La imagen que me ayuda a mí a entender los flujos de caja

11:30 AM. Sala de reuniones del cliente.

- Sabes José Luis, sobre la valoración de los terrenos en cartera de nuestra compañía, tenemos un par de dudas.

- Para eso estamos aquí. Para resolver posibles dudas.

- Nos llama la atención lo que pasa con los terrenos A y B. Los dos en la misma ciudad, pero sobre el A podemos construir un producto que se venderá más caro que el producto que se puede construir en el B.

- Así es.

- OK, pero, si es así, entendemos que el valor del A debería estar por encima del B.

- No necesariamente. Depende de varias circunstancias. Ten en cuenta que nuestro trabajo es la valoración de los activos, no su precio final. Y no es lo mismo.

- Ya, pero este caso es bastante notorio.

- Mira, el terreno "A" es tres veces la superficie de "B".

- Por lo que yo podría construir más producto que en "B" y obtener más ingresos. Nos sigue pareciendo que debe tener más valor.

- Ojo, más valor tiene. "A" se tasó en 100.000 y "B" en 75.000.

- Pero el valor unitario es mayor el de "B" que el de "A". Eso es lo que no nos cuadra.

- Precisamente porque el terreno es más grande. Necesariamente te va a llevar más tiempo desarrollar "A" que "B".

- ¿Y?

- Que, aunque lo que vendas en "A" es de mayor calidad y el mercado te va a pagar más, tus ingresos van a llegar diferidos en el tiempo, más tarde, por lo que esos ingresos no pueden reflejarse de forma inmediata en el valor del terreno. Dicho de otra forma: hasta que puedas disponer de ese dinero, debes soportar otros gastos previos. En cambio, en B, puedes desarrollar y vender inmediatamente (léase, en un año y medio o dos años). En este caso, no se penaliza tanto el valor.

- Entonces, en un terreno grande, ¿el metro cuadrado siempre va a valer menos que en uno más pequeño?

- No siempre. Dependerá del producto que se pueda vender, como bien dices, pero en este caso, la diferencia de ingresos de un producto y otro no absorbe esa diferencia.

- Explícame de nuevo lo de que los ingresos llegan tarde.

- Se trata de analizar el flujo de caja que podría generar cada proyecto inmobiliario. Eso supone unos ingresos, un beneficio para vosotros y unos gastos. La diferencia resultaría el valor del terreno.

- Ok.

- El problema es que aún no habéis construido nada, luego las ventas no podéis realizarlas aún (al menos, no podéis disponer de todo el ingreso esperado). Además, construir os va a costar dinero durante un tiempo. Dejamos aparte, permisos, licencias, proyectos, etc.

- Vale.

- Por lo tanto tenéis que soportar unos costos antes de empezar a ingresar. Eso lo sabéis mejor que nosotros. Y cualquier potencial comprador también lo sabe. Y lo considera en tu venta. Mira, si dibujo en el eje horizontal el paso del tiempo y en el vertical Gastos (hacia abajo) e ingresos) hacia arriba, obtengo algo parecido a esto:

- Si, ya veo. Un diagrama de flujos.

- Exacto. ¿Ves como las flechas hacia arriba (ingresos) están alejadas del día de hoy? Sin embargo, las flechas hacia abajo (gastos) están próximos en el tiempo. Pues para actualizar estos valores debes tener en cuenta esto otro:

- Ya veo: cuanto más cerca está el movimiento, más impacta en el valor. Si consiguiera que los gastos se fuesen atrás en el tiempo y los ingresos vinieran delante, éstos impactarían más sobre el valor final. ¿Correcto?

- Totalmente. Por eso te doy el valor del terreno como si lo dividiésemos en partes, para desarrollo inmediato. AHí puedes ver que el valor de la primera parte, de la primera etapa, del terreno "A" si que es mayor que la del terreno "B". Es una forma de homologar para poder comparar terrenos.

