Suelos y obras (II)

Vimos en la anterior entrada cómo procedía un tasador a la hora de calcular el valor de un suelo y nos quedamos en el punto en el que el promotor ha adquirido ese suelo, pero necesita financiación para acometer la obra. También explicamos por qué el banco no quiere darle al promotor todo el dinero de golpe, sino que lo que hace es ir dando porcentajes en función de cuánto se haya construido. Vamos a ver aquí cómo se procede para realizar la tasación de una obra y dónde residen la mayor parte de las complicaciones.

En primer lugar, hay que indicar que la valoración de una obra no se realiza de una sola vez, si no que dura en el tiempo tanto como la propia obra (para un edificio de viviendas estándar nos podemos ir a un año y medio o dos años). Se realiza periódicamente y dicha periodicidad depende del nivel de efectivo del promotor y del ritmo de las obras, es decir, de la cantidad de dinero que se necesita para construir en cada momento.

Como ya explicamos antes, el tasador ha procedido a la valoración del proyecto visado, en el que hay que determinar el número de unidades a tasar (número de viviendas, locales, garajes, trasteros, etc.) así como el presupuesto de ejecución que acompaña dicho proyecto. Aquí empiezan los problemas para el tasador. Todo el que se ha visto envuelto en una obra alguna vez sabe que este presupuesto que acompaña al proyecto visado no deja de ser meramente orientativo y rara vez se ajusta a lo que acaba siendo la realidad de la obra. Durante la obra hay muchos cambios e imprevistos que no se contemplan al proyectar y no quedan reflejados en los papeles que pasan por el visado. Sin embargo, el tasador no puede hacer otra cosa que ajustarse a lo que se le proporciona y reflejar esos datos en el informe de valoración. No se los puede inventar, pero tampoco puede poner cualquier cosa...

Dicho documento, para el que no lo sepa, no es más que un listado de los capítulos de la obra (albañilería, solados, vidrios, pintura, cimentación, estructura, etc.) con un valor por capítulo y un valor final suma de todos ellos. A partir de ahí, se introducen esos valores en el informe, obteniendo unos porcentajes sobre el valor total, y se estudia cuánto porcentaje de cada capítulo se avanza en cada visita que se realiza a la obra.

La labor del tasador puede resumirse en estos puntos:

1. Por un lado hay que chequear el presupuesto. Es increíble hasta dónde ha llegado la picaresca en este sentido. Mirad: dado que el banco va a ir dando financiación a medida que avanza la obra, y dado que lo primero que se hace en una obra son los movimientos de tierra, cimentación y saneamiento y estructura, es cada vez más común encontrarse presupuestos en los que sólo esos tres capítulos alcanzan hasta el 60% del presupuesto total, de forma que en los primeros meses de la obra, el promotor pueda tener acceso al 60% del dinero del banco. Es una barbaridad y desde luego no se corresponde con la realidad. Una estructura de un edificio de viviendas estándar llega como mucho al 20-25% del total de la obra. Nos hemos llegado a encontrar estructuras al 55-60% y se quedan tan anchos. El tasador debe tener mucho cuidado en este sentido.
2. Visitar las obras cuando se solicite, documentar con fotografías la visita e inspeccionar ocularmente todos los apartados de la obra. Y solicitar una certificación de obra, si es posible, para poder comprobar realmente cuál es el porcentaje ejecutado. Para el que no lo sepa, la certificación de obra es un documento a través del cual la Dirección Facultativa de la obra (aparejador o arquitecto) certifica que se lleva ejecutado un porcentaje de la misma. Si se dispone de certificación, es conveniente que ésta figure en el informe. Y si se va a dar el 100% de la obra terminada, es obligatorio que además, esté visada.
3. Antes de dar la obra por terminada (certificar el 100% de la obra como ejecutada), es muy importante que el tasador haya ido verificando en las visitas previas el número de elementos construidos. No sería la primera ni será la última vez, que se realiza una tasación inicial en la que el proyecto figuran 40 viviendas, por ejemplo, y se construyen sólo 39. Ésto es un gran problema para el banco, dado que ellos financian 40 viviendas y esperan que se les pague el préstamo de las 40, por lo que podrían quedar al descubierto por las viviendas que faltan. Es obligación del tasador verificar que existe todo lo que hay. en el proyecto y por lo que el banco ha financiado. Si no es así, el tasador puede solicitar un proyecto modificado y visado, valorarlo incluyendo un capítulo extra en el presupuesto que indique el valor de lo que ya se ha construido y empezar a dar porcentajes de obra en las sucesivas visitas sobre esta nueva valoración. Si, por el contrario, hay más unidades que las proyectadas, para el banco no hay problema. Quizá el promotor sólo necesitaba financiar parte de su obra.

