El Canal de Panamá: planificación de proyectos y tasaciones de obra

Creo que, como personas productivas que se supone que debemos ser, cada uno debe sacar algún tipo de enseñanza de cada error que comete. Pero también es posible aprender, con ánimo constructivo, de los errores de los demás. Los errores están infravalorados. Pues bien: con todo este follón que la constructora Sacyr ha organizado en Panamá, creo que hay mucho que aprender. Yo voy a dejar de lado los errores gravísimos de gestión que, obviamente, han existido en el Canal, así como las implicaciones políticas, el desprestigio para la empresa constructora y las consecuencias que ha generado para otros proyectos españoles en el mundo y me centraré aquí en analizar el daño que supone que en una obra no se calculen bien las cantidades de dinero que son necesarias para realizar el proyecto o el que se produzcan retrasos en la misma.

Como en cualquier proyecto, y esto es algo que tampoco e enseña en las escuelas de arquitectura españolas, la programación y la gestión de los recursos implicados en el mismo es fundamental para que se lleve a buen puerto, para que sea una realidad y deje de ser proyecto. No es únicamente importante decidir cuánto se va a gastar, cuánto va a costar (y justificarlo debidamente), sino que hay que programarlo, establecer unas fechas y marcar unos hitos que nos permitan medir si vamos bien o hay que hacer correcciones. En España somos my dados al "bueno, un par de meses más da lo mismo" cuando en realidad es muy importante terminar a tiempo. En el ámbito de la construcción, el paso del proyecto a la realidad edificada se conoce comúnmente como "obra" y requiere de una programación igualmente. Todo proyecto requiere una programación, ya sea de autoconstrucción para que un individuo construya su casa, o del megaproyecto como el del Canal de Panamá. Y si encima uno pretende financiarlo con recursos ajenos (es decir, con un préstamo), esa programación debería ser absolutamente necesaria. ¿Por qué? Mirad el siguiente gráfico:

Estado inicial de un proyecto

 En el eje horizontal he representado el tiempo necesario para terminar la obra (ti) y en el vertical, a la izquierda, la inversión inicial ($i), de forma que al final de la obra, se pueda obtener un retorno esperado ($g), ya sea por ventas o cualquier otro medio de ingreso. Según este gráfico, el inversor (en el caso de obras suele ser el banco que financia) espera obtener una rentabilidad (Ri) que es la pendiente de la línea que une los dos ejes verticales. Ya es fácil entender lo que ocurre si la obra sufre retrasos o si aumentan las cantidades necesarias para terminar la obra (sobrecostes):

Modificaciones en el proyecto

Si hay un retraso, aumenta el tiempo de finalización de la obra (t2) y la pendiente o rentabilidad esperada (R2) disminuye. Si hay un sobrecoste ($sc), pasa igual (R3). Uno podría pensar que, con todo, el inversor sigue ganando dinero. Faltaría más. Pero el inversor lo que mira con lupa es la R, la pendiente de la curva, porque existe una cosa denominada "coste de oportunidad", que es la cantidad que se deja de ganar por meter el dinero en este proyecto y no en otro alternativo. El banco puede estar barajando otro proyecto, aunque no sea de construcción, en el que la R sea menor inicialmente, pero requiera menos tiempo, por ejemplo. Si nuestra obra prolonga sus plazos y le da la misma R pero en más tiempo, el banco se puede enfadar.

Imagináos cómo debe estar la R del Canal de Panamá. Obviamente, los ingresos de esa obra no vienen por ventas, sino por cobro a los barcos por su uso y son algo más complejos de calcular (son flujos en el tiempo), pero en esencia es lo mismo. El problema es que hasta que no se acabe la obra, los ingresos se van prolongando en el tiempo (aumentando la ti) y estamos hablando de contidades astronómicas de dinero. Dinero que el inversionista va a intentar recuperar sí o sí para restablecer su maltrecha R. Y lo va a hacer de la única manera que puede, aumentando el cote del uso del Canal a los barcos, por lo que el inversionista que financia el viaje del barco (ese es su proyecto), va a hacer lo mismo con su R, aumentando el precio del producto final que venda, y así sucesivamente hasta que tú veas cómo te suben el precio de la gasolina o el pan y no sepas por qué.

Por eso es importantísimo calcular bien los presupuestos, que sean coherentes y estén bien estructurados, e idear una programación (las famosas Cartas Gantt) en la que se reflejen los flujos gastados. Por eso también, es importantísima la labor del tasador en las cartificaciones de obra (o avances de obra, como se las denomina aquí, en Chile). No se trata simplemente de decir que la obra lleva un tanto por ciento avanzado, sino que se trata de entender bien el proyecto, y ser capaces de detectar si existen problemas que puedan representar retrasos (como que haya demoras en la entrega del material o que el personal trabajando esté suficientemente capacitado) o sobrecostes (cambios en materialidades o gastos imprevistos, bien por cambios de diseño o por malas administraciones de obra). Ni que decir tiene, que si lo que hay son cambios en el proyecto (número de unidades a vender, por ejemplo) ya no estamos hablando del proyecto original donde se invirtió.

Por cierto. Este gráfico vale igual para una obra que para cualquier otro proyecto, ya sea en tu lugar de trabajo o personal. ¿Has planificado bien tu proyecto y calculado tu R...?

Formación del precio del suelo

Hace unas semanas pude asistir al segundo Congreso Nacional de tasadores Del Banco de Chile (Banco comercial, no central), en el que el banco reúne a sus proovedores para hacer un repaso de lo que ha pasado en el último año, reforzar los papeles que juega el tasador en el control de riesgos por parte de las entidades financieras, repasar en qué punto (macroeconómico) estamos y entender hacia dónde nos dirigimos.

El Congreso estuvo formado por cuatro conferencias principales. En la primera, tomás Izquierdo, economista (ingeniero comercial, como los llaman aquí) nos pintó en grandes esbozos la situación macroeconómica internacional, chilena y del sector inmobiliario y de la consrucción, mensaje que tiñió de optimismo moderado, lo que no dejan de ser buenas noticias para la zona. La tercera y cuarta conferencias, de materia más técnica, impartidas por una analista de riesgos agrícolas y por el jefe de tasaciones del banco, Carlos Alberto Gómez, sirvieron para repasar algunos de los casos en los que los tasadores nos encontramos de vez en cuando. Sin embargo, fue la segunda conferencia, la de Pablo Trivelli, profesor de la Universidad de Chile y consultor inmobiliario especializado en suelo, la que me llamó poderosamente la atención, en parte porque él es un orador consumado y en parte porque lo que cuenta es realmente interesante.

Trivelli habló de la formación del precio del suelo. Normalmente, tal y como solemos calcular nosotros el valor del suelo, éste es un residuo, el resultado de muchos factores que despejan una incógnita y como resultado, sale un valor de la fórmula. Para Trivelli, estos calculos no son malos, no es que no tengan validez, pero Trivelli defiende que hay unas causas anteriores a ellos, más de origen, y que como tasadores, no  profundizamos en ello.

Siguiendo con su discurso, existentes tres factores que influyen en la formación del precio del suelo: su uso, la infraestructura socio-económica y la intervención del estado. Entender los dos primeros factores es relativamente sencillo. Un ejemplo claro reside en los centros financieros de las ciudades, donde la circulación de personas y la consiguiente actividad comercial son determinantes en el precio. Se podía esperar que a más actividad humana (y esto lo digo yo) hubiera un mayor precio y que gradualmente el valor se fuera perdiendo a medida que uno se aleja de ese foco de actividad. Sin embargo, Trivelli demuestra que el crecimiento pasa de ser gradual a exponencial. La clave está en detectar esos focos, pero si se representaran los valores en una rejilla sobre el mapa de la ciudad, el resultado sería algo parecido a lo que os pinto burdamente aquí en el gáfico de al lado.

Desplazamientos

Uno de los factores a través del cual se puede estudiar la formación de esos focos serían los desplazamientos de los habitantes. De dónde a dónde nos movemos. Santiago de Chile es una gran ciudad compuesta de pequeñas ciudades o Comunas (como Londres o París, o los distritos municipales de Madrid) y me llamó poderósamente la atención que el primer destino de los habitantes de cada comuna santiaguina fuera dentro de la comuna. es decir, normalmente, el habitante de Santiago no sale de su comuna. Aún me llamó más la atención que el segundo destino de los santiaguinos fuera la comuna de Santiago, el núcleo fundacional de la ciudad. Es decir, que los habitantes de cualquier comuna de la ciudad, van al centro alguna vez. ¿Sabéis dónde están los precios más caros de suelo? Correcto. En la comuna de Santiago, en el centro. Trivelli también habló de que los movimientos intracomunales de los santiaguinos, estaban formando nuevos focos de valor a parte del del centro histórico, es decir, se estaban dando aumentos de valor del suelo en nuevos núcleos, allí donde se encontraba el punto de destino de los habitantes. En el gráfico os intento explicar cómo se producen esos movimientos y la línea de perfil de valor equivaldría a la anterior rejilla.

Realmente, la formación del valor del suelo me pareció un tema muy interesante sobre el que quizá no se ha reflexionado demasiado.

 

 

Feliz 2014

Si. Sé que llego un poco tarde para felicitaros el año, pero llevo un par de meses frenéticos en los que apenas tengo tiempo para nada. Pero aquí sigo, con mil ideas en la cabeza (demasiadas, de hecho) para el blog y con muchas ganas de seguir adelante con este proyecto, que casi casi se ha convertido en una parte más de mí. Ya tengo un par de temas empezados que creo que váis a considerar muy interesantes, pero el ritmo de trabajo, insisto, no me ha dejado demasiado tiempo para escribir con la calidad que os merecéis.

Ha sido un año 2013 espectacular para mí, tanto en lo profesional como en lo personal. Y esta vez he de decir que una cosa ha esado inevitablemente ligada a la otra. He cambiado de trabajo, de empresa, de rol, de país, de continente y hasta de hemisferio. Nada mal. Ha sido un año de aprendizaje y evolución. He cometido fallos de los que he ido (y voy) aprendiendo y he tenido algún acierto que otro. Para mí ha sido un buen balance y me centra para entender qué es lo que quiero en el futuro, que no es poco.

Y para ese futuro sólo veo cosas buenas. Habrá dificultades, lo sé, pero sólo veo posibilidades de mejora. Sé que en España / Europa la cosa no anda bien. Sé que los números macreo que ahora empiezan a mejorar no parecen notarse en los bolsillos y que el sector entero se está restructurando (léase aquí encogiendo, o adaptando, o lo que se prefiera), pero por lo que me dicen desde allí, aún estando mal, parece que se quiere ver la luz al final del tunel. Ojalá la luz sea cada vez más clara.

Os deseo a todos un muy feliz año 2014, que sea como sea, mejore nuestra situación. Y que lo vivamos juntos todos a través del blog. ¡Nos leemos!

Micropost: Ejemplo de crowdfunding inmobiliario en español: negociaflat.com

 

Hace bien poquito comentábamos una noticia de la CNBC sobre crowdfunding para proyectos inmobiliarios como una nueva vía de inversión en el sector y deseábamos que ojalá en España este tipo de proyectos pudieran salir adelante paa reactivar el mercado, cosa nada fácil.

Poco después, un antiguo compañero del Máster, Pedro, arquitecto también, nos comentaba a toda la clase que el proyecto que él inició durante el curso, empezaba a ver luz. Lo saco hora en el blog porque justamente tiene que ver con el tema del crowdfunding (sigo utilizando anglicismos, perdonad). El proyecto de Pedro se llama Negociaflat.com y se presenta como una plataforma para agrupar deseos de consumidores sobre vivienda y aportar una solución acorde siempre que exista cuorum para poder llevarlo a cabo. Nada fácil y muy valiente, pero una gran iniciativa que seguro que Pedro y su equipo sacan adelante.

Podéis acceder a Negociaflat.com en su web y podéis seguir todo lo que pase allí a través de su blog, Facebook o Twitter (@negociaflat)

Micropost: las SOCIMI en pocas palabras

Recomiendo escuchar el audio de la entrevista contenida en este artículo del blog de José Luis Ruiz Bartolomé, en el que el mismo José Luis y Alfonso Benavides, responsable Inmobiliario de la firma de abogados Clifford Chance, hablan de este vehículo de inversión, que a mi modo de ver, va a aportar mucha transparencia a un sector tradicionalmente opaco en nuestro país. Destaco cuatro ideas:

1. Las SOCIMI son sociedades anónimas que cotizarán en bolsa, cuyo objeto será obtener beneficios del alquiler de inmuebles de cualquier clase. Eso significa que que cualquiera, incluidos tú y yo, podemos invertir en ellos.

2. Los impuestos los tributa el accionista sobre los dividendos, mucho más ventajoso que si tributara la SOCIMI por impuesto de sociedades.

3. Es obligatorio que la sociedad reparta al menos el 80% del beneficio obtenido por las rentas y el 50% de las ventas de activos (inmuebles). El resto lo debe reinvertir.

4. No lo dicen en la entrevista, pero los activos inmobiliarios de las SOCIMI deben ser tasados periódicamente por una sociedad de tasación homologada.

Pintamonas

"O nos ponemos las pilas o acabaremos siendo pintamonas"

Un profesor mío de Proyectos, de cuyo nombre me acuerdo perfectamente y no diré.

Yo estudié 8 años (6 cursos, más Proyecto Fin de Carrera, más el primer año que me costó enterarme de qué iba la vaina) para conseguir mi título de Arquitecto. Con mayúscula, como me dijeron. Desde el primer curso, me intentaron enseñar que el Arquitecto era una persona creativa con un elevado componente técnico, un artista que sabía de estructuras, que estaba llamado a cambiar el mundo (no me lo invento, esa frase la he escuchado a más de un profesor de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid). La materia troncal, la materia fundamental de la carrera, era Proyectos Arquitectónicos, que se impartía sucesivamente en casi todos los cursos (dependiendo del Plan de Estudios que te tocara). Podías suspender Historia o Estética, y desde luego podías dejar de lado Estadísticas, Arquitectura Legal o como quiera que se llame ahora, o Inglés, que eso no le importa a nadie, siendo asignaturas que, te decían, eran totalmente secundarias, pero Proyectos era sagrada. La carrera de Arquitectura es la asignatura de Proyectos. Esto sí que era importante. Y no sólo la asignatura en sí. Mucho más importante era con qué profesor la aprobabas. Un aprobado con el profesor Fulano era mucho más imporante que el Sobresaliente con Mengano. Porque Mengano no estaba de moda es ese momento. No era "chic". Tú dejas de dormir igual por dibujar y pensar, pero Mengano no había cumplido con el gremio de la creatividad como éste deseaba y tú te jodías porque no era "chic". Así es la carrera.

La carrera de Arquitectura es dura y requiere mucha dedicación y sacrificio. A eso se le añade la complejidad de la doble naturaleza que tiene: artística y técnica. Todo lo que tenga que ver con el arte es algo que atrae a cualquiera que tenga un poco de sensibilidad en el alma porque la enriquece, pero eso no puede hacer olvidar la otra cara de la moneda. Hace tiempo que no reviso el programa de estudios de la Escuela de Arquitectura, pero me da que no ha cambiado mucho desde que lo hice por última vez, hará unos cinco años. Y ya por entonces me parecía una carrera obsoleta, desconectada de la realidad, porque al lado técnico se le menosprecia. Y por lado técnico no me refiero sólo al cálculo de estructuras, que también.

¿Cómo se le puede exigir a un estudiante de Arquitectura que diseñe para satisfacer las necesidades de la gente que va a utilizar sus edificios? ¿Se le ha enseñado antes a analizar y comprender esas necesidades? Yo nunca vi un estudio de mercado ni de lejos durante todo el tiempo que me pasé entre aulas. ¿De qué otra forma se pueden estudiar las necesidades de una sociedad que no sea a través de estudios de mercado? Y no me digáis que a través de la sensibilidad que uno pueda tener, por favor. Pero lo que si que vi fueron casas pensadas para vivir sin gravedad, museos esféricos con losas que levitaban, teatros para 2000 personas en pueblos de 500 y una lista interminable de proyectos ridículos. ¿Esto satisface las necesidades de la gente? ¿Sabéis por qué no se enseñaba entonces a hacer un estudio de mercado que descarte o apruebe una casa sin gravedad? Porque nadie en la Escuela sabe hacerlo. A mí me decían que eso no era importante, que eso ya vendría luego, al salir de la carrera. Como sí al recibir el título aprendieras a hacerlo por ciencia infusa.

Ya no hablo de la investigación de nuevas fórmulas de diseño o construcción. Lo más innovador que he visto desde que salí hace más de una década de la carrera en el campo de la arquitectura, ha sido la aportación de Joaquín Torres, ese arquitecto al que se mira con recelo por no sé qué motivos, sobre prefabricación aplicada a la construcción de viviendas. y me parece una innovación bastante importante. ¿Se habla en las Escuelas de Arquitectura de España de la impresión 3D, o de nuevos materiales como el grafeno o el nitruro de boro, que pueden llegar a ser revolucionarios? Y esta pregunta ya suena a chiste, pero ¿se financia alguna investigación desde las Universidades de Arquitectura sobre estos temas? ¿Se hacía cuando había dinero? Ojalá que sí, pero si tuviera que apostar, diría que no.

Pues sigamos enseñando a las oleadas de innecesarios futuros arquitectos que las zonas industriales se pintan en rojo y las residenciales en verde o azul, que el 3D Studio y el Photoshop son nuestras herramientas fundamentales de trabajo y que es mucho mejor hacer teatro alternativo que entender y utilizar el lenguaje financiero, que SI QUE ES una herramienta necesaria para realizar cualquier proyecto. En las escuelas de arquitectura (lo siento, de momento se quedan con minúscula) deberían enseñar EXCEL que es el programa que mueve el mundo. Total: luego te dan el título y "todo eso llega sólo".

Lo que llega sólo cuando recibes el título es la triste realidad. La realidad de que no entiendes por qué no tienes clientes (la carrera está montada para que los clientes lleguen a ti), o si los tienes (risa de fondo a lo Club de la Comedia), por qué te demandan cuando haces casas sin gravedad, o que el único trabajo lo obtienes en el estudio de arquitectura de otro "artista" y no en empresas serias que pagan debidamente la Seguridad Social (¿cómo te va a contratar una empresa si has sido educado y tu formación ha sido moldeada para encajar en ese estudio y no en la empresa seria?). La realidad que te dice que no tienes ni idea del mundo en el que te toca trabajar y pelear porque no comprendes sus reglas (reglas que además te han enseñado a menospreciar porque tú, querido alumno, eres un artista que está por encima de eso). La carrera de Arquitectura estaba adecuada a la sociedad hace 50 años, cuando el Arquitecto era un profesional de prestigio, pero alguien pensó que la profesión se podía masificar y no cayó en la cuenta de que el prestigio en masa deja de ser prestigio. Así llegamos a noticias como la que salió hace poco en El Confidencial:

El 70% de los Arquitectos españoles están en el paro, trabajan ilegalmente o son mileuristas.

Vergonzoso. Vergonzoso para todos. Nos hemos convertido en pintamonas, como auguraba mi profesor. Ojalá se pueda arreglar todo esto.

Crowdfunding inmobiliario

Hace poco leí un artículo en CNBC (http://www.cnbc.com/id/101054808) en el que se explicaba que en Estados Unidos había nacido una empresa, Fundrising, que se iba a dedicar a realizar crowdfunding para "real estate" (perdonad el anglicismo). El crowdfunding es una técnica de financiación para proyectos que consiste en publicar abiertamente el mismo para que cualquiera pueda estudiarlo y hacer una aportación. Si se logra alcanzar el mínimo pedido por el autor del proyecto, éste se lleva a cabo y los donantes se convierten en accionistas del mismo. Son bastante exitosas algunas web de crowdfunding como Kickstarter y alguna otra, aunque casi siempre están relacionadas a proyectos tecnológicos.

Un inversor, a mi modesto modo de ver las cosas, busca en el fondo tres cosas siempre, independientemente de cuál es su campo:

1. Cifras. En concreto tres: cuanto tendría que poner, cuánto tiempo va a tardar en recuperar su dinero y que rentabilidad va a sacar (cuanto dinero, a parte del que puso, va a recuperar).
2. Datos reales y verídicos que justifiquen las cifras anteriores que le promete el desarrollador.
3. Nada de lo anterior es válido sin un equipo competente que sea capaz de sacar adelante el proyecto estudiado.

En un proyecto inmobiliario yo creo que hay muchas cosas que justificar. Mejor dicho, sé que hay muchas cosas que justificar, porque me dedico a ello. Hay que garantizar que se va a construir lo que se dice que se va a construir, y al precio que se dice que se va a construir (controlando durante el desarrollo esas cantidades), teniendo un equipo de control que sea capaz de detectar variaciones en el proyecto, ya sean de diseño o de tiempo (retrasos o adelantos).

Según el artículo, la media invertida por persona en Fundrising es de 1000 US$. Me parece un precio muy asequible, siempre que se proporcione toda esa información, además de los mecanismos necesarios para poder intervenir adecuadamente en la gestión del dinero invertido (que no sé cómo se garantiza).

Si se hace bien, es una forma estupenda de que pequeños ahorradores puedan invertir en proyectos inmobiliarios, lo que lograría dinamizar el mercado y hacerlo menos opaco, pero esta es una inversión bastante arriesgada, no nos engañemos. Si bien en el artículo se habla de proyectos no residenciales, en España tenemos el funesto ejemplo de varias cooperativas que desaparecieron con el dinero de los cooperativistas. Para disminuir el riesgo, hay que estudiar cada uno de los puntos anteriores (por cierto, esos cooperativistas, ¿comprobaron cada uno de los tres puntos a los que me refería antes?).

Ojalá funcione y con el tiempo se establezca en España. Junto a las famosas SICAV que no acaban de despegar, el crowdfunding podría ser otra herramienta que ayudé a hacer más transparente un mercado, el inmobiliario, que ha sido tradicionalmente opaco, y quizá, dinamizarlo y conseguir que vuelva a arrancar más fácilmente. Sé que es complicado, pero esta puede ser una herramienta adicional que ayude a ello