- Me queda claro. Muchas gracias.

- Para eso estamos.

Vuelta a terreno

Os escribo en un avión camino al norte de Chile, para inspeccionar unas propiedades que nos han encargado valorar. No es el primer viaje que tengo que hacer de este tipo ni será el último, pero lo cierto es que durante mi estancia en Tinsa no era tan frecuente que tuviera que dejar la oficina para visitar inmuebles, algo cotidiano en mi etapa en Tasamadrid, algo que un tasador debe hacer todos los días. Obviamente, no es lo mismo visitar un departamento que un centro comercial, un edificio de oficinas o un complejo industrial. Cada tipo de propiedad tiene sus particularidades y la visita debe ajustarse a ellas. Os voy a contar qué cosas deberían hacerse antes, durante y después de la visita. Al menos cosas que a mí no me contaron y que hubiese agradecido saber antes de liarme a tasar mega edificios gigantes (los más complicados) o promociones inmobiliarias enteras.

Preparación previa

Igual de importante que la visita es la preparación de la misma. Una visita a una vivienda de tamaño pequeño o mediano (1 a 4 dormitorios, por ejemplo), puede no requerir ninguna preparación, pero propiedades más complejas si van a necesitarla si no queremos que nuestra visita sea improductiva o nos lleve demasiado tiempo. La preparación previa dependerá también del tipo de información que tengamos. Si tenemos planos, será muy útil (e inmensamente más eficaz) llevarlos impresos y poder realizar anotaciones directamente en terreno. De lo contrario, podemos estar horas elaborando croquis o bocetos que, además, pueden llegar a contener errores.

Lo primero que deberíamos hacer es estar seguro de que sabemos dónde está la propiedad que vamos a ver. Buscarla en Google Maps o equivalente y si es posible, registrar la dirección en nuestro sistema de navegación. Uno no puede ponerse a buscar el sitio cuando te están esperando, porque corre el riesgo de no encontrarlo en el mapa de forma rápida, o de que tu mapa esté desactualizado y te lleve a otro lugar, de forma que tengas que estar llamando al contacto para preguntarle dónde demonios está. Lo sé porque a mí me ha pasado. Uno se confía y piensa que conoce el barrio al que va, pero resulta que la casa está en el Callejón Fulanito en vez de en la Calle Fulanito, lo que retrasa tu llegada 5-10 minutos. Y eso, cuando tienes que visitar 4 o 5 propiedades puede ser demasiado tiempo. Ni que decir tiene cuando te toca ir a otra ciudad, como es mi caso. Mejor pierde diez minutos antes que una hora perdido en un lugar desconocido. Por cierto, si vas a otra ciudad, quizá sea buena idea sacar con antelación los billetes de avión y alquilar un coche... Y si vas a visitar una obra, necesitarás calzado de seguridad, casco...

Además, el hecho de buscar previamente la propiedad te puede servir para echar un vistazo rápido al entorno y averiguar si hay algo que merezca la pena verse a parte de la propiedad a tasar. Si el sitio está aislado, o mal comunicado, o tiene cerca transporte público, o cualquier otra cosa.

Preparando la visita

En este viaje, yo voy a visitar unas naves industriales y un centro comercial. De las primeras, no tengo los planos. De la segunda, sí. Aunque soy medio "freak" y me encanta la tecnología, utilizo mi cuaderno de tradicional papel y un boli en mis inspecciones. Para las naves, lo que si tengo es una foto satelital (se dice así en español sudamericano) sacada de Google Earth pegada en una hoja de mi cuaderno, de forma que tengo una idea precisa de lo que me voy a encontrar. Así, durante la visita puedo ir haciendo anotaciones a medida que inspecciono (normalmente a base de poner un número en la foto sobre el lugar exacto del que quiero hacer una indicación y un comentario con ese número como referencia donde ya escribo el texto necesario). Para el centro comercial, imprimí los planos de forma que también pudiera pegarlos en mi cuaderno (me encanta pegar cosas en mi cuaderno: planos, fotos, post-it, tarjetas de visita...) y funcionar de la misma manera.

