Downton Abbey y la vocación de servicio

Os copio un artículo que me publicaron en el boletín interno de Tinsa hace unos días. Enjoy.

Hace ya algún tiempo, terminé de ver la cuarta temporada de la serie de televisión "Downton Abbey", que relata la vida de una familia aristócrata inglesa y de su servidumbre, justo a comienzos de la Primera Guerra Mundial. La serie es magnífica y está excepcionalmente ambientada e interpretada, pero lo que quiero resaltar es la abnegada vocación de servicio del mayordomo jefe de la casa y como hace de su trabajo su pasión y el motivo de entrega de su vida. El señor Carson, que es como se llama este personaje, dirige a su equipo de sirvientes de una forma paciente y entregada, para que su trabajo sea percibido de forma calmada, casi silenciosa, pero también que se note el vacío cuando alguno de los trabajadores está ausente o no puede realizar su labor. 

Nuestra empresa es una empresa de servicios. Desarrollamos servicios para nuestros clientes, y si bien es otra clase de servicios diferentes a los que realiza el señor Carson, en esencia hay muchas cosas en común con nuestro trabajo en Tinsa que podemos aprender de esta serie. Nos pagan por resolver problemas puntuales y nuestros informes y demás productos deben solucionar esos problemas y no generar otros nuevos. Y al igual que en la casa de Downton Abbey, nuestra ausencia debería ser notada para que el cliente entienda el valor añadido que le aportamos. 

En la Unidad Inmobiliaria de Tinsa Chile asesoramos y analizamos proyectos y negocios inmobiliarios para nuestros clientes y tenemos clara esa vocación de servicio. Nos esforzamos para darles soluciones y por anticiparnos a sus posibles necesidades antes de que surjan. Al igual que los sirvientes colocan con esmero en perfecto orden y a la distancia adecuada el cuchillo del tenedor sobre la mesa, nosotros incluimos un gráfico o aportamos un dato extra, o hacemos una consulta adicional, no porque el cliente nos la pida (que también), sino porque el dato refuerza el contenido final que llegará al cliente. Esa vocación lleva indiscutiblemente al concepto de compromiso con el cliente. Cuando nos dicen que el informe está claro y que no hay dudas mayores, es la mejor recompensa intelectual que nos pueden dar. Cuando las hay, las dudas deben ser consideradas como aprendizaje, para que nuestros futuros trabajos salgan con mayor calidad. Así se llega a la excelencia, cuyo camino es largo y difícil, pero es precisamente la vocación de servicio al cliente lo que nos hace seguir adelante.

En este trabajo, ya sea como tasador, Inspector de obra, evaluador de proyectos o consultor, si no entiendes lo que haces como un servicio al cliente, mejor dedícate a otra cosa.

Encuentro Nacional de Tasadores de Chile

El sábado 23 de agosto tuvo lugar en Santiago de Chile el Primer Encuentro Nacional de Tasadores de Tinsa Chile, en el que he tenido el gusto de participar. El objetivo de estos encuentros, que se pretende que sean semestrales, es doble: por un lado la complejidad de la labor de la valoración de bienes y las crecientes necesidades de control del riesgo de las entidades financieras chilenas (o sea: nuestros clientes), hacen que sea imprescindible actuar como un equipo, no como profesionales desconectados; por otro lado, el intercambio de información (esencialmente de la coyuntura inmobiliaria) y la formación contínua que permita mejoras en la calidad técnica de nuestros informes.

Se habló de muchos temas: de los objetivos de la empresa a corto, medio y largo plazo, de programas de formación y del mercado inmobiliario chileno. En cuanto a los temas más técnicos, a mi amigo Juan Carlos Piracés (Director Técnico y de Sistemas para Latino América), le toco hablar sobre el método de comparación (del que, por cierto, se puede decir que consiste en mucho más que homologar testigos), y nos explicó toda una base teórica y estadística del mismo. A mí me tocó hablar de la valoración de terrenos. El contenido de mi ponencia se fundamentó justo en el post anterior a este, más unas cuantas diapositivas que reforzaran el discurso.

La verdad es que cuando uno trabaja estrechamente con otras personas, muchas veces situadas a cientos de kilómetros de donde tú estás, y hablas continuamente por teléfono con ellos, ponerles cara es un ejercicio sanísimo que hace que muchas barreras desaparezcan, contribuyendo a la fluidez de la información y a la mejora de la comunicación. O en cristiano: que está muy bien este tipo de cosas aunque organizarlas y prepararlas sea carga adicional a nuestro día a día.

En este sentido, yo creo que la necesidad de formar equipo es algo que no se debe despreciar en ninguna empresa. Antes que informes de tasación, vendemos confianza y acercarse a tus colaboradores directos es aumentar la confianza en un primer grado, para que luego tú puedas demostrar a tus clientes que conoces a tu equipo y estás seguro de la calidad de su labor. ¿Cómo si no, se puede intentar convencer a alguien de que tu trabajo y tus datos son buenos y fiables?

Este primer encuentro se verá seguido, esperamos, de muchos más, donde se pretende ir reforzando el trabajo de equipo y la necesidad de compartir conocimientos. El campo de la valoración, aunque parezca limitado a "cuatro reglas básicas", resulta sumamente dinámico y complejo. Prueba de ello es este blog, que aún sigue en activo después de tanto tiempo, ¿no creéis?

