Usufructo. ¿Qué es y cómo se valora?

Uno de los problemas con los que a menudo nos tenemos que enfrentar los tasadores es el de la propiedad de los inmuebles, sus inquilinos y sus múltiples "derivados". Por "derivados" me refiero a si la propiedad es quien habita el inmueble, si está arrendado o cualquier otra fórmula. Me estoy refiriendo a la Ocupación del inmueble, que, al no llevar aparejado a priori ningún número seguido del simbolito del euro, no se le presta mucha atención, cuando es algo que puede condicionar el valor del inmueble de forma determinante.

Uno de los casos en que más claro se ve esto es en el caso del usufructo de los inmuebles. Según la Real Academia Española, la definición de usufructo es:

"1. m. Derecho a disfrutar bienes ajenos con la obligación de conservarlos, salvo que la ley autorice otra cosa. 2. m. Utilidades, frutos o provechos que se sacan de cualquier cosa."

Efectivamente, en un caso de usufructo de una propiedad inmobiliaria, una persona tiene el derecho a disfrutar de la misma sin que tenga por qué ser propietaria de ella. Y esta es la clave. Por un lado tenemos la propiedad y por otro el derecho de un tercero a usar esa propiedad. La propiedad y su uso están desligados y por lo tanto, sus valores también lo están, es decir, hay que valorar por separado una cosa y la otra. Y eso, ¿cómo se hace?

La mejor manera de entender cómo se calcula el valor de un usufructo, es ponerse en la piel de un hipotético inversor que, por la razón que sea, ha puesto el ojo en ese inmueble y lo quiere a toda costa. Dado que el inversor es consciente de la existencia de ese derecho (como buen inversor, es un inversor informado), necesita calcular cuánto le costará el tener un señor ahí viviendo hasta que se extinga ese derecho (la forma sutil de decir que el usufructuario muera).

Si el inversor lo que quiere es poner a generar rentas ese inmueble, debe calcular qué rentas dejará de ingresar el periodo de duración del usufructo. Es decir, qué alquileres no cobrados va a dejar de ingresar. Para ello debe realizar un sondeo en el mercado de alquileres y considerar un valor de renta basado en ese sondeo de mercado. Después determinar la duración del usufructo, para lo que debe irse a los datos del Instituto Nacional de Estadística y determinar cuál es la esperanza de vida aproximada del usufructuario, y dada su edad, obtener el tiempo que le queda por delante al buen hombre. Con esos datos puede realizar una actualización de rentas que va a dejar de ingresar. Ese es el valor del usufructo.

¿Y como se obtiene el valor de la Nuda Propiedad, es decir, el valor del inmueble sin usufructo? Pues justo así. Calcularíamos el valor del inmueble como hacemos siempre (comparación) y le restaríamos el valor que hemos obtenido por actualización de rentas durante lo que queda de esperanza de vida del usufructuario.

En la práctica, aunque a veces nos piden calcular el usufructo como se ha indicado, es normal que si, para garantía hipotecaria te encuentras con un caso de estos, te limites a decir que existe ese usufructo y calcules normalmente el valor del inmueble, porque ya verán en la entidad bancaria cómo lo gestionan.