Finalmente, con el 100% de la obra ejecutada y con el certificado final de obra en el poder del tasador, el banco finaliza la financiación de dicha obra y comienza su comercialización (últimamente algunos bancos están solicitando que incluyamos esta información -nivel de comercialización- en los informes, para que el banco pueda tener un mejor seguimiento de la misma, aunque los promotores son muy reacios a proporcionarla y rara vez aparece en ningún informe). La labor del tasador en la obra, ha concluido.

Suelos y obras (I)

Una parte muy interesante de la valoración inmobiliaria es la que se refiere a suelos y obras en construcción, en parte por lo complejo que puede llegar a ser, debido a la dificultad de los métodos que se ven envueltos en el proceso y a los múltiples intereses que rodean este tipo de operaciones. Vamos a intentar explicar aquí, en breve, de forma clara, como se realiza la valoración de suelos y obras en España, bajo el amparo de la normativa ECO.

Vaya por delante que soy bastante reacio a plantar fórmulas matemáticas en el blog, y no lo voy a hacer aquí tampoco. Mi intención es simplemente explicar el método, no formar expertos. Además seguro que si googleais un poco dais con todas las fórmulas.

Un promotor quiere comprar suelo, construir en él y vender lo construido sacando un margen de beneficio. Hasta ahí todos lo entendemos. En otra ocasión entraremos en detalle en un concepto que hoy vamos a pasar por alto, que es el apalancamiento, o nivel de endeudamiento de este promotor, pero creedme si ahora os digo que al promotor le interesa apalancarse, es decir, endeudarse, o lo que es lo mismo, pedir un préstamo, una hipoteca, al banco. Al banco, que va a ser partícipe en la operación, también le interesa entrar en ella, pero como sabéis, los bancos son reacios a correr riesgos, por lo que deciden no prestar más dinero del que en teoría se va a poder recuperar. Es decir, necesitan medir su inversión, y un primer paso, es saber el valor del terreno.

En realidad, el acuerdo con el promotor consiste en dos partes. Por un lado le prestarán el dinero para hacerse con el suelo. Por otro lado, le prometerán ir dando una determinada cantidad en función de lo que se vaya construyendo. Fijáos en lo que escribimos: "le prometerán", porque de hecho, no se lo prestan, si no que se lo irán prestando a medida que avance la obra.

Para calcular el valor del suelo, el banco mandará a un tasador, que en resumidas cuentas, dará los siguientes pasos:

1. Averiguará lo que se puede construir en dicho solar, si es que se puede construir algo. Para ello necesitará estudiar el Planeamiento Urbanístico que afecta a dicho suelo, hacer consultas en el Ayuntamiento de turno, ver que no haya ninguna afección o cualquier cosa que afecte al suelo (v.g.: una futura expropiación por el paso de una vial), etc.
2. Si existe ya (quizá el promotor haya dado el paso anterior por el tasador -es bastante probable-) el promotor facilitará al tasador un proyecto de lo que se vaya a construir en el terreno, firmado por un técnico competente y visado por el Colegio Profesional de turno (si son casas, por un arquitecto y el Colegio de Arquitectos que toque). Si el tasador dispone de este documento, no necesita hacer los chequeos del paso primero, ya que el visado garantiza el cumplimiento de la normativa urbanística. Además, es bastante probable que también le hagan llegar una licencia de obras (o su tramitación) obtenida con dicho proyecto, lo que supone la aceptación del mismo por parte del Ayuntamiento (aclaración: la comprobación del cumplimiento urbanístico no lo hacen en todos los Colegios Profesionales, según nos indica Paco Málaga. En Madrid es obligatorio, pero aseguráos si lo hacés en otras provincias).
3. El tasador calculará a) cuánto puede costar construir, con los precios de la construcción del momento, lo que se puede construir o lo que nos dice el proyecto visado que se va a construir y luego b) en cuanto se puede vender lo que se va a construir (valor en venta), con precios también actuales (y de momento lo vamos a dejar así).
4. Y por último, se calcula el valor del suelo que no es más que restar al valor en que se vende lo que se puede construir, el coste de construirlo. Lo que queda, el residuo, es el valor del suelo (por eso, este método es conocido por método residual).

