A estas alturas todos sabemos que el mercado inmobiliario se ha transformado y las casas han perdido valor. Un colega mío insiste en que en determinadas zonas el valor de los inmuebles no puede seguir bajando porque ya se está vendiendo casi al coste. Yo soy de la opinión de que manda el mercado y que si no hay compradores, los vendedores tendrán que seguir bajando el precio (ya vimos un ejemplo de ello en el post anterior).
Pero independientemente de quién tenga razón y quién no, ambos nos enfrentamos al mismo problema al dar un valor de tasación: la sostenibilidad. Me explico: un informe de tasación tiene, por ley, una caducidad de tres meses (hasta hace bien poco eran seis), pero la misma normativa establece que el valor para garantía hipotecaria debe garantizar una sostenibilidad de tres años mínimo. Es decir: en los próximos tres años no debe haber una variación de valor significativa del inmueble. En la práctica, se obliga al tasador y a la sociedad de tasación a convertirse en una especie de gurú económico que predice el futuro financiero mejor de lo que lo pueda hacer cualquier economista. Los tasadores somos arquitectos, aparejadores e ingenieros y no tenemos esa clase de conocimientos económicos, pero, dado que es algo que se nos exige, necesitamos estar informados, estar atentos a las noticias que publican los que sí que saben del tema, actualizar nuestros conocimientos y aportar nuestra experiencia para llegar a una conclusión que, no olvidemos, va avalada con nuestra firma.
Esa especie de predicción del futuro que estamos obligados a incluir en cada informe se refleja numéricamente en un coeficiente por el que se multiplica el valor de tasación y que recibe el nombre de "coeficiente hipotecario" (Kh en los informes) y en teoría corrige las posibles variaciones en el medio plazo que el valor de tasación pueda tener.
Pensemos un momento en lo absurdo de la situación. Este coeficiente debería reflejar la tendencia en los próximos años; lo que va a pasar. Por ello, debimos empezar a incluirlo antes de que empezara toda la crisis, justo en el momento de mayor auge inmobiliario. Pero por entonces, nadie era capaz de pensar que llegaríamos a esta situación. Imaginaos si a alguien se le hubiese ocurrido reducir un 10% el valor de una tasación en aquel momento, cuando parecía que los créditos los regalaban y el que no compraba un piso era un bicho raro... Le tacharían de loco.
Luego llegó el pánico. ¡Los valores estaban bajando! Empezamos a aplicarlo a diestro y siniestro. Un 10%, un 15%... Valores fruto del desconcierto que ha asolado a las sociedades de tasación ante el nuevo panorama. Todos lo veíamos muy negro y como siempre, hay que cubrirse las espaldas. Ahora empezamos a vislumbrar otra situación. Estamos al final de este tramo de descenso de precios (aunque puede que haya otro después) y estamos llegando a un equilibrio. Es la impresión que me llevo después de varios estudios de mercado y charlas con promotores e inmobiliarias. Quizá ahora sea cuando debemos dejar de aplicarlo si seguimos la lógica del razonamiento. Las caídas se han moderado y tenemos que ser capaces de ajustarnos de nuevo. Quizá debamos aplicar un 2 o un 3% sobre el valor de tasación. Hay quien dice que no se debe aplicar nada. De nuevo inseguridad... Pero aplica tú esa lógica y el servicio de Control Técnico de la sociedad de tasación correspondiente te dirá que en qué mundo vives.
Por supuesto que tenemos ayudas matemáticas para prever escenarios, pero las fórmulas estadísticas que funcionaban para tiempos de bonanza, no lo hacen para los de crisis y al final nos vemos solos en la tarea de ser los oráculos del mercado inmobiliario. Y hay que hacerlo o alguien vendrá y lo hará por nosotros, así que se me antoja que la información sobre el mercado inmobiliario y la capacidad de análisis de cada técnico es algo que aumenta de valor en estos tiempos.
