dotacional (una escuela, por ejemplo), otra como si fuese uso sanitario, etc.

Es un trabajo largo y duro, porque cada estudio lleva cálculos sobre datos que no disponemos, así que hay que indagar en casos previos y estadísticas oficiales para obtenerlos. Una vez estén realizadas las simulaciones, la de mayor valor que resulte de los usos permitidos, será la que determine el valor de tasación. Yo apuesto por "Residencia de ancianos". Ya veremos...

Como podéis ver, el enfoque en una valoración es fundamental. Y ser consciente de las circunstancias de cada caso también. Un mal enfoque nos llevará a un valor erróneo con toda certeza. Y si no es un valor erróneo, será un valor difícilmente defendible. El enfoque lo es todo.

Añadido a la lista de blogs: Conectando los puntos

Vamos a añadir un blog más a nuestra lista de blogs que podéis ver en la columna de la derecha. Acaba de nacer y su misión es orientarnos en el coaching. En "Conectando los puntos" encontraréis consejos útiles. Mucha suerte a su creador.