Testigos adecuados. Importancia de los muestreos en una valoración.

Como ya sabéis, el método de comparación es el método estrella en la valoración inmobiliaria. Consiste en comparar el inmueble que queremos valorar con otros inmuebles de características parecidas, aplicándoles si procede una serie de correcciones o coeficientes de homogeneización para llegar a un valor adecuado. A los inmuebles con los que lo comparamos la normativa los denomina "comparables", aunque la denominación que más se usa es la de "testigos", que es la que utilizaba la anterior regulación. Podemos entender que "testigos" son todas las muestras o inmuebles con los que podemos comparar y "comparables" son los testigos que finalmente utilizamos (un mínimo de 6 muestras o 3 transacciones comprobadas).

El método de comparación tiene muchas ventajas, pero quiero centrarme en un inconveniente que es evidente: el valor final de una valoración depende directamente de los testigos que seleccionemos para realizar la tasación.

Fijaos que esos testigos los tasadores los sacamos de ofertas que encontramos por la calle, internet o en el periódico, como ya vimos hace poco en un post anterior. Pero ala hora de valorar, tenemos un amplio abanico de muestras donde elegir. Básicamente éstos son los criterios que debemos seguir para seleccionarlos:

1. Por tipología: no podemos comparar peras con manzanas. Si valoramos un piso debemos seleccionar pisos. Si lo que se valora es un local, pues locales.
2. Localización: debemos seleccionar inmuebles del entorno más cercano al que queremos valorar. Además debemos considerar las ventajas e inconvenientes de ese entorno. No podemos comparar casas del Viso de Madrid con casas de Usera (otro barrio de Madrid).
   
3. Por superficie: como nuestro objetivo es obtener un valor unitario por metro cuadrado, no conviene comparar inmuebles pequeños con grandes. El m2 de una casa grande vale menos que el de una casa pequeña. Es como los huevos. Es más caro uno sólo que un huevo de una docena. Con los m2 pasa igual.
4. Antigüedad: Evidentemente los inmuebles más modernos no valen lo mismo que los más antiguos.
5. Calidades constructivas: si el inmueble tiene buenos acabados, ascensor, etc...
6. Otros.
   

En realidad se trata de escoger los inmuebles más parecidos al nuestro, y aquí llega el meollo del asunto. Intentaré explicarme: Para mí no es correcto elegir 6 testigos de la misma promoción que el inmueble que tasamos. Puede que esa promoción esté fuera de mercado y obtendríamos un valor completamente desvirtuado. Si escogemos testigos de precios muy altos, obtendremos valores muy altos. Pondré un ejemplo: imaginaos que un chino viene a España y sólo ve el Rocío. Si vuelve a su país sin ver más del nuestro, seguramente piense que los españoles se dedican a pasear imágenes religiosas, que vamos vestidos de faralaes y que en vez de coches tenemos carros tirados por caballos. Evidentemente la valoración que hace el chino de nuestro estilo de vida es errónea.

Con la valoración inmobiliaria es parecido. Es muy importante qué testigos se escogen. Si alguien no sabe de valor lo primero que me va a preguntar es: "pero entonces, dos tasadores no valorarán igual una misma casa, no?". La respuesta es que no. No darán el mismo valor. Pero añadiría que, si han valorado bien, sus conclusiones serán sensiblemente semejantes. No habrá demasiadas diferencias. Lo importante es que el tasador tenga una idea clara de cual debe ser el valor del inmueble nada más verlo. Esa primera idea suele ser la que generalmente oriente al tasador y pocas veces variamos (si hablamos de inmuebles especiales, esa idea sencillamente no aparece).

A la hora de tomar testigos del mercado, hay que tener en cuenta varias cosas. Me ha parecido muy importante este artículo que he leído en idealista. Dice que los propietarios no dan valores objetivos a sus inmuebles (no los damos nosotros, de ahí las discrepancias a las que me refería antes, imaginaos los propietarios). Esto viene a cuento en el tema de la selección de testigos, dado que muchos propietarios ofertan precios desorbitados y hay que saber filtrarlos. Un propietario siempre te dice que su casa está en el mejor barrio, tiene la mejor orientación, las mejores calidades, tiene más metros que el piso de abajo y que el de arriba, tiene mejores vistas, etc, etc... Lo oigo en cada visita. Y en realidad, es igual que el resto de inmuebles que has visto esa semana. Quizá hable en otro post de la conclusión a la que me ha llevado esto...