Mientras tanto, unservidor se va de vacaciones a su querida España. Hace más de un año que no piso la tierra patria y ya me toca. ¡Nos leemos a la vuelta!

¿Cómo se valora un terreno?

La verdad es que valorar un terreno es de las cosas más difíciles que se pueden hacer en el campo de la valoración inmobiliaria. La metodología es complicada, requiere cierto nivel de conocimientos financiero-matemáticos y es muy sensible a los datos introducidos, ya que cualquier error en ellos implica una desviación enorme. A esto hay que añadir los intereses económicos que rodean las operaciones que involucran este tipo de activos (y no en menor grado, el desconocimiento de esta metodología por parte de algunos -no todos- de esos agentes), con lo que todo el mundo estará pendiente de lo que digamos y dispuestos a rebatirnos hasta el último céntimo de euro. Lo cierto, es que para valorar un terreno tenemos que seguir una metodología que no siempre se tiene clara. Voy a tratar de resumirla paso a paso.

1. ¿Qué tipo de terreno tengo que valorar?

Lo primero, como siempre, es saber exactamente en qué consiste lo que se va a valorar y el por qué y para qué se valora. No es lo mismo un terreno pequeño, en el que se pueda construir, por ejemplo, una casa (vivienda unifamiliar) que un lote enorme con posibilidades de desarrollo inmobiliario. Obviamente, la metodología tampoco va a ser la misma. Lo primero que tengo que aclarar como tasador es el fin del terreno, es decir, qué se puede construir en él (a priori).

2. ¿Qué normativa le afecta?

La normativa urbanística afecta directamente al valor del terreno. Para valorar un terreno hay que saber lo que la ley nos permite construir en él (ojo: y lo que el mercado está asimilando, que ésto en España se nos olvida), así que es obligado por parte del tasador, la oportuna visita a  la administración competente para saber cuál es la norma urbana con la que tenemos que trabajar. Hoy en día, en la mayoría de las ciudades, la normativa está disponible en internet. Localiza tu terreno, delimítalo correctamente (lo que no siempre es fácil) y determina qué factores te da la norma, como la naturaleza del suelo (si es urbano, no urbano, urbanizable o protegido, etc.), el uso (habitacional, industrial, oficinas, etc.), la ocupación máxima (la superficie que puede ocupar una hipotética edificación), la edificabilidad (o constructibilidad), es decir, cuantos metros cuadrados puedes construir en él, etc, etc.

Todos esos datos te van a permitir definir una "cabida", es decir, simular un proyecto inmobiliario posible en ese terreno. En otras palabras: con esos datos, puedes establecer cuántos metros cuadrados y de qué clase puedes construir, y por lo tanto, vender.

3. Cálculo del valor

Una vez que tengamos clara la naturaleza del bien que queremos tasar, es hora de darle valor. Hay tres métodos que se utilizan. El uso de uno u otro depende de la cantidad de información que tengamos.

Método de comparación

El método de comparación es, o debería ser, el menos empleado de todos. En España es muy difícil de usar, porque el mercado de terrenos es muy opaco y son pocos los agentes que tienen aceso a él, por lo que no podemos tener referentes de mercado. En otras palabras, no hay testigos que se puedan usar. En Latinoamérica es más utilizado, porque sí que existe este mercado y es más accesible.  No obstante, valorar un terreno por comparación únicamente es, como poco, arriesgado, y en la mayoría de los casos, imprudente. Un terreno situado al lado de otro terreno igual, puede costar lo mismo que el primero, el doble, la mitad o nada, porque puede que la normativa que afecta a uno y a otro sean completamente diferentes. Imaginaos que un solar admite construcción de vivienda en altura mientras que el de al lado está calificado como zona verde. ¿Cuál creéis que tiene más valor para un promotor? Por tanto, las muestras que se tomen, deben cumplir al menos las siguientes características:

- Condiciones normativas semejantes (que la normativa que afecta a los testigos permita cabidas (lo que se puede construir) semejantes.

- Superficies similares (el valor del metro cuadrado de un terreno de 0,5 hectáreas valdrá, en igualdad de condiciones, más que el metro cuadrado de un terreno de 50 hectáreas -¿os acordáis cuando hablábamos del valor de un huevo frente a una docena de huevos?-).

- condiciones de entorno parecidas. No podríamos comparar un terreno situado al lado de un vertedero, por ejemplo, con uno en una zona residencial, aunque ambos cumplan las condiciones anteriores.

Como podéis ver, el análisis comparativo es sumamente difícil. Es improbable que se puedan localizar muestras suficientes que cumplan las anteriores condiciones. Normalmente, cuando se puede hacer, lo que se realiza es una comparación ponderada, es decir, se da más peso a unos testigos que a otros en la comparación, pero en sí, esto trae un problema igualmente irresoluble: ¿cuánto se debe ponderar unos referentes sobre otros? La respuesta la tiene la pericia del tasador. Y la validez de esa respuesta la marca el grado de confianza que éste transmita.