Básicamente, ésto es lo que se necesita para comprender, tener una idea general, en qué consiste la valoración de suelos. Pero ahora vamos a complicarlo un poco más.

El método que os acabo de explicar, tal y cual está explicado, tiene una pega: no considera el paso del tiempo. ¿¡Valoración en 4 dimensiones!? Pues si. Veréis: un edificio no se construye de la noche a la mañana. Dependiendo del estado de desarrollo urbanístico en el que se encuentre dicho suelo, pueden pasar años hasta que se empiece a construir, y algún tiempo más hasta que se acabe la obra y se vendan los pisos. Os podéis imaginar que los precios no serán los mismos dentro de cinco años que ahora (no entro en si serán más altos o más bajos). Además, el valor del dinero tampoco será igual (sufre el IPC, que, entre otras cosas, nos mide esto mismo precisamente). El banco es consciente de todo ello y nos exige considerarlo, porque de lo contrario, la operación podría no ser rentable. El tasador necesita hacer tres cosas aquí:

1. Establecer una serie de tasas e intereses, que dependen del tipo de inmueble que se va a construir (los suele fijar la sociedad de tasación basándose en estudios económicos que escapan a mi conocimiento)
2. Distribuir gastos e ingresos en el tiempo. Es decir, fijar cuánto tiempo puede pasar hasta que se acabe la obra y se vendan los pisos y decidir en qué momento se tiene que gastar para la obra, para los gastos administrativos, etc. y cuándo se puede empezar a ingresar por ventas de inmuebles construidos (no tiene por qué ser al final, se puede vender sobre plano -ahora ya menos-).
3. Traerse esos gastos e ingresos a día de hoy. Si decidimos que gastaremos un 10% de la inversión en construir dentro de 4 años y hemos dicho que el dinero no valdrá lo mismo entonces, tenemos que determinar cuanto costaría ese 30% ahora mismo. Este cálculo es lo que se denomina una actualización, y para realizarla se necesitan las tasas del primer paso.
   

La segunda parte es crucial. Es tan importante cómo se haga la distribución de gastos e ingresos que el valor final depende completamente de ello. Si el tasador decide que todos los ingresos se van a realizar al empezar los trámites de la construcción (situación que se ha dado muchos años, pero no es realista hoy en día) el valor del suelo aumenta. Pero aumenta muchísimo. Estratosféricamente, en comparación con el modelo en el que los ingresos son aplazados en el tiempo, un escenario mucho más real ahora mismo.

Veis que la valoración de este tipo de inmuebles requiere mucho más que mero conocimiento del valor de inmuebles. Requiere plantear escenarios de gasto e ingreso. Requiere comprender la situación y anticiparse a lo que pueda pasar. Requiere conocer las dinámicas de la inversión que se está estudiando. Porque el método es tan dinámico que el resultado de la operación depende de ello. Y por ello, a este método, bastante más complicado que el anterior residual, recibe el método de método residual dinámico, mientras que al otro se le conoce como método residual estático (dinámico y estático en el tiempo, se entiende).

Así pues, el tasador ha calculado el valor del suelo, al banco le cuadran los números y presta el dinero al promotor, que compra el suelo. Pero ahora necesita financiación para poder construir. El banco está muy interesado porque de la venta final dependen sus beneficios, sin embargo, os imagináis qué pasaría si el banco le da el dinero al promotor sin haber construido? Es fácil. El promotor habría hecho el negocio del siglo sin mover un dedo. Podría huir a un país sin tratado de extradición (que conste que, por suerte, no todos los promotores son así). Para evitarlo, el banco le irá dando porcentajes del préstamo a medida que se vaya completando la obra. Pero como el post ha quedado un pelín largo, vamos a dejar para el siguiente todo el tema de valoración de obras. ¡Permaneced atentos!

Son hipotecables las casa prefabricadas?

Alguna vez que otra nos hemos encontrado en la oficina algún tipo de vivienda o incluso naves prefabricadas que iban a ser objeto de garantía hipotecaria y teníamos que valorar. Una constante que nos hemos encontrado siempre en estos casos es la pertinente llamada de la sucursal bancaria preguntándonos si este tipo de inmuebles se pueden utilizar como garantía hipotecaria. Nos parece que es un caso bastante curioso y después de varios trabajos, podemos establecer lo siguiente:

Un elemento o un edificio prefabricado puede ser valorado cuando es un bien inmueble, es decir, cuando no se puede mover. Parece de Perogrullo, pero es la clave del meollo. Si el supuesto inmueble se puede desmontar, no nos sirve. Un recurso al que hemos ido recurriendo al enfrentarnos a estos casos es el estudio de la cimentación, mediante la cual podemos discernir si el inmueble es tal o se puede mover.