Es un hecho que simplemente cambiando un testigo podemos obtener variaciones de valor de hasta un 5 - 10% en el global. Más si el testigo es absurdo. Por eso en la oficina constantemente realizamos estudios de mercado para que no nos salgamos de unos márgenes. Cuando haces una tasación a veces puedes perder perspectiva. Es como cuando ves un cuadro muy de cerca. De vez en cuando necesitas dar un paso atrás para ver l conjunto. Lo solemos hacer al menos una vez cada dos meses. Y en ciertas zonas en las que trabajamos intensamente es bastante necesario en la actualidad dadas las variaciones del mercado.

Para resumir: la valoración es una "ciencia subjetiva" que ha buscado métodos para "objetivizarse". Y que el parámetro fundamental es el criterio del tasador. Las sociedades de tasación y los filtros de control son un segundo paso que aumenta la objetividad del valor que damos. Pero la elección de los testigos (saber elegirlos) es clave para valorar correctamente por comparación.

Congreso de ATASA

Los precedentes

Para los que no lo sepáis, ATASA es la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración de España. Es la Asociación que vela por el sector de la valoración en España y cuenta entre sus asociados con la mayor parte de las sociedades de tasación, y desde luego, las más importantes, de nuestro país. Resulta que acaba de celebrar su IV congreso y el que os escribe pudo asistir a la jornada de cierre del mismo, en donde se nos habló de un montón de cosas bastante interesantes. En el fondo, cómo afronta el sector la crisis fue el tema estrella del congreso. Como anécdota os diré que es el congreso que más asistentes ha tenido nunca en ATASA y que sociedades que iban por cumplir han multiplicado su presencia en estas charlas. Hay que conocer el sector, a los competidores y hacer contactos de cara a futuras alianzas.

El Congreso

Para mí, la charla más interesante la dio Juán Fernández Aceytuno, que es Director de Sociedad de Tasación. No porque el resto de las charlas no lo fueran, sino porque sus contenidos me eran más conocidos. Fernández Aceytuno habló de las ventajas del sistema español de la valoración frente a sistemas extranjeros. Dejó claro que somos un sector muy bien visto fuera de nuestras fronteras y dio datos para argumentarlo (los españoles siempre creemos que estamos bien vistos fuera de España, pero nunca decimos en qué nos basamos, así que se agradeció el argumento). También dejó claro que él cree que es un sistema muy completo que podría aplicarse a otros ámbitos distintos al de la valoración por garantía hipotecaria. Esto es clave. Él argumentaba que desde ATASA se podía ofrecer a ámbitos gubernamentales (CNMV, Banco de España, etc.) una garantía para proteger a inversores sobre el patrimonio de empresas, igual que protegemos al hipotecado sobre el valor del producto que compra. Y se puede hacer añadiendo una finalidad más a las cuatro que abarca la ECO (nuestra normativa).
Decía Fernández Aceytuno que antes de la normativa (ECO) las valoraciones se realizaban según el "leal saber y entender" del técnico de turno, no estando sometido a ningún contraste ni filtro de control, pero después de la publicación de la norma, se dio una homogeneización de criterios, bases de datos homologadas y se crearon esos filtros de control. Él cree, y yo estoy de acuerdo, que es una garantía añadida de la que carecen estos sectores, e insta a ATASA a trabajar por conseguir entrar en dicho campo, lo que sería muy importante para la sociedades tasadoras.
También habló por último de cinco pilares que deben acompañar a nuestra profesión según él:

1. Responsabilidad social (hacer buenas tasaciones, de calidad)
2. Independencia (labor independiente de accionistas o clientes)
3. Experiencia y profesionalidad
4. Calidad y control de bases de datos
5. Tecnología y software

Después habló Paloma Villamor, que es la responsable de formación de Tasamadrid, y nos contó cómo forman a los técnicos allí, y su presencia en colegios profesionales y universidades. Para mí era interesante, pero no tanto porque lo conozco bien, ya que he participado en varios de esos cursos como profesor.