A pesar de lo complicado que resulta realizar este tipo de análisis, lo cierto es que para llegar al valor final del terreno ayuda mucho realizar este ejercicio, siempre y cuando seamos conscientes de que no es un número 100% fidedigno.  La comparación nos está hablando de cómo se mueve el mercado, que es lo que valida la cabida sacada por normativa. Me explico: la normativa puede decirte que en un terreno se puede construir un edificio de 25 pisos de viviendas, pero quizá, el mercado no esté consumiendo ese producto en esa zona, donde sólo se venden casas unifamiliares, oficinas o industria. En ese caso, si realizamos la valoración como viviendas, estaremos cometiendo un error, aunque legalmente se pueda construir ese edificio. En España, nunca vi a nadie hacer un estudio de mercado. La normativa decía "X" y se valoraba como "X". Nadie se planteaba que pudiera ser "Y", y mucho menos, se estudiaba si esa "X" tenía sentido alguno. Se debería empezar a hacer, si es que alguna vez se recupera la actividad inmobiliaria.

Método residual estático

El método residual tiene dos modalidades, dependiendo del tiempo en el que se pueda construir (y esté validado por el mercado) lo que se pueda construir en el suelo. El método estático, cuando el plazo de construcción y venta no supera los dos años máximo (no hay un plazo establecido) y el dinámico para plazos mayores. El método estático es, a grandes rasgos, el de la famosa servilleta de bar en la que el promotor hace los cálculos para ver si su proyecto es rentable: construir me cuesta tantos euros; para sacar un 20% de beneficio (por ejemplo), tengo que vender a tanto; la diferencia (el resto, de ahí el nombre del método) es lo que el promotor está dispuesto a pagar por el suelo y por lo tanto su valor máximo.

Valor terreno = Ingresos - Gastos - Beneficio

Si uno se considera profesional (o medianamente serio), el estudio de la servilleta tiene que ser un poco más concienzudo. Lo primero es, una vez más, evaluar si el mercado admite lo que se pretende construir. Es decir: realizár un estudio de mercado (otra vez, si).

Si el proyecto es factible, se debe determinar cuánto está pagando el mercado por ello. Ese va a ser nuestro precio de venta. Una forma rápida de aproximarse a ese valor es, otra vez, la comparación: se quieren construir casas de 3 dormitorios y 2 baños, por ejemplo, que se venden a 100.000€, por ejemplo. Pues se buscan proyectos semejantes y se comprueban si se venden a ese precio o a otro.

Para determinar los costes de construcción, en España siempre hemos tirado directamente a los 600€/m2 o 700€/m2 construido. El profesional debe plantearse si esa cifra es correcta. Lo cierto es que las sociedades de tasación disponen de herramientas potentísimas para determinar el valor de construcción de un proyecto en concreto, porque la que más y la que menos, ha realizado el seguimiento en obra de alguno (realizando las certificaciones de obra), en las que se ha dispuesto de un presupuesto (realmente ejecutado) entregado por una constructora. Una vez más, la comparación sale a la superficie. Se pueden comparar presupuestos: si para construir ese edificio hizo falta tanto, para construir este otro, que se le parece, hará falta esto otro. (Nota: doy por sentado que estas cantidades incluyen gastos generales, beneficio de la empresa constructora e IVA o impuesto equivalente).

Y hablando de gastos... Un elemento que casi nadie considera es la existencia de ciertos costos indirectos, como los honorarios de proyectos, derechos y tasas municipales, etc. Aunque sean indirectos, pueden llegar a suponer en torno a un 16-18% del total de la inversión. La no consideración de estos gastos indirectos, nos puede llevar a cometer errores enormes en la valoración de nuestro terreno.

Como habéis visto en la fórmula, el tercer factor en discordia es el beneficio del promotor. Debemos determinar cuanto sobre la inversión (o sobre las ventas, que es un dato que ya tenemos) quiere ganar un promotor para meterse en este proyecto. De nuevo, en España se ha tirado mucho de una supuesta experiencia, a mi juicio no suficientemente constatada. Hubo un tiempo en que "se sabía" que el promotor ganaba un 24%. Puede ser, pero yo prefiero de nuevo la comparación. Los tasadores trabajamos para bancos y los bancos tienen datos de ventas de otros proyectos. Pues con eso se puede saber qué márgenes se dieron en esos proyectos.

Una vez determinado todo lo anterior, ya podemos despejar la incógnita, que es el valor de nuestro terreno. Hala. Ya hemos aplicado el método residual estático.

Método residual dinámico

La versión dinámica del método residual consiste en realizar lo anteriormente indicado, pero añadiendo el factor tiempo. El tiempo es oro. Esta frase es una verdad como un templo. Un proyecto que lleve mucho tiempo en desarrollarse supondrá mayor retorno exigido por parte de los inversionistas, porque supone más riesgo. En el caso inmobiliario, para entenderlo bien, a nadie se le escapa que se pagará menos (lo que supone mayor beneficio) por un terreno que le queden varios años de desarrollo urbanístico, que por uno que se pueda empezar a construir mañana. La gente que tiene dinero esto lo tiene muy claro, por eso tiene la manía de hacer "flujos de caja", o en inglés, que cuando lo usas parece que sabes más, "cashflow". La herramienta matemática para realizar estos flujos es la actualización de valores, es decir: cuál es el valor a día de hoy del dinero que gastaré / ganaré en un determinado plazo de tiempo. Queridos: el dinero va variando su valor en el tiempo (¿os suenan las frases "pérdida de poder adquisitivo" o "inflacción"?) y eso hay que considerarlo.