La idea es llegar a la propiedad y saber más o menos qué es lo que te vas a encontrar e intentar identificar posibles problemas o dudas antes de estar allí.

Uno queda muy profesional cuando le recibe la persona que debe mostrarnos el inmueble y va soltando comentarios del tipo "ah, si. Y detrás está la nave B, junto al patio de carga, ¿verdad?". Queda muy profesional, porque es profesional preparar la visita y te sitúa de igual a igual con tu interlocutor. El otro piensa: "Este tío sabe". Si no, lo que puede pasar es que te traigan y te lleven de un lado a otro sin que en realidad sepas dónde estás o si te queda alguna parte por ver. Eso no es profesional. No. Nosotros no somos de esos.

Durante la visita

Cuando inspeccionas una propiedad, tu objetivo es dar un valor. Esto implica que vas a tener que describirla. No sé si entendéis la importancia de esto último. Uno no puede tasar, dar valor a algo, si no conoce bien cómo es ese algo. "La próxima mujer que me cruce me va a gustar mucho". ¿Cómo demonios puede nadie saber eso, si esa mujer va a gustarle o no, si no la ha visto si quiera? No sabe cómo es, física ni personalmente. No puedes formarte una opinión sobre esa persona. Pues con la propiedad pasará igual. No puedes decir que tiene un determinado valor sin revisarla de arriba a bajo. Durante la visita puedes detectar cosas que afecten directamente su valor. Por eso se visita. Así pues, la descripción de la propiedad debe ser lo más completa posible. Sé que la moda es hacer todo a base de bullet points, pero yo defiendo que la descripción debe ser extensa, porque además de dejar claro qué es lo que vamos a tasar, puede servirnos de punto de apoyo para justificar ciertas decisiones que iremos tomando en el proceso de valoración.

La descripción debe incluir referencias sobre los espacios visitados, así como el sistema constructivo (si se puede), las instalaciones, terminaciones y acabados del inmueble. También una apreciación sobre el estado de conservación. Soy poco amigo de incluir apreciaciones en los informes de valoración, porque son subjetivos por naturaleza y pueden llegar a ser puntos de conflicto que hagan débil nuestra argumentación, pero si una casa está mal conservada, se debe indicar, aunque al dueño le encante. Por cierto, emitir una opinión de valor sobre el estado de un edificio o inmueble no implica ningún tipo de responsabilidad sobre el estado real de la misma. Pueden existir vicios ocultos (indetectables a simple vista) que afecten su estado. Eso si, se debe dejar claro esto último, e indicar que el objetivo de la inspección no es el de detectar estos vicios.

Otra cosa que se debe chequear son los actuales inquilinos del inmueble y el régimen en el que están. Muchas veces, los propietarios no te informan que la persona que te recibe es en realidad un arrendatario, muy posiblemente porque no lo consideren importante, cuando determina por completo el método de valoración a utilizar.

Por supuesto, se deben hacer fotografías, porque es el respaldo gráfico de a) que estuviste en la propiedad (lo que es obligatorio*) y b) los comentarios y opiniones de lo que expliques en el informe. Fotografías exteriores e interiores. Idelamente de todas las estancias de la propiedad. Haz fotos. Muchas fotos. Aunque no las pongas luego en el informe. Más vale que sobre. Siempre debes contar con permiso y autorizacióndel dueño o del inquilino. Muchos no se sienten cómodos con un tío sacando fotos a su casa o lugar de trabajo, pero hay que hacerlo. En esos casos, es conveniente explicarle por qué se debe hacer y que no debe preocuparse porque es´tas sujeto a un acuerdo de confidencialidad. Mi experiencia es que esto relaja mucho a las personas y te permiten hacer tu trabajo sin problema. ¡Ah! Mejor si no salen personas y nunca, bajo ningún concepto, deben aparecer niños. Está prohibido en todos los países civilizados.

