viernes, 21 de octubre de 2011

Métodos "backup". Informes más sólidos

No deja de sorprenderme de esta profesión el contraste que implica que todo esté reglado y como se empeña la realidad una y otra vez en mostrarme casos que parecen que se escapan de cualquier lógica, de lo que tenemos aprendido y de lo que figura en la normativa.


En ciertas ocasiones, con algún inmueble de tipología no tan común y con el propósito de asegurar un valor de tasación, solemos emplear lo que yo denomino "un backup". La normativa no lo exige, pero ciertas sociedades de tasación si lo hacen. Consiste en aplicar, además del tradicional método de comparación del mercado de compra y venta, un calculo del valor mediante la comparación del mercado de alquileres. De esta forma, realizando una actualización de dichos alquileres, deberíamos obtener una cifra parecida a la obtenida por comparación si hubiese coherencia entre precios (es decir: si los precios de alquiler se correspondieran con los de venta). Esto se hace porque es posible que la comparación por si sola no sea correcta, lo que puede ser debido a mil circunstancias, siendo la más común una mala selección de los comparables. Si no se seleccionan correctamente, el resultado puede estar (y estará) desvirtuado. Menos mal, que los tasadores somos especialistas en seleccionar esos comparables (...), pero si se tiene el apoyo o la confirmación de otro método reglado, el resultado es más defendible y el informe más sólido.


Sin embargo, esto tampoco garantiza nada y hasta puede llevar a confusión. Dejando aparte los inmuebles que aún tienen las denominadas rentas antiguas (rentas vitalicias sin posibilidad de actualización que resultan ridículas hoy en día, y que fueron establecidas al amparo de normativas que datan del franquismo), está comprobado que, para determinados inmuebles y en determinadas localizaciones, hay discrepancias entre los dos mercados, venta y alquiler, tan insalvables que resulta difícil siquiera intentar conciliarlos. En palabras llanas: los inversores que compran para alquilar no estudian bien el retorno de sus inversiones y ponen el alquiler que les parece, resultando más alto o más bajo de lo que debería ser.


Cuando un tasador se encuentra con un problema de estos, tiene un problema gordo, porque los datos le están diciendo que hay algo mal. Saltan todas las alarmas. Supongamos que el mercado de alquileres sale más bajo que el de venta. ¿Qué me están diciendo los cálculos? ¿Que estamos en un caso de esos en los que se alquila bajo? Tenemos que enmarcarnos en un contexto determinado. Es decir: debemos considerar el momento actual. En el caso que describo, yo razonaría del siguiente modo:
  1. ¿Quién puede comprar hoy en día? Mayoritariamente, gente con dinero o inversores que desean recuperar su capital (no hay financiación bancaria). 
  2. Si esos inversores van a poner a rentar su inmueble, es lógico pensar, que son de los que estudian la inversión. 
  3. Van a darse cuenta, porque van a hacer los mismos cálculos que acabo de hacer yo o unos muy parecidos -incluso puede que contraten a un tasador para ello (...)-, de que el mercado de alquileres no justifica el mercado de venta, por lo que van a ofertar mucho menos de lo que se pide (y más ahora, que todos los precios son negociables) para comprar el inmueble.
  4. Por lo tanto, cabe pensar que los precios de venta vayan a a bajar. Es decir, la comparación debe tender a la baja.
Este razonamiento además viene apoyado por el principio de prudencia valorativa. Por lo tanto, intentar justficar que los dos mercados no están relacionados o simplemente ignorar el menos conveniente, no soluciona el problema, porque como hemos dicho en el blog varias veces, debemos dar valores sostenibles en el tiempo, para lo que nuestros informes, insisto, deben ser sólidos y sin fisuras. Que luego nos acusan de sobrevalorar, de malignos y malas personas...

2 comentarios:

  1. El planteamiento es correcto, pero no es aplicable a todos los casos. Si se analiza bien tanto el mercado de ventas como el de alquileres, y se hace un filtrado y una homogenización correcta, en la mayoría de los casos se puede hacer el análisis que has establecido en el artículo. Pero no siempre es así.
    Por poner un ejemplo: Inmuebles de segunda residencia en la costa y con alquileres temporales. En muchos casos el valor de actualización obtenido supera (y a veces con creces) el valor de mercado. Siguiendo el análisis que desarrollas, lo lógico sería pensar que el valor de mercado tenderá a subir, y no sólo no va a subir, sino que seguirá cayendo, incluso manteniendo o reduciendo levemente el precios de los alquileres. Otro ejemplo: Viviendas en zonas de un mismo código postal, donde la situación ventajosa por algún tipo de interés, hace que tenga un valor de mercado altísimo (por ejemplo: al lado de la Torre del Oro de Sevilla, da a la plaza mayor de tal ciudad, tiene mejores vistas que...) en este caso el valor de actualización obtenido resulta más bajo o mucho más bajo que el de mercado, y tampoco hay signos de que la tendencia sea bajar el mercado por tener un valor de actualización menor(y sí por la coyuntura económica actual).

    En resumen. Es bueno tener muchas herramientas de trabajo, pero se debe tener cuidado con la interpretación que se realice en función de los resultados. En ocasiones, los errores pueden venir de una tasa de actualización incorrecta.
    Saludos

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  2. Dices que ese "backup" no es obligatorio, pero, como sabreis, hay casos en que sí, de acuerdo con el artículo 45 de la ECO.
    A mi me obligaban a valorar por los dos métodos para el caso de apartamentos en complejos turísticos (por considerarlos inmuebles ligados a una actividad económica) y el valor por actualización solía ser muy inferior al de comparación. En este caso, efectivamente, el valor de venta ha debido bajar mucho desde que yo hice esas tasaciones, no sé si los alquileres también...
    De todas formas no me atrevo a señalar una causa de por qué se dan esas disparidades.
    Aprovechando el comentario, quería preguntaros si sabeis si hay alguna publicación o web en que se puedan consultar los parámetros que se necesitan para la valoración por actualización, porque los necesito a veces, pero ahora no trabajo para ninguna tasadora que me los facilite. Muchas gracias.
    ismaelferreiro@yahoo.es

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