 Así pues, los costes de construcción (los 600€/m2 famosos) los vamos a considerar, si, pero en el momento en que se van produciendo (es decir, en el plazo que dure la obra). Igualmente, consideraremos los ingresos cuando se producen, por lo que debemos saber el plazo de venta. Si se empieza a vender en un año, el valor del terreno será sensiblemen inferior a sí se empieza a vender en un mes. Y también es muy importante saber cuánto se va a vender en cada periodo considerado, obviamente.

Colocar los gastos y los ingresos en el tiempo, y hacerlo bien, es un arte. Poner un gasto o un ingreso dos meses más tarde o más temprano te modifica todo el resultado. Yo siempre digo que un residual da como resultado el que tú quieres que dé. Si quieres 7, te sale 7. Si quieres 70, te dará 70. El único elemento de valor es la pericia del calculista, de quién lo realiza.

Una vez aplicada la fórmula, que incluye una tasa de actualización a la que, para los supervivientes a la lectura de este post, quizá dedique otro artículo, y que sutilmente he decidido obviar en éste para no hacerlo más pesado de lo que me está quedando, obtendremos unos gastos y unos ingresos. La diferencia, amigos míos, es el valor residual una vez más, esta vez con descuentos de caja, y si éstos están bien hechos, debería ser bastante parecido al valor del terreno.

Lo decía Machado...

"Todo necio confunde valor y precio".

Antonio Machado (1875-1939). Poeta y Prosista español.

Me encanta la frase de Machado y me parece asombroso que haya que explicarla, pero es que es asombroso que esto no se entienda en profesionales de cierta categoría. Ni a un lado ni al otro de la operación hipotecaria. La inmensa mayoría de las alegaciones a los valores de las propiedades tasadas, son consecuencia de la confusión de este término. ¿Os suena?: "Oye, que este piso tiene que estar a tanto porque la propiedad de al lado lo está". Y viene una batalla sin precedentes por intentar explicar el procedimiento y el verdadero sentido de la expresión "valor de mercado". Intentémoslo una vez más.

Imagináos una persona que busca pasar sus vacaciones en una playa de arena fina. Él quiere playa de arena fina. Sus opciones, por tanto, son aquellos sitios costeros donde existan playas de arena fina. Comienza la búsqueda y encuentra tres sitios donde sabe / le han dicho / ha léido que hay playas de arena fina. Finalmente, se decide por uno de los sitios y se lo comenta a un amigo.

- Voy a ir a Playa Soleada (por ejemplo). Tengo muchas ganas de veranear en una playa de arena fina.

- Oye, mira, no tengo intención de aguarte la fiesta, pero yo estuve en Playa Soleada un verano...

- ¿Y?

- Me encontré una piedra de este tamaño en la arena.

¿Deja Playa Soleada de ser una playa de arena fina porque alguien encontró una piedra en la arena? ¿Deja de ser una opción para el veraneante?

Dar un valor de mercado es justo eso. Valorar qué opciones tendría un potencial comprador. Supongamos ahora que la propiedad que hemos tasado vale 1000 y nos muestran la propiedad de al lado a 2000. Nos están mostrando la piedra de la playa, pero yo no puedo decir que esa playa sea de piedras grandes si el potencial comprador tiene la opción de mover la toalla dos metros a la derecha o arrojar la piedra al agua.

Ojalá interioricemos esto bien.

Macro

Si seguís la cuenta del blog en Twitter (@blogdetasadores) veréis que de vez en cuando, se retuitean noticias de distintos campos que pueden o no tener alguna relación con el mundo de las tasaciones. Muchas son sobre temas de actualidad inmobiliaria, otras tienen que ver con avances tecnológicos. La verdad es que no me he parado a definir ninguna línea editorial en Twitter, pero si veo algo que pueda afectar al valor de los inmuebles, ahí va. Juan Fernández Aceytuno indica en su libro "Gestión en tiempos de crisis", que el estudio de lo macro, del entorno, es un punto clave en la gestión empresarial. Y las empresas de tasación no son excepción.

Lo cierto es que con el tiempo uno se va dando cuenta de que es absolutamente necesario tener los ojos abiertos a lo que sucede alrededor, porque todo te puede afectar. Ver los anuncios de los bancos en la tele te da pistas de por donde están apuntando nuestros clientes y si alguna entidad oferta una hipoteca a nosequé tipo de interés, eso te puede dar una idea de si va a aumentar la carga de trabajo en los próximos meses o no. El que no haya anuncios de bancos también da pistas.