Otra de las cosas que debemos hacer es medir la propiedad. Si se tiene un plano y se comprueba que coincide con la realidad, al menos se deben tomar un par de medidas, idealmente una horizontal y otra vertical. Si no se dispone de plano habrá que hacer un boceto "in situ", para luego pasarlo a limpio más adelante. Pero hay que hacerlo, así que mejor no olvidar la cinta métrica (qué "vintage"...) o el medidor láser.

Por último, hay que preguntar. La información que podamos obtener en el lugar es muy valiosa, porque puede ser verificada inmediatamente. La antiguedad del inmueble, si se han hecho reformas, si hay obras en marcha, cómo de avanzado están, si han habido problemas que puedan causar demoras en esas obras… Cualquier cosa que se te ocurra, no te quedes con la duda: pregunta.

*Nota: muchos clientes, sobre todo los corporativos que lo que quieren analizar es el flujo de la actividad económica que se desarrolla en la propiedad, no están convencidos de la importancia de la visita. Se debe a un desconocimiento del proceso valorativo por su parte, ya que ellos están enfrascados en el análisis de contratos y flujos y no creen que una visita pueda cambiar ni una cosa ni otra. Lo cierto es que el valor de un edificio cambia radicalmente si no va a poder seguir usándose durante los próximos 3, 4 o 5 meses, por mucho contrato que haya. La visita es obligatoria según la Norma ECO española y desde luego, según RICS.

 

Tras la visita

Hay dos cosas que uno debería hacer inmediatamente tras la visita: organizar la información recabada y dejar por escrito la descripción de la propiedad.

Describir la propiedad justo después de la visita es ideal porque aún tienes frescas las imágenes en tu memoria y entiendes mejor tus anotaciones (tus anotaciones a mano rápidamente durante el paseo, tienden a ser más ilegibles con el tiempo. Ésto es así). Además, personalmente creo que es una forma de fijar en tu cerebro el conocimiento del inmueble. El hecho de ver la propiedad es en realidad, un ejercicio pasivo para tu cerebro. Tu memoria retiene más fácilmente las características de lo que has visto si te obligas a realizar activamente el ejercicio de escribir lo que estás pensando. Cuando acabas y puedes responder al 95% de las preguntas que te puedan hacer sobre la propiedad sin tener que recurrir a tus notas. Ya eres un experto en la propiedad. A mí me funciona.

Organizar la información consiste, básicamente, en no perder los papeles u olvidarte si la foto que estás mirando es de la primera casa que viste o de la tercera. Se trata de guardar las fotos en su carpeta correspondiente y las anotaciones donde deben estar. Aunque amo mi cuaderno (¿lo he dicho ya?) aquí me sale de nuevo la vena "Freak". ¿Qué tal encontrarte la carpeta de la propiedad que vas a tasar automáticamente hecha en Dropbox o Box, por ejemplo? Se puede hacer con IFTTT. ¿Y subir las fotos a esa carpeta y a la vez borrarlas de tu dispositivo para que no te líes? Se puede con Workflow. Este tipo de cosas ahorra muchísimo tiempo (acordáos de cuando hablamos sobre automatización). Pero aunque sea manualmente, debes organizar tu información.

Tras una visita, cualquier pregunta sobre la propiedad tiene que ser fácil de responder. No es necesario que sepas cuantos centímetros cuadrados hay en la misma, o cuantos extintores había en el edificio. Pero sí deberías tener la seguridad de poder rsponder o de al menos, saber dónde buscar la respuesta. Ése es el síntoma de haber hecho una buena visita.

Las luces de "abróchense los cinturones" se han encendido. Os dejo. Estamos a punto de aterrizar. Felices visitas...