Antolín Arquillo, Director de Valtecnic (empresa de mucho mérito que ha escalado puestos en el ranking de las mejores de forma impresionante) nos habló de los métodos de valoración. Lo hizo muy bien, pero es un tema que todos los que estábamos allí conocíamos. No entiendo bien cual era el objetivo de la charla.

Por último, Joaquim Such, economista que trabaja para Alia Tasaciones, nos contó en qué consiste el trabajo que están realizando en el comité de ATASA que desarrolla las normas que traerán estandarización a la valoración de activos empresariales en España. El objetivo de dichas normas es precisamente, hacerlos llegar a la administración para poder implantarlos en la normativa para el bien de los usuarios.


La conclusión

Fue muy interesante asistir al cierre del Congreso, porque te queda claro hacia dónde se mueve el sector de la tasación. Quizá porque uno tiene las narices metidas en sus informes y estudios y es incapaz de ver más allá, yo tenía la impresión de que la crisis había pasado por encima del sector y no habíamos tenido capacidad de reacción. Pero después del congreso, me queda claro que hay gente muy válida trabajando por esta profesión, con cintura suficiente y capacidad de trabajo para dar soluciones y aportar ideas. Fue bastante animador ver a esa gente y poder hablar con ellos.
Queda claro que el sector está apostando por meter la cabeza en otros ámbitos (en este caso, el de la valoración de activos empresariales), aunque quizá se nos puede achacar el no haberlo hecho antes. Yo creo que hay muchas cosas que se pueden hacer y que debemos hacer. Y tengo la suerte de participar en un par de proyectos en los que se puede marcar la diferencia. Quizá no se consiga, pero hay que intentarlo. No podemos dejar que la crisis nos supere. ¡Reacción!

Vendo Suelo

Hace poco estaba comiendo solo en un restaurante de menú del día cercano a la oficina y decidí matar el tiempo leyendo uno de los periódicos que dicho local pone a disposición de sus comensales. Entre noticia y noticia me encontré con el anuncio que adorna el comienzo de este post. Se vende un suelo con proyectos y licencias incluidos.

Nadie me hubiese creído hace 3 años si digo lo del anuncio, pero los tiempos han cambiado y aquí están, buscando comprador para un suelo en una importante localidad del sur de Madrid. Y si han tenido que recurrir al anuncio, práctica nada habitual en la compraventa de suelos, es que la situación del vendedor no debe ser muy buena

El mercado de suelos ha sido tradicionalmente un mercado extremadamente cerrado y exclusivo. Las compraventas incluían agentes pertenecientes a, casi casi, un muy selecto club y era muy difícil entrar en él. Eso nos obligaba a los tasadores a renunciar al método de comparación a la hora de valorar estos bienes y tener que pasar al método residual para obtener un valor.

Y en qué consiste el método residual? Pues cuando tenemos un suelo, calculamos lo que se puede construir en él y en cuánto se puede vender, le restamos lo que costaría construirlo y lo que resta (el residuo) es el valor del suelo (este es el resumen sencillo, en la practica es bastante más complicado).

Pero si empezamos a ver anuncios como este, estaremos ante una apertura de ese mercado tan cerrado y quizá se podría empezar a recurrir a cierto grado de comparación. Digo cierto grado porque comparar dos suelos no es tan fácil. Cada solar es único por su tamaño, forma, orientación... Pero sobre todo por su localización. El método de comparación exigen un mercado significativo de bienes comparados, y en el caso de terrenos, esa condición no se da, aunque tener cierto número de ofertas disponibles, qué duda cabe que es útil para hacer una valoración más afinada.

Así pues, creo que deberíamos estar atentos a este tipo de novedades en nuestra profesión. La vedad es que la crisis nos lo está haciendo pasar canutas económicamente, pero uno no puede bajar la guardia o se queda rezagado encuanto a conocimientos.

P.D.: os atrevéis a llamar a ver cuánto piden? Hazedlo, ya veréis que curioso.

¡Otra reunión no, por favor!