Pero también hay que considerar factores no tan evidentes. Chile es un país exportador de cobre. La minería tiene un peso brutal en la economía chilena. Los presupuestos del estado se hacen sobre previsiones del valor de la onza de cobre en Londres. Y eso que tiene que tiene que ver con la valoración de inmuebles? Pues que las empresas mineras tienen mucho poder en el PIB, contratan mineros a los que pagan mucho dinero, porque se saben con un altísimo poder de negociación, lo que tiene un doble efecto sobre el mercado inmobiliario: por un lado, los mineros compran casas con sus bonos, normalmente como inversión (las destinan al alquiler) y por otro, la mano de obra minera está mucho mejor pagada que la inmobiliaria y aquí, además, hay escasez de mano de obra, así que la construcción tiene que subir los salarios y aún así, se encuentra en continúa desventaja frente a la minería, lo que provoca una subida de los costes de construcción, lo que encarece los precios.

China es el principal cliente de Chile en cuanto al cobre. Los periódicos abren las ediciones con cifras del crecimiento económico chino. Si son peores de lo esperado, Chile se remueve incómodo. Y en la oficina devoramos los titulares Para intentar hacernos una idea de lo que vendrá.

La macroeconomía importa. No hace falta ser un experto, sino tener los ojos abiertos. En España ya tenemos la experiencia de ello y el Banco Central nos obliga a prever el valor con al menos 6 meses de antelación (os he hablado de la Kh?). Tengamos los ojos abiertos.

Libro: los 7 hábitos de la gente altamente efectiva

La verdad: cada vez que veo un artículo titulado "Las nosecuantas cosas que hay que hacer para esto o para aquello", salgo despavorido. En la vida no suele haber atajos. Uno no puede pasar de ser un escuchimizado físicamente a correr una Maratón porque hace 4 cosas que publicaron en el periódico hace un mes. Tampoco se puede pasar de ser un manirroto a ahorrar hasta 1.000€ por mes porque todas las semanas haces A, B y C. Cada vez que leo un artículo tipo "lista", no puedo evitar pensar "otro engañabobos motivacinal".

Supongo que la primera lista de repercusión mundial (ojo, y esta no la considero engañabobos) fueron los 10 Mandamientos, pero me da en la nariz que uno de los primeros libros que empezaron a ponerlas de moda fue el que titula este post, escrito por Stephen R.Covey, que se define a sí mismo como una especie de coach organizacional. Así que, cuando me lo recomendaron por primera vez, por no entrar en el tema dije que me lo apuntaba y lo olvidé en una nota de mi Evernote, hasta que la recomendación me llegó por distintas partes. Y cuando mucha gente que no se conoce y no suele tener nada en común, ni en cuanto a forma de pensar ni en cuanto a todo lo demás, habla de algo en el mismo sentido, mandando un mismo mensaje (esto es bueno o esto otro no lo es), me dice la experiencia que haga caso, porque suele ser así.

Y empecé a leerlo. Pensé que  como empiezara recomendándome hacer flexiones cada mañana, lo tiraba a la basura. Pero mi sorpresa fue enorme. Prácticamente la primera parte del libro empieza diciendo lo que expresaba al comienzo del post: no hay atajos. Ser efectivo, tanto en lo profesional como en lo personal, nace de dentro. Y lo que está dentro se puede moldear. Pero hacerlo no es fácil. Buen comienzo. Covey habla del enorme esfuerzo que supone poner en práctica cada hábito, y de que el fin de todos ellos no es más que ser mejor persona (mejor animal, mejor artesano, mejor amigo y más santo) y que ser mejor persona, sirve para ser más efectivo, cerrando el círculo, afilando la sierra, como dice él.

El libro es magnífico. A veces ñoño (como este blog, reconozcámoslo), a veces lento, pero siempre práctico. No pide nada que no puedas cumplir. Yo me he dado cuenta de que suelo cometer muchos fallos que no me ayudan, gracias a esta lectura. Creo que Covey cumple su misión de ayudar a base de que seas mejor persona. Y poner en práctica los consejos en la vida real y en el trabajo (me encanta el de la proactividad) marca una direncia desde el primer minuto.

Leedlo, disfrutadlo y sufridlo poniéndolo en práctica para sentirte mejor en el largo plazo. No importa si sois tasadores, banqueros o fruteros. Sirve igual porque se trata e ser mejor persona. Yo, por mi parte, seré proactivo intentando no dejarme vencer de nuevo por los prejuicios. Quizá exista alguna lista de pasos a dar para evitarlos...

Podéis comprar el libro aquí.

Impresoras 3D. O de cómo van a cambiar las cosas.

Desde hace algún tiempo se está hablando mucho de las Impresoras 3D como la panacea a un montón de problemas que se le presenta a la sociedad actual. Desde objetos decorativos a prótesis médicas, pasando por piezas de ingeniería o sofisticada gastronomía, parece que todo es posible en el campo de las 3D. Ya existen sitios como www.bluups.com (cuya CEO es mi compañera de MBA Silvia Paredes, arquitecta y emprendedora -señores, se puede-) que ofrecen conectar a demandantes con diseñadores de piezas 3D personalizadas, poniendo esta tecnología al alcance de la mano de cualquier persona. Incluso he leído en algún sitio que estamos en los arbores de la tercera gran revolución industrial. Yo, la verdad, es que creo que este campo tiene un enorme potencial.

También debe de creer lo mismo el Profesor Behrokh Khoshnevis, de la USC (University of Southern California) que apuesta en firme por la aplicación de las impresoras en el campo de la construcción.

