miércoles, 25 de agosto de 2010

La edad se nota, o por qué van a seguir bajando los precios de las viviendas


Las viviendas van a seguir viendo reducido su precio en los próximos años. De eso no me cabe duda. Alejandro Sancho, responsable de Casaktua y antiguo miembro de idealista.com, nos indica en su blog (blog que deberíais seguir, por cierto) varios motivos que apoyan esa tesis. Los voy a intentar resumir:
  1. El exceso de stock: el gobierno lo cifra en 700.000 viviendas, pero todos los expertos dicen que tiene que estar por encima del millón. el cálculo que hace Sancho es sencillo de entender. Se estima que se demandan al año 300.000 viviendas, se están construyendo, aproximadamente, en torno a las 100.000 y otras 100.000 las recuperan los bancos con daciones y este tipo de operaciones, por lo que a este ritmo, dicho stock se reduciría en mínimo 10 años (100.000 al año). ¿Creéis que es malo? Pues no. Es peor, porque es previsible que ese ritmo se vea reducido con el tiempo por los motivos que siguen.
  2. La dureza de las condiciones para conseguir un préstamo. Dureza provocada por el empeoramiento de la economía y el miedo de los bancos a recuperar su inversión. Y sin crédito no se puede comprar. Ergo, más stock.
  3. Que los bancos se hayan convertido en las grandes inmobiliarias no ayuda demasiado. Las daciones en pago y recuperaciones de inmuebles han dotado a las entidades bancarias de una cartera inmobiliaria de corte medio-bajo, lo que aumenta la oferta de inmuebles, provocando que los inmuebles de más calidad tengan que rebajar sus precios para poder ser competitivos.
  4. El envejecimiento de la población. Este factor, a los que no somos muy duchos en economía, puede sorprender, pero cuando te lo explican, es completamente lógico. Todos sabemos que la población de España de va haciendo vieja. Y hay ciertas edades en las que uno deja de tener interés por comprarse un piso. La falta de interés de el sector más anciano de la población (mayoritario en unos años) hará crecer de nuevo el stock. Al respecto recomiendo esta lectura del blog de Zano.
Son los motivos de Alejandro que yo veo perfectamente razonables. Por eso se me cae el sombrajo cuando sale algún "experto" diciendo que ya no hay margen para más caídas de precios. Claro que hay margen. Del ancho del Amazonas si me apuras. ¡Si hasta la edad está en contra de los precios elevados!

4 comentarios:

  1. Yo lo veo razonable aunque también veo razonable que la situación se invierta a medio plazo.

    Razones:

    Que volvamos a ser la "reserva turística" de Europa lo que supondría una demanda potencial de miles (algunos cientos de miles) de jubilados alemanes, nórdicos, ingleses, rusos, etc...

    De hecho en los últimos lustros han sido las inversiones provinientes de esos paises las que han tirado de la economía en muchas zonas de nuestro territorio.

    Lo que está clarísimo es que nuestra dependencia es total .... hasta que no se recupere el resto de la UE no tenemos nada que hacer. Yo creo que en ese momento volveremos a las andadas: poco a poco, pero con el tiempo todo se olvida y se vuelven a cometer los mismos excesos.

    Si hay algo claro son los ciclos: los precios de las viviendas siempre han bajado y subido. Lo que pasa es que en los ciclos de bonanza "casi" todo el mundo supone que nunca volveran a bajar ... y en los ciclos de depresión "casi" todo el mundo supone que nunca volveran a subir.

    En lo que estoy de acuerdo totalmente es en lo de los "expertos": no tienen ni idea o simplemente están manejados por intereses de grandes empresas.

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  2. Aunque la economía son ciclos (esto es indiscutible) yo espero que nada de esto vuelva a pasar y te digo por qué. Creo que si algo debemos aprender los españoles es que nuestro modelo económico debe cambiar. Debemos cambiarlo, para que el próximo ciclo bajo no nos de tan fuerte como nos está dando este. Reserva turística de Europa? Ahora mismo los alemanes y británicos tienen destinos económicamente más interesantes que nosotros. Pasamos por dos puntos: mejorar la educación y restructurar el sector industrial. Tenemos que producir!

    Saludos.

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  3. hola a ambos,

    como bien decís es como yo veo la situación, muy lejos de intentar ser uno de esos gurús que todo lo saben y que en muchos de los casos no tienen contacto con la realidad del mercado, aunque digan que si la tienen

    los ciclos son ciclos y es verdad que todo volverá a ser más normal, pero este ciclo no es normal como bien intento explicar en mi blog. se juntan demasiadas cosas para que esto se recupere rápido

    ya me gustaría a mi que se volvieran a vender más pisos de nuevo.... recordad que ahora estoy en el lado de la trincuera de la venta de pisos y no del portal inmobiliario

    felicidades por el blog, me ha gustado! os seguiré

    un saludo

    as

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  4. Gracias, Alejandro. Bienvenido. Y siempre es interesante tener diferentes puntos de vista sobre la misma cosa. El objetivo es enriquecernos todos con lo que podamos aportar.
    Un saludo.

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