Llevamos un tiempo trabajando en distintos proyectos con diferentes grupos de trabajo y me gustaría compartir con vosotros la experiencia que supone ese trabajo en equipo. Si queréis, podemos enfocarlo desde el punto de vista del valor del tiempo de trabajo, que yo creo que es bastante importante, por lo menos para mí, que no dispongo de mucho.

Me he dado cuenta de que la relación "tiempo empleado en la reunión / resultados de la misma" está muy desprestigiada. Mucha gente entiende que lo importante de una reunión es la reunión en sí. Creen que teniendo una reunión semanal se avanza trabajo, por el mero hecho de tenerla. Además, se empiezan reuniones sin marcar ningún objetivo. Es desolador estar atrapado entre cuatro paredes y que al cabo de una hora, uno aún no sepa para qué está reunido!

En nuestra oficina, la persona que convoca la reunión tiene dos minutos (aproximadamente) para dejar claro por qué ha reunido al equipo y cuál es el objetivo de la reunión para, en los restantes 28 minutos, llegar a una solución. Más tiempo se entiende que no es productivo y cualquiera puede abandonar la reunión para seguir trabajando en lo que estaba. Es casi como un signo de respeto al trabajo individual de cada uno. Retener inecesariamente a una persona es una reunión no está bien visto. Os aseguro que el sistema funciona y es altamente productivo.

Pero con los clientes no podemos hacerlo. Y cuando es necesario formar con ellos un grupo de trabajo, nos entran los sudores, porque sabemos que al que le toque ir va a perder un montón de tiempo y puede que no saque nada en claro. Y no deja de sorprenderme que muchos de estos clientes son grandes compañías con gente requetepreparada.

¿Y no les enseñan estas cosas en los MBAs que estudian? estoy seguro de que algo de eso tiene que haber en las escuelas de negocios, por lo que os ruego que me ayudéis. ¿Por qué se pierde tanto tiempo de trabajo en reuniones inútiles? ¿Alguna pista?

Desconcierto en valores

La crisis del sector inmobiliario ha tenido un efecto secundario que no está llamando la atención y que yo creo que es muy importante. Voy a decir algo que puede incluso ir en mi perjuicio, pero es la sensación que tengo y creo que tengo que compartirla. Y es que creo que a día de hoy, nadie sabe con certeza el valor de ningún activo inmobiliario.

Para intentar explicar lo que acabo de escribir no voy a entrar en ningún análisis técnico, sino que voy a enumerar una serie de experiencias que creo que son bastante significativas:

• Desde hace algún tiempo sé con certeza que en los departamentos de control técnico de las diferentes sociedades de tasación españolas hay discusiones constantes sobre el valor del metro cuadrado en distintas áreas geográficas, a cuenta de dos factores: el análisis de informes de tasacion de otras conpañías y los valores contradictorios de técnicos de la misma tasadora que tasan en el mismo área geográfica. Ninguna de las dos cosas es nueva, se han dado siempre. Lo nuevo es que antes se sabía de un vistazo si alguno de los dos valores estaba fuera de lógica y ahora hay serias dudas (se duda incluso si alguno de los dos es el bueno). Los técnicos que trabajan en estos departamentos se esfuerzan por llegar a valores de consenso y al final se da un valor, pero en breve tiempo vuelve a haber dudas. Los motivos? El famoso kh del que ya hablamos alguna vez, los mensajes contradictorios de recuperación económica un día y de desastre total el siguiente, la imposibilidad de entender por qué en algunas áreas las tendencias de valores se estabilizan y en otros no...

• La dispersión de precios ofertados para un mismo tipo de inmueble en una determinada zona. Llegan a haber diferencias brutales y uno se preguta por qué sin llegar a ninguna respuesta. Esto genera muchas dudas al realizar estudios de mercado, lo que acaba afectando en los valores de tasación y desencadenando los problemas expuestos en el anterior punto.

• Ni la administración tiene claro en qué valores moverse. Hay zonas de España donde el valor de una vivienda protegida (VPO) es superior al de una en mercado libre. Vaya forma de favorecer a los más pobres!

Algún motivo más se podría añadir, pero estos me parecen los más significativos. Tenemos que estar atentos porque nos va la credibilidad en ello.