Además, como cualquier otra construcción, requiere de una serie de licencias e incluso, de proyecto firmado por el técnico competente y visado.

Si se cumplen estas condiciones, el inmueble se puede hipotecar sin problemas.

Locales comnerciales

La valoración de locales comerciales es un tema peliagudo que requiere gran atención en cada uno de los puntos que se tratan. Muchas de vuestras preguntas son sobre este tipo de inmuebles y es lógico que sea difícil de entender en un primer momento, pero hay ciertas cosas que deben quedar claras. Por lo general se suelen estudiar tres puntos claves si se quiere llegar a un valor adecuado. Voy a intentar exponerlos para que, los que no os dedicáis a esto, tengáis una idea de qué es lo que se considera principalmente.

Entorno
Si bien los métodos de valoración empleados son los mismos que en cualquier otro inmueble (comparación, actualización de mercado de alquileres, contrato de alquiler, coste, etc, según proceda siempre) el técnico debe tener una idea siempre del valor al salir del local. En ningún otro tipo de inmueble es tan importante como en este caso dejarse empapar por el barrio donde se sitúa el inmueble e intentar conocerlo detenidamente. Hay que fijarse en los detalles. En cuánta gente anda por la calle. En si hay más locales. En qué tipo de negocio son. Si hay diferencias de valor entre una acera y la de enfrente. Esto dará muchas pistas sobre por dónde van a ir los tiros.

¿Y por qué digo esto? Porque no creo en la comparación pura y dura para valorar locales comerciales. Así de claro. Un local puede valer 3.000€ el m2 y el de al lado 1.500. Lo he visto. Sucede. Por eso hay que conocer perfectamente el entorno antes que nada. La comparación la emplearemos para llegar al valor que buscamos, pero no podemos dejar dicho valor a la suerte de la estadística. Debe ser un valor sensible a la situación del inmueble o nos equivocaremos con casi toda probabilidad. O al menos no estaremos cerca.

El local
¿Quiero decir que debemos ignorar la comparación? NO. Debemos considerarla, pero como un punto de partida. La comparación con otros locales comerciales debe ser seguida de una reflexión sobre el mismo. Si obtengo un valor X no puedo (ni debo) adoptarlo tal cual, sino que debe ser un valor meditado. Es muy difícil encontrar comparables con los que realizar el método porque los locales son muy diferentes. Dos locales de misma superfice, uno al lado del otro, pueden tener valores unitarios (€/m2) muy diferentes. Si en una casa la distribución es importante a la hora de valorar, aquí lo es mucho más. La superficie de un rincón iluminado del local no vale lo mismo que la de la zona cercana al escaparate. Un sótano no tiene el valor comercial que tiene la planta de acceso. Un local de 100m2 y 10 de escaparate no vale lo mismo que uno de la misma superficie y 15m de escaparate. No porque lo digamos los tasadores, si no porque no se paga igual en el mercado. Esta es la clave.

Por otra parte, en un local, los acabados NO son tan importantes. No niego su valor, pero no desequilibra la balanza. Y hay un motivo claro: posiblemente, el próximo dueño decore el local como le venga en gana, así que no va a pagar por un aplacado de mármol cuando la franquicia que va a montar le exige instalar paneles verdes, por ejemplo. No debería ser determinante por regla general. Si es importante que tenga alguna cosa como salida de humos o red de datos, aunque tampoco cambiaría el valor significativamente.

El negocio
Si un club de fútbol se fija en un jugador y quiere ficharlo, se alcanza un acuerdo y se paga una cantidad. Pero si el club es un Real Madrid o un Barcelona, el jugador multiplica su valor, porque sabe que el club puede llegar a pagarlo. Curiosamente, sucede algo similar con los locales comerciales. Un local que sea objeto de deseo de un banco, por ejemplo, vale más que si lo es de una panadería, porque el banco tiene más recursos (o quien dice un banco, dice una Apple store, o un concesionario de automóviles...). Estos negocios están dispuestos a pagar más por el local si entra dentro de su estrategia de posicionamiento geográfico. Os imagináis que si McDonalds necesita situarse en un barrio determinado, no va a dejar que le levante el local idóneo para vender hamburguesas un ferretero, por ejemplo. En la imágen podéis ver al pobre ferretero ante el poder económico de su adversario. Por eso es importante fijarse en qué tipo de negocio hay en los alrededores. Y saber ponderarlo debidamente, claro.