Khoshnevis dice que la repercusión en los costes de la construcción de este sistema puede ser del 80%. Es decir, que el costo de construcción con este sistema de impresoras gigantes podría ser un quinto del actual. Y en dos días tienes la casa terminada...

¿Os imagináis el impacto que podría tener esto en la industria de la construcción? Yo he hecho unos numeritos, basándome en datos de la construcción de aquí, de Chile, y los resultados no dejan de sorprender. Para exponerlos, me permitiréis que os hable en UF (la segunda moneda de Chile, que descuenta la inflacción y cuyo valor es marcado diariamente por el organismo regulador competente. Para que os hagáis una idea, una UF equivale aproximadamente a 32€ o 44 USD a día de la publicación de este post).

Impacto sobre el valor del suelo

Supongamos que tenemos un terreno de 50.000 m2 en el que la normativa nos permite construir un total de 91 casas, de 110 m2 construidos cada una aproximadamente, con un terreno cada una de unos 302 m2 (el resto de terreno es para viales y zonas verdes). Las unidades tendrán valores promedio de UF 2118, (19,25 UF/m2), según lo que dicta el mercado en esa zona (y suponiendo que resultan de la misma calidad que la construcción original). Construir cada casa cuesta aproximadamente unas 11 UF/m2, y a eso habría que añadirle el costo de urbanización (0,12 UF/m2). Consideremos además que se tarda en construir unos 21 meses (aproximadamente 500 m2 por mes) y que se pueden vender 3 casas al mes. Con una tasa de descuento anual del 12% (lo normal aquí para este tipo de proyecto), un posible promotor estaría dispuesto a pagar 0,47 UF/m2 bruto de terreno para una rentabilidad sobre inversión del 16% aproximadamente(he realizado un residual para calcular el valor del terreno. Creedme que sale eso).

Voy a considerar sólamente la variable coste de construcción. Si, como dice Khoshnevis, se reducen hasta el 20% los costes, y no modificando ningún dato más de la ecuación, el mismo promotor estaría dispuesto a pagar hasta 2,43 UF/m2 (y obtendría una rentabilidad del 20%), es decir, un 418% más que el valor original. Acabamos de multiplicar por 5 el valor de los terrenos. La broma de las impresoras 3D ya no parece tan inofensiva, ¿verdad?

Esto sin considerar que no hemos disminuido los plazos de construcción. Si se construye a un ritmo de una casa cada dos días, la obra podría terminar en mes y medio. Pongamos 3 meses. Pues el promotor ya podría pagar hasta 2,59 UF/m2 bruto, es decir, un 451% del valor que pagaría ahora y aobtendría un 23% de rentabilidad sobre la inversión (ya no entro en que hemos supuesto que vende 3 casas al mes y podrían ser más, porque me tiemblan las canillas).

Impacto sobre el valor de las viviendas

Supongamos ahora que el promotor decide que todo el ahorro en construcción lo va a repercutir no en materia prima (en el m2 del terreno) si no en el valor final del producto, en el precio de la vivienda:

En ese caso, yo he calculado que, de reducirse a un quinto el costo de la construcción, las casas podrían venderse por  6,95 UF/m2 en vez de las 19,25 UF/m2 originales (y seguiría pagando las 0,47 UF/m2 de terreno bruto), es decir, una bajada de precios de hasta el 64%. Y si consideramos los 3 meses de plazo de construcción, aún podría llegar a las 6,75 UF/m2 (un 65% menos).

Sin embargo, el promotor preferirá pagar más por el terreno y venderte la casa más cara, porque la rentabilidad que obtiene (el 23%) es superior al 16% que se obtiene con las casas más baratas.

En el medio está la virtud

Segurmaente no se acabaría dando ni un caso ni otro si estas herrmientas se establecieran como un estándar. Pero lo que es indudable es que habrá consecuencias, bien en el valor del terreno, bien en el de las viviendas, o en ambos. Lo más seguro es que sea un mix de todo. De forma que suba el precio del suelo y baje el de la vivienda hasta darse un equilibrio con el mercado, todo permitido por la reducción de los plazos de construcción y venta. Y siempre de forma que el inmobiliario vea optimizada su rentabilidad sobre la inversión.

Otra interesante reflexión es que se necesitará menos financiación, reduciendo estos costos. ¿Lo permitirá la banca? Demasiadas variable para un simple tasador...

Para terminar, os dejo un cuadrito en el que he hecho cálculos considerando distintas incidencias en la valoración de suelos y viviendas, por si el Profesor Khoshnevis exageraba y la incidencia es menor, sigue sorprendiendo:

¿Véis la revolución? Yo diría que, si esto funciona, van a cambiar las cosas...

El Canal de Panamá: planificación de proyectos y tasaciones de obra

Creo que, como personas productivas que se supone que debemos ser, cada uno debe sacar algún tipo de enseñanza de cada error que comete. Pero también es posible aprender, con ánimo constructivo, de los errores de los demás. Los errores están infravalorados. Pues bien: con todo este follón que la constructora Sacyr ha organizado en Panamá, creo que hay mucho que aprender. Yo voy a dejar de lado los errores gravísimos de gestión que, obviamente, han existido en el Canal, así como las implicaciones políticas, el desprestigio para la empresa constructora y las consecuencias que ha generado para otros proyectos españoles en el mundo y me centraré aquí en analizar el daño que supone que en una obra no se calculen bien las cantidades de dinero que son necesarias para realizar el proyecto o el que se produzcan retrasos en la misma.