Libro: Gestión Total de proyectos

A parte de la valoración de inmuebles hay un par de cosas que me interesan mucho y sobre las que intento mantenerme informado constantemente. Una son los gadgets (smartphones, tablets, GPS , etc., con sus respectivos programas y aplicaciones) y otra es la productividad personal. e este segundo interés me gustaría hablaros hoy.

Hace ya más de cinco años que asistí al curso de productividad personal que Berto Pena impartía en Ákoras, en Madrid. Fue mi primera toma de contacto seria con este mundillo y francamente, hoy en día no me explico cómo trabajaba antes de asimilar todas esas cosas que me enseñaron.

Saber sobre productividad personal es saber cómo trabajar. Uno puede saber mucho de análisis residual de valor, de finanzas o de construcción, pero se puede perfectamente no saber trabajar sabiendo todo lo anterior. Nadie nos enseña a trabajar bien. Suena duro, pero ¿no se debería empezar por ahí? Berto hace tiempo que se dio cuenta de esta realidad y desde entonces ha dedicado su vida profesional a este campo, asesorando principalmente a empresas para que mejoren su rendimiento. En su blog Thinkwasabi publica periódicamente consejos y recomendaciones que son francamente útiles, pero si uno quiere ir un poco más allá, puede acudir a sus libros que vende en el mismo blog.

Yo os vengo a hablar de uno de ellos: "Programa Avanzado de Gestión de Proyectos". En él, Berto nos cuenta cómo se debe abordar un proyecto profesional (ya sea la valoración de un activo, una tasación, la construcción de un edificio o la puesta en marcha de tu propio negocio) no solo para terminarlo, sino para hacerlo de forma excelente. Yo ya había leído el libro hará un par de años, pero con mi cambio de trabajo y aprovechando unas vacaciones que había por medio, me pareció adecuado echarle un ojo nuevamente (y acabé leyéndolo de principio a fin otra vez).

El libro es algo antiguo pero perfectamente válido. Como hemos comentado antes, no nos enseñan a trabajar. Aprendes en el día a día y lo haces a base de trompazos y disgustos. Ni que decir tiene el mal sabor de boca que se te queda cuando tienes que hacerlo con alguien que tampoco sabe trabajar. Descoordinaciones, desorden, desmotivación y todas las "des" que te puedas imaginar.

Para mí lo que da sentido a la vida profesional es un proyecto. Mejor dicho: completar proyectos. Ojalá que todos fuesen interesantes, pero los habrá más y menos motivadores. Profesionalmente se avanza cuando se cierra uno y comienza otro. Un proyecto puede ser desde elaborar un informe hasta el motivo de tu estancia en la empresa en la que trabajas (¿Te has preguntado por qué trabajas en esta empresa, en este sector? ¿O por qué eres autónomo? ¿Tiene sentido en tu plan de vida?). Sea cual sea el proyecto, siempre se van a repetir las siguientes fases:

1. Fase de análisis y preparación.

Lo primero de todo consiste en establecer cuáles son tos objetivos, cuál es la meta del proyecto. Qué queremos conseguir. Hay objetivos principales y secundarios. Berto nos habla de la importancia de definirlos de forma concisa y sin ambigüedades. Que no haya dudas para que cuando llegues allí sepas que lo has logrado.

Después viene el momento de definir las Motivaciones: qué vas a ganar tú. Qué te motiva o puede motivar para estar en este proyecto. Dónde está el reto. Es importante escribir en papel, blanco sobre negro, tanto los objetivos como las motivaciones, porque de vez en cuando, en los momentos difíciles (que los habrá), te preguntarás por qué estás en ese lío, y las respuestas son las que escribas ahora.

Por último debes definir los Medios y Herramientas para ejecutar el proyecto: desde la tecnología a las personas, pasando por fondos, presupuesto, recursos. Cómo y cuándo los voy a emplear. Esta es la fase (encuentro yo) más complicada porque supone dejar de fantasear y poner los pies en el suelo. Berto nos aclara que no tengamos miedo porque siempre podremos volver a pintarrajear en nuestro papel para hacer ajustes. Es prácticamente imposible acertar a la primera.