Estos son algunos de los aspectos clave que nos llevan a un valor de tasación. Seguro que me dejo alguno o que no estáis de acuerdo en muchas cosas, pero para eso están los comentarios. Saludos.

Precio por m2 en la web de El Mundo

El diario el Mundo, a través de se web, ha publicado un mapa en el que se pueden consultar los datos de valores unitarios (€/m2) en toda España calculados a partir de las tasaciones que Tasamadrid ha realizado durante el mes de marzo. No se indica si se irán actualizando esos valores. Lo precios son únicamente de vivienda plurifamiliar con más de dos años de antigüedad. Os dejo el link por su lo consideráis interesante:

http://www.elmundo.es/suvivienda/sv/tasaciones/index.html

Tasadoras en la red

Cada vez son más las tasadoras que buscan en internet un campo de negocio. La forman que tienen de hacerlo es muy distinta y refleja mucho la filosofía no solo de la empresa en sí, sino incluso del accionariado que la respalda. Yo creo que podrían hacer mucho más de lo que hacen. Creo que hay muchas más oportunidades, aparte de la captación de clientes, pero la normativa actual proporciona una protección en la que se está muy a gusto y de la que las tasadoras son muy reacias a salir.

En ese sentido, las sociedades de tasación se están centrando en utilizar sus webs como página de presentacion y forma de contacto para contratar sus productos. La mayoría simplemente pone un teléfono o Mail de contacto. Una pocas permiten contratar desde un formulario, y el proceso de tasación se pone en marcha. Alguna también permite hacer el pago por Internet.

El otro servicio estrella es la "valoración on-line". Se trata de un formulario donde uno mete los datos del inmueble (dirección, superficie, orientación, etc) y se le da un valor. La ventaja es la inmediatez en la obtención del valor por un precio mucho más económico de lo que costaría una tasación normal. Sin embargo, cuando se solicita este servicio hay que ser consciente de varias cosas:

1. El valor es orientativo y no vinculante. No vale para garantía hipotecaria y si me apuráis, no siquiera para asesoramiento.
2. Los datos introducidos no son fiables. La gente cree que su tarima es la mejor del mundo, cuando suele ser una tarima estándar. Por experiencia os digo que la gente suele poner "calidades excelentes" cuando son medias en la zona. Esto desvirtúa el valor final.
3. La superficie no es comprobada, por lo que se suele meter directamente lo que figura en escrituras o lo que el proietario considera. Además, las terrazas y espacios abiertos no se computan como es debido. No es un dato objetivo.
4. Los comparables utilizados no pasan filtros demasiado riguroso. El motor de búsqueda suele elegir unís cuantos al azar y no se hace homogeneización tal y como marca la normativa.. El resultado puede, por tanto, no ser el adecuado.

Por último, las tasadoras se están lanzando a ofertar por red lo que denominan valoraciones masivas, que consiste en la valoración automatizada de paquetes de inmuebles. Imagináos lo que decíamos en la valoración on-line, pero aplicado a paquetes de cientos de inmuebles. Os podéis imaginar. Hablaremos de esto en próximos posts.

Y hasta aquí llega el uso que hacen las tasadoras de la red. Yo creo que hay muchas más maneras de aprovechar Internet. No conozco ninguna tasadora (no la he sabido encontrar) que utilice activamente Facebook o Tweeter para publicitarse o hacer contactos. No sé si se estudian las unas a las otras o si investigan en estos campos. Es un uso muy del estilo 1.0 si lo preferís. Como ya he dicho en alguna ocasión, creo que las tasadoras podrían hacer algo más para buscar mercado. Pero puede que me equivoque, claro...

Valdebebas

El pasado día 21 de enero (perdonad el retraso) pude asistir en la Escuela Universitaria de Arquitectos Técnicos de Madrid a la primera de una serie de conferencias que desarrolla dicha facultad en su marco formativo y que hacen en colaboración con la Cátedra Arpada, dentro de un convenio que parece que va dando frutos entre Escuela pública y sector privado. En este ciclo se van a debatir muchas cosas interesantes, de las que os iré informando si no podéis asistir. Se hablará de monitorización de obra, de certificados energéticos... Un montón de cosas interesantes de las que os podré ir contando cosas, pero lo que os quería decir es que estuve en esa conferencia, que me enrrollo y no paro.

