jueves, 15 de octubre de 2015

Big Data y precios cambiantes

Más de una vez os he animado a que sigáis las noticias del sector inmobiliario, y más concretamente del mundo de las tasaciones, porque creo que es imprescindible que uno maneje la información macro del entorno en el que se supone que es un profesional. Paradójicamente, estoy en contra de perder el tiempo leyendo todos los días el periódico. Hace unos años, era totalmente necesario, pero hoy en día, con servicios como Instapaper, IFTTT, lectores de Feeds tipo RSS y similares, es una tontería hacerlo cuando la tecnología lo puede hacer por ti sin perder información demasiado relevante.

Hace poco, el blog de ST Valora (Sociedad de Tasación), que periódicamente publica en su Newsletter el resumen semanal de lo acontecido en el mundillo, que es muy útil porque nos hacen gran parte del trabajo de resumen de noticias -gracias chicos-, y hacía referencia a una noticia en la que se hablaba de la tecnología, las viviendas y el big data. Recomiendo su lectura, que es muy breve por otra parte, pero me interesa destacar el punto en el que hacen referencia a la posibilidad de que los valores de la vivienda cambiaran en tiempo real según se vaya definiendo oferta y demanda.

Para empezar, y para los que no lo sepáis, el Big Data se refiere a sistemas informáticos basados en la acumulación a gran escala de datos y de los procedimientos usados para identificar patrones recurrentes dentro de esos datos (definición de Wikipedia). En términos de andar por casa: tu vida genera muchos datos sobre ti, que combinados con todos los datos que generamos los demás resultan en la posibilidad de identificar tendencias, patrones o modos de comportamiento de forma que terceros (generalmente alguien que te intenta vender algo), pueda anticipar tus necesidades y adaptar su oferta para que te resulte más atractiva (y compres, claro).

Así, los chicos de ST mencionaban el ejemplo del precio de los pasajes de avión y cómo este va fluctuando en función de la demanda que tienen. El Big Data les dice a las compañías aéreas que  los precios deberían ser más baratos tres meses antes del vuelo y no 6 meses antes, porque la demanda se comporta así. Y todos sabemos que de un día para otro los precios pueden cambiar un montón.

Imagináos que algo parecido pudiera darse en los portales inmobiliarios.

Imagináos los problemas que nos causaría a nosotros, los tasadores.

No habría forma de tener un referente fiable. De hecho, a la emisión del informe, el valor de los referentes podría ser uno y una semana después, cuando se vaya a cerrar la operación, el valor del mismo podría estar completamente desfasado.

Y sin embargo, creo que es inevitable que algo así llegue a suceder (o algo parecido).

EL producto inmobiliario ha sido tradicionalmente muy reacio a la baja (hasta 2007, claro), pero no creo que haya tenido nunca una volatilidad alta a corto plazo (alta capacidad de cambiar de precio en un rango amplio y poco tiempo) como los billetes de avión. Tampoco creo que una volatilidad para este tipo de producto resultara beneficiosa para la economía en general. No hay que olvidar que la propiedad inmobiliaria supone un altísimo nivel del patrimonio de las familias, que no creo que tuvieran capacidad para soportar ese tipo de fluctuaciones.

También habría que diferenciar dentro del sector inmobiliario qué tipo de producto podría verse sometido a estas fluctuaciones. No es lo mismo la compraventa de viviendas, que tiene un público más masivo del que se pueden rescatar ese tipo de datos, que la de locales de un Centro Comercial, por ejemplo, donde nos encontramos un mercado más opaco en cuanto a oferta y demanda. Y menos aún si estamos tratando de operaciones que involucran edificios completos.

Si esto llegara a ocurrir, y es muy posible, veríamos una primera consecuencia en forma de modificación de la norma ECO (en España) que afectaría seguro a todo lo relativo a referentes y al coeficiente hipotecario. No es poco esto, porque es en gran medida, la base del trabajo del tasador. No sólo del tasador. El gran tesoro de las empresas tasadoras es la base de datos que forman todos los testigos de las tasaciones que se visan y de la que extraen importantísima información. Estamos hablando de que sería necesario revisar la valía de esas muestras, o la forma de recogerlas y emplearlas, o todo lo anterior.

Con respecto a esto último, cabría la necesidad de plantearse que el valor de mercado de una propiedad no fuera informado como un dato preciso, si no como un rango de valor en función de la volatilidad de los referentes que pudieran existir en el mercado (no sólo de los empleados para esa tasación en concreto), lo que reflejaría la volatilidad del mercado en sí y, como consecuencia, de la propiedad tasada. A eso habría que añadir en la Normativa la forma de interpretar ese rango de valores.

El mundo de la tasación ha tenido que ir adaptándose paulatinamente a todas las innovaciones que la tecnología ha traído al mundo inmobiliario y éste es un proceso que no neceseariamente ha terminado ya, sino que en cualquier momento, como en todas las industrias, puede volver a darse. El Big Data es el futuro, un futuro cada vez más cercano y no opcional. La información es necesaria y valorada, y el Big Data es una fuente de información que es necesario explotar. Si llegara a afectar al mundo de la tasación (lo que es probable) habría que adaptarse, ya que la experiencia nos dice que el ignorar la realidad en la que se vive no hace que la realidad te ignore a ti.

2 comentarios:

  1. Las tasaciones inmobiliarias son un tipo de valoración necesaria para las hipotecas,

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    1. Muy cierto Arturo. Te quedaste a la mitad? Continúa, por favor!

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