2. Planificación y organización.

¿Cómo te comes un elefante? Mordisco a mordisco, ¿no? Pues esto es igual. Nuestro proyecto hay que dividirlo en trocitos y decidir cuando hay que ejecutar cada uno de ellos. De esta forma es mucho más fácil percibir el avance. Además es más fácil "colocar" cada fase en el calendario y os aseguro que saber cuándo vas a hacer lo que tienes que hacer da una tranquilidad y control sobre tu trabajo que es alucinante.

3. Ejecución y seguimiento.

Una vez que tenemos el proyecto dividido en fases y agendado, toca definir las acciones diarias y semanales que vamos a tomar para asegurarnos que estamos avanzando. Las acciones diarias son las que nos hacen ejecutar cada momento, mientras que las semanales nos sirven para dar un paso atrás y tener una mejor perspectiva. También es necesario el repaso semanal, viendo lo que hemos hecho y en qué hemos fallado, pero también lo que hicimos bien, de forma que no nos martiricemos.

4. Problemas

Por último se hace referencia a los problemas que de seguro vamos a encontrar a lo largo de nuestro proyecto y cómo afrontarlos y evitarlos o disminuir su impacto sobre nuestra productividad.

El libro se lee muy fácilmente. Berto no quiere hacer perder el tiempo a sus lectores y va directamente al grano. Os lo recomiendo, así como que sigáis su blog. Puede darle una vuelta por completo a vuesatra forma de trabajar. Y quién sabe si de ser.

CBRE

Hace un poco más de un mes os anunciaba que dejaba Tinsa Chile. Como os decía en ese post, Tinsa ha sido mi casa los últimos dos años y medio y creo que el trabajo que se ha realizado allí ha sido muy interesante. Al menos para mí lo ha sido. Eso sin contar los compañeros que dejo allí. De lo mejor.

Pero la vida son etapas, y cuando uno alcanza el final de una de ellas, lo mejor es mirarse al espejo, darse cuenta de su situación y tomar decisiones. A mí me llegó ese momento y además, me llegó la oportunidad de cambiar, y cuando todo coincide, por algo será.

Desde finales de julio de este año 2015 me incorporé a CBRE Chile. CBRE (Richard Ellis) es una multinacional americana con sede en Los Ángeles, California, que opera principalemnte en tres grandes áreas: Las Américas; Europa-Afríca y Asia. Aquí en Chile la empresa tiene varios pilares, pero entre sus principales actividades se encuentra la gestión de activos, la de propiedades, Brokerage (intermediación de compraventas), Capital Markets (Transacciones), Project Manager y Valuation & Advisory (valoración de activos y Estudios de Mercado).

Yo me incorporo a este último área, en la parte de valoración de propiedades inmobiliarias. Es decir: voy a seguir tasando, pero dejo un poco de lado el tema hipotecario para acercarme a la valoración de activos de cara al asesoramiento de negocios y la consultoría. El reto para mí es muy desafiante. El equipo al que pertenezco está prácticamente recién formado y nuestro trabajo no va a ser puramente técnico (realizar los informes) sino que todos vamos a tener que colaborar en temas de gestión (desde idear estrategias comerciales hasta procesos operativos). Es mucho trabajo, pero resulta interesantísimo, al menos para mí y el momento en el que estoy en mi carrera.

CBRE también está presente en España. De hecho, tiene una presencia muy potente. Además, está registrada como empresa homologada por Banco de España, Regulada y registrada por RICS y con expertos en Normativa Hypzert.

Nuevos tiempos. Os iré contando lo más interesante a través del blog, como siempre!

IPMS. O cómo no es igual un metro cuadrado aquí y en Singapur.

"Size Does Matter"

Frase promocional del remake estadounidense de Godzilla (1998).