El tema central de esta primera charla ha sido el proceso completo de diseño, desarrollo, gestión, valoración y urbanización del ámbito urbanístico Parque de Valdebebas en Madrid, que se encuentra en fase de obras de urbanización. Se trata de uno de los ensanches de ciudad de mayor embergadura de España y es la colmatación de suelo urbano en el norte de la capital, lo que quiere decir que con este PAU, ya no habrá más suelo urbano en el norte de la ciudad.

Los distintos ponentes nos hablaron de cada una de las disciplinas que ha englobado una actuación de este tipo. Cuando empecé a comprender un poco más de urbanismo de lo que me habían explicado en la Escuela de Arquitectura (os recuerdo este post sobre la formación del arquitecto para que veáis lo que pienso del tema), una de las cosas que me llamó mucho la atención fué como los propietarios de suelos de los diferentes PAUs (Planes de Actuación Urbana) se organizaban para llevar a cabo su tarea. Siempre pensé que una forma ideal sería la de gestión empresarial de ese suelo. Después de esta charla, estoy convencido. Es la forma.

De todas las actuaciones urbanas que hay en Madrid ahora mismo, la de Valdebebas es la única a la que se la da cierta viabilidad en la actual situación económica (los PAUs del sur de Madrid están paralizados en diferentes grados de urbanización/edificación), y parte de ese éxito se debe a la gestión que se ha hecho.

Os pondré en antecedentes de forma breve: desde el momento en que se concede el uso residencial a estos suelos, los propietarios conforman la Junta de Compensación con dos objetivos claros: equidistribuir y urbanizar:

1. Equidistribuir es garantizar a los propietarios que en el cómputo global, el valor del suelo resultante es igual al del original después del proceso de urbanización.
2. Urbanizar es construir a nivel urbano (calles, canalizaciones e infraestructuras)
   

Para cumplir con estos dos objetivos, la Junta de Compensación delega la gestión a terceros para garantizar la transparencia. Es como si una empresa contratara a un gestor externo. Estos gestores (abogados, economistas, arquitectos, etc.), entre otras cosas, se encargan de recopilar todos los datos de suelo y propietarios y a introducirlos en bases de datos que se hacen exclusivamente para esta finalidad, encargan el diseño urbano, y dan los estándares a seguir en cuanto a criterios ecológicos (la trama urbana de Valdebebas sigue los criterios ISO 14001 del 2004 sobre Eficiencia Energética), de accesibilidad (con acuerdos con la Fundación ONCE) y se marcan como objetivo la creación de valor urbano a largo plazo. Es decir, deciden por unanimidad realizar un diseño de calidad en vez de ventilarlo lo antes posible para sacar hasta el último duro. Me parece admirable.

Una de las cosas que me ha llamado mucho la atención es que para garantizar la equidistribución, los propietarios aceptaros inscribir en el Registro de la Propiedad unidades de aprovechamiento (UAs) en vez de metros cuadrados de suelo, UAs que tenían un determinado valor. Este hecho agilizó muchísimo los trámites, ya que, al estar inscritas, las UAs se pueden comprar y vender y la equidistribución es mucho más ágil. Además, permite la venta a terceros, con lo cual se garantiza cierta liquidez en el proceso.

Tasamadrid fue la tasadora a la que se le encargó asignar valor al suelo y UAs de Valdebebas. (esto tampoco lo había visto antes -valoran algo sin realidad física tangible, sino que sólo existe en los registros de propiedad (redordad lo que hemos dicho varias veces: valoramos fincas registrales, no casas)-) Y allí estuvieron explicando cómo lo hicieron. La valoración de los suelos de la intervención se han ido haciendo periódicamente para dar sostenibilidad a todo el proceso de gestión con datos actualizados. Yo no creo que esto se haya hecho en ninguna otra intervención de este estilo, y lo que garantiza es la claridad de datos en todo momento para los propietarios.

No me quiero enrrollar más. La verdad es que Valdebebas es un modelo de gestión impecable. Al menos por lo que nos plantearon allí. Como he dicho, no soy experto en este tipo de cosas, pero que sea el único suelo de Madrid con vistas a ser terminado en los próximos cinco años, dice mucho a su favor.