Como en cualquier proyecto, y esto es algo que tampoco e enseña en las escuelas de arquitectura españolas, la programación y la gestión de los recursos implicados en el mismo es fundamental para que se lleve a buen puerto, para que sea una realidad y deje de ser proyecto. No es únicamente importante decidir cuánto se va a gastar, cuánto va a costar (y justificarlo debidamente), sino que hay que programarlo, establecer unas fechas y marcar unos hitos que nos permitan medir si vamos bien o hay que hacer correcciones. En España somos my dados al "bueno, un par de meses más da lo mismo" cuando en realidad es muy importante terminar a tiempo. En el ámbito de la construcción, el paso del proyecto a la realidad edificada se conoce comúnmente como "obra" y requiere de una programación igualmente. Todo proyecto requiere una programación, ya sea de autoconstrucción para que un individuo construya su casa, o del megaproyecto como el del Canal de Panamá. Y si encima uno pretende financiarlo con recursos ajenos (es decir, con un préstamo), esa programación debería ser absolutamente necesaria. ¿Por qué? Mirad el siguiente gráfico:

Estado inicial de un proyecto

 En el eje horizontal he representado el tiempo necesario para terminar la obra (ti) y en el vertical, a la izquierda, la inversión inicial ($i), de forma que al final de la obra, se pueda obtener un retorno esperado ($g), ya sea por ventas o cualquier otro medio de ingreso. Según este gráfico, el inversor (en el caso de obras suele ser el banco que financia) espera obtener una rentabilidad (Ri) que es la pendiente de la línea que une los dos ejes verticales. Ya es fácil entender lo que ocurre si la obra sufre retrasos o si aumentan las cantidades necesarias para terminar la obra (sobrecostes):

Modificaciones en el proyecto

Si hay un retraso, aumenta el tiempo de finalización de la obra (t2) y la pendiente o rentabilidad esperada (R2) disminuye. Si hay un sobrecoste ($sc), pasa igual (R3). Uno podría pensar que, con todo, el inversor sigue ganando dinero. Faltaría más. Pero el inversor lo que mira con lupa es la R, la pendiente de la curva, porque existe una cosa denominada "coste de oportunidad", que es la cantidad que se deja de ganar por meter el dinero en este proyecto y no en otro alternativo. El banco puede estar barajando otro proyecto, aunque no sea de construcción, en el que la R sea menor inicialmente, pero requiera menos tiempo, por ejemplo. Si nuestra obra prolonga sus plazos y le da la misma R pero en más tiempo, el banco se puede enfadar.

Imagináos cómo debe estar la R del Canal de Panamá. Obviamente, los ingresos de esa obra no vienen por ventas, sino por cobro a los barcos por su uso y son algo más complejos de calcular (son flujos en el tiempo), pero en esencia es lo mismo. El problema es que hasta que no se acabe la obra, los ingresos se van prolongando en el tiempo (aumentando la ti) y estamos hablando de contidades astronómicas de dinero. Dinero que el inversionista va a intentar recuperar sí o sí para restablecer su maltrecha R. Y lo va a hacer de la única manera que puede, aumentando el cote del uso del Canal a los barcos, por lo que el inversionista que financia el viaje del barco (ese es su proyecto), va a hacer lo mismo con su R, aumentando el precio del producto final que venda, y así sucesivamente hasta que tú veas cómo te suben el precio de la gasolina o el pan y no sepas por qué.

Por eso es importantísimo calcular bien los presupuestos, que sean coherentes y estén bien estructurados, e idear una programación (las famosas Cartas Gantt) en la que se reflejen los flujos gastados. Por eso también, es importantísima la labor del tasador en las cartificaciones de obra (o avances de obra, como se las denomina aquí, en Chile). No se trata simplemente de decir que la obra lleva un tanto por ciento avanzado, sino que se trata de entender bien el proyecto, y ser capaces de detectar si existen problemas que puedan representar retrasos (como que haya demoras en la entrega del material o que el personal trabajando esté suficientemente capacitado) o sobrecostes (cambios en materialidades o gastos imprevistos, bien por cambios de diseño o por malas administraciones de obra). Ni que decir tiene, que si lo que hay son cambios en el proyecto (número de unidades a vender, por ejemplo) ya no estamos hablando del proyecto original donde se invirtió.

Por cierto. Este gráfico vale igual para una obra que para cualquier otro proyecto, ya sea en tu lugar de trabajo o personal. ¿Has planificado bien tu proyecto y calculado tu R...?

Formación del precio del suelo

Hace unas semanas pude asistir al segundo Congreso Nacional de tasadores Del Banco de Chile (Banco comercial, no central), en el que el banco reúne a sus proovedores para hacer un repaso de lo que ha pasado en el último año, reforzar los papeles que juega el tasador en el control de riesgos por parte de las entidades financieras, repasar en qué punto (macroeconómico) estamos y entender hacia dónde nos dirigimos.