Lanzo una pregunta como conclusión: ¿no deberían las sociedades de tasación ponerse las pilas para dar formación continua a sus tasadores sobre estas cosas?
¿Realmente crees que la previsión a tres años es competencia de los tasadores?
ResponderEliminarEn mi opinión, son las entidades financieras quienes deben aplicar los coeficientes y, sobre todas, el BdE, que es quien mayor y mejor información ha de tener. Me imagino en poder de una herramienta que sea capaz de predecir el futuro del mercado inmobiliario y se me hace la boca agua. Me jubilaba en un lustro. Y así, todos los tasadores.
Todavía me estoy riendo de las previsiones que hacían todos los gurús (de pacotilla, por cierto) sobre la evolución de la economía. Por desgracia no existe la bola de cristal (salvo la de Alaska y no sirve para esto).
Mi conclusión es : el tasador siempre es el malo de la peli.
Totalmente de acuerdo. Pero es lo que hay.
ResponderEliminarSaludos.
Si el BDE y las empresas tasadoras fuesen medianamente serias ese coeficiente deberían haberlo aplicado entre los años 2004 y 2008. En ese periodo era bastante evidente que estabamos en un periodo exagerado de boom (y historicamente después del boom viene el crack).
ResponderEliminarJustamente ahora es cuando parece que tiene menos sentido aplicar dicho coefiente. Lo que hay que hacer es estudios de mercado rigurosos y homogenizaciones correctas.
Pero bueno, como corremos como pollos sin cabeza ahora estamos reduciendo la especulación de los años del boom.
Y dentro de unos años volveremos a empezar y a cometer los mismos excesos.
PD.: Por cierto, ¿que presión habeís tenido por parte de las empresas tasadoras en los años del boom para subir los valores? Por que yo llevo 15 años de tasador (como trabajo en exclusiva) y de las 10 empresas con las que he colaborado 7 prácticamente dejaron de darme tasaciones por que muchas operaciones no salian (y otros tasadores "más listos que yo" no ponían pegas, con ellos salían todas).
Saludos y felicidades por este sitio de reunión.
Gracias por las felicitaciones
ResponderEliminarYo espero que esta crisis sirva de purga y de lección de humildad para todos nosotros, incluidas las sociedades de tasación y no volvamos a incurrir en los mismos errores, pero tengo que decirte que muchos de nuestros compañeros estaban convencidos de que la vivienda no bajaría su valor. No creo que fuese malintencionadamente. Es que realmente lo pensaban, por eso incluyo en la cura de humildad a todos.
Realmente había un motivo para bajar los precios hace cinco años? Ninguno sabíamos cuando esto estallaría. El análisis no es tan fácil. A toro pasado, todos sabemos dar pases de pecho, si me permites la expresión. Fíjate: en cuanto a los estudios de mercado y las homogeneizaciones: cómo se puede hacer un estudio de mercado riguroso si todos nuestros comparables estaban hinchados? Lo que pasa es que todos hacíamos estudios de mercado con los datos que teníamos. Datos que nos decían que todo valía un Potosí.
En lo de que corremos como pollos sin cabeza si estoy contigo. Alguien sabe con certeza lo que vale un inmuebles ahora mismo? En la oficina hemos aumentado el tiempo de elaboración de informes porque dudamos mucho y nos cuesta más llegar a un valor determinado. Antes los valores eran uniformes. Ahora en el mismo bloque el 5º cuesta 200.000€ y el 7º 350.000€. Yo creo que nadie sabe con certeza el valor de un inmueble ahora mismo.
Mi experiencia es que cada vez que das un valor hinchado, antes o después salta la liebre y acaba expltándonos en las narices. Mi postura es parecida a la tuya, por lo que te felicito por tu valentía al mantenerte firme. Nosotros aceptamos corregir porque todos nos equivocamos, pero subir por subir es diferente. Es lo que tiene ser el eslabón más débil de la cadena crediticia.