Priceless

Primero, advertiros que este post es un poco ñoño, pero no he podido resistirme. Tampoco tiene que ver con la valoración, o puede que si, pero la vida es mucho más que poner un número a cada cosa. Si aún así queréis seguir leyendo, me encantará compartir con vosotros esta experiencia de mi vida.

Hace unos años conocí a una chica inglesa a través de unos amigos. Resultó ser muy introvertida y realmente era difícil acceder a ella. La cosa se quedó así durante mucho tiempo hasta que, por casualidades de la vida, acabó trabajando cerca de mi oficina. Cuando descubrimos qie éramos vecinos, empezamos a quedar para tomar cafés y esas cosas. Poco a poco fuimos conociéndonos y apreciándonos cada vez más. Finalmente habíamos construido una amistad muy bonita y enriquecedora de la que los dos disfrutábamos. Sólo que por aquel entonces, era difícil verlo de esa manera.

Ahora ella y su novio se vuelven a Inglaterra. Para ella es una oportunidad magnífica y podrá estar cerca de su familia a la que echa de menos. El otro día quedamos para despedirnos. Y fue cuando nos dimos cuenta de cómo había crecido nuestra amistad.

Yo me siento muy agradecido porque es una amistad totalmente generosa y sincera. No hace falta que ella lo diga. No hace falta que haga nada. Se notaba. Y yo me siento muy feliz por ella y por tener la suerte de haberla conocido. Me ha hecho reflexionar mucho sobre todo lo que se queda fuera del tema de este blog, todo lo que no se puede valorar y que es tan importante, así que de vez en cuando, intentaré escribir más sobre esta faceta de la vida, sobre todo aquello que es "priceless", como diría mi amiga, sin que por ello dejemos el tema de la valoración inmobiliaria.

La echaré de menos. Buena suerte, amiga mía.

Necesito una tasación?

Como una parte natural más del trabajo y del día a día, en la oficina los socios asumimos que un cliente no acepte un presupuesto o incluso nos solicite una negociación del mismo. No hay ningún problema. Pero me animo a escribir este post porque realmente creo que muchas personas no saben lo que piden al solicitar una tasación, aunque sea como mero asesoramiento. Y eso nos hace perder tiempo a nosotros y también lo pierden ellos. Por eso creo conveniente intentar orientar sobre el pedir o no una tasación y cuándo necesitamos realmente una tasación y para qué finalidad, cosa que creo no está clara, especialmente entre particulares (las empresas suelen saber perfectamente lo que necesitan).

La situación suele ser la siguiente: mucha gente nos pide "tasaciones no oficiales". Se les pregunta si realmente necesitan una tasación y se nos dice que si. Se les pasa un presupuesto y se nos dice que es muy caro.

El problema real es que estas personas no quieren/necesitan una tasación, sino un valor orientativo, que es muy distinto. Una tasación es un informe técnico que requiere cálculos y desplazamiento, sondeos y evaluación de materiales, visitas y gestiones. Por "tasación no oficial" se entiende una tasación que no lleve el sello de una sociedad de tasación, es decir, que solo vale como asesoramiento. Todo eso cuesta dinero. Para saber en cuanto puede estar su casa, una persona puede recurrir a Internet o a preguntar a algún vecino que haya vendido hace poco. No me entendáis mal, no es desprecio. Es sencillamente más fácil y económico.

Se debería pedir una tasación principalmente cuando se deba presentar ante un tercero un documento para probar el valor de un inmueble.

Si lo que queremos es saber el valor para nuestro conocimiento, por saber si algo es caro o barato, no necesitamos una tasación. Pero si queremos decirle a otro: "el inmueble vale esto, y no vale lo que dices tú, que yo tengo este documento firmado por un profesional competente", entonces si necesitamos una tasación.

Yo espero que esto sirva para saber cuándo pedir una tasación. De todas formas, como han seguido llegando personas a la oficina solicitándo lo que consideramos "valores orientativos", hace algún tiempo se decidió una línea de negocio nueva en plan experimental, que no sé cuánto durará, en la que nos encargamos de realizar esas gestiones por los clientes, cobrándoles una tarifa. Está claro que la gente prefiere asegurarse a la hora de valorar sus inmuebles, y para eso estamos nosotros aquí.