Te puede gustar o no, pero el mundo es global. Lo que pasa en Grecia afecta en Europa. Los inversores chinos están e todas partes. Algún tasador español se va a trabajar a Latinoamérica. Es imparable. Es inevitable.

El problema es que hemos estado separados tanto tiempo, aislados en nuestro mundo local, que hemos tendido a hacer las cosas cada uno a nuestra manera y por eso, ahora hablamos diferentes idiomas y trabajamos de distintas formas.

Yo lo pude comprobar cuando me tocó empezar a manejar superficies de edificios. En Chile, la "superficie útil" no se mide igual que en España, donde no hay "superficie de losa", aunque se parece a la "construida", y tampoco existe la "superficie construida con inclusión de elementos comunes". En definitiva, un mismo edificio puede medir dos cosas diferentes teniendo la misma superficie, dependiendo de cómo se mida.

Esto, claro está, generó varios disgustos cuando inversores extranjeros ponían un montón de dinero pensando que compraban una cosa y recibían otra.

En el World Bank, en Mayo de 2013, unas 56 asociaciones (en el documento indican 56, en la web ya dicen 66) (entre las que se encuentran la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (ATASA) y el Fondo Monetario Internacional) relacionadas con el mundo inmobiliario acordaron atajar lo que se estaba convirtiendo en un problema. Se creó un Comité formado por personalidades del mundillo, la mayoría de ellos con la titulación de RICS, cuyo objetivo es generar unos estándares de medición de edificios que sean aceptados independientemente del país donde se apliquen.

Como resultado, en Noviembre de 2014 publicaron las IPMS (International Property Measurement Standards) que definen los tipos de superficie y procedimientos de medición para edificios de Oficinas en esta primera edición, a la que seguirán otros tipos de edificios más adelante. Las podéis bajar íntegramente de la web www.ipmsc.org pero si no os apetece traducir del inglés original, os hago un pequeño resumen:

En lo técnico, se establecen tres tipos de superficies:
- IPMS 1: define el área total hasta las caras externas de los paramentos verticales planta a planta, aplicable no sólo a edificios de oficinas, sino a cualquier tipo.
- IPMS 2 - Office: sólo para edificios de oficinas, establece el área hasta las caras internas de los paramentos verticales. Los estándares también definen lo que debe considerarse "paramento vertical dominante" como aquel que ocupa más del 50% de la superficie del mismo (así, en una cristalera de suelo a techo, se debe medir hasta la superficie interior del cristal y no hasta la arista que separa suelo y pared. También debe reportarse planta a planta.
- IPMS 3 - Office: también específica de edificios de oficinas, indica la superficie interior excluyendo "zonas comunes", como puedan ser vestíbulos, salas técnicas, cuartos de limpieza, etc. Se debe reportar planta a planta y ocupante por ocupante.

Y todo esto, ¿qué significa?

Pues todas las empresas consultoras inmobiliarias, especialmente las que gestionen clientes y operaciones a nivel internacional, van a tener que empezar a adoptar unos estándares que vienen apoyados y fomentados por RICS. Las empresas tasadoras en España han empezado a ver la necesidad de contar con miembros RICS entre su personal, y en la medida que los clientes de las mismas tengan que satisfacer los estándares internacionales, es lógico pensar que estas normas podrían llegar a imponerse como método habitual de medición.

Es decir, que es probable que los tasadores lleguen a necesitar entender bien estos términos porque puede que tengan que medir de acuerdo a ellos. Es importante que cuando un chino nos dice 10.000 m2, todos entendamos de lo que hablamos.

Nota 1: RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors -www.rics.org-) es la entidad responsable de los estándares de valoración más internacionalmente aceptados. En realidad, establecen un código ético de conducta que deja la metodología de valoración a las Normas Internacionales de Valoración (IVS).

Nota 2: El IPMSC (el Comité que deinió las IPMS) ya tiene disponibles para consultas los estándares de Edificios Residenciales, por lo que aún no son normas oficiales. Próximamente os publicaré otro resumen al respecto.

Nueva etapa

Éste ha sido mi escritorio los últimos dos años y medio

Es el cambio, el cambio continuo, el cambio inevitable, el factor dominante de la sociedad actual.

Isaac Asimov (1920-1992). Escritor y bioquímico estadounidense.

El cambio es la única cosa inmutable.

Arthur Schopenhauer (1788-1860). Filósofo alemán.

Así, como quien no quiere la cosa, llevo más de 11 años en el sector de las tasaciones. Los primeros años los recuerdo con nostalgia. Fueron años muy buenos. Luego vino una época más dura que me obligó a pensar diferente, a aceptar el cambio como una constante. He estado en terreno y en oficina, formando parte de un equipo y llevándolo, en el pupitre y en la pizarra, en el norte y en el sur.

Un amigo mío dice que la vida son etapas, y las etapas o las quemas tú o te queman a ti. De alguna manera, llevo un tiempo sintiendo que esta etapa se agotó para mí, que necesitaba moverme. Y os seré sincero: me ha costado saber hacia dónde. Menos mal que la gente que me rodea me conoce mejor que yo, me tienen paciencia y me guían mejor de lo que yo lo haría.

Hoy he apagado el ordenador de mi oficina como cualquier otro día, he recogido los pocos papeles que tenía por medio como cualquier otro día, he agarrado mi abrigo (aquí es invierno) como cualquier otro día. Pero hoy no es cualquier otro día. Hoy me he llevado algunas cosas que eran mías (mi querida taza entre ellas). Hoy me he despedido de mi equipo dando un abrazo a cada uno de ellos y agradeciéndoles la paciencia que han tenido conmigo. Me he despedido del resto de mis compañeros de la Mesa de Visado deseándoles lo mejor. He mandado mails a clientes para darles las gracias por toda la confianza que me dieron. Hoy ha sido mi último día en Tinsa Chile.

Mañana tomo un avión con mi familia para volar a mi querida España. Vacaciones merecidísimas. Desconexión total. Nada de ver el mail del trabajo aunque sea de vez en cuando. No. Todo familia, restaurantes nuevos por conocer, amigos, cafés, playa, libros, cine y alguna escapadita.

Y a la vuelta a Chile: nuevo proyecto. Nueva etapa. Ilusionante. Un nuevo cambio. El cambio constante. Con muchas ganas, pero después de las vacaciones. Como siempre, os iré contando. ¡Hasta entonces!

Resultados de la encuesta sobre situación económica

Hace algunos días, a raíz de los datos de facturación publicados por las empresas tasadoras que conforman la AEV, que reflejaban un aumento del 10% respecto al año anterior, os pedía que votaráis en una mini encuesta para saber si el sentir general de la gente que estamos en este sector es que la cosa mejora, está igual, o va a peor.

En primer lugar, muchísimas gracias a los que votásteis. Os agradezco muchísimo vuestra participación. Ya sabéis que sois la base del blog. Para mí, además, la encuesta tenía doble importancia, ya que estando tan lejos, es difícil tener una percepción clara de la situación actual y me interesa mucho saber la opinión de mis colegas del ramo, o al menos, la sensación general que tenemos ahora por allí. 

Los resultados son muy interesantes. El 54% de los votantes considera que su situación económica es mejor que en el 2013 y 19% que continúa igual (es decir, que al menos, no empeora). Después de pasarlas canutas durante un tiempo, creo que es un dato muy positivo. Aunque también es verdad que es más fácil ganar más si ganas 100€ que si ganas 1000€. En cualquier caso, creo que se confirma la tendencia positiva. 

Por contra, el 27% considera que su situación económica es peor que en el 2013. Es más de un cuarto de los votantes. Aún demasiado elevado para levantar las campanas al vuelo. Queda claro que aún hace falta mucho esfuerzo para que nos vaya bien a todos.

Mucho ánimo