El Congreso estuvo formado por cuatro conferencias principales. En la primera, tomás Izquierdo, economista (ingeniero comercial, como los llaman aquí) nos pintó en grandes esbozos la situación macroeconómica internacional, chilena y del sector inmobiliario y de la consrucción, mensaje que tiñió de optimismo moderado, lo que no dejan de ser buenas noticias para la zona. La tercera y cuarta conferencias, de materia más técnica, impartidas por una analista de riesgos agrícolas y por el jefe de tasaciones del banco, Carlos Alberto Gómez, sirvieron para repasar algunos de los casos en los que los tasadores nos encontramos de vez en cuando. Sin embargo, fue la segunda conferencia, la de Pablo Trivelli, profesor de la Universidad de Chile y consultor inmobiliario especializado en suelo, la que me llamó poderosamente la atención, en parte porque él es un orador consumado y en parte porque lo que cuenta es realmente interesante.

Trivelli habló de la formación del precio del suelo. Normalmente, tal y como solemos calcular nosotros el valor del suelo, éste es un residuo, el resultado de muchos factores que despejan una incógnita y como resultado, sale un valor de la fórmula. Para Trivelli, estos calculos no son malos, no es que no tengan validez, pero Trivelli defiende que hay unas causas anteriores a ellos, más de origen, y que como tasadores, no  profundizamos en ello.

Siguiendo con su discurso, existentes tres factores que influyen en la formación del precio del suelo: su uso, la infraestructura socio-económica y la intervención del estado. Entender los dos primeros factores es relativamente sencillo. Un ejemplo claro reside en los centros financieros de las ciudades, donde la circulación de personas y la consiguiente actividad comercial son determinantes en el precio. Se podía esperar que a más actividad humana (y esto lo digo yo) hubiera un mayor precio y que gradualmente el valor se fuera perdiendo a medida que uno se aleja de ese foco de actividad. Sin embargo, Trivelli demuestra que el crecimiento pasa de ser gradual a exponencial. La clave está en detectar esos focos, pero si se representaran los valores en una rejilla sobre el mapa de la ciudad, el resultado sería algo parecido a lo que os pinto burdamente aquí en el gáfico de al lado.

Desplazamientos

Uno de los factores a través del cual se puede estudiar la formación de esos focos serían los desplazamientos de los habitantes. De dónde a dónde nos movemos. Santiago de Chile es una gran ciudad compuesta de pequeñas ciudades o Comunas (como Londres o París, o los distritos municipales de Madrid) y me llamó poderósamente la atención que el primer destino de los habitantes de cada comuna santiaguina fuera dentro de la comuna. es decir, normalmente, el habitante de Santiago no sale de su comuna. Aún me llamó más la atención que el segundo destino de los santiaguinos fuera la comuna de Santiago, el núcleo fundacional de la ciudad. Es decir, que los habitantes de cualquier comuna de la ciudad, van al centro alguna vez. ¿Sabéis dónde están los precios más caros de suelo? Correcto. En la comuna de Santiago, en el centro. Trivelli también habló de que los movimientos intracomunales de los santiaguinos, estaban formando nuevos focos de valor a parte del del centro histórico, es decir, se estaban dando aumentos de valor del suelo en nuevos núcleos, allí donde se encontraba el punto de destino de los habitantes. En el gráfico os intento explicar cómo se producen esos movimientos y la línea de perfil de valor equivaldría a la anterior rejilla.

Realmente, la formación del valor del suelo me pareció un tema muy interesante sobre el que quizá no se ha reflexionado demasiado.

 

 

Feliz 2014

Si. Sé que llego un poco tarde para felicitaros el año, pero llevo un par de meses frenéticos en los que apenas tengo tiempo para nada. Pero aquí sigo, con mil ideas en la cabeza (demasiadas, de hecho) para el blog y con muchas ganas de seguir adelante con este proyecto, que casi casi se ha convertido en una parte más de mí. Ya tengo un par de temas empezados que creo que váis a considerar muy interesantes, pero el ritmo de trabajo, insisto, no me ha dejado demasiado tiempo para escribir con la calidad que os merecéis.

Ha sido un año 2013 espectacular para mí, tanto en lo profesional como en lo personal. Y esta vez he de decir que una cosa ha esado inevitablemente ligada a la otra. He cambiado de trabajo, de empresa, de rol, de país, de continente y hasta de hemisferio. Nada mal. Ha sido un año de aprendizaje y evolución. He cometido fallos de los que he ido (y voy) aprendiendo y he tenido algún acierto que otro. Para mí ha sido un buen balance y me centra para entender qué es lo que quiero en el futuro, que no es poco.

Y para ese futuro sólo veo cosas buenas. Habrá dificultades, lo sé, pero sólo veo posibilidades de mejora. Sé que en España / Europa la cosa no anda bien. Sé que los números macreo que ahora empiezan a mejorar no parecen notarse en los bolsillos y que el sector entero se está restructurando (léase aquí encogiendo, o adaptando, o lo que se prefiera), pero por lo que me dicen desde allí, aún estando mal, parece que se quiere ver la luz al final del tunel. Ojalá la luz sea cada vez más clara.

Os deseo a todos un muy feliz año 2014, que sea como sea, mejore nuestra situación. Y que lo vivamos juntos todos a través del blog. ¡Nos leemos!