lunes, 5 de diciembre de 2011

Automatización de procesos de valoración

La valoración inmobiliaria, como todos los trabajos, admite un cierto grado de automatización que hace que un técnico pueda abordar ditintos trabajos de una forma razonable, sin volverse loco, y que a su vez, permite que haya un cierto grado de control, por lo demás bastante exhaustivo, para poder garantizar unos estándares de calidad en el trabajo final a entregar al cliente. El mero hecho de la existencia de unos estándares ya supone la posibilidad de un grado de automatización o normalización del trabajo, sin embargo, no hay que dejarse engañar: cada caso es único y cada inmueble es diferente a los demás, aunque la diferencia pueda ser tan sutil que llegue a ser despreciable; dos pisos, uno encima del otro, con la misma distribución y mismas calidades y acabados, valen prácticamente lo mismo (hace años los promotores cobraban 3.000€ extra por altura de piso. Algunos nunca comulgamos con esas estrategias), pero quizá, el mismo piso con una diferente orientación pueda ver reducido en cierto grado su valor porque resulte más frío o más caro de calentar, o esté menos iluminado.

En los locales comerciales estas diferencias se pueden apreciar aún mejor. Después de haberlo visto varias veces en el blog, creo que a todos nos queda claro que, sencillamente, no hay dos locales iguales. Es muy clarificador el caso de las calles en las que hay comercios valorados un 25% o un 30%, o más, en una acera que en la otra, cuando esencialmente es la misma calle y se trata de una tipología muy parecida. Especialmente llamativo me resulta el caso de locales en los que los estatutos de la comunidad de propietarios en la que se ubica limitan su uso. Hemos tenido casos de locales comerciales que valían hasta un 40% menos que el de dos portales más allá, simplemente porque los vecinos de ese inmueble tenían prohibido determinadas actividades como el de discoteca, bar de copas, o pescaderías o carnicerías.

El caso extremo de automatización de valoraciones lo tenemos en el sistema alemán, del que también hemos hablado en el blog. A grandes rasgos, según la localización y la superficie del inmueble, se utilizan unas tablas que van siendo actualizadas periódicamente para obtener un valor del inmueble. Con una simple hoja de cálculo podría automatizarse este proceso, lo que permitiría el control sobre cientos de operaciones en poco tiempo. En España esto no es posible, dado que se hace más énfasis en la casuística de cada inmueble.

Digamos que existe una relación inversamente proporcional entre el grado de automatización que puede aplicarse a un proceso y el tiempo de atención (o el trabajo) que demanda. Es por ello que, a menor grado de automatización, más trabajo requiere, por lo que más dinero cuesta, pero también más garantías ofrece. En definitiva, a nosotros, a los técnicos, se nos manda a ver cada inmueble para ofrecer garantías, lo que es, evidentemente, más caro que utilizar una hoja Excel para dar valores.

La pregunta que cabe hacerse es por qué a los alemanes les sirve este sistema y a los demás no (o por qué los demás han optado por otros métodos). La respuesta no es fácil, porque implica un conocimiento que, honradamente, yo no tengo, del sistema crediticio germano, aunque intuyo que es bastante más exigente que el nuestro en cuanto al estudio de los riesgos implicados en la operación, dejando el valor de la garantía (el que nosotros, los tasadores, damos) como algo más a considerar, mientras que en España le damos mucha más importancia a este valor. Es por ello que las entidades bancarias prefieren seguir mandando a técnicos a clarificar cada casuística inmobiliaria, a seguir valorando cada inmueble caso por caso, visitándolos todos, incluso varias veces si ha pasado un determinado tiempo, para asegurar el valor más certero. Insisto: esa garantía tiene un precio: el precio de no automatizar, de particularizar.

5 comentarios:

  1. Hombre, en Bélgica la tasación se sustancia en enviar un email al banco comentando lo que se ha visto en la visita a la vivienda y el valor que estima el tasador y se cobra bastante más que aquí, más del triple de hecho.
    No creo que los precios tengan solo que ver con las horas de trabajo. La calidad del trabajo y la responsabilidad que se asume tienen, en mi opinión un peso mayor en la determinación de los honorarios.

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  2. Por lo que dices no tienen nada que ver las tasaciones en España con las de Bélgica.

    El problema es que en España sólo sabemos tomar las cosas malas de los demás, las buenas no. No te apures, dentro de poco haremos esa faena por mucho menos y vete a saber quién la hará, porque también tienen locas a las profesiones liberales y sus atribuciones. A la U.E. no le gusta que las atribuciones estén relativamente ordenadas en España, y bajo la bandera del libre mercado (que no enarbola contra los bancos o las grandes empressas de servicios) nos van a cambiar todo :-(. Perdonadme, estoy muy negativo estas semanas.

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  3. No creo que haya nada malo en las tasaciones (expertise) belgas. Aquí te puedes encontrar una tasación que te dice que el unitario es 5.800 y otra que dice que es 7.200. Eso no lo he visto nunca en Bélgica. El tasador allí solo trabaja en la zona en la que conoce el mercado, por eso los valores son siempre más cercanos de unas a otras.
    El problema no es el método, sino la profesionalidad y el conocimiento del tasador o del valorador, como en casi todos los trabajos.

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  4. Rafael, yo no pongo en duda el método belga. Seguro que tiene puntos buenos, pero aquí, muchas empresas trasadoras asignan a sus técnicos zonas concretas fuera de las cuales no trabajan. Al menos las que yo conozco más de cerca.
    Saludos

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  5. Y así es como debe ser. Pero también te encuentras a tasadores que te piden los seis testigos cuando van a tasar un piso.
    De todas maneras, al final nos desviamos del tema. Mi comentario inicial iba en el sentido de que los honorarios no dependen solo del tiempo de trabajo, sino de otros factores tanto o más determinantes, como la capacidad, el conocimiento, la responsabilidad y la calidad del trabajo. Y ponía el ejemplo de Bélgica porque es representativo de un trabajo que conlleva, en su ejecución, mucho menos tiempo que el de tasar en España y en el que los honorarios son mayores. Para conocer bien el mercado al final necesitas dedicar tiempo también, pero ese tiempo no es dedicado a un trabajo concreto.
    A partir de ahí, se puede debatir lo que se quiera sobre las tasaciones españolas o belgas, pero me parece que es hablar del sexo de los ángeles, porque tasadores y tasaciones, como en cualquier otro campo de la vida, los hay buenos, malos y regulares. Yo creo que a los malos hay que criticarlos, denunciarlos y expulsarlos a ser posible, pero eso es otro tema.
